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MODALITA’ PER EFFETTUARE GLI ESTIMI

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Stima dei fabbricati

MODALITA’ PER EFFETTUARE GLI ESTIMI

Per eseguire una stima bisogna conoscere il MOTIVO per cui si vuole effettuarla.non può essere fatta la stima senza conoscere il MOTIVO che è il PRIMO ELEMENTO FONDAMENTALE da conoscere; (vendere,trasformare,ristrutturare,dividere tra soci..).

A seconda del motivo cambia il procedimento.

-         si effettua la commissione di stima

-         conoscere il motivo

-         individuare con precisione il bene da stimare

-         studio del percorso (primo approccio della stima)



-         si esegue il sopraluogo del bene

-         controllare al massimo e con precisione ogni angolo del bene prendendo appunti

misure precise rilevate vano per vano

            controllo per eventuali lavori urgenti da effettuate

controllare se all’esterno ci sono citofoni o altro

-         non farsi condizionare nelle valutazioni

-         ulteriori verifiche al catasto a proposito del bene (dati e documenti che verranno allegati alla stima)

-         controllare alla conservatoria se ci sono ipoteche sul bene

-         verificare la presenza di delibere (prendere contatti con l’amministratore) per vedere se ci sono già in programma dei lavori -> quindi spese ulteriori -> diverso valore di stima

-         controllare se ci sono conti arretrati del vecchio proprietario (che nel caso verranno scalati dal prezzo)

-         controllare se ci sono dei mutui sul bene

-         s’inizia ad affrontare il caso e decidere il percorso della stima

il risultato finale va presentato per iscritto (relazione)

                 RELAZIONE DI STIMA

-         evidente il titolo

-         dispensa rilegata con vari titoli

-         nome del perito

-         località del bene

-         nome del committente (venditore)

-         introduzione

titolo di studio del perito,sua iscrizione all’albo,al n°….,con sede in …dichiara di procedere alla stima del bene in via…,su richiesta di…,per..(motivo stima)

-         descrizione del bene

bisogna riportare tutti gli elementi segnati durante il sopraluogo: _ ubicazione,_definizione zona (provincia,quartiere,se la zona è vecchia o nuova,tipologia dei fabbricati della zona,vicinanze d’autostrade),_descrizione interna del bene,_composizione appartamento (con misure vani ed eventuali balconi),_ descrizione di elementi importanti (marmi pregiati,parquet..),_parlare dei confini (se affaccia sul parco o strada..),_pregi o difetti della palazzina rispetto alla norma o se ci sono cose che lo differenziano dalle altre nella zone (cancello automatico,giardino,videocitofono..)

-         descrizione zona

centro storico,periferia,se ci sono servizi (pullman,negozi vicini,),presenza della scuola (molto importante la materna e le elementari),presenza di aree verdi nelle vicinanze,parcheggi, ospedale/prontosoccorso,farmacia,comune nelle vicinanze,servizi sociali(centro per anziani).

Sono molto importanti le vie di comunicazione laterali:strade grosse nelle vicinanze(i km va bene,più vicino è un aspetto negativo)

La relazione si conclude sempre con il totale,in moneta corrente, della stima con firma e timbro dell’albo a cui si appartiene.

Le stime richiedono delle conoscenze:

NATURA TECNICA: relative al bene stimato ,(controllo pareti,finestre,pavimento se è da rifare,conoscere l’impianto elettrico per sapere se è a posto,..)

Per trovare il valore del bene si deve considerare:

 l’UTILITA’ -> quantità di bisogno che viene soddisfatto assumendo dosi successive di un medesimo bene.

Il bisogno è legato al fatto che siamo a conoscenza che c’è il modo di soddisfarlo per dar fine al malessere.il bene acquistato toglie il bisogno.soddisfatto il bisogno,ho soddisfatto l’utilità.

La prima utilità è legata al PREZZO: so che in qualsiasi momento che vorrò mettere in mercato il mio appartamento avrò un prezzo di ritorno.

La seconda è legata al COSTO: costruisco e spendo u  tot e rinuncio ai soldi che avevo risparmiato.l’utilità del mio appartamento è pari a quello che ho speso perché se mi erano più utili in banca non li avrei spesi.

UTILITA’ può essere intesa anche come:

-         reddito se vendo o se ci abito,perché essendo mio non pago l’affitto

-         trasformazione: potenzialità di essere trasformato in un altro bene

-         complementarità: poter unire il bene ad un altro per soddisfare un bisogno maggiore

-         sostituzione: possibilità che ha un bene di sostituirne un altro per soddisfare lo stesso bisogno(la matita sostituisce la biro per scrivere)

l’utilità ha sei elementi quindi ci sono sei aspetti economici del bene:

-         il più probabile valore di mercato -> prezzo

-         il più probabile valore di costo -> costo

-         il più probabile valore di capitalizzazione -> reddito

-         il più probabile valore di  trasformazione -> trasformazione

-         il più probabile valore di complementare -> complementare

-         il più probabile valore di surrogazione -> sostituzione

questi sei si applicano per i beni privati

-         il più probabile valore d’uso comune

per i beni pubblici come i parchi.anni fa i beni pubblici non erano considerati stimabili,quindi solo ultimamente sono stati messi a punto dei procedimenti per la stima.

                                        ASPETTI ECONOMICI DEI BENI

Uno stesso bene potrebbe essere interessato da tutti e sei gli aspetti ma se ne sceglierà sempre uno per la stima.si utilizza l’aspetto più conveniente in base al motivo della stima;l’aspetto lo scelgo prima di fare la stima quindi.

         COME E QUANDO APPLICARE GLI ASPETTI ECONOMICI

Uno dei più importanti e richiesti è il più probabile valore di mercato.

Questo aspetto si applica quando si deve stimare un bene che deve essere collocato sul mercato (venduto).motivo stima compra /vendita

Esso corrisponde alla somma di denaro che, a giudizio del perito, sarà necessario affinché possa avvenire lo scambio del bene tra venditore e acquirente.

Questo aspetto è applicabile solo per i beni che hanno mercato,in caso contrario non potrà essere applicato.(per esempio il bene pubblico non ha mercato).

Qst aspetto non è facile d’applicare in quanto:

-         ciascun bene è qualcosa di assestante,hanno una spiccata individualità,(per esempio gli appartamenti di una stessa palazzina sono diversi in base al piano in cui si trovano,dove si affacciano,uno ha il balcone  magari l’altro no..)quindi i prezzi variano.

-         Parlando sempre di beni immobili,si hanno un numero limitato di trattative dato che la compra/vendita di una casa non è frequente,quindi c’è difficoltà nel recuperare informazioni,anche riguardo alla riservatezza delle persone;quindi manca il confronto necessario tra stime per il valore e il prezzo.

Il più probabile valore di costo

Qst aspetto si applica quando si deve stimare un bene che è stato appena costruito o che deve essere ancora costruito,in base ai costi di costruzione.Questi costi equivalgono alla somma di tutti i costi che l’imprenditore puro deve sostenere per produrre il nuovo bene.

IMPRENDITORE : organizza un ciclo produttivo.Reperisce tutto il materiale necessario per produrre ed attivare il ciclo.il suo obbiettivo è di avere il massimo profitto.

Si assume il rischio dell’impresa: se per caso inizia a costruire con una stima precisa ma durante i lavori crolla il mercato ed aumentano i prezzi,la sua stima iniziale non si è rivelata vera  ed i soldi che in più che sono serviti li mette lui.

Esistono 2 tipi di imprenditori: PURO E CONCRETO

PURO: figura economica che impiega solo la sua capacità di organizzare.non investe niente,né soldi né merce.(viene detto anche ASTRATTO)

CONCRETO: figura economica che oltre alla sua capacità organizzativa mette nel ciclo produttivo qualcosa di suo che possono essere soldi o la terra o altro materiale.il concreto è ovviamente il più diffuso.

Nella somma quindi diciamo imprenditore puro perchè dobbiamo anche considerare il prezzo del camioncino utilizzato(che di solito è la differenza tra prezzo da nuovo e il prezzo che avrebbe in caso di vendita alla fine dei lavori cioè la sua usura).Nei costi quindi abbiamo tutte le spese anche gli interessi di un eventuale prestito fatto in banca.

Fa sempre parte di qst aspetto il costo di ricostruzione cioè il bene che ha subito un danno e deve essere risistemato.In qst caso il costo è dato dalla somma di tutte le spese sostenute dall’imprenditore  per ricostruire la parte del bene danneggiata,utilizzando tecniche e materiali in uso al momento della ricostruzione.



Il più probabile valore di trasformazione

Qst aspetto si applica quando si deve stimare un bene la cui destinazione è di subire una trasformazione.

Il suo valore è dato dalla differenza tra il valore di tutti i beni che otteniamo dalla trasformazione e la somma delle spese che deve sostenere l’imprenditore per effettuare la trasformazione;viene escluso il valore iniziale perché è la nostra incognita.

Prima di applicare qst aspetto dobbiamo verificare tre cose:

-         La trasformazione deve essere legalmente possibile

-         La trasformazione deve essere tecnicamente possibile(in cosa deve essere trasformata e se la struttura è adatta)

-         La trasformazione deve essere economicamente conveniente,cioè il valore di trasformazione deve essere positivo

Un aspetto particolare del più probabile valore di trasformazione lo troviamo quando si deve stimare un fabbricato che deve essere demolito perché non ci sono altre soluzioni.

Entra in gioco il più probabile valore di demolizione che è dato da:

-         Valore del terreno considerato già libero

-         Escluse le spese per effettuare le demolizione ed il trasporto detriti

-         Aggiungendo il valore di eventuale materiale di recupero.

Il più probabile valore complementare

Questo aspetto si applica quando si deve stimare un bene che fa parte di un complesso più ampio (una porzione di un bene)

Per applicare il procedimenti di stima è necessario che tra la parte da stimare e la parte residua esista un rapporto di complementarità molto stretto.

Questo rapporto si trova per esempio nel caso in cui mi tolgono un pezzo di terreno utilizzato in modo omogeneo al resto.(per esempio coltivazione cereali)

Abbiamo come A il terreno totale,B la parte di terreno tolta.c la parte di terreno rimanente.

Per stimare b devo fare 2 stime perché devo considerare la perdita del valore che avrà C togliendo B

ValB = ValA – ValC

Se la parte che tolgono fosse una zona all’estremità del terreno e indirizzata ad uso diverso(un terreno coltivato e la parte esterna un piccolo bosco)non posso applicare il valore di complementarità perché non esiste un rapporto stretto tra le 2 zone anche se sono legate.

Lo stesso discorso vale anche in termini opposti.per esempio un ristorante in una buona posizione ma senza spazio parcheggio o altro avrà una clientela limitata dal disagio;se ad esso aggiungiamo un terreno in rapporto di complementarità,questo ristorante potrà avere un parcheggio clienti e magari un piccolo parco per bambini,ecco che il suo valore aumenterà in quanto incrementerà la sua clientela grazie alle agevolazioni acquisite con una zona di comodo.per conoscere il valore del terreno aggiunto consideriamo:

A = ristorante , B = zona di comodo

ValB = Val (A+B) – ValA

In questo caso abbiamo una particolarità.per poter essere applicato la parte da stimare non deve avere mercato cioè non deve essere reperibile sul mercato,per esempio: camion che trasporta bottiglie di vino,per qualche causa se ne rompono un tot;in qst caso non faccio i conti della stima di quella parte persa perché il vino ha mercato,quindi risarcirò semplicemente i danni in moneta corrente o con sostituzione della stessa merce.

Il più probabile valore di capitalizzazione

Questo aspetto si applica quando dobbiamo determinare il più probabile valore di mercato del bene sulla base del reddito che quest’ultimo fornisce al suo proprietario.

Se devo stimare un bene che fornisce un reddito annuale e costante illimitato

Vo = Bf/ rc       dove Bf = ∑ (E-U)

Se devo stimare un bene che fornisce un reddito periodico costante ed illimitato

Vo = BfP / q”-1   dove q = 1 + rc  e  “ = numero di anni che passano tra un reddito e l’altro

Fra tutti gli aspetti economici quello più importante è il valore di mercato:

-         perché nella maggioranza dei casi viene richiesta la stima per una compra/vendita

-         perché per applicare gli altri aspetti economici è necessario comunque conoscere il mercato quindi i prezzi.

Il più probabile valore di mercato è alla base di tutti gli altri aspetti

Altra considerazione:

nel lungo-medio periodo tutti gli aspetti economici tendono a coincidere col più probabile valore di mercato.

Immaginiamo il nostro centro storico con una certa tipologia di fabbricati che hanno poco valore in se ,ma grande valore perché si trovano nel centro storico della città;se dovessimo stimare una di queste zone

1.      stimiamo in base al più probabile valore di mercato che sarà un valore baso in quanto nessuno vorrebbe abitare in appartamenti vecchi quindi con ristrutturazioni da fare

2.      stimiamo in base al più probabile valore di trasformazione che sarà alto in quanto posso realizzare una palazzina con appartamenti moderni in centro storico

gli imprenditori iniziano la ricerca di fabbricati da trasformare e con l’aumento della richiesta aumenta il valore di mercato del fabbricato.aumentando il valore di mercato,aumenta la domanda di materiale per ricostruire, quindi la trasformazione inizia ad avere costi più alti e come conseguenza finale si abbassa il valore di trasformazione e si alza quello di mercato arrivando ad un quasi equilibrio tra un valore e l’altro.

                                  METODO DI STIMA

Con metodo di stima intendiamo il procedimento che deve seguire il perito per rispondere al quesito estimativo richiesto;in ogni caso tutte le stime si basano sul confronto.

Se noi dobbiamo stimare un ben lo dobbiamo confrontare con altri beni simili e della stessa zona che di recente siano stati sottoposti alla stessa situazione di mercato che richiede la stima del bene in questione;devo quindi conoscere il prezzo (dato certo) dei beni in paragone per dare un valore reale al bene da stimare.

Ho quindi una scala di prezzi dei vari beni che variano da uno minimo ad uno massimo possibile e si deve decidere dove inserire il nostro.

                                  B      150MILA €          110 mq

105 mq A                   C      157MILA €         108 mq

                                  D      160MILA €          112 mq

                                  E      165MILA €          115 mq

Per ridurre al minimo la soggettività del perito nel valutare è necessario introdurre un parametro che aiuti ad inserire il nostro bene nella scala valori.

Questo parametro deve avere una relazione molto stretta con il valore del bene,cioè devono essere direttamente proporzionali, e deve essere di facile misurazione.questi parametri possono essere di natura tecnica o economica.

TECNICA: sono legati essenzialmente all’unità di misura(m² per appart. e uffici,m³ per capannoni)

ECONOMICA: canone d’affitto che dipende dalle dimensioni,posizione e aspetto estetico o anche la rendita catastale.

∑V : ∑P = Vx : Px  dove 

-         ∑V = somma valori (prezzi)               -   Vx = valore app.da trovare ed inserire

-         ∑P = somma parametri (m²)              -   Px = m² di A

Vx =  ΣV / ΣP * Px         ( per applicare la formula faccio prima la divisione)

Quando si fa il sopraluogo sul bene da stimare bisogna valutarlo in condizioni ordinarie.

PRINCIPIO DI ORDINARIETA’: considerare il bene nelle condizioni in cui si dovrebbe trovare nel caso fosse gestito da un proprietario medio;quindi il bene è come se fosse simile ad altri appartamenti medi nella stessa zona.

Il fatto che l’appartamento abbia dei problemi (tipo cambiare tubature o sanitari)non li considero nella prima fase di stima ma in un secondo luogo toglierò la parte di valore che non ha l’appartamento a causa di questi problemi.Questo però non significa che non prendo in considerazione tutti gli aspetti che differenziano l’appartamento dagli altri.

Il principio di ordinarietà ha preso il sopravvento su altri 2 principi: principio dell’attualità, cioè stimare il bene per le condizioni in cui si trova la momento della stima, e principio di potenzialità, cioè stimare il bene considerando il massimo reddito che può dare.

Tutte le cose che ci permettono di considerare il valore ordinario possono essere divise in due gruppi: COMODI e AGGIUNTE-DETRAZIONI

COMODI: tutte quelle caratteristiche del bene che incidono sul valore di esso,ma che non hanno mercato,come: comodo attivo (aspetto positivo), la vista panoramica o comodo passivo (aspetto negativo), la vicinanza di un cimitero.

Per considerare  comodi si agisce sul rapporto : ΣV / ΣP che prima di moltiplicarlo per Px devo confrontare con gli altri considerando comodi attivi o passivi,cioè considero l’incidenza che possono avere.di solito questi comodi variano l’appartamento da un 5% ad un 15% sia in attivo che passivo.

AGGIUNTE E DETRAZIONI: vanno considerate tutte le caratteristiche che diversificano il bene da stimare rispetto agli altri beni di confronto, per le quali esiste un mercato;per esempio le doppie finestre,porte blindate,condizionatore.posso definire il prezzo perché sono sul mercato,e devo considerare in oltre la qualità utilizzata,da quanto tempo sono state montate e quindi se sono ancora durature o di cambio in un periodo breve.

                                                                      

 



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