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STIMA DI UN ALLOGGIO CON PROCEDIMENTO SINTETICO - STIMA DEL VALORE ORDINARIO

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STIMA DI UN ALLOGGIO CON PROCEDIMENTO SINTETICO

Un appartamento di 90 m2, facente parte di un condominio con una quota di proprietà generale di 38 millesimi, è attualmente locato, che risulta equo e meritevole. Assumendo con adeguate giustificazioni tutti i dati necessari, si stimi il valore ordinario di mercato dell'immobile con procedimento sintetico. Se ne determini poi il valore 222e42c effettivo, sapendo che:

è imminente una spesa condominiale di € 6000 per interventi di manutenzione straordinaria;

l'appartamento necessita di riparazioni interne per una spesa preventivata di € 1750;

l'appartamento è gravato da un mutuo fondiario ventennale di € 10000 al 5,5%, del quale sta per scadere la 30° rata semestrale d'ammortamento;


Svolgimento:


STIMA DEL VALORE ORDINARIO


Ipotizzando che il mercato delle abitazioni è abbastanza attivo nella zona e si svolge in condizioni di sufficiente concorrenza. Tra gli alloggi venduti negli ultimi mesi, se ne sono individuati quattro, che, per l'insieme delle caratteristiche estrinseche e intrinseche, possono considerarsi simili a quello in oggetto, se si trascura la più favorevole posizione di questo ultimo. Utilizzando come parametro di stima la superficie commerciale, che si è riscontrato essere direttamente collegata con i prezzi, per le suddette unità sono stati accertati i dati della seguente tabella:


Alloggi

Prezzi Pagati (€)

Superficie(m2)



A



B



C



D



Totale




Il prezzo medio al m2 di superficie commerciale risulta di:



Che applicato alla superficie dell’alloggio da stimare, ne determina il valore ordinario di:

1515,72 X 90 = 136414,80 €

CORREZIONE DEL VALORE ORDINARIO


Ipotizzando che il fabbricato non presenti comodi o scomodi non si sottrae alcun valore


DETRAZIONI AL VALOR CAPITALE


   Spesa condominiale per interventi di manutenzione straordinaria di:


    Preventivo di spesa per riparazioni interne:

    Poiché il fabbricato è gravato da un mutuo con saggio d’interesse del di € 10000 del quale sta per scadere la 30° rata semestrale d'ammortamento.


     i  1 + i  2n

   Q sem. amm. = S0 X

i  2n



Debito residuo =    (R + R) X  (1 + i / k)kn -1___1____ = 20000,75 €

     i/k    (1 + i / k)kn


    totale detrazioni = 27750,75 €


VALORE EFFETTIVO DI STIMA

Il valore di stima si ottiene sottraendo dal valore ordinario il totale delle detrazioni.


Veff.= Vordinario – Detrazioni = 108664,05 €


che arrotondiamo a 108664 €











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