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PREMESSA - DESCRIZIONE DELL’ IMMOBILE

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PREMESSA  

                    

I l sottoscritto geometra Morettini Paracucchi Fabio, con studio a S.Eraclio, viale Roma n° 7, iscritto all' Albo dei Geometri della provincia di Perugia, a seguito dell' incarico ricevuto dalla sig.ra Bigarelli Tiziana, si accinge a redigere una descrizione e una valutazione dell' immobile sito in Colle Scandolaro n° 23, usando i seguenti metodi di stima: sintetico-comparativo e analitico, allegandovi, planimetrie e certificati catastali necessari.

Il sottoscritto espone nella presente relazione il risultato dei rilevamenti compiuti, delle considerazioni e delle elaborazioni estimative svolte e le conclusioni raggiunte.

DESCRIZIONE DELL’ IMMOBILE

Il fabbricato è situato nel Comune di Foligno, in Colle Scandolaro n. 23 frazione di Foligno, e consiste in uno stabile di 2 piano fu 141e47b ori terra, che comprendono complessivamente 1 alloggio e 1 garage. Il fabbricato è situato nel paese di Colle Scandolaro, in una zona collinare, a circa 8 Km dalla sede del comune e circa 1 Km delle attività commerciali del paese. E' dotata di tutti i servizi e ben collegata al resto della città. Nelle vicinanze c'è presenza di altri nuclei abitativi singoli, occupati anch'essi da famiglie di ceto medio - alto.



L’immobile risulta edificato nel 1986  come da concessione edilizia n°66 del 21/2/86,

prot. 34823/85.

L’intero immobile è inscritto al Catasto Fabbricati di Perugia intestato a Morettini Paracucchi Giorgio e distinto in mappa  al foglio 240, part. 543 e comprende i subalterni numerati dall’1 al 5 consistenti in 1 unità immobiliari di categoria A/2, di classe 2° e 1 unità immobiliari di categoria C/6 sempre di classe 2°.

Il fabbricato è dotato di un’ ampio cortile privato di 520mq, accessibile da strada comunale denominata via Colle Scandolaro, delimitato nei confini da una ringhiera in ferro. Il cortile è adibito a giardino con la presenza di alcune piante da frutto.

Il fabbricato ha una struttura portante in c.a. il tetto a padiglione con orditura portante in travi di c.a. e manto di copertura in coppi. Le fondazioni sono eseguite in calcestruzzo armato.

I solai sono realizzati con travetti e pignatte, le scale che collegano il garage al primo piano,

poggiano su di una soletta in c.a. e rivestite di marmo. Le tamponature esterne perimetrali sono realizzate con blocchi di laterizio alveolato con uno spessore di 30 cm con uno strato di intonaco. I muri divisori interni degli alloggi sono realizzati in mattoni forati da 10 cm.

La pavimentazione del garage è allo stato grezzo, così anche per la lavanderia e per la rimessa attrezzi.

La pavimentazione del primo piano è :  della cucina, del soggiorno pranzo, dell'ingresso, le due terrazze in mattonelle in cotto 25x25; per il disimpegno, il ripostiglio , la camera è stato usato il parquet; per il bagno sono state usate piastrelle in ceramica.

All'esterno dell'edificio l'intonaco è realizzato con malta tradizionale con presenza di piccoli frammenta d'inerte, all'interno invece, sono realizzati con malta tradizionale liscia.

La tinteggiatura esterna dell'edificio è eseguita con intonaco grigio, invece all'interno, è eseguita con tinta a tempera.

Gli infissi sono realizzati interamente in legno, mentre le persiane sono di alluminio.

Il portone d'ingresso è un portone blindato, mentre le porte interne sono alcune esclusivamente in legno, mentre la porta che separa il disimpegno dalla sala da pranzo è realizzata in vetro con supporto in legno.

L'impianto elettrico è del tipo sottotraccia con placche in plastica e con corpi illuminanti che garantiscono una ottima visibilità.

L'impianto di riscaldamento è, funzionante mediante caldaia autonoma a gas, che garantisce acqua calda per il bagno e la cucina, e anche per i radiatori in ghisa.

Le facciate dell’immobile presentano tutte almeno una finestra.

La facciata principale presenta a piano terra i due ingressi al garage ed il portone di ingresso.

L’immobile è composto al piano terra di 3 posti auto più una lavanderia ed una rimessa attrezzi; il piano primo è composto da 1 unità immobiliari accessibile sia dal garage che dal portone principale. L’ abitazione è costituita da: un’ ingresso, una cucina, un soggiorno – pranzo, un bagno, un disimpegno, una camera da letto e un ripostiglio, per un totale di 81,54 mq di superficie residenziale commerciale, più 2 terrazzi che danno, 1 sia sulla facciata laterale del fabbricato confinante ad est che sul panorama della vallata sottostante ,ed 1 sia sulla facciata principale del fabbricato confinante ad ovest che sul panorama sempre della vallata sottostante per un totale di 15,46 mq (calcolati al 35%). La superficie lorda complessiva dell’unità immobiliare al piano primo è di 97 mq.

L’abitazione è dotata di un buon impianto a riscaldamento a termosifoni e termoconvettori.

La quadratura totale dei garage siti al piano terra è di 175,50 mq.

La superficie commerciale complessiva dell’immobile è di 272,50 mq.

L'immobile oggetto di stima appartiene a Morettini Paracucchi Giorgio, è orientato verso sud.

L' edificio versa in buone condizioni ed è perfettamente abitabile.

Al suo interno le condizioni sono allo stesso modo molto buone.                                                                                                                                 

SCOPO DELLA STIMA: trovare il più probabile valore di mercato.

VALUTAZIONE: si è accertata la regolarità urbanistica dell'immobile  e dei suoi dati catastali: non vi sono ostacoli per la sua vendita, e l'immobile non a nessun gravante.

ASPETTO ECONOMICO :  Valore di mercato

Ø      METODO SINTETICO – COMPARATIVO

Da un’indagine svolta presso agenzie immobiliari, è emerso che un'immobile situato in zona agricola, e appartenente alla categoria di fabbricato abitabile, il suo prezzo al metro quadrato risulta di 1.100 euro/mq. Avendo riscontrato però che, questi prezzi non sono attendibili per il periodo in cui ci troviamo, il valore reale al mq è stato maggiorato di circa un 35 %, quindi si adotterà il valore di 1.500 € al mq.

Dal tipo di dati reperiti è possibile determinare il valore di mercato dell’immobile con il metodo di stima sintetico parametrico, utilizzando il parametro fisico della superficie, espresso in mq.

Proporzione:

SV : SP =  Vx : Px

 Vx = SV x Px

          SP

Stima appartamento

Vx = 1.500 € x 97,00 mq = 145.500  

Stima garage

Vx = 750 x 175,50 mq = 131.625  

Al termine della stima sintetica troviamo il valore totale di V1 = 145.500 + 131.625 = 277.125 che deriva dalla somma dei due risultati finali delle stime singole dell’ appartamento e del garage.

Caratteristiche non ordinarie dei bene oggetto di stima:

L'immobile presenta alcune caratteristiche proprie non riscontrate negli immobili simili. Per chiarezza queste caratteristiche non ordinarie dell'immobile vengono descritte puntualmente, e divise per categorie, qui di seguito. Le categorie individuate sono le seguenti: comodi e scomodi, aggiunte a valore capitale, detrazioni a valore capitale. Per ogni componente di ciascuna categoria verrà individuata quantitativamente il tipo di modificazione del valore ordinario del bene.

a)      Comodi e scomodi: il fabbricato è situato in una zona sopraelevata rispetto alle altre abitazioni, quindi la panoramicità è migliore delle altre abitazioni. Si affaccia su una tranquilla via secondaria che si ricollega a quella principale che porta direttamente ad attività commerciali.

I collegamenti con la città sono agevoli grazie al passaggio di mezzi di trasporto pubblico (autobus di linea), si è riscontrato che comodi di posizione del tipo detto portano ad incrementi di prezzo del 3%-5%; ammettendo che una simile influenza si abbia anche per la categoria dell'alloggio in oggetto, si ritiene che il suo valore ordinario possa essere aumentato della percentuale media del 4%.

b)      Aggiunte a valore capitale:  l’alloggio è munito di porta blindata il cui costo attuale

            è di 1.700,00 €

c)      Detrazioni a valore capitale: non sono state riscontrate detrazioni.

a.    Valore di mercato ordinario incrementato per posizione favorevole =

     277.125 x 1.04 = 288.210 €

b.    Aggiunte al valore capitale: 288.210 + 1.700 = 289.910 €

Valore di mercato dell'immobile oggetto di stima (a + b)                                           €. 289.910,00

Valore di mercato dell'immobile oggetto di stima arrotondato al milione                  €. 290.000,00

Il probabile valore di mercato (V1) dell'immobile risulta essere di €. 290.000,00 (duecentonovantamila).

Ø      METODO ANALITICO

Dal tipo di dati reperiti è possibile determinare il valore di capitalizzazione dell’immobile.

In seguito ad indagini svolte, il canone mensile è pari a 5 €/mq, per l’appartamento, mentre per il garage è pari a 2,5 €/mq.



Stima appartamento

C.a.m. = 5 x 97 = 485,00 €

Rpl = C.a.m. x ( 12 + r x 78/12) = 485 x ( 12 + 0.03 x 78/12) = 5.914,60

 

 

 

 

DETERMINAZIONE DELLE SPESE DI PARTE PADRONALE

 

-Quote di manutenzione: Spesa che si rende necessaria per conservare le condizioni di

                                         efficienza e di decoro del fabbricato. E' ordinaria se riguarda           

                                         piccoli interventi frequenti che gravano sul proprietario.  E'   

                                         straordinaria se sono interventi di maggiore entità che si   

                                         svolgono a intervalli più lunghi. (5-15%)

                                         Rpl x 7% = 5.914,60 x 0.07 = 414,02 €

-Quote di reintegrazione: Quota messa da parte ogni anno che mi consente all'occorrenza

                                         di ricostruire un giorno l'intero fabbricato. (2-3%)

                                         Rpl x 2% = 5.914,60 x 0.02 = 118,29 €

-Quote di assicurazione:  Spesa per l'assicurazione del fabbricato contro rischi da incendio

                                         e scoppio, contro rischi di responsabilità che il proprietario ha  

                                         verso terzi, per danni causati da cadute di materiali o da   

                                         infiltrazioni d'acqua. (0.4-0.6%)

                                         Rpl x 0.5% = 5.914,60 x 0.005 = 29,57 €

-Quote di sorveglianza e d'amministrazione: La sorveglianza è necessaria per la tutela

                                         degli interessi del proprietario, e che consiste nel controllo del

                                         comportamento dell'inquilino che non deve danneggiare

                                         l'immobile, deve rispettare il regolamento condominiale.

                                         L'amministrazione richiede attività di vario genere: riscossione 

                                         canoni, versamento dei tributi e delle quote d'assicurazione…

                                         Rpl x 2% = 5.914,60 x 0.02 = 118,29 €

-Quote per sfitto, ritardo pagamento,inesigibilità: Spese relative alle perdite dovute alla

                                         mancata o non puntuale percezione del canone le cui cause

                                         sono: sfitto,ritardo pagamento, inesigibilità.

                                         Rpl x 5% = 5.914,60 x 0.05 = 295,73 €

-Imposte i.c.i                   : Imposta comunale sugli immobili reale e proporzionale,

                                          determinabile nella sua entità obiettiva.

                                          Imp. i.c.i. = R.c. x coefficiente x aliquota

317,24 x 100 x 0,0055 = 174,48 €

-Interessi = ∑ spese x r x 6/12 = 1.150.38 x 0.05 x 6/12 = 28,76 €

Bf = Rpl - Sp = 5.914,60 – 1.179,14 = 4.735,46 €

                                                                             

Vo = Bf = 4.735,46 = 157.848.67 €

          r         0.03

Stima garage

C.a.m. = 2.5 x 175.50

Rpl = C.a.m. x ( 12 + r x 78/12) = 438,75 x ( 12 + 0.03 x 78/12) = 5.350,56

 

DETERMINAZIONE DELLE SPESE DI PARTE PADRONALE

 

-Quote di manutenzione: Rpl x 7% = 5.350,56 x 0,07 = 374,54 €

-Quote di reintegrazione: Rpl x 2% = 5.350,56 x 0.02 = 107,01 €

-Quote di assicurazione:  Rpl x 0.5% = 5.350,56 x 0.005 = 26,75 €

-Quote di sorveglianza e d'amministrazione: Rpl x 2% = 5.350,56 x 0.02 = 107,01€

-Quote per sfitto, ritardo pagamento,inesigibilità: Rpl x 5% = 5.350,56 x 0.05 = 267,53 €

-Imposte i.c.i                   : Imp. i.c.i. = R.c. x coefficiente x aliquota

58,84 x 100 x 0,0055 = 32,36 €

-Interessi = ∑ spese x r x 6/12 = 915,20 x 0.05 x 6/12 = 22,88 €

Bf = Rpl - Sp = 5.350,56 – 915,20 = 4.435,36 €

Vo = Bf = 4.435,36 = 147.845,33 €

          r        0.03

Il valore finale e complessivo risultato delle due stime analitiche fatte sull’appartamento e sul garage è V2 = 157.848,67 + 147.845,33 = 305.694,00€

Valore dell’immobile oggetto di stima arrotondato al milione = 306.000,00€

MEDIA TRA I VALORI

                             V1 + V2   = 290.000 + 306.000 = 298.000,00 €

                                   2                          2

CONCLUSIONI

Sulla base delle considerazioni e dei calcoli effettuati, si conclude che il valore di stima richiesto, nella fattispecie il valore dell’appartamento più quello del garage, può ritenersi di 298.000,00 €.

Foligno 19/12/2005 

                                                                                                                          

Allegati:                                                                                                   

Ø   Planimetrie                                                                                Il perito:

                                                                                                   

………………………






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