CONTRATTI DI LOCAZIONE E DI PRESTITO

- locazione di beni produttivi (affitto).

La locazione è un contratto:

- consensuale (si perfeziona col consenso);

- prestazioni corrispettive (il locatore concede il bene in godimento ed il conduttore paga il canone locativo);

- di durata (le prestazioni si protraggono nel tempo);

- effetti obbligatori (col contratto non si trasferiscono ne costituiscono diritti reali a favore del conduttore);

- oneroso (le parti sopportano un sacrificio patrimoniale: locatore perde godimento della cosa, conduttore paga il canone).

Anche per la locazione devono essere presenti gli elementi essenziali previsti a pena di nullità (accordo, causa, oggetto, la forma).

Durata della locazione: la legge ha previsto termini massimi e minimi per la durata del contratto. Il CC si preoccupa solo di fissare il termine massimo inderogabile di 30 anni (locazione superiore è ridotta al termine suddetto). Sono previste eccezioni per locazioni di case consentite per tutta la durata della vita dell'inquilino e per 2 anni successivi alla sua morte, locazione di fondi rustici destinata al rimboschimento: termine massimo 99 anni. La locazione ultranovennale è considerata atto di straordinaria amministrazione ed è richiesta forma scritta, pena nullità e se ha oggetto beni immobili deve essere trascritta alla conservatoria dei registri immobiliari.

Cessazione della locazione

- locazione senza indeterminazione di tempo: non cessa se prima della scadenza stabilita dalla legge uno dei contraenti non comunica all'altro disdetta nel termine determinato dalle parti o dagli usi (orale o lettera raccomandata);

- locazione per un tempo determinato: cessa con lo spirare del termine senza che sia necessaria la disdetta.

La locazione viene tacitamente rinnovata, se scaduto il termine, il conduttore rimane ed è lasciato nella detenzione della cosa locata.

Obblighi del locatore

- consegnare la cosa in buono stato di manutenzione ed immune da vizi, pertanto egli è obbligato alla garanzia per vizi occulti o non facilmente conoscibili dal conduttore;

- mantenere la cosa in condizioni da servire all'uso convenute, pertanto deve provvedere alle riparazioni necessarie salvo quelle di piccola manutenzione e non può compiere innovazioni che possano diminuire il godimento della cosa da parte del conduttore;

- garantire il pacifico godimento della cosa durante la locazione, la garanzia riguarda solo le molestie di diritto mentre per quelle di fatto il conduttore si difende in proprio;

- indennizzare il conduttore per i miglioramenti apportati con il suo consenso e per le addizioni separabili che egli intenda ritenere.

Obblighi del conduttore

- prendere in consegna la cosa;

- usare la cosa con diligenza, conservandola e provvedendo alla piccola manutenzione;

- rispettare la destinazione d'uso della cosa;

- pagare il corrispettivo;

- restituire la cosa locata.

Sublocazione e cessione della locazione:

Disporre il diritto di godimento della locazione.

Sublocazione: è il contratto con cui il conduttore attribuisce a un terzo, in tutto o in parte, il godimento che a lui spetta sulla cosa, con esso si costituisce un nuovo rapporto locativo estraneo al locatore.

Il codice detta una disciplina per cui la sublocazione delle cose immobili è consentita (salvo patto contrario), mentre quella su cose mobili deve essere autorizzata dal locatore o consentita dagli usi.

Cessione della locazione: rientra nella cessione dei contratti, qui il conduttore con il consenso del locatore, sostituisce a se un altro soggetto nei rapporti derivanti dal contratto di locazione, non si costituisce un nuovo rapporto locativo ma si verifica un mutamento soggettivo da quello originario, con tutti gli elementi oggettivi (cosa locata, canone,durata ecc.).

Secondo i principi generali il conduttore non può cedere il contratto senza il consenso del locatore.

Disciplina speciale della locazione di immobili urbani

Locazione di immobili urbani ad uso abitativo: normata dalla legge Zagatti, si propone di risolvere il problema della carenza di alloggi con un sistema contrattuale, incentivi e disincentivi fiscali che conciliano le esigenze di reddito dei proprietari garantendo agli inquilini alloggi accettabili. La soluzione è stata trovata grazie ad un doppio canale contrattuale, libero e convenzionato:

contratto libero: durata 4 anni più 4 di rinnovo obbligatorio, il canone è stabilito liberamente, e non ha nessuna agevolazione fiscale, per le case tenute sfitte più di due anni aumento dell'ICI;

contratto convenzionato: durata 3 anni più 2 di rinnovo obbligatorio, il canone non deve eccedere quello concordato dalle organizzazioni degli inquilini e dei proprietari, agevolazioni in materia di ICI, imposta di registro e sui redditi.

Alla prima scadenza, prima del rinnovo obbligatorio, la legge permette al locatore la facoltà di disdire il contratto dandone preavviso al conduttore con anticipo almeno di sei mesi.

Per tutelare i meno abbienti, la legge ha istituito un fondo sociale alimentato con contributi statali e degli enti locali, destinato ad integrare i redditi delle famiglie che si trovano in possesso di requisiti prestabiliti.

Locazione di immobili urbani ad uso diverso da quello abitativo: durata minima 6 o 9 anni per attività alberghiera; rinnovo tacito se non comunicata disdetta con lettera raccomandata 12 mesi prima della scadenza o 18 per attività alberghiera; il canone è alla libera contrattazione delle parti (aggiornato annualmente per 75 % su base ISTAT), la sublocazione e la cessione del contratto è consentita anche senza il consenso del locatore, la successione nel contratto avviene in caso di morte del conduttore (hanno diritto alla successione chi risulta da atto); diritto di prelazione: quando il locatore intende vendere l'immobile locato, deve comunicarlo al conduttore il quale entro 60 gg esercita il diritto di prelazione dichiarando la volontà di comprare l'immobile (se il locatore non glielo comunica il conduttore può riscattarlo).

L'affitto, specie di locazione che ha per oggetto un bene produttivo grazie al lavoro dell'uomo.

La disciplina dell'affitto è contenuta nelle norme generali sulla locazione in quanto compatibili. (consensuale, effetti obbligatori, di durata, oneroso, prestazioni corrispettive).

Quando la locazione ha per oggetto una cosa produttiva, mobile o immobile, l'affittuario deve curarne la gestione in conformità della destinazione economica della cosa e dell'interesse della produzione, gli spettano i frutti e le utilità della cosa.

Obblighi del locatore:

- consegnare la cosa con i suoi accessori e le sue pertinenze in stato di servire all'uso e produzione cui destinata;

- è tenuto ad eseguire solo le riparazioni straordinarie;

- il locatore ha potere di vigilanza allo scopo di controllare che l'attività si svolga in modo adeguato.

Obblighi dell'affittuario:

- potere di godere la cosa locata (frutti naturali ed ogni altra utilità);

- obbligo di pagare il canone;

- curare la gestione della cosa;

- non può subaffittare la cosa senza il consenso del locatore;

- in caso di morte dell'affittuario entro 3 mesi devono recedere dal contratto con raccomandata.

Il leasing, si indica la locazione finanziaria. È un contratto atipico, in quanto non espressamente disciplinato dal c.c. Con il contratto di leasing un soggetto (locatore o concedente) concede ad un altro (utilizzatore) il diritto di utilizzare un determinato bene a fronte del pagamento di un canone periodico. Alla scadenza del contratto è prevista per l'utilizzatore la facoltà di acquistare il bene stesso, previo l'esercizio dell'opzione di acquisto (comunemente chiamato riscatto: termine proprio di altra forma contrattuale tipica) con il pagamento di un prezzo (nel linguaggio comune prezzo di riscatto). Il primo canone corrisposto dall'utilizzatore è sempre più frequentemente di entità maggiore rispetto ai successivi e per questo viene chiamato maxicanone iniziale. Il suo scopo è quello di ridurre i rischi di perdita del concedente in caso di insolvenza dell'utilizzatore: infatti, nel caso in cui in un determinato momento l'utilizzatore dovesse smettere di pagare i canoni, il locatore si riapproprierebbe del bene il cui valore di mercato sommato al maxicanone e ai canoni già corrisposti si presume superiore ai costi sostenuti dal locatore.

Per l'utilizzatore il contratto di leasing rientra nell'amministrazione straordinaria ed è una forma di locazione che può manifestarsi in tre modalità: leasing finanziario, leasing operativo.

Per il locatore è della massima importanza valutare il rischio bene dell'operazione, considerando la congruità di prezzo del bene, le sue caratteristiche di utilizzo e di profitto produttivo, la sua recuperabilità, la sua ricollocabilità sul mercato, il suo valore in caso di rientro anticipato dovuto ad insolvenza dell'utilizzatore e la sua rispondenza alle normative antinfortunistiche.

La valutazione del rischio bene e' un'operazione complessa e specializzata, in quanto si articola sulla base di moltissimi parametri, che fornisce indicazioni indispensabili per una valutazione realistica del rischio complessivo dell'operazione, anche a tutela dello stesso utilizzatore.

Il leasing finanziario, più frequente, è contraddistinto dall'esistenza di un rapporto trilaterale in quanto vi intervengono tre soggetti:

il locatore, che svolge l'attività di intermediario finanziario;

l'utilizzatore (volgarmente definito conduttore: termine proprio di altra forma contrattuale tipica), che utilizza il bene;

il fornitore, cioè colui che fornisce al locatore il bene strumentale (o l'immobile) che sarà utilizzato dall'utilizzatore.

Il bene è scelto direttamente dall'utilizzatore presso il fornitore, con il quale determina le modalità della vendita al locatore; al termine del contratto, l'utilizzatore potrà acquisire la piena proprietà del bene esercitando l'opzione d'acquisto.

L'utilizzatore assume tutti i rischi e le responsabilità per l'uso del bene (ma ci sono delle limitazioni, specie in campo antinfortunistico).

Il leasing operativo viene offerto generalmente dallo stesso costruttore del bene costituente il bene del contratto e consiste in un rapporto bilaterale, coincidendo in questo caso le figure del fornitore e del locatore. Per questa forma di leasing solitamente non si hanno nè trasferimenti dei rischi a carico del conduttore nè previsione dell'opzione di riscatto.

Il comodato, è il contratto con il quale una parte (comodante) consegna all'altra (comodatario) una cosa perché se ne serva per un tempo o per un uso determinato e con l'obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta (art. 1803). La funzione del contratto è costituita dalla concessione gratuita in uso di un bene, pertanto i suoi elementi essenziali sono:

La gratuità: perché deve essere necessariamente gratuito (art. 1803²), perché quando è previsto un corrispettivo, anche se esiguo, non ricorre più la figura del comodato ma piuttosto quella della locazione o di un altro contratto;

lo scopo d'uso: il comodato è diretto a consentire il temporaneo godimento di una cosa altrui che deve essere restituita nella sua identità originaria, salvo il normale deterioramento dovuto alla utilizzazione (art. 1807).

Il comodatario può servirsi della cosa ricevuta, ma soltanto per l'uso convenuto o comunque desumibile dalla sua natura; ha l'obbligo di custodire e conservare la cosa con la diligenza media e non può concederla in godimento ad altre persone senza il consenso del comodante.

Qualora il comodatario violi tali obblighi, la controparte può chiedere l'immediata restituzione del bene oltre all'eventuale risarcimento dei danni subiti (art. 1804). In caso di perimento della cosa il comodatario, in considerazione della gratuità dell'uso, ne è responsabile secondo regole particolarmente rigorose e, in alcune ipotesi, anche per caso fortuito (art. 1805). Dal comodato non deriva alcuna obbligazione a carico del comodante che è tenuto peraltro a risarcire i danni provocati da vizi della cosa quando, pur conoscendoli, non ne abbia avvisto il comodatario (art. 1812).

Il mutuo, è il contratto con il quale una parte (mutuante) consegna all'altra (mutuario) una determinata quantità di denaro, o di altre cose fungibili, e l'altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e qualità (art. 1813).

Il mutuario acquista la proprietà delle cose date a mutuo (art. 1814); pertanto può liberamente utilizzarle e disporne e alla scadenza è tenuto a restituire non le stesse cose della stessa specie e qualità.

La promessa di mutuo (art. 1822) è un contratto preliminare di mutuo: a differenza del mutuo vero e proprio si tratta di un contratto consensuale che si perfeziona con il semplice accordo, mentre la consegna del denaro o delle altre cose che ne formano l'oggetto costituisce un obbligo successivo derivante dalla conclusione del contratto.