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VALORI ESTIMATIVI - DERIVATI, PRINCIPALI

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VALORI ESTIMATIVI - DERIVATI, PRINCIPALI

VALORI ESTIMATIVI

 

PRINCIPALI

MERCATO: è il valore che un bene, oggetto di stima, potrebbe acquisire in una libera contrattazione. I casi

                  pratici di stima sono la compravendita, divisioni e successioni, espropriazioni, servitù. I beni

                  devono essere simili e i prezzi recenti (ricavati da un mercato omogeneo e attivo). Il bene viene

                  sottoposto in condizioni ordinarie: determinato il Vo si può procedere alle aggiunte e detrazioni.

 

                  Si calcola:

                     -stima comparativa e diretta monoparametrica o pluriparametrica.      ΣP : Σp = Vx : p

                     -stima analitica attraverso la capitalizzazione dei redditi

COSTO: è dato dalla somma delle spese che un imprenditore puro e ordinario dovrebbe sostenere per



             produrre il bene oggetto di stima. (Vk=Q+Sv+Tr+Sa+Si+St+Bf+I)

             I casi pratici di stima sono danni ai fabbricati, valori di fabbricati privi di valore di mercato, valori dei

             fabbricati ai fini assicurativi, espropri. Devono essere noti i prezzi unitari. Il valore di ricostruzione

             deprezzato è  uguale al valore ordinario di costruzione di un fabbricato esistente con mezzi, tecniche e

             prezzi attuali, moltiplicato per un coefficiente di vetustà.

 

             Si calcola:

                     -stima comparativa diretta    ΣVk : Σp = Vkx : p

                     -computo metrico estimativo (analisi dei prezzi (costi) unitari di ciascuna categoria di opera)

DERIVATI

TRASFORMAZIONE: è il valore che assume un bene che sarà oggetto di trasformazione. I casi di stima sono

(valore potenziale)                   valori di macchiatico, valori a sito e cementi, valore di un'area edificabile (quando manca

                                 un valore di mercato), valori di cessione del diritto di soprelevazione. La trasformazione

                                 deve essere: ordinaria, economicamente conveniente, tecnicamente e legalmente

                                 possibile. La trasformazione deve comportare un profondo cambiamento del bene,

                                 esempio una ristrutturazione e non una manutenzione straordinaria.

                                 Si calcola:

                                       -Vt = Vm (del prodotto trasformato)-Sp di trasformazione

                                      -il Vp è un caso particolare di trsformazione

COMPLEMENTARE: è il valore che assume un bene che è legato ad altri beni da rapporti di complementarità. I

                               casi pratici sono espropriazione parziale, danni. Deve esistere la complementarità e la parte

                               sottratta non deve essere reintegrabile.

                               Si calcola:



                                         -Vc = Vmi - Vmr                   Vmi = valore di mercato del bene intero

                                                                                                           Vmr = valore di mercato della parte residua

SURROGAZIONE: è il valore di un bene in base al valore di altri beni in grado di surrogarlo. I casi di stima sono

                            i valori di beni privi di valore di mercato. Il bene deve essere surrogabile.

                            Si calcola:

                                        -si calcola il valori di altri beni in grado di surrogare il bene oggetto di stima.

CAPITALIZZAZIONE: corrisponde all'accumulazione iniziale di una serie di redditi (o costi) futuri. I casi pratici

                                 di stima sono il valore di cave e miniere, valore del diritto dell'usufruttuario, del vitalizio,

                                 debito residuo. Deve essere possibile stimare i redditi futuri, la durata dei flussi, il saggio

                                 di sconto da applicare. Il valore di capitalizzazione da autonomo criterio di stima può

                                 diventare un procedimento di calcolo del Vm (stima analitica).

 

                                 Si calcola:

                                           -Ao (utilizzando le opportune formule di matematica finanziaria)

PUBBLICI

D'USO SOCIALE: è il valore dei beni pubblici, ed è uguale all'utilità fornita alla collettività. I casi pratici di stima

                          sono la stima dei parchi pubblici, beni storici, beni ambientali di natura demaniale, stima di

                          progetti pubblici. Occorre conoscere il flusso dei redditi e delle esternalità (flusso di servizi

                          non monetizzabili). Il VT (valore territoriale) è il valore unitario sociale di un intero territorio.

                          Il costo dell'opportunità è uguale al valore dell'impiego alternativo di un bene oppure all'Ao

                          dei benefici della più produttiva destinazione del bene cui si è disposti a rinunciare per

                          preservarlo.



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