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RELAZIONE - ASPETTO ECONOMICO E METODO DI STIMA

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RELAZIONE

A scopo di compravendita è richiesto il valore di  mercato di un villino in zona periferica della città di Vicenza.

Le indagini compiute hanno permesso di accertare quanto esposto:

L'alloggio di categoria catastale A7 è stato edificato nel 1975.

Esso è ubicato in zona tranquilla che presenta un ono sociale buono.

Il traffico è limitato e in questa zona sono presenti aree verdi e viali alberati.

Il villino è raggiungibile anche da mezzi di trasporto pubblico e sono presenti buone strade di collegamento.

Il complesso comprende anche un piccolo giardino antistante all'abitazione.

La sua superficie, misurata con criterio commerciale, è di 200mq. Dove le stanze presentano dimensioni ordinarie e sono ben distribuite all'interno del villino. Esso è dotato di garage ricavato all'interno del perimet 323c23d ro del fabbricato, è dotato di citofono ed impianti termo-idraulici  ed elettrici a norma di legge.



L'alloggio possiede due terrazze spaziose nelle quali vi si può liberamente soggiornare.

Il fabbricato allo stato attuale presenta una conservazione scadente e necessita di opere di manutenzione straordinaria le quali sono già state approvate e saranno eseguibili in tre mesi con un costo complesivo di Lit.40.000.000.

L'alloggio è gravato da un canone bimestrale anticipato che scadrà tra 2 anni e che ammonta a Lit.1.100.000. Tale canone ammonterà a Lit.1.650.000 dopo l'esecuzione delle opere di manutenzione.

Il fabbricato è stato reso recentemente conforme alle leggi attuali, non vi sono ne' servitù o debiti, ne' particolari situazioni fiscali, unico fatto è uno sfitto di 3 mesi a causa delle opere di manutenzione precedentemente citate.

ASPETTO ECONOMICO E METODO DI STIMA

La ricerca riguarda il valore di mercato e la stima dovrà essere per capitalizzazione del reddito in quanto non c'è un mercato attivo per quel tipo di fabbricato. Prendo quindi in esame canoni di affitto analoghi. Eseguirò allora la stima analitica per capitalizzazione del reddito.

CALCOLO DEL BENEFICIO FONDIARIO

Il saggio che utilizzo è del 5% ed esso lo ritraiamo dai saggi usati per investimenti della stessa entità.

-REDDITO PADRONALE LORDO

Pr=  Co* (6+it)= 1.650.000*(6+42/12*0.05)= 10.188.750£

La cauzione non è fruttifera per il proprietario in quanto:

Il saggio legale è del 3.5% e tale deve essere dato all'inquilino.

Se tale saggio fosse maggiore del 3.5% avremo che la parte eccedente sarebbe data al proprietario e quindi sarebbe fruttifera anche per lui.

DETERMINAZIONE DELLE SPESE DI PARTE PADRONALE

 

-Quote di manutenzione: Spesa che si rende necessaria per conservare le condizioni di

                                         efficienza e di decoro del fabbricato. E' ordinaria se riguarda           

                                         piccoli interventi frequenti che gravano sul proprietario.  E'  

                                         straordinaria se sono interventi di maggiore entità che si   

                                         svolgono a intervalli più lunghi. (5-15%)

                                         Rpl x 7% = 10.188.750 x 0.07 =713.213£

-Quote di reintegrazione: Quota messa da parte ogni anno che mi consente all'occorrenza

                                         di ricostruire un giorno l'intero fabbricato. (2-3%)

                                         Rpl x 2% = 10.188.750 x 0.02 = 203.775£

-Quote di assicurazione:  Spesa per l'assicurazione del fabbricato contro rischi da incendio

                                         e scoppio, contro rischi di responsabilità che il proprietario ha  

                                         verso terzi, per danni causati da cadute di materiali o da   

                                         infiltrazioni d'acqua. (0.4-0.6%)

                                         Rpl x 0.5% = 10.188.750 x 0.005 =50.944£

-Quote di sorveglianza e d'amministrazione: La sorveglianza è necessaria per la tutela

                                         degli interessi del proprietario, e che consiste nel controllo del

                                         comportamento dell'inquilino che non deve danneggiare

                                         l'immobile, deve rispettare il regolamento condominiale.

                                         L'amministrazione richiede attività di vario genere: riscossione 

                                         canoni, versamento dei tributi e delle quote d'assicurazione.

                                         Rpl x 2% = 10.188.750 x 0.02 =203.775£

-Quote per sfitto, ritardo pagamento,inesigibilità: Spese relative alle perdite dovute alla

                                         mancata o non puntuale percezione del canone le cui cause

                                         sono: sfitto,ritardo pagamento, inesigibilità.

                                         Rpl x 5% = 10.188.750 x 0.05 = 509.438 £

-Imposte i.c.i                   : Imposta comunale sugli immobili reale e proporzionale,

                                         determinabile nella sua entità obiettiva. (3-4%)

                                          Imp.i.c.i = Rpl x 5% = 10.188.750 x 0.05 = 509.438£

-Imposte di registro         : Imposta a carico del proprietario pari all'1% del corrispettivo

                                          annuo (importo minimo £50.000).

                                          Rpl x 1% = 10.188.750 x 0.01 = 101.888£

-Spese di gestione          : Spese necessarie per fornite all'immobile i servizi di cui

                                          abbisogna per funzionare in modo da soddisfare le esigenze di

                                          chi lo utilizza (illuminazione, pulizia.).

                                          NON SONO NECESSARIE.




-Ineressi di anticipazione :Tutte le spese reali o presunte di parte padronale risultano

                                          variamente distribuite nel corso dell'anno.

                                        Ia = (Spp/2) x i = (2.292.471 /2) x 0.05 = 54.312£

                                        Spp: Totale spese di parte padronale fino a questo punto

                                        i: interesse di anticipazione fissato precedentemente.

TOTALE SPESE PADRONALI PIU' INTERESSI: Somma spese ed interessi

                                        2.292.471 + 57.312 = 2.349.783£

BENEFICIO FONDIARIO: Reddito al netto delle spese posticipato (Bfn)

                                        10.188.750 - 2.349.783 = 7.838.967 £

SAGGIO DI CAPITALIZZAZIONE

 

Dall'esame di mercato locale si sono rilevati i prezzi di compravendita di edifici simili e il loro rispettivo beneficio fondiario e dal rapporto somma benefici fondiari e somma prezzi ne è derivato il saggio di capitalizzazione medio della zona. E dal momento che non si sono rilevati comodi e scomodi si assume il 3% come saggio di capitalizzazione (r).

CALCOLO VALORE NORMALE DEL VILLINO

 

Vn = Bfn /r = 7.838.000/0.03 =261.298.500£

DETERMINO IL BENEFICIO FONDIARIO TRANSITORIO

 

Rpl = Co (6+it) = 1.100.000 ( 6+0.05 x 42/12) = 1.100.000 x 6.1750 = 6.792.000 £

La cauzione non è fruttifera per il proprietario

CALCOLO DELLE SPESE DI PARTE PADRONALE

-Quote di manutenzione     = Rpl x 7% = 10.188.750 x 0.07            = 475.475 £

-Quote di reintegrazione     = Rpl x 2% = 10.188.750 x 0.02            = 135.850 £

-Quote di assicurazione      = Rpl x 0.5% = 10.188.750 x 0.005       = 33.963 £

-Spese di amministrazione = Rpl x 2% = 10.188.750 x 0.02            = 135.850 £

-Perdita per sfitto                = Rpl x 5% = 10.188.750 x 0.05            = 339.625 £

-I.C.I                                    = Rpl x 5% = 10.188.750 x 0.05            = 339.625 £

-Imposte di registro             = Rpl x 1% = 10.188.750 x 0.01            = 67.925 £

-Interesse di anticipazione = (Sp /2) x 0.05 = (1.528.313/2) X 0.05  = 38.208 £

TOTALE SPESE DI PARTE PADRONALE                                      = 1.566.521 £        

CALCOLO DEL VALORE REALE DEL VILLINO

 

-Detrazioni

 

 D' = (Bfn-Bft) x [( q^n -1) / (r x q^n)]  = 2.612.988 X [(1.03^2 -1)/ (0.03 x 1.03^2)]               

                                                           = 2.612.988 x 1.9135 4.999.953 £

 D'' = 40.000.000 [1/(1+it)] x (1/q^n)   = 40.000.000 x [1/(1+0.05 x 3/12)] x (1/1.05^2)

                                                          = 40.000.000 x 0.9877 x 0.9070 = 35.833.796 £

-Calcolo del canone mensile durante i mesi di sfitto

 

 Co =  Bfn/ (12 + it) = 7.838.967/ (12+0.05 x 66/12) = 7.838.967 x 0.0815 = 638.876 £

 

D''' = Co x (3+ it) x (1/q^n) = 638.876 x (3+0.03x30/12) x (1/1.05^3)

                                            =638.876x3.075x 0.9151 = 1.797.754£

VALORE REALE = Vn- (D'+D''+D''') = 261.298.900 - (4.999.953+35.833.756+1.797.754)

                                                          = 218.667.437£

NB: Questa è una stima analitica di un Villino (categoria A7)

Mara Morbin  I.T.G "A.Canova"  -Vicenza-







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