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STIMA ANALITICA DI UN FONDO RUSTICO CONDOTTO IN ECONOMIA DIRETTA
TRACCIA.
Stima analitica, a cancello aperto, del probabile valore di mercato di un fondo rustico avente una superficie di Ha 65.40.00, con indirizzo produttivo cerealicolo – zootecnico, specializzato nella produzione di latte e condotta in economia diretta.
1-PREMESSA
Io sottoscritto . . . . . . . . . . iscritto all’Albo professionali dei geometri della provincia di Ragusa, al n. . . . è stato incaricato dai proprietari di procedere alla valutazione analitica del fondo rustico di loro proprietà. Ad evasione dell’incarico ricevuto, il sottoscritto . . . . . . . . . . . dopo aver eseguito i sopralluoghi e gli accertamenti del caso e aver rilevato tutti gli elementi tecnico- agronomici, espone nella seguente relazione il risultato del suo operato.
a) SCOPO DELLA STIMA
Determinazione del più probabile valore di mercato del’azienda a cancello chiuso, ossia comprensivo di tutte le scorte.
b) ASPETTO ECONOMICO
Verrà considerato il più probabile valore di mercato con la stima analitica.
c) PROCEDIMENTO DI STIMA
Il V0 verrà ricavato
seguendo il procedimento di stima analitico o per la capitalizzazione dei
redditi, considerando un Bf ordinario e continuativo, per cui il V0
si ottiene
Sapendo che l’azienda è condotta
in economia diretta e che le sue condizioni sono ordinarie, si ricava
2-DESCRIZIONE DELL’AZIENDA
a) DESCRIZIONE DEL FONDO
Il fondo in oggetto, denominato . . . . . . . . . . . . . . . , è ubicato nella contrada . . . . . . . . . . . .del Comune di . . . . . . . . . ., provincia di . 525j92f . . . . . . . . .confina con . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ..
Dista
I terreni di origine alluvionale, sono pianeggianti, profondi di medio impasto e di buona fertilità. Le sistemazioni idrauliche agrarie sono buone e tali da evitare ristagni d’acqua. E’ praticata l’irrigazione a pioggia a mezzo d’impianto fisso; l’acqua è derivata dal canale consortile “S. Rosalia”, con un contributo annuo medio di euro 2.000,00. I fabbricati disposti in quadrilatero racchiude un ampia corte centrale, sono in buono stato di manutenzione e comprendono: casa colonica, deposito attrezzi e materiale vario con annesso piccola officina meccanica, porticati per ricovero macchine, stalla a stabulazione libera capace di contenere circa 120 capi grossi con sala mungitura, piccola stalla per giovani capi in allevamento, sili a trincea capaci di contenere circa 10.000 q.li di trinciato di mais, fienile e pagliaio sufficienti ai fabbisogni della stalla. Complessivamente i fabbricati hanno un valore di ricostruzione pari a euro 100.000,00.
L’indirizzo produttivo è cerealicolo – zootecnico, con allevamento di bovine da latte di razza frisona che producono mediamente 50 q.li di latte in 300 giorni di lattazione. La rimonta è interna e i vitelli eccedenti vengono venduti appena scolostrati.
La dotazione di macchine ed attrezzi è proporzionata alle esigenze del fondo.
Il valore medio ordinario delle attrezzature meccaniche è, in zona, pari ad euro 2.100,00 ad ettaro.
L’azienda è condotta in economia diretta con salariati e l’annata agraria ha inizio il primo gennaio.
b) DATI CATASTALI E RIPARTO DELLA SUPERFICIE
Foglio |
P.lle |
Qualità |
Classe |
Superficie Ha a Ca |
R.D. € |
R.A. € |
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Seminativo irriguo |
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Seminativo irriguo |
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Fabbricato Rurale |
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Fabbricato Rurale |
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TOTALE |
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Superficie Totale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 65.40.00
Superficie Improduttiva . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . ..01.00.00
Tare produttive . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . 00.40.00
SAU . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 64.00.0
Mais ibrido 16 Ha(½ per granella – ½ per trinciato);
Orzo 16 Ha (½ reimpiegata);
Trifoglio pratense 32 Ha
Superficie ripetuta 16 Ha
Erbaio di mais per trinciato
3- DOTAZIONE NORMALE DEL CAPITALE DI SCORTA
a) MACCHINE E ATTREZZI: Come dalla descrizione il valore medio ordinario delle attrezzature meccaniche è di € 2.100,00 a ettaro di SAU.
b) BESTIAME
Produzione foraggi e relative unità foraggere
Foraggi Aziendali |
Superficie Ha |
Produzione |
U.F./Tonnellate |
U.F./Totale |
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Unitaria |
Totale |
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Mais Trinciato 1° Raccolto |
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Mais Trinciato 2°Raccolto |
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Fieno trifoglio pratense |
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Orzo |
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Mangimi acquistati (10-15% foraggi aziendali) |
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TOTALE |
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Ammesso un consumo medio di 6 U.F. per ogni Kg di peso vivo si determina il peso vivo mantenibile (p.v.m) in azienda:
Circa l’80% del peso è rappresentato da capi adulti.
Ammesso un peso unitario medio di 6 q.li per capo adulto il numero dei capi adulti allevabili sarà:
Considerando una carriera produttiva di 6 anni ogni anno devono essere scartati in media 18 vacche che andranno sostituite con altrettante manze.
Ammessa una fecondità del 90 %, i vitelli nati vivi saranno:
COMPOSIZIONE DELLA STALLA E VALORE DEL BESTIAME
Qualità |
Capi n° |
Peso |
Prezzo/€ capo |
Importo Complessivo |
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Unitario |
Totale |
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Vacche |
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Manze |
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Manzette |
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Vitelle |
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TOTALE |
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UTILE LORDO DI STALLA (U.L.S.)
L’utile lordo di stalla è dato dal valore del bestiame vendibile (rimonta interna = vacche da scarto + vitelle vendibili):
€
€
Totale U.L.S.
PRODOTTI DI SCORTA
€ . . . . . . . . . . . . . . . . . . €
€
€
Totale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 118.651,60 €
CARICO DI LAVORO
Coltivazione/Allevamento |
Superficie Ha Capi n° |
Giornate Ha Giornate capo |
Totale giornate |
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Mais da granella |
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Mais tranciato 1°-2° raccolto |
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Orzo |
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Trifoglio pratense 1° raccolto |
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Trifoglio pratense 2° raccolto |
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Vacche da latte |
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Allievi |
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Totale giornate |
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4- PRODUZIONE LORDA VENDIBILE
Prodotti |
Superf. Ha Capi n° |
Produzione |
Reimpieghi |
Quota vendibile |
Prezzo Unitario (€) |
Importo totale |
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Unitaria |
Totale |
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Granella di mais |
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Mais trinciato 1° raccolto |
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Mais trinciato 2° raccolto |
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Orzo |
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Paglia |
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Fieno di trifoglio |
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Latte |
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U.L.S. |
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Totale |
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5- BILANCIO AZIENDALE
Determinazione dei costi
a) Le spese varie vanno dal 20 al 30% in base all’entita della P.L.V.
b) Quote
I fabbricati rurali:
Una stalla di recente costruzione;
Tettoie per macchine e attrezzi;
Fienili per fieni e lettini;
Casa di abitazione civile per l’imprenditore e la famiglia;
Sala di mungitura;
4 silos a trincea in C.A.;
Ecc .
I suddetti fabbricati sono in buon stato di conservazione, incidendo da 4 a 6 mila euro a ettaro, per cui il costo di ricostruzione sarà:
€
Capitali |
Valore € |
Quota reintegrazione % |
Quota manutenzione % |
Quota assicurazione % |
Totale % |
Importo complessivo |
Fabbricati |
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Macchine e attrezzi |
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Bestiame |
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Foraggi e lettini |
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Mais e Orzo |
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Totale € |
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c) Salari
d) Stipendi
Per il lavoro di direzione, amministrazione e sorveglianza tecnica si assume per fondi del tipo di quelli in oggetto un incidenza del 6% P.l.v.
e) Imposte
Trattandosi di un imprenditore agricolo a titolo principale che svolge direttamente l’attività, compete la riduzione per scaglioni:
Fino a 25.822,84 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .Sono esenti |
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Da 25.882,84 a 61.974,82 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30% |
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Da 61.974,82 a 103.291,37 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .50% |
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Da 103.291,37 a 129.114,44 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ...75% |
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€
€
€
€
€
Contributi Agricoli Unificati (C.A.U.)
IRAP
L’1,9 % sulla differenza tra vendite e Costi fatturati. L’imponibile sarà uguale alla P.l.v meno i Costi fatturati (Sv – Quota di manutenzione dei fabbricati e delle macchine).
f) Interesse
La rilevante produzione di latte rende nullo il capitale di anticipazione. Gravano sul costo i soli interessi sul capitale di scorta:
Scorte vive . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 149.100,00 € |
Scorte morte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .134.400,00 € |
Prodotti di scorta . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ...118.651,00 € |
Totale.......... ..... ...... .......... ..... ...... ..........402.151,00 € |
€
Da indagini effettuate in zona il perito a potuto accertare attraverso la risoluzione del rapporto ∑ Bf/∑V0, un saggio medio relativo agli investimenti fondiari del tipo di quello esaminato pari al 2%. Non presentando il fondo particolari comodi positivi o negativi nei confronti della media, il suddetto saggio è reputato idoneo per la capitalizzazione del reddito trovato.
Il valore ottenuto è da ritenersi soddisfacente rispetto al quesito posto, non essendovi né aggiunte né detrazioni da apportare al valore capitale.
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