USUFRUTTO - USUFRUTTO DI COSE CONSUMABILI

L'usufrutto può avere per oggetto beni mobili e beni immobili.

USUFRUTTO DI COSE CONSUMABILI

Se l'usufrutto comprende cose consumabili (quasi usufrutto o usufrutto improprio) l'usufruttuario ha diritto di servirsene e ha l'obbligo di pagarne il valore al termine dell'usufrutto secondo la stima convenuta. Se manca la stima, è compito dell'usufruttuario di pagare le cose secondo il valore corrente al tempo in  cui finisce l'usufrutto o di restituirne altre di ugual valore. L'usufrutto equivale, in questo caso, ad un prestito gratuito è può avere per oggetto anche il denaro. Se l'usufrutto comprende cose che si deteriorano a poco a poco, l'usufruttuario ha diritto di servirsene secondo all'uso al quale sono destinate e alla fine dell'usufrutto è soltanto tenuto a restituirle nello stato in cui si trovano.

ADDIZIONE ESEGUITE DALL'USUFRUTTO

L'usufruttuario può eseguire addizioni che non alterino la destinazione economica della cosa. Il codice civile distingue miglioramenti e addizioni, definendo le addizioni come qualsiasi aggiunta che non costituisca miglioramento della cosa oggetto di usufrutto. Egli ha diritto a toglierle alla fine dell'usufrutto, salvo che il proprietario non le voglia tenere. In questo caso deve corrispondere all'usufruttuario un'indennità pari alla minor somma tra l'imposrto della spesa e il valore delle addizioni al tempo della riconsegna.

PROBLEMI ESTIMATIVI

La stima del valore del diritto di usufrutto;

La stima del valore della nuda proprietà;

La stima dell'indennità per i miglioramenti eseguiti dall'usufruttuario.

VALORE DELL'USUFRUTTO

Esso si ottiene accumulando all'attualità il reddito annuo ritraibile dall'usufruttuario stesso, viene applicato il valore di capitalizzazione.

Ru: reddito annuo netto ritraibile dall'usufruttuario negli anni di durata residua dell'usufrutto

r. saggio commerciale.

La stima dell'usufrutto sarà svolta:

determinazione del reddito ritraibile dell'usufruttuario

determinazione del saggio (commerciale: 3,5%; capitalizzazione: 2,5%)

determinazione della durata dell'usufrutto

REDDITO DELL'USUFRUTTUARIO

Sono a carico dell'usufruttuario:

le spese e gli oneri relativi all'amministrazione, manutenzione ordinaria e custodia della cosa.

Le imposte, i contributi e le altre spese che gravano sul reddito

Corrispondono al nudo proprietario:

gli interessi legali sulle somme da lui impiegate per l'esecuzione nel fondo, dopo l'inizio dell'usufrutto e con consenso dell'usufruttuario, di costruzioni o piantagioni;

gli interessi legali delle somme da lui spese per le riparazioni straordinarie e anche l'assicurazione della nuda proprietà.

REDDITO RITRAIBILE DALL'USUFRUTTUARIO DA UN FABBRICATO

Ru= Rlt - (Tr+Amn+Sf/In+i)

REDDITO RITRAIBILE DALL'USUFRUTTUARIO DA UN FONDO CONDOTTO IN ECONOMIA

Ru= Plv- (Q+Sv+Tr+Sa+St+I+Inp)

Inp: interessi legali nudo proprietario

*Incidenza delle spese su Plv: Q 8-12%, Sv:24-27%, Tr:3-6%, Sa: 28-34%, St: 3-5%, I+Inp: 5-9%

REDDITO RITRAIBILE DALL'USUFRUTTUARIO DA UN FONDO DATO IN AFFITTO

Ru=Rlt - (Tr+Amn+Sf/In+I)

le quote si calcolano per l'usufruttuario che affitta il fondo in quanto sono a carico del nudo proprietario (manutenzione straordinaria, assicurazione, reintegrazione)  edell'affittuario (manutenzione ordinaria)

I tributi a carico dell'usufruttuario sono ICI e IRPEF, i contributi (consorzi irrigui ecc) sono pagati dall'affittuario

*Incidenza delle spese sul canone: Tr:10-20%, Amn: 2-4%, Sf/In: 1-2%,I: 1-1.5%

VALORE NUDA PROPRIETA'

Vnp=V-Vu

V: valore del bene libero da usufrutto

Vu: valore dell'usufrutto stesso

Vnp=V/qn

INDENNITA' SPETTANTE ALL'USUFRUTTUARIO PER L'ESECUZIONE DI MIGLIORAMENTI

L'indennità si deve corrispondere nella minor somma tra l'importo delle spese sostenute e l'aumento di valore conseguito dalla cosa per effetto dei miglioramenti. L'aumento di valore si determina con la differenza tra il valore di mercato dell'immobile migliorato, come risulta al termine dell'usufrutto, e il valore che avrebbe lo stesso immobile se non fosse stato migliorato.

VALORE DELL'USUFRUTTO PER FINI FISCALI

- Il valore fiscale dell'immobile si ottiene da:

Vf= RI x 100 oppure Vf= RD x 75 (Vf:valore fiscale usufrutto, RI: redito imponibile dei fabbricato, RD: reddito dominicale sui terreni)

- Si ricava l'annualità applicando un saggio legale del 3%:

a=Vf x 3%

- Si applica un coefficiente c stabilito per legge si ottiene il valore fiscale dell'usufrutto:

Vu= a x c

- valore fiscale nuda proprietà

Vnp= Vf - Vu