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VALORI ESTIMATIVI - DERIVATI, PRINCIPALI

estimo


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VALORI ESTIMATIVI


PRINCIPALI


MERCATO: è il valore che un bene, oggetto di stima, potrebbe acquisire in una libera contrattazione. I casi

pratici di stima sono la compravendita, divisioni e successioni, espropriazioni, servitù. I beni

devono essere simili e i prezzi recenti (ricavati da un mercato omogeneo e attivo). Il bene viene

sottoposto in condizioni ordinarie: determinato il Vo si può procedere alle aggiunte e detrazioni.


Si calcola:


-stima comparativa e diretta monoparametrica o pluriparametrica. ΣP : Σp = Vx : p


-stima analitica attraverso la capitalizzazione dei redditi



COSTO: è dato dalla somma delle spese che un imprenditore puro e ordinario dovrebbe sostenere per




produrre il bene oggetto di stima. (Vk=Q+Sv+Tr+Sa+Si+St+Bf+I)

I casi pratici di stima sono danni ai fabbricati, valori di fabbricati privi di valore di mercato, valori dei

fabbricati ai fini assicurativi, espropri. Devono essere noti i prezzi unitari. Il valore di ricostruzione

deprezzato è uguale al valore ordinario di costruzione di un fabbricato esistente con mezzi, tecniche e

prezzi attuali, moltiplicato per un coefficiente di vetustà.


Si calcola:


-stima comparativa diretta ΣVk : Σp = Vkx : p


-computo metrico estimativo (analisi dei prezzi (costi) unitari di ciascuna categoria di opera)




DERIVATI


TRASFORMAZIONE: è il valore che assume un bene che sarà oggetto di trasformazione. I casi di stima sono

(valore potenziale)                   valori di macchiatico, valori a sito e cementi, valore di un'area edificabile (quando manca

un valore di mercato), valori di cessione del diritto di soprelevazione. La trasformazione

deve essere: ordinaria, economicamente conveniente, tecnicamente e legalmente

possibile. La trasformazione deve comportare un profondo cambiamento del bene,

esempio una ristrutturazione e non una manutenzione straordinaria.


Si calcola:


-Vt = Vm (del prodotto trasformato)-Sp di trasformazione


-il Vp è un caso particolare di trsformazione







COMPLEMENTARE: è il valore che assume un bene che è legato ad altri beni da rapporti di complementarità. I

casi pratici sono espropriazione parziale, danni. Deve esistere la complementarità e la parte

sottratta non deve essere reintegrabile.


Si calcola:




-Vc = Vmi - Vmr Vmi = valore di mercato del bene intero

Vmr = valore di mercato della parte residua



SURROGAZIONE: è il valore di un bene in base al valore di altri beni in grado di surrogarlo. I casi di stima sono

i valori di beni privi di valore di mercato. Il bene deve essere surrogabile.


Si calcola:


-si calcola il valori di altri beni in grado di surrogare il bene oggetto di stima.



CAPITALIZZAZIONE: corrisponde all'accumulazione iniziale di una serie di redditi (o costi) futuri. I casi pratici

di stima sono il valore di cave e miniere, valore del diritto dell'usufruttuario, del vitalizio,

debito residuo. Deve essere possibile stimare i redditi futuri, la durata dei flussi, il saggio

di sconto da applicare. Il valore di capitalizzazione da autonomo criterio di stima può

diventare un procedimento di calcolo del Vm (stima analitica).


Si calcola:


-Ao (utilizzando le opportune formule di matematica finanziaria)




PUBBLICI


D'USO SOCIALE: è il valore dei beni pubblici, ed è uguale all'utilità fornita alla collettività. I casi pratici di stima

sono la stima dei parchi pubblici, beni storici, beni ambientali di natura demaniale, stima di

progetti pubblici. Occorre conoscere il flusso dei redditi e delle esternalità (flusso di servizi

non monetizzabili). Il VT (valore territoriale) è il valore unitario sociale di un intero territorio.

Il costo dell'opportunità è uguale al valore dell'impiego alternativo di un bene oppure all'Ao

dei benefici della più produttiva destinazione del bene cui si è disposti a rinunciare per

preservarlo.







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