STIMA ANALITICA DI UN FONDO RUSTICO CONDOTTO IN ECONOMIA DIRETTA

Determinazione del più probabile valore di mercato del’azienda a cancello chiuso, ossia comprensivo di tutte le scorte.

b)   ASPETTO ECONOMICO

Verrà considerato il più probabile valore di mercato con la stima analitica.

c)    PROCEDIMENTO DI STIMA

Il V₀ verrà ricavato seguendo il procedimento di stima analitico o per la capitalizzazione dei redditi, considerando un Bf ordinario e continuativo, per cui il V₀ si ottiene aggiunte – detrazioni.

Sapendo che l’azienda è condotta in economia diretta e che le sue condizioni sono ordinarie, si ricava tramite il bilancio aziendale. Si ricorda che per il principio dell’ordinarietà il tornaconto tende a 0 (zero).

2-DESCRIZIONE DELL’AZIENDA

a)    DESCRIZIONE DEL FONDO

Il fondo in oggetto, denominato . . . . . . . . . . . . . . . , è ubicato nella contrada . . . . . . . . . . . .del Comune di . . . . . . . . . ., provincia di . 525j92f . . . . . . . . .confina con . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ..

Dista 3 Km dal centro comunale, al quale è collegato con strada provinciale.

I terreni di origine alluvionale, sono pianeggianti, profondi di medio impasto e di buona fertilità. Le sistemazioni idrauliche agrarie sono buone e tali da evitare ristagni d’acqua. E’ praticata l’irrigazione a pioggia a mezzo d’impianto fisso; l’acqua è derivata dal  canale consortile “S. Rosalia”, con un contributo annuo medio di euro 2.000,00. I fabbricati disposti in quadrilatero racchiude un ampia corte centrale, sono in buono stato di manutenzione e comprendono: casa colonica, deposito attrezzi e materiale vario con annesso piccola officina meccanica, porticati per ricovero macchine, stalla a stabulazione libera capace di contenere circa 120 capi grossi con sala mungitura, piccola stalla per giovani capi in allevamento, sili a trincea capaci di contenere circa 10.000 q.li di trinciato di mais, fienile e pagliaio sufficienti ai fabbisogni della stalla. Complessivamente i fabbricati hanno un valore di ricostruzione pari a euro 100.000,00.

L’indirizzo produttivo è cerealicolo – zootecnico, con allevamento di bovine da latte di razza frisona che producono mediamente 50 q.li di latte in 300 giorni di lattazione. La rimonta è interna e i vitelli eccedenti vengono venduti appena scolostrati.

La dotazione di macchine ed attrezzi è proporzionata alle esigenze del fondo.

Il valore medio ordinario delle attrezzature meccaniche è, in zona, pari ad euro 2.100,00 ad ettaro.

L’azienda è condotta in economia diretta con salariati e l’annata agraria ha inizio il primo gennaio.

b)    DATI CATASTALI E RIPARTO DELLA SUPERFICIE

Superficie Totale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 65.40.00

Superficie Improduttiva . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . ..01.00.00

Tare produttive . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . 00.40.00

SAU . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 64.00.0

Mais ibrido    16 Ha(½ per granella – ½ per trinciato);

Orzo     16 Ha (½ reimpiegata);

Trifoglio pratense   32 Ha

Superficie ripetuta 16 Ha

Erbaio di mais per trinciato

3- DOTAZIONE NORMALE DEL CAPITALE DI SCORTA

a)   MACCHINE E ATTREZZI: Come dalla descrizione il valore medio ordinario delle attrezzature meccaniche è di € 2.100,00 a ettaro di SAU.

b)   BESTIAME

Produzione foraggi e relative unità foraggere

Ammesso un consumo medio di 6 U.F. per ogni Kg di peso vivo si determina il peso vivo mantenibile (p.v.m) in azienda:

Circa l’80% del peso è rappresentato da capi adulti.

Ammesso un peso unitario medio di 6 q.li per capo adulto il numero dei capi adulti allevabili sarà:

Considerando una carriera produttiva di 6 anni ogni anno devono essere scartati in media 18 vacche che andranno sostituite con altrettante manze.

Ammessa una fecondità del 90 %, i vitelli nati vivi saranno:

COMPOSIZIONE DELLA STALLA E VALORE DEL BESTIAME

UTILE LORDO DI STALLA (U.L.S.)

L’utile lordo di stalla è dato dal valore del bestiame vendibile (rimonta interna = vacche da scarto + vitelle vendibili):

€

€

Totale U.L.S.

PRODOTTI DI SCORTA

€ . . . . . . . . . . . . . . . . . . €

€

€

Totale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 118.651,60 €

CARICO DI LAVORO

4- PRODUZIONE LORDA VENDIBILE

5- BILANCIO AZIENDALE

Determinazione dei costi

a)   Le spese varie vanno dal 20 al 30% in base all’entita della P.L.V.

b)   Quote

I fabbricati rurali:

Una stalla di recente costruzione;

Tettoie per macchine e attrezzi;

Fienili per fieni e lettini;

Casa di abitazione civile per l’imprenditore e la famiglia;

Sala di mungitura;

4 silos a trincea in C.A.;

Ecc .

I suddetti fabbricati sono in buon stato di conservazione, incidendo da 4 a 6 mila euro a ettaro, per cui il costo di ricostruzione sarà:

€

c)    Salari

d)   Stipendi

Per il lavoro di direzione, amministrazione e sorveglianza tecnica si assume per fondi del tipo di quelli in oggetto un incidenza del 6% P.l.v.

e)   Imposte

Trattandosi di un imprenditore agricolo a titolo principale che svolge direttamente l’attività, compete la riduzione per scaglioni:

Fino a 25.822,84 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .Sono esenti

Da 25.882,84 a 61.974,82 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30%

Da 61.974,82 a 103.291,37 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .50%

Da 103.291,37 a 129.114,44 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ...75%

Oltre 129.114,44 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .100%

€

€

€

€

€

Contributi Agricoli Unificati (C.A.U.)

IRAP

L’1,9 % sulla differenza tra vendite e Costi fatturati. L’imponibile sarà uguale alla P.l.v meno i Costi fatturati (Sv – Quota di manutenzione dei fabbricati e delle macchine).

f) Interesse

La rilevante produzione di latte rende nullo il capitale di anticipazione. Gravano sul costo i soli interessi sul capitale di scorta:

€

Da indagini effettuate in zona il perito a potuto accertare attraverso la risoluzione del rapporto ∑ Bf/∑V₀, un saggio medio relativo agli investimenti fondiari del tipo di quello esaminato pari al 2%. Non presentando il fondo particolari comodi positivi o negativi nei confronti della media, il suddetto saggio è reputato idoneo per la capitalizzazione del reddito trovato.

Il valore ottenuto è da ritenersi soddisfacente rispetto al quesito posto, non essendovi né aggiunte né detrazioni da apportare al valore capitale.