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L'estimo è la disciplina che ha la finalità

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L'estimo è la disciplina che ha la finalità

L'estimo è la disciplina che ha la finalità di fornire gli strumenti metodologici per la valutazione di un bene per i quali non sussiste un apprezzamento univoco.

Il microestimo si intende quando i beni da valutare sono privati, invece il macroestimo si ha quando si parla di beni pubblici.

I caratteri per fare un giudizio di stima sono:- lo scopo;

                                                                       - il metodo;

                                                                       - previsione;

                                                                       - soggettivo;

                                                                       - prezzo.

I requisiti del perito 434g62e sono:- sapere lo scopo della stima;

                                         - la conoscenza delle basi teoriche dell'estimo;

                                         - la conoscenza tecnica del bene da stimare;

                                         - i rapporti legali esistenti fra persone o cose implicate nella stima;



                                         - la conoscenza dei dati.

Per valore si intende il risultato di una valutazione.

Per prezzo si intende la cifra effettiva pagata o pagabile per acquistare un determinato bene.

Per costo si intende la cifra spesa per produrre un determinato bene.

Per aspetto economico di stima, si intende l'insieme delle caratteristiche che identificano un bene.

Gli aspetti economici sono:- il più probabile costo di mercato,

- costo;

- trasformazione;

- complementare;

- surrogazione;

- capitalizzazione;

- sociale.

i primi 2 sono chiamati fondamentali e gli altri sono chiamati derivati in quanto derivano dal valore di costo e di mercato. Il sesto aspetto economico serve ad identificare maggiormente il tipo di bene che vogliamo valutare.

La scelta dell'aspetto economico dipende dal tipo di bene e dal suo utilizzo.

Il valore di mercato e dato dalla quotazione che il bene oggetto di stima potrebbe avere in una libera contrattazione di compravendita.

Il perito dovrà anche individuare i beni "simili", l'ambito territoriale e temporale.

Per valore di costo si intende l'ammontare delle spese che un imprenditore ordinario dovrebbe sostenere per produrre il bene soggetto di stima.

Per costi diretti, si intendono tutti quei costi sostenuti per migliorare il bene.

Per costi indiretti, si intendono i soldi che l'imprenditore perde durante il miglioramento del bene.

I costi connessi sono quei costi che riguardano fattori impiegati in comune in un processo produttivo.

I costi congiunti, sono quei costi che riguardano fattori impiegati in diversi processi produttivi.

Per costo di riproduzione si intende il costo per riprodurre un bene gia esistente.

Per valore di trasformazione si intende quando un bene viene modificato profondamente nelle caratteristiche o viene reso adatto per un nuovo uso. Vtasf. = Vmerc. - Kcosti

Il principio dell'ordinariatà dice che il bene non deve essere valutato solo per "come è" o solo per " come potrebbe essere" ma come un soggetto ordinario lo potrebbe gestire.

Il valore complementare si ottiene tramite la differenza tra il valore di mercato del bene intero e il valore di mercato che il bene avrebbe senza la parte oggetto di stima.

Il valore di surrogazione esprime il valore di un bene sulla base del valore di altri beni in grado di sostituirlo.

Il valore di capitalizzazione viene espresso accumulando all'attualità i redditi futuri ordinariamente detraibili.                           Vo = Bf / i

Il valore i uso sociale è necessario per la valutazione di beni pubblici. Il valore d'uso sociale può essere definito in funzione del valore dei servizi resi dal bene collettivo alla società ed è spesso misurato come "disponibilità a pagare" per poterne fruire.

Per procedimento di intende l'insieme delle operazioni logiche da eseguire per giungere alla formulazione del giudizio di stima. I procedimenti possono essere molti.



Il metodo di stima è unico, e consiste nel confrontare il bene che devo stimare con altri beni simili con noti i prezzi di vendita.

Le fasi per effettuare una stimarono:- ricerca dell'aspetto economico;

-accertamento dei dati di mercato e costruzione della scala dei    prezzi;

- analisi del bene e scelta del parametro di confronto;

- scelta del procedimento di stima;

- applicazione del procedimento di stima;

- correzioni al valore ordinario con aggiunte o detrazioni;

- determinazione valore effettivo.

La scala dei prezzi è l'insieme dei beni simili presi a confronto, di cui si conoscon9o i prezzi di vendita, riuniti in classi omogenee.

Il valore ordinario è quello che si ottiene comparando il bene oggetto di stima con altri beni simili di cui si conoscono i prezzi di mercato pagati. In poche parole è il valore medio dei beni presi a confronto.

Gli scomodi e i comodi sono caratteristiche non modificabili del bene da stimare.

Le aggiunte e detrazioni, si riferiscono a uno stato momentaneo e quindi modificabile.

I requisiti dei beni simili sono: - intrinseche sono quelle interne al bene che identificano la struttura,                                    la funzione;

                                                  - estrinseche sono esterne al bene e riguardano i rapporti con    l'ambiente circostante;

                                                  - giuridica sono i vincoli legali e contrattuali legati al bene.

Parametri tecnici sono costituiti da superfici o volume. A loro caratteristica è la misurabilità.

Parametri economici sono i redditi catastali e domenicali per i terreni. Questo parametro è gia pronto, è omogeneo, è imparziale.

Stima sintetica è basata sul confronto diretto sulla base di uno o più parametri di confronto

Stima analitica è basata sulla capitalizzazione del reddito detraibile dal proprietario.

La stima sintetica monoparametrica consiste nel confronto del bene oggetto di stima con beni simili, dei quali si conoscono i prezzi di mercato, sulla base di un comune parametro di confronto.          EV : EP = Vx : Px

Le fasi della stima analitica: - determinazione reddito capitale;

- ricerca saggi di capitalizzazione;

- eventuali correzioni al saggio;

- risoluzione formule di capitalizzazione;

- eventuali aggiunte o detrazioni al valore.

Il reddito di capitalizzazione deve essere  netto, medio e continuativo.

Il procedimento sintetico per la determinazione del valore di costo si ottiene tramite una proporzione: EVk : EP = Vx : Px

Il procedimento analitico per la determinazione del valore di costo nell'analisi e computo al dettaglio della quantità e dei prezzi unitari, relativi alle opere per produrre il bene oggetto di stima (computo metrico).  

       

 

                                           






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