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A scopo di edificazione, è richiesta la stima di un’area fabbricabile ubicata in località Arzerello nel comune di Piove Di Sacco. L’area pianeggiante di forma rettangolare, di dimensioni 35m x 25m, è situata in una zona di medio pregio di questa città. Stando alle dimensioni dell’area, e ad un proget 121e47b to prestabilito per la medesima area, su di essa nascerà una quadrifamiliare di tre piani fuori terra più un piano seminterrato. Gli indici che regolano l’edificazione sono i seguenti:
-indice di utilizzazione 40%
-indice di edificabilità 1.95mq/mc
-altezza massima degli edifici fuori terra 7m
L’area non risulta né affittata né soggetta da vincoli di diritto privato.
L’edificio che verrà a crearsi sopra medesima area, necessita di un tempo tecnico per la sua costruzione di 18 mesi, ma il tempo complessivo di produzione, tenendo conto di tutte le pratiche da compiere, non può essere considerato inferiore ai due anni. Il costo di costruzione di edifici dello stesso tipo è indicato in 220€/mc vuoto per pieno per i piani fuori terra, e di 170€/mc vuoto per pieno per i piani interrati. Questi costi si riferiscono puramente alla messa in opera del fabbricato. Pertanto non sono comprese le spese di direzione dei lavori, le spese di progettazione, gli oneri di urbanizzazione e i contributi, profitto dell’impresa e costo dell’area. Le singole abitazioni simili a queste, sono vendute al prezzo di 1534€/mq per i piani fuori terra,1217€/mq per i piani interrati. Il saggio commerciale corrente è pari al 7%.
PROCEDIMENTO DI STIMA
Per iniziare, verifichiamo che gli indici che regolano l’edificazione siano rispettati dal nostro fabbricato di cui conosciamo l’area di base di 259mq (21.20m x 12.20m).L’aerea della nostra area risulta invece di 875mq.
Cubatura massima = 1.95mc/mq x 35m x 25m= 1706mc
Superficie copribile = 35m x 25m x 40%= 350mq<875mq
Altezza edificio = 1706mc/259mq= 6.50m<7m
Cubatura totale edificio 259mq x 6.50m = 1683.5mc<1706mc
Verificati i vincoli di edificazione impongo il metodo con il quale troverò il valore dell’area. Scelgo il valore di trasformazione, che mi porterà al risultato finale attraverso la sottrazione tra il valore dell’immobile e il costo di costruzione di esso.
Troviamo la superficie commerciale di ogni abitazione, poiché e su questa superficie che calcoleremo il nostro valore di ogni singolo alloggio. La superficie commerciale è la superficie dell’abitazione al vuoto di muri e scale. Gli alloggi hanno una superficie di 90mq mentre le autorimesse comprese di taverna si estendono per 89mq.
Superficie commerciale piani fuori terra = 90mq x 90% = 81
Superficie commerciale piani interrati = 89mq x 90% = 80
Ora posso trovare il valore di tutto l’immobile.
Valore immobile fuori terra = 81mq x 1534€/mq x 4 numero alloggi = 497016€
Valore immobile interrato e mansarda = 80mq x 1217€/mq x 4 =
Valore totale dell’immobile 886456€
Ora posso calcolare il costo di costruzione.
Costo costruzione piani fuori terra = 220€/mc x 1681mc = 369820€
Costo costruzione piani interrati = 170€/mc x 647mc = 109990€
Costo costruzione totale
Spese progettazione e direzione lavori = 479810€ x 10% = 47981
Spese generali e profitto d’impresa (30% costo di costruzione) = 479810€ x 30% = 143943€
Oneri di urbanizzazione (30€/mc) = 30€/mc x 2328 mc= 69840€
Totale
Interessi di anticipazione per un anno = 741574€ x 7% = 51911€
Totale spese più interessi
Ora posso trovare il valore della mia area attraverso il valore di trasformazione.
Valore area al termine delle opere
Valore attualità = 763388€ x 1/ 1 + 0.07 * 9/12 = 725310 €
Arrotondato a 726000 €, ho il valore dell’area fabbricabile.
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