PREMESSA - DESCRIZIONE DELL’ IMMOBILE

L’immobile risulta edificato nel 1986 come da concessione edilizia n°66 del 21/2/86,

prot. 34823/85.

L’intero immobile è inscritto al Catasto Fabbricati di Perugia intestato a Morettini Paracucchi Giorgio e distinto in mappa al foglio 240, part. 543 e comprende i subalterni numerati dall’1 al 5 consistenti in 1 unità immobiliari di categoria A/2, di classe 2° e 1 unità immobiliari di categoria C/6 sempre di classe 2°.

Il fabbricato è dotato di un’ ampio cortile privato di 520mq, accessibile da strada comunale denominata via Colle Scandolaro, delimitato nei confini da una ringhiera in ferro. Il cortile è adibito a giardino con la presenza di alcune piante da frutto.

Il fabbricato ha una struttura portante in c.a. il tetto a padiglione con orditura portante in travi di c.a. e manto di copertura in coppi. Le fondazioni sono eseguite in calcestruzzo armato.

I solai sono realizzati con travetti e pignatte, le scale che collegano il garage al primo piano,

poggiano su di una soletta in c.a. e rivestite di marmo. Le tamponature esterne perimetrali sono realizzate con blocchi di laterizio alveolato con uno spessore di 30 cm con uno strato di intonaco. I muri divisori interni degli alloggi sono realizzati in mattoni forati da 10 cm.

La pavimentazione del garage è allo stato grezzo, così anche per la lavanderia e per la rimessa attrezzi.

La pavimentazione del primo piano è : della cucina, del soggiorno pranzo, dell'ingresso, le due terrazze in mattonelle in cotto 25x25; per il disimpegno, il ripostiglio , la camera è stato usato il parquet; per il bagno sono state usate piastrelle in ceramica.

All'esterno dell'edificio l'intonaco è realizzato con malta tradizionale con presenza di piccoli frammenta d'inerte, all'interno invece, sono realizzati con malta tradizionale liscia.

La tinteggiatura esterna dell'edificio è eseguita con intonaco grigio, invece all'interno, è eseguita con tinta a tempera.

Gli infissi sono realizzati interamente in legno, mentre le persiane sono di alluminio.

Il portone d'ingresso è un portone blindato, mentre le porte interne sono alcune esclusivamente in legno, mentre la porta che separa il disimpegno dalla sala da pranzo è realizzata in vetro con supporto in legno.

L'impianto elettrico è del tipo sottotraccia con placche in plastica e con corpi illuminanti che garantiscono una ottima visibilità.

L'impianto di riscaldamento è, funzionante mediante caldaia autonoma a gas, che garantisce acqua calda per il bagno e la cucina, e anche per i radiatori in ghisa.

Le facciate dell’immobile presentano tutte almeno una finestra.

La facciata principale presenta a piano terra i due ingressi al garage ed il portone di ingresso.

L’immobile è composto al piano terra di 3 posti auto più una lavanderia ed una rimessa attrezzi; il piano primo è composto da 1 unità immobiliari accessibile sia dal garage che dal portone principale. L’ abitazione è costituita da: un’ ingresso, una cucina, un soggiorno – pranzo, un bagno, un disimpegno, una camera da letto e un ripostiglio, per un totale di 81,54 mq di superficie residenziale commerciale, più 2 terrazzi che danno, 1 sia sulla facciata laterale del fabbricato confinante ad est che sul panorama della vallata sottostante ,ed 1 sia sulla facciata principale del fabbricato confinante ad ovest che sul panorama sempre della vallata sottostante per un totale di 15,46 mq (calcolati al 35%). La superficie lorda complessiva dell’unità immobiliare al piano primo è di 97 mq.

L’abitazione è dotata di un buon impianto a riscaldamento a termosifoni e termoconvettori.

La quadratura totale dei garage siti al piano terra è di 175,50 mq.

La superficie commerciale complessiva dell’immobile è di 272,50 mq.

L'immobile oggetto di stima appartiene a Morettini Paracucchi Giorgio, è orientato verso sud.

L' edificio versa in buone condizioni ed è perfettamente abitabile.

Al suo interno le condizioni sono allo stesso modo molto buone. 

SCOPO DELLA STIMA: trovare il più probabile valore di mercato.

VALUTAZIONE: si è accertata la regolarità urbanistica dell'immobile e dei suoi dati catastali: non vi sono ostacoli per la sua vendita, e l'immobile non a nessun gravante.

ASPETTO ECONOMICO : Valore di mercato

METODO SINTETICO – COMPARATIVO

Da un’indagine svolta presso agenzie immobiliari, è emerso che un'immobile situato in zona agricola, e appartenente alla categoria di fabbricato abitabile, il suo prezzo al metro quadrato risulta di 1.100 euro/mq. Avendo riscontrato però che, questi prezzi non sono attendibili per il periodo in cui ci troviamo, il valore reale al mq è stato maggiorato di circa un 35 %, quindi si adotterà il valore di 1.500 € al mq.

Dal tipo di dati reperiti è possibile determinare il valore di mercato dell’immobile con il metodo di stima sintetico parametrico, utilizzando il parametro fisico della superficie, espresso in mq.

Proporzione:

SV : SP = Vx : Px

Vx = SV x Px

SP

Stima appartamento

Vx = 1.500 € x 97,00 mq = 145.500 €

Stima garage

Vx = x 175,50 mq = 131.625

Al termine della stima sintetica troviamo il valore totale di V1 = 145.500 + 131.625 = 277.125 € che deriva dalla somma dei due risultati finali delle stime singole dell’ appartamento e del garage.

Caratteristiche non ordinarie dei bene oggetto di stima:

L'immobile presenta alcune caratteristiche proprie non riscontrate negli immobili simili. Per chiarezza queste caratteristiche non ordinarie dell'immobile vengono descritte puntualmente, e divise per categorie, qui di seguito. Le categorie individuate sono le seguenti: comodi e scomodi, aggiunte a valore capitale, detrazioni a valore capitale. Per ogni componente di ciascuna categoria verrà individuata quantitativamente il tipo di modificazione del valore ordinario del bene.

a)  Comodi e scomodi: il fabbricato è situato in una zona sopraelevata rispetto alle altre abitazioni, quindi la panoramicità è migliore delle altre abitazioni. Si affaccia su una tranquilla via secondaria che si ricollega a quella principale che porta direttamente ad attività commerciali.

I collegamenti con la città sono agevoli grazie al passaggio di mezzi di trasporto pubblico (autobus di linea), si è riscontrato che comodi di posizione del tipo detto portano ad incrementi di prezzo del 3%-5%; ammettendo che una simile influenza si abbia anche per la categoria dell'alloggio in oggetto, si ritiene che il suo valore ordinario possa essere aumentato della percentuale media del 4%.

b)  Aggiunte a valore capitale: l’alloggio è munito di porta blindata il cui costo attuale

è di 1.700,00 €

c)  Detrazioni a valore capitale: non sono state riscontrate detrazioni.

a.    Valore di mercato ordinario incrementato per posizione favorevole =

277.125 x 1.04 = 288.210 €

b.    Aggiunte al valore capitale: 288.210 + 1.700 = 289.910 €

Valore di mercato dell'immobile oggetto di stima (a + b) €. 289.910,00

Valore di mercato dell'immobile oggetto di stima arrotondato al milione  €. 290.000,00

Il probabile valore di mercato (V1) dell'immobile risulta essere di €. 290.000,00 (duecentonovantamila).

METODO ANALITICO

Dal tipo di dati reperiti è possibile determinare il valore di capitalizzazione dell’immobile.

In seguito ad indagini svolte, il canone mensile è pari a 5 €/mq, per l’appartamento, mentre per il garage è pari a 2,5 €/mq.

Stima appartamento

C.a.m. = 5 x 97 = 485,00 €

Rpl = C.a.m. x ( 12 + r x 78/12) = 485 x ( 12 + 0.03 x 78/12) = 5.914,60

DETERMINAZIONE DELLE SPESE DI PARTE PADRONALE

-Quote di manutenzione: Spesa che si rende necessaria per conservare le condizioni di

efficienza e di decoro del fabbricato. E' ordinaria se riguarda

piccoli interventi frequenti che gravano sul proprietario. E'

straordinaria se sono interventi di maggiore entità che si

svolgono a intervalli più lunghi. (5-15%)

Rpl x 7% = 5.914,60 x 0.07 = 414,02 €

-Quote di reintegrazione: Quota messa da parte ogni anno che mi consente all'occorrenza

di ricostruire un giorno l'intero fabbricato. (2-3%)

Rpl x 2% = 5.914,60 x 0.02 = 118,29 €

-Quote di assicurazione: Spesa per l'assicurazione del fabbricato contro rischi da incendio

e scoppio, contro rischi di responsabilità che il proprietario ha

verso terzi, per danni causati da cadute di materiali o da

infiltrazioni d'acqua. (0.4-0.6%)

Rpl x 0.5% = 5.914,60 x 0.005 = 29,57 €

-Quote di sorveglianza e d'amministrazione: La sorveglianza è necessaria per la tutela

degli interessi del proprietario, e che consiste nel controllo del

comportamento dell'inquilino che non deve danneggiare

l'immobile, deve rispettare il regolamento condominiale.

L'amministrazione richiede attività di vario genere: riscossione

canoni, versamento dei tributi e delle quote d'assicurazione .

Rpl x 2% = 5.914,60 x 0.02 = 118,29 €

-Quote per sfitto, ritardo pagamento,inesigibilità: Spese relative alle perdite dovute alla

mancata o non puntuale percezione del canone le cui cause

sono: sfitto,ritardo pagamento, inesigibilità.

Rpl x 5% = 5.914,60 x 0.05 = 295,73 €

-Imposte i.c.i   : Imposta comunale sugli immobili reale e proporzionale,

determinabile nella sua entità obiettiva.

Imp. i.c.i. = R.c. x coefficiente x aliquota

317,24 x 100 x 0,0055 = 174,48 €

Interessi = ∑ spese x r x 6/12 = 1.150.38 x 0.05 x 6/12 = 28,76 €

Bf = Rpl - Sp

Vo = Bf =

r

Stima garage

C.a.m. = 2.5 x 175.50

Rpl = C.a.m. x ( 12 + r x 78/12) = 438,75 x ( 12 + 0.03 x 78/12) = 5.350,56

DETERMINAZIONE DELLE SPESE DI PARTE PADRONALE

-Quote di manutenzione: Rpl x 7% = 5.350,56 x 0,07 = 374,54 €

-Quote di reintegrazione: Rpl x 2% = 5.350,56 x 0.02 = 107,01 €

-Quote di assicurazione: Rpl x 0.5% = 5.350,56 x 0.005 = 26,75 €

-Quote di sorveglianza e d'amministrazione: Rpl x 2% = 5.350,56 x 0.02 = 107,01€

-Quote per sfitto, ritardo pagamento,inesigibilità: Rpl x 5% = 5.350,56 x 0.05 = 267,53 €

-Imposte i.c.i   : Imp. i.c.i. = R.c. x coefficiente x aliquota

58,84 x 100 x 0,0055 = 32,36 €

Interessi = ∑ spese x r x 6/12 = 915,20 x 0.05 x 6/12 = 22,88 €

Bf = Rpl - Sp

Vo = Bf =

r

Il valore finale e complessivo risultato delle due stime analitiche fatte sull’appartamento e sul garage è V2 = 157.848,67 + 147.845,33 = 305.694,00€

Valore dell’immobile oggetto di stima arrotondato al milione = 306.000,00€

MEDIA TRA I VALORI

V1 + V2 = 290.000 + 306.000 = 298.000,00 €

2

CONCLUSIONI

Sulla base delle considerazioni e dei calcoli effettuati, si conclude che il valore di stima richiesto, nella fattispecie il valore dell’appartamento più quello del garage, può ritenersi di 298.000,00 €.

Foligno 19/12/2005

Allegati

Planimetrie Il perito: