Esempio di Perizia di Descrizione e Valutazione di un fabbricato di civile abitazione

Descrizione dell’immobile

Il fabbricato di cui trattasi è situato nel territorio del Comune di _____, via ________ n° ____ e consiste in uno condominio di cinque piani fuori terra, provvisto di ascensore controllato e collaudato ogni 5 anni, e l’appartamento del Sig. Rossi Mario è situato al quinto piano fuori terra.

Risulta edificato nel 1972, come da licenza di costruzione n° 157 del 29 marzo 1972, licenza di abitabilità n° 41 del 7 gennaio 1974.

L’appartamento è iscritto al Catasto dei fabbricati di ________ alla partita n° 567 intestata a:

Mario Rossi nato a Milano il 25 aprile 1937; è distinto in mappa al foglio n° 14 particella 687, subalterno 10, consistente in unità immobiliare di categoria A/3 (Abitazioni di tipo economico) e rendita catastale complessiva di 958,47 €.

L’immobile essendo stato costruito negli anni ’70 non ha particolari rifiniture di pregio ed è composto da 40 appartamenti di circa 110 mq ciascuno. Ogni piano è suddiviso in n° 4 appartamenti con una sola scala centrale. Attorno all’immobile sono presenti sul lato posteriore del fabbricato n° 20 autorimesse. L’ edificio è stato costruito in economia; la facciata è ormai degradata ed è necessaria una spesa di manutenzione straordinaria imminente di 8000 €. La struttura dell’edificio è in buono stato di conservazione e non sono necessarie riparazioni imminenti sia per quanto i muri che per quanto riguarda il tetto, costruito con orditura in legno alla lombarda con manto di copertura in tegole miste di laterizio tipo olandese.

L’appartamento all’interno è in un discreto stato di manutenzione; sono urgenti dei lavori di imbiancatura e piccoli lavori di manutenzione per un totale di 2000 €. I serramenti sono in un buono stato di conservazione e non necessitano di manutenzione straordinaria, essendo in legno di Douglas lucidato con vernici all’acqua. Gli impianti sono a norma con la vigente legislazione e non necessitano di particolari innovazioni.

Bisogna ricordare che l’appartamento è gravato da un mutuo fondiario ventennale di 20000 € al saggio d’interesse del 5 %, del quale sta per scadere la ventesima rata semestrale

Scopo della stima

Il Sig. Mario Rossi ha incaricato il Sottoscritto ____________ di effettuare una perizia di descrizione e valutazione dell’appartamento a scopo di compravendita. È del tutto evidente che l’aspetto economico dell’immobile che risponde al motivo pratico della stima è il valore di mercato.

Valutazione con metodo di stima monoparametrico

Dopo aver visionato l’immobile ed eseguito vari preventivi per i lavori di manutenzione e dopo aver calcolato la quota di proprietà generale pari a 20 millesimi si è stabilito che l’appartamento è gravato dalle seguenti spese di manutenzione imminenti:

• 8000 € per il restauro della facciata condominiale
• 2000 € per opere di ristrutturazione interne
• L’appartamento è gravato da un mutuo fondiario ventennale di 20000 € del quale sta per scadere la ventesima rata semestrale di ammortamento al saggio d’interesse del 5 %

Prezzi correnti di mercato

Il mercato immobiliare della zona è attivo e gli alloggi di ordinaria costruzione e senza particolari gradi di finitura sono particolarmente apprezzati anche se variano a seconda della posizione in cui si trovano, dalla loro età e dal grado di conservazione.

Attraverso l’esame dei prezzi accertati e la rispettiva superficie commerciale si è potuto ottenere una quotazione media al m²

Il prezzo medio al m² di superficie commerciale risulta di:

345.050 / 427 = 808 € / m²

Conteggi estimativi

Si è proceduto attraverso la seguente successione di operazioni:

Determinazione del valore ordinario di ogni alloggio

Correzione del valore ordinario di ogni alloggio in seguito ai riscontri con le altre abitazioni

Aggiunte al valore capitale per ogni alloggio in considerazione agli ammodernamenti conseguiti

Detrazioni al valore capitale per ogni alloggio in considerazione agli interventi di manutenzione

Calcolo del valore definitivo di stima

Dopo aver calcolato la quotazione media al m² e dopo aver calcolato la superficie commerciale come parametro di stima per ogni alloggio si è potuto determinare il valore ordinario:

808 € / m² x 110 m² = 88.888,36 €

Che è il valore ordinario dell’immobile. Riscontrato che l’alloggio è situato all’ultimo piano si può effettuare un comodo del 4 % sul valore ordinario confrontato con altri appartamenti con comodi simili:

Il fabbricato in oggetto, come è stato rilevato in descrizione, presenta qualche elemento particolare di straordinarietà

Detrazioni

Spese di restauro della facciata

8000 x 20 % = 160 €

Spese di riparazione interne

Mutuo

1

Qsem = So x k x (1 + k) ^nk 796,72 €

i

(i + k)^nk - 1

DR = Qsem x   (1 + k) ^nk - 1 12420,20 € + 796,72 = 13216,92 €

1 1

k x (1 + k) ^nk

Per un totale di € 15.376,92

Portando così il valore a:

Arrotondabile a 77.100 € che è il valore di stima per ogni singolo alloggio.

Conclusioni

Sulla base delle considerazioni, dei raffronti e dei calcoli di cui è stato fornito resoconto, si conclude che il valore di stima richiesto – nella fattispecie il valore di mercato di ogni singolo alloggio –con riferimento alla data corrente, può ritenersi di € 77.100 (euro settantasettemilacento).

Il perito 

______________

Valutazione con metodo di stima analitico

Si è potuta accertare la regolarità urbanistica dell’immobile e la rispondenza reale dei suoi dati catastali: non esistono ostacoli burocratici alla sua libera vendibilità. Gli alloggi sono di proprietà dei venditori, ma questo non costituisce impedimento alla vendita in quanto essi non risiedono più negli alloggi.

Riscontrato e verificato che:

• L’immobile non è modificabile nella sua consistenza globale;
• Le unità che lo compongono (abitazioni economiche) rappresentano una delle più tipiche destinazioni delle unità immobiliari urbane della zona;
• Le unità immobiliari della zona sono simili all’ abitazione in oggetto di stima e per la maggior parte sono locate con un contratto di affitto che può ritenersi adottabile anche nella unità del Sig. Mario Rossi;

si è ritenuto che il procedimento più diretto e pratico di stima del valore di mercato fosse quello analitico e pertanto lo si è adottato con le considerazioni e calcoli che seguono.

Determinazione del reddito capitalizzabile (Bf)

Per la determinazione del beneficio fondiario bisogna calcolare il reddito patronale lordo e sottrarre le spese di parte patronale.

Essendo che da ricerche fatte si è potuto verificare che il canone lordo di locazione mensile posticipato dell’alloggio ammobiliato è di 300,00 € e che il saggio medio di interesse monetario è stato accertato al 5 % si può determinare il reddito patronale lordo.

Srate = 300 x ( 12 + 6,5 x 0,05 ) = 3.697,50 €

Calcolando così il canone annuo posticipato

Per poter calcolare il reddito netto capitalizzabile dobbiamo calcolare a quanto corrispondono le spese di parte padronale calcolando in percentuale sul Rpl.

Quote di manutenzione    10 % 369,75 €

Quote di reintegrazione   2 % 73,95 €

Quote di assicurazione    0,4 % 14,79 €

Spese di portineria    10 % 25,00 €

Perdite per sfitto, inesigibilità .    5 % 184,88 €

ICI ( da calcolo compiuto a parte)   600,00 €

Imposta di registro    1 % 37,00 €

Totale spese di parte patronale  1.305,37 €

Calcolo degli interessi di anticipazione = 1305,37 x (1 + 0,05/2) = 1338,00 €

Bf = 3.697,50 – 1.338,00 = 2.359,50 €

Otteniamo così un Bf di 2.359,50 €

Determinazione del saggio di capitalizzazione

Per la determinazione del saggio di capitalizzazione è stata svolta una indagine sui recenti prezzi di compravendita e il loro beneficio fondiario

r = SBf SP

Essendo che l’appartamento è all’ultimo piano e riscontrato che in alloggi simili si ottiene un comodo del 4 % si ottiene così un valore del saggio di capitalizzazione di:

r = 2,66 % - (2,66 % x 0,04) = 2,553 %

Determinazione del valore capitale

Determinato il saggio di capitalizzazione possiamo calcolare il valore capitale dell’alloggio:

Vo = Bf / r = 2.359,50 / 2,553 % = 92.420,68 €

Il fabbricato in oggetto, come è stato rilevato in descrizione, presenta qualche elemento particolare di straordinarietà

Detrazioni

Spese di restauro della facciata

8000 x 20 % = 160 €

Spese di riparazione interne

Mutuo

1 1

Qsem = So x k x (1 + k) ^nk 796,72 €

i

(i + k)^nk - 1

DR = Qsem x (1 + k) ^nk - 1 = 12420,20 € + 796,72 = 13216,92 €

1 1

k x (1 + k) ^nk

Per un totale di € 15.376,92

Portando così il valore a:

Arrotondabile a 77.100 € che è il valore di stima per ogni singolo alloggio.

Conclusioni

Sulla base delle considerazioni, dei raffronti e dei calcoli di cui è stato fornito resoconto, si conclude che il valore di stima richiesto – nella fattispecie il valore di mercato di ogni singolo alloggio –con riferimento alla data corrente, può ritenersi di € 77.100 (euro settantasettemilacento).

Il perito