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Catasto dei terreni - La formazione del catasto terreni

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disciplina che studia le metodologie da applicare per giungere all'espressione di un giudizio di valore in merito a dei beni.
Stima dei fabbricati
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Catasto dei terreni

La legge istitutiva del catasto terreni è la legge 01\03\1886 n.3682, e precisa che il catasto terreni è la stima economica dei terreni. La misura consiste nelle operazioni topografiche che conducono alla realizzazione delle mappe catastali; invece la stima ha per oggetto di stabilire la rendita imponibile sulla quale è 424f52e fatta la ripartizione dell'imposta mediante la formazione di tariffe d'estimo. La rendita imponibile è quella parte del prodotto totale del fondo che rimane al proprietario. La tariffa d'estimo esprime in moneta legale la rendita imponibile di un ettaro per ciascuna qualità e classe.

La formazione del catasto terreni

Le operazioni di formazione del catasto terreni si svolgono attraverso le seguenti fasi:

Rilevamento topografico

Operazioni estimative:

Qualificazione

Classificazione

Classamento

Formazione delle tariffe

Rilevamento topografico

Serve per rilevare la configurazione e l'estensione delle particelle catastali e rappresentarle in una mappa planimetrica.

Oltre alle particelle catastali sono raffigurate in mappa anche le strade pubbliche, le piazze, le ferrovie, i laghi, i corsi d'acqua, ecc, che non essendo particelle sono prive di numerazione. Le particelle o mappali vengono contraddistinte da un numero arabo. Costituiscono particelle da rappresentarsi separatamente in mappa:



Fondi rustici, di possessori diversi

Le singole parti di un medesimo possesso

I fabbricati o porzioni di fabbricati

I cortili

Operazioni estimative

Le operazioni estimative riguardano la determinazione degli estimi, cioè dei redditi imponibili relativi ai terreni. Per attuare queste operazioni il territorio nazionale e stato suddiviso in zone economico-agrarie e queste in circoli censuari. In ogni circolo si individua un comune tipo entro il quale vengono scelte alcune aziende di studio dove vengono condotte le indagini per la determinazione degli estimi.

Complessivamente le operazioni estimative comprendono:

Qualificazione, consiste nel distinguere in ciascun comune le qualità di coltura presenti (seminativo, prato, orto, ecc.)

Classificazione, consiste nel suddividere ciascuna qualità di coltura in tante classi quanti sono i gradi molto diversi della rispettiva produttività

Classamento, consiste nell'assegnare a ciascuna particella la qualità e la classe che le competono

Formazione delle tariffe, consiste nella stima dei redditi imponibili: reddito dominicale (R.D.), e reddito agrario (R.A.)

La conservazione del catasto terreni

Conservare il casto significa mantenerlo aggiornato. L'aggiornamento può riguardare le variazioni che avvengono nell'intestazione dei beni oppure le variazioni che riguardano lo stato e i redditi dei beni stessi.

Conservazione significa consentire l'accesso del pubblico alle informazioni contenute negli atti catastali costituita da:

Mappa particellare

Archivio delle partite

Archivio delle particelle

Archivio degli intestati

Alla conservazione del catasto provvede l'ufficio del territorio.

Il nuovo sistema informativo del catasto è fondato su un archivio su tutti i beni immobili (banca dati catastale), classificati in due categorie: immobili terreni e immobili fabbricati.

La mappa particellare

La mappa è distinta per comune ed è costituita da un certo numero  di fogli della misura di 100x70. Per ciascun comune si hanno il quadro di unione dei fogli di mappa, i fogli di mappa e gli allegati.

L'archivio delle partite

Per partita si intende un complesso di beni aventi intestazione comune. All'archivio delle partite si può accedere per ottenere la visura o la stampa di un documento di partita contenente:

i dati identificati degli intestati

le particelle costituenti la partita

si scrivono in catasto i seguenti diritti:

-         proprietà o possesso

-         enfiteusi

-         superficie

-         usufrutto e uso

-         onori reali

l'intestatario dei beni è indicato come ditta catastale.

Il tipo di frazionamento



Ogni qualvolta si deve frazionare una particella è necessario compilare il tipo di frazionamento; questo è costituito da un insieme di elaborati tecnici redatti a cura di un tecnico professionista.

Il tipo particellare deve essere redatto tutte le volte che si vogliano dimostrare le superfici effettivi di particelle.

Il tipo mappale va prodotto quando si deve costruire o variare un fabbricato urbano su una particella del catasto terreni.

Pregeo è un prodotto informatico si ausilio ai tecnici professionisti per la predisposizione e presentazione agli uffici del territorio su floppy-disc degli atti geometrici necessari all'aggiornamento della banca dati del catasto.

La variazione degli atti catastali

Sia le mutazioni soggettive sia quelle oggettive devono riflettersi nella modifica degli atti catastali i quali dovranno essere adeguati alla mutata situazione. Oggi le variazioni vengono trasmesse all'elaboratore che automaticamente provvede a modificare aggiornandoli tutti gli atti interessati.

Le misure  e le certificazioni

Gli atti del catasto terreni sono accessibili a chiunque previo pagamento di diritto fissi la semplice consultazione del contenuto degli atti si chiama visura.

Catasto dei fabbricati

I precedenti

il catasto dei fabbricati fu istituito nel 1865 con la legge 26 gennaio 1865 n.2136, separandolo da quello dei terreni. In un primo tempo l'attenzioni degli Stati venne rivolta ai terreni considerati come le sole risorse sulle quali si potesse imporre un tributo.

L'istituzione del catasto fabbricati

Con la legge 26 febbraio 1994 n. 133 il C.E.U. assume la denominazione di catasto dei fabbricati con la funzione di realizzare un inventario completo e uniforme del patrimonio edilizio comprendente sia i fabbricati civili, sia quelli rurali con le loro pertinenze dipendenze e accessorie.

Ai fini fiscali viene riconosciuto il carattere rurale alle costruzioni che risultano importanti alle attività agricole e all'agriturismo.

Il minimo modulo da censire nel catasto dei fabbricati è l'unita immobiliare.

L'unità immobiliare (u.i.)

L'unità immobiliare è costituita da una porzione di fabbricato o da un insieme di fabbricati ovvero da un area che nello stato in cui si trova e secondo l'uso locale è potenzialmente autonoma sia sotto l'aspetto funzionale che reddituale.

Ciascuna unità immobiliare deve essere identificata in catasto con l'indicazione della via e della località, del numero civico, della scala, del piano, ecc.; e in riferimento alla mappa del numero principale e del numero subalterno.

In linea di massima costituisce l'unità immobiliare autonoma qualsiasi porzione di fabbricato che abbia qualsiasi porzione di fabbricato che abbia accesso  diretto o indipendente e quindi capace di produrre un reddito proprio; fanno però eccezione alcuni tipi di locali cioè cantine, soffitte, tettoie e simili che pur avendo accessi diretti indipendenti sono di servizio ad altri immobili principali e per tanto costituiscono vani accessori all'unità immobiliare principale.

Gli atti del catasto fabbricati

Il catasto dei fabbricati si base su una serie di documenti che costituiscono gli atti oggetto di conservazione. Essi sono:

-         La mappa

-         L'archivio delle partite

-         L'elenco dei possessori

-         L'elenco dei numeri di mappa



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