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LA STIMA IMMOBILIARE - FABBRICATI CIVILI
Stima dei fabbricati
E' l'insieme di elementi e materiali fra loro connessi e saldamente collegati in modo da formare un complesso omogeneo e ben definito. Il tutto è ben fissato al suolo ed utilizzato per scopi ed usi ben precisi. Distinguiamo tre usi diversi:
Civili, quando sono destinati ad abitazione sia pubblica che privata oppure ad uso artigianale come laboratorio, magazzino o altro. |
rurali, se appartengono allo stesso proprietario del terreno (uso agricolo) o adibiti ad abitazione di coltivatori diretti |
Industriali , se destinati ad attività industriali o di trasformazione collegati o pertinenti l'industria |
FABBRICATI CIVILI - VALUTAZIONE
Per affrontare la stima immobiliare di un fabbricato o unità abitativa uso civile, occorre far presente alcuni concetti in merito al mercato edilizio in generale, alla domanda e all'offerta di abitazioni.
L' Italia ed in particolare il Piemonte, presenta un mercato edilizio differenziato a secondo dei vincoli imposti ed in particolare:
Edilizia Libera , soggetta al solo vincolo del P.R.G.C., si rivolge a fasce sociali che possono affrontare gli alti prezzi del mercato immobiliare. |
Edilizia Sovvenzionata, mediante leggi specifiche, permette la realizzazione di costruzioni economiche e popolari, destinate a cittadini che possiedono un reddito basso. |
Edilizia Convenzionata , I Comuni stipulano delle convenzioni con i cittadini (imprese o privati) con l'impegno da parte di quest'ultime di praticare prezzi di vendita o locazioni concordate con gli stessi Comuni |
Una corretta stima immobiliare deve tener conto dei parametri sopra indicati ; non solo, occorre distinguere e precisare i motivi della stima o il tipo di valore da attribuire alla stima:
valore di mercato , valore da attribuire all'immobile in funzione di una compravendita. |
valore di costo, prende in considerazione il solo costo di costruzione dell' immobile, serve a dimostrare le spese sostenute per la sua costruzione o realizzazione. |
Valore di trasformazione, si prende in considerazione il costo per la ristrutturazione o trasformazione di un immobile (es., sopraelevazione, cambiamento di d'estinazione d'uso ecc.). |
Valore legale, quando l'immobile è valutato per soli scopi fiscali |
A questo punto, sulla base di quanto 111c22b indicato possiamo identificare l'area, il territorio e la zona sulla quale sorge l'immobile, lo scopo è quello di evidenziare gli aspetti predominanti dei fabbricati "analoghi" o simili, per caratteristiche costruttive, materiali adoperati, servizi presenti. Un'analisi così dettagliata ci fornirà due parametri fondamentali che definiranno poi il prezzo di mercato e quindi il valore di mercato:
caratteristiche di posizione estrinseche |
caratteristiche di posizione intrinseche |
CARATTERISTICHE DI POSIZIONE ESTRINSECHE
Definiamo in linea di massima le cosiddette condizioni estrinseche dell'immobile da stimare. Rappresentano quelle condizioni esterne all'edificio che possono modificare il valore o lo condizionano in modo particolare. I parametri o le caratteristiche principali sono:
prossimità ad un centro/i di particolare importanza sociale o di richiamo di flussi per interessi commeciali, turistici o altro. |
salubrità della zona, la presenza di parchi o aree attrezzate, bassa concetrazione di fabbriche o industrie inquinanti. |
efficienza dei servizi e della viabilità della zona, in particolare la densità di traffico e la presenza di attività rumorose. E' importante in proposito far riferimento alla rumorosità notturna e diurna per effetto del flusso. |
panoramicità, in particolare si fa riferimento al piano in cui è posizionata l'umità abitativa |
la presenza di attività aconomiche nella zona ad esempio, negozi, ecc.., |
ceto sociale della popolazione presente; zona signorile, media, popolare, mista ecc. |
le categorie delle unità abitative presenti nella zona: ville, alloggi signorili, alloggi popolari ecc.. |
la possibilità di parcheggiare nella zona, se a pagamento o gratuito |
la densità edilizia della zona (bassa, media, alta) |
presenza di aree degradate nella zona |
CARATTERISTICHE DI POSIZIONE INTRINSECHE
rappresentano le condizioni o caratteristiche specifiche dell'immobile o dell'unità abitativa in particolare possiamo distinguere:
la sua destinazione d'uso (residenza, ufficio, negozio, magazzino, basso fabbricato ecc..) |
la sua composizione, e disposizione degli ambienti interni, la presenza di logge o balconi o lastrici solari. Lo stato e le caratteristiche dei prospetti esterni. |
la vetustà dell'immobile ed il relativo grado di manutenzione e condizioni attuali in generale |
l'orientamento e la luminosità con particolare riferimento alla superficie finestrata complessiva |
il grado di rifinitura dell'immobile si individuano le caratteristiche dei materiali adoperati (se materiali di pregio, o di tipo economico), se prefabbricato o costruito interamente in opera. |
il grado di isolamento termico, acustico e stato degli impianti ; la verifica delle normative in merito; in particolare Legge 10/91 e D.P.R. 412/93. Legge 46 del 5 Marzo 1990 |
la prospicienza rispetto a vie o piazze che caratterizzano la zona |
Le
stime applicabili nell'Estimo civile Come
visto nell'Estimo generale, le stime possono essere sia sintetiche che
analitiche. Le stime sintetiche giungono
alla formulazione di un giudizio di valore attraverso un processo di
composizione ed unione delle caratteristiche tecniche, economiche e giuridiche
proprie del bene in esame. Le stime sintetiche sono le seguenti.
Stima ad
impressione o a vista Il perito deve conoscere profondamente il fabbricato, la tecnica e la
scienza delle costruzioni, il mercato edilizio della zona. Deve possedere una
lunga esperienza in materia che gli permette, confrontando mentalmente il
fabbricato in oggetto con quelli simili della zona di cui conosce i recenti
valori di mercato, di esprimere immediatamente un giudizio di valore.
Stima storica Si basa su passati valori di compravendita dell'immobile in oggetto. Le
difficoltà incontrabili nell'applicazione di tale stima sono riferibili al
fatto che l'immobile sia stato realmente oggetto di compravendita e che i
valori siano veridici. Sia la stima a vista che quella storica si basano su una
sintesi riflessa del perito.
Stima per confronto diretto o
comparativa Per potersi
applicare devono verificarsi alcune condizioni preliminari:
devono esistere nella zona altri fabbricati simili per condizioni intrinseche
ed estrinseche al fabbricato oggetto di stima;
Poi si devono conoscere, di detti fabbricati, i recenti valori di
compravendita;
vi deve esistere un parametro normale o elemento di confronto in comune tra il
fabbricato in esame e gli altri simili presi a confronto.
Soddisfatte queste tre condizioni, nella realtà non sempre facilmente
verificabili, si può impostare e risolvere la seguente proporzione:
SV : SP = Vx : px in cui:
SV : somma dei recenti e normali valori di mercato dei fabbricati simili presi
a confronto;
SP : somma dei parametri degli stessi fabbricati simili;
Vx : più probabile valore di mercato del fabbricato in oggetto;
px : parametro del fabbricato oggetto di stima.
Logicamente, per la proprietà fondamentale delle proporzioni:
Vx = SV/SP * px in cui:
SV/SP rappresenta il valore ordinario del parametro prescelto.
Naturalmente il valore così determinato risulterà ordinario.
Verrà reso reale tramite le opportune aggiunte e detrazioni seguendo le
condizioni attuali dell'immobile.
Principali aggiunte:
esenzione temporanea dalle imposte;
valore di aree annesse (giardino, orto, ecc.);
maggior reddito transitorio rispetto all'ordinario;
impianti particolari (aria condizionata, ecc.).
Principali detrazioni:
spese necessarie per il ripristino della normale funzionalità;
diritto di usufrutto e di abitazione;
minor reddito transitorio rispetto all'ordinario;
diritto di superficie;
debiti per quote condominiali non corrisposte, relative all'anno in corso e a
quello precedente;
impianti insufficienti;
mutuo fondiario.
Parametri o elementi di confronto Potranno impiegarsi sia parametri tecnici che parametri economici.
Parametri tecnici
Sono rappresentati dal volume dell'immobile: i mq vuoto per pieno; lo sviluppo
dei piani espresso in mq; il numero dei vani, ecc. Il volume complessivo di un
fabbricato si ottiene, comprendendovi i solai, gli scantinati ed i muri
perimetrali e con l'esclusione solamente delle fondamenta, moltiplicando l'area
di base occupata dal fabbricato per la relativa altezza fino alla linea di
gronda. Quando si fa riferimento alla superficie, si dovrà determinare la
superficie commerciale.
La superficie reale o commerciale
viene misurata sommando le superfici effettive di ogni locale, considerando
totalmente i muri interni e quelli esterni perimetrali e a metà i muri che sono
di divisione con altre unità immobiliari e con parti di proprietà condominiale.
Inoltre occorre prendere in considerazione i balconi con una percentuale della
loro superficie pari al 50%, se posti lungo la facciata principale e del 33%,
se posti verso il cortile. Le terrazze verranno computate dal 20% al 50% della
loro superficie reale a seconda delle dimensioni dell'unità alla quale
appartengono.
Parametri economici
Sono rappresentati dal canone di locazione, dal Beneficio fondiario e dal
Reddito Imponibile catastale. Se poi il fabbricato oggetto di
valutazione è affittato,il perito deve in qualche modo tenere conto,poiché un
fabbricato gravato da un contratto di affitto specie per quelli urbani ad uso
di abitazione vale normalmente di meno,cioè un valore inferiore del 15-30%
rispetto al valore che avrebbe se fosse libero stima per capitalizzazione del reddito
Il più probabile valore di mercato di un fabbricato civile si può determinare attraverso la capitalizzazione del suo reddito.Nella capitalizzazione dei redditi due sono gli elementi economici indispensabili che bisogna conoscere per raggiungere lo scopo e precisamente il reddito da capitalizzare e il saggio di capitalizzazione.Secondo il principio d'ordinarietà vi è uno schema da seguire per determinare il valore di mercato di un immobile in base al suo reddito:
1)ricerca del
reddito medio,annuo e continuativo che il proprietario può normalmente ritrarre
dall'immobile urbano se fosse locato o dato in dotazione,supposto in condizioni
ordinarie e a muri vuoti(senza mobilia e arredamento) 2)ricerca del saggio normale di
capitalizzazione proprio dell'immobile urbano da stimare e opportunamente
adeguato agli eventuali relativi particolari comodi 3)impostazione e risoluzione dell'espressione
matematica capace di accumulare i normali redditi futuri annui dell'immobile al
momento di stima per la ricerca del più probabile valore normale di mercato
dell'immobile stesso; 4)apporto delle eventuali aggiunte
e detrazioni al valore normale dianzi determinato per tener conto di tutte
quelle condizioni,valutabile,che siano fuori della normalità supposta nella
ricerca del reddito capitalizzabile,e determinare cosi' il più probabile valore
di mercato del fabbricato civile nelle condizioni in cui realmente si trova nel
momento cui si riferisce la stima.Quando si debba procedere analiticamente alla
ricerca del normale reddito capitalizzabile di un fabbricato civile si
dovrà,dal reddito lordo totale medio annuo ritraibile normalmente dal
proprietario del fabbricato locato,detrarre tutte le spese dirette e
indirette,medie annue normalmente a carico dello stesso proprietario. Il tutto si può riassumere con la seguente espressione generale: R=RL-(Q+Servizi+Tr+Amm\ne+Sf e Ines+I Dove: R=reddito normale
medio annuo Rl=reddito annuo lordo ritraibile mediamente dal proprietario.Il reddito medio aanuo
lordo è normalmente costituito da: La somma delle rate di affitto
annuo(mensili,bimestrali ecc.) Gli interessi semplici sulle singole
rate di affitto per il tempo intercorrente al momento el pagamento di ciascuna
rata alla fine dell'anno L'interesse annuo sul deposito cauzionale,è a
favore del proprietario,tenuto conto che all'inquilino spettano gli interessi
legali annui sulla cauzione stessa al tasso del 10% Q=quote di
reintegrazione,manutenzione e assicurazione relative al fabbricato.A solo titolo orientativo si ritiene
che,in regime di normali affitti,tale quota si possa aggirare intorno al 2 o 3
per cento del canone di affitto annuo. La quota di manutenzione è quella
relativa alle spese che servono a mantenere in efficienza e in buono stato di
conservazione il fabbricato.Tali spese variano notevolmente da luogo a
luogo,nonché per tipo di costruzione,dei materiali di cui il fabbricato è
costituito e in rapporto all'uso,all'ambiente e alle abitudini.Vi è una
percentuale che esprime la quota complessiva annua di manutenzione spettante al
proprietario,che si aggira,per fabbricati normali,tra 4 o 7 per cento del
canone annuo di affitto. La quota di assicurazione relativa alla
sola costruzione dovrebbe corrisponde al premio complessivo che si paga ad una società assicuratrice.I rischi
assicurabili sono normalmente quelli derivati da incendi,fulmini e scoppi di
gas.Il premio di assicurazione varia ovviamente da fabbricato a
fabbricato,all'uso cui la costruzione è destinata,nonché dai materiali
impiegati.Nella quota di assicurazione bisogna altresì' includere anche i
rischi inerenti alla responsabilità civile verso i terzi in conseguenza di
eventuali danni derivanti alla perdita di liquidi da tubi,dalla caduta di
tegole,di cornicioni,di intonaci.In definitiva, si può dire che la spesa
complessiva media annua,relativa alle quote di reintegrazione,manutenzione e
assicurazione dei fabbricati ammonti dal 7 al 12%del canone annuo d'affitto. Servizi= Le spese relative ai servizi interessano di solito un
condominio e si riferisce alla custodia,alla illuminazione del vano scala,alla
fornitura di acqua,al riscaldamento centrale,alla pulizia dei locali di uso
comune,allo sgombero di rifiuti.Fra tutti i servizi la spesa più rilevante è
quella relativa alla custodia che comprende oltre il salario in denaro del
portiere,anche l'alloggio,la luce,il riscaldamento.si ritiene a puro titolo
indicativo che la spesa complessiva media annua per i servizi possa variare,in
normali condizioni di fitti,tra il 5 e 8% del canone annuo d'affitto. Tr=(ILOR),(Irpef).L'imposta
locale sul reddito del fabbricato(ILOR)si può dedurre dalla contabilità o dalla
denuncia normale dei redditi.La ILOR si può calcolare sulla base della reddita
catastale del 1937-39 rivalutata o sul normale canone annuo diminuito di un
quarto,qualora quest'ultimo superi di un quinto la rendita catastale
rivalutata.L'aliquota è proporzionale e attualmente ammonta al 16,2%La ILOR
attualmente è stata sostituita dall'ICI,e cioè Imposta Comunale sugli immobili
introdotta dal 1993. L'imposta sul reddito delle persone
fisiche(Irpef )deve essere calcolata
in ogni caso.Per la Irpef l'aliquota è progressiva e,si applica sul suddetto
reddito imponibile.Se invece il proprietario è una persona giuridica,si
calcolerà la Irpeg.Si dovranno prendere in considerazione anche altri eventuali
oneri fiscali a carico della proprietà,quali i contributi consortili,la tassa
per occupazione di spazi ed aree pubbliche,il passo carraio..In linea di
massima si calcola che i tributi inerenti ai fabbricati civili incidano col
7-11%sul canone d'affitto annuo. Amm\ne=spese relative all'amministrazione del
fabbricato,vi sono gli
stipendi al personale,le spese generali,le spese di gestione condominiale e
quelle relative alla riscossione degli affitti e al pagamento dei tributi e
delle assicurazioni sociali,nonché le spese di cancelleria,di corrispondenza,di
registrazione degli atti e di consulenza tecnica e legale. Sf e Ines=Sfitto e inesigibilità,costituiscono dei mancati redditi
saltuari nel tempo e la loro frequenza ed entità dipendono evidentemente dal
ceto degli inquilini e dal tipo di alloggio.La detrazione media annua per tale
titolo è di solito modesta e si aggira intorno al 2°3%sul canone annuo
d'affitto. Gli interessi=si calcolano ad un saggio
commerciale,che è di norma del 6°8%,su metà delle spese precedenti(Q+Servizi+Tr+Amm\ne+Sf
e Ines)in quanto tali spese si considerano uniformemente distribuite durante
tutto l'anno Il secondo elemento è il saggio di
capitalizzazione.Se nella zona,infatti,in cui sorge il fabbricato da stimare e
anche in altre zone a questa assimilabili,esiste un attivo mercato di immobili
urbani,la scelta del più probabile saggio di capitalizzazione viene a risultare
oltremodo semplificata.Basterà assumere i reali valori ordinari di recente
compravendita di alcuni fabbricati presi a confronto con la corrispondente
somma dei valori ordinari di mercato SR , =Si otterrà il saggio
di investimento medio per quel tipo di fabbricato SV Tale saggio,infine,dovrà
essere oppurtuneamente adeguato ai particolari comodi o scomodi.Per sapere
invece qual è il valore di un fabbricato da stimare si concretizza con la
risoluzione della semplice espressione matematica R VO= r Il valore normale di mercato del
fabbricato civile cosi' ottenuto è costituito,come, dall'insieme dei valori
della costruzione,dall'area edificata e di qualunque cosa immobilizzata col
terreno e con la costruzione stessa. Il più
probabile canone annuo di affitto di un fabbricato,si può calcolare: Ca=q+tr+Amm\ne+Sf e Ines+I R Valore di costruzione e di ricostruzione Il valore di costruzione è
dato dalla somma che un imprenditore deve sostenere per produrre un
fabbricato.In simboli si può riassumere: K=Q+Sv+Tr+Sa+St+I Il più probabile valore di
ricostruzione,non è altro che il più probabile valore ordinario di costruzione
con tecniche a prezzi attuali.Tale valore di ricostruzione di un fabbricato può
essere richiesto,o a seconda delle esigenze pratiche,o perimetrali,tento a
nuovo come in determinate condizioni di vetustà Il deprezzamento a vetustà si può
determinare: -a impressione,che costituisce
un metodo sempre incerto e per lo più soggettivo; -con
una percentuale di deprezzamento calcolata con la semplice espressione:100. M % con M che indica gli anni d'età del
fabbricato con n
gli anni di durata probabile del
fabbricato Inoltre il coefficiente di Vetustà può
essere calcolato:
Qp= Vi-Vf Qp= Vi-Vf r
n qn- In pratica il problema estimativo
del valore di ricostruzione si può presentare,in linea di massima,in caso di
fabbricati che ordinariamente non forniscono un reddito quali gli edifici
pubblici e per il culto.Comunque il valore di ricostruzione dovrà essere
decurtato di un quid corrispondente al deprezzamento totale che la miglioria ha
subito durante gli anni di utilizzazione da parte dello stesso inquilino. Il valore di costruzione e di ricostruzione si possono determinare
tanto per via sintetica comparativa quanto per via analitica. La procedura sintetica si basa sul
confronto con altri fabbricati dello stesso tipo,o simili,e di cui si conoscano
i relativi valori di recente costruzione.I parametri utilizzabili a tal fine
non possono essere che quelli tecnici e precisamente -il volume,espresso in metri cubi,vuoto per
vuoto ; -il numero dei vani; -lo sviluppo dei piani,espressi in metri quadrati di superficie
occupata; Cosi
conoscendo in pratica l'entità del valore unitario di costruzione, sarà poi facile risalire alla
determinazione del più probabile valore di costruzione del fabbricato da
stimare VCX SVc px
sp dove: Vcx=il più probabile valore di costruzione
del fabbricato oggetto di stima Svc=somma dei
valori di recente costruzione dei fabbricati simili presi a confronto Sp=somma delle unità di misura del parametro tecnico dei fabbricati
simili presi a confronto; px=le unità di misura del parametro tecnico del fabbricato oggetto di
stima. Per via anatica,il più probabile valore di costruzione o di
ricostruzione si determina in base al cosiddetto computo metrico estimativo che
è........... Si vuole mettere
in rilievo come nel computo metrico estimativo,sia esso preventivo che
consuntivo,si debbano aggiungere anche le imposte,le tasse ei gravami che in
genere per contratto o per legge sono a carico del committenteo,comunque,del
proprietario. Le spese che non sono a volte
presenti nel computo metrico estimativo sono: spese di progettazione,tassa per
la concessione edilizia,oneri di urbanizzazione,spese relative alla
registrazione del contratto,tassa per l'allacciamento
luce,gas,telefono,fognatura,ecc.. I.V.A sulla fattura
dell'impresa a fine costruzione. Poi vi è l'analisi dei prezzi
unitari che per una determinata categorie di opere si determina: Si calcolano i relativi costi delle materie prime,mano d'opera
tasporti, per metro cubo fondamenta, scavi,calcestruzzo,demolizioni, murature,e
per metro quadrato pavimenti rivestimenti, tetti, Sull'ammontare dei costi precedenti che gli va addizionata: a)una
percentuale che varia dal 10 al 25% per spese generali b)una
percentuale che varia dall'8al 12%per organizzazione a rischio di impresa
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