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STIMA ANALITICA DI UN FONDO RUSTICO CONDOTTO IN ECONOMIA DIRETTA

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STIMA ANALITICA DI UN FONDO RUSTICO CONDOTTO IN ECONOMIA DIRETTA


TRACCIA.

Stima analitica, a cancello aperto, del probabile valore di mercato di un fondo rustico avente una superficie di Ha 65.40.00, con indirizzo produttivo cerealicolo – zootecnico, specializzato nella produzione di latte e condotta in economia diretta.


1-PREMESSA

Io sottoscritto . . . . . . . . . . iscritto all’Albo professionali dei geometri della provincia di Ragusa, al n. . . . è stato incaricato dai proprietari di procedere alla valutazione analitica del fondo rustico di loro proprietà. Ad evasione dell’incarico ricevuto, il sottoscritto . . . . . . . . . . . dopo aver eseguito i sopralluoghi e gli accertamenti del caso e aver rilevato tutti gli elementi tecnico- agronomici, espone nella seguente relazione il risultato del suo operato.

a)   SCOPO DELLA STIMA



Determinazione del più probabile valore di mercato del’azienda a cancello chiuso, ossia comprensivo di tutte le scorte.

b)   ASPETTO ECONOMICO

Verrà considerato il più probabile valore di mercato con la stima analitica.

c)    PROCEDIMENTO DI STIMA

Il V0 verrà ricavato seguendo il procedimento di stima analitico o per la capitalizzazione dei redditi, considerando un Bf ordinario e continuativo, per cui il V0 si ottiene aggiunte – detrazioni.

Sapendo che l’azienda è condotta in economia diretta e che le sue condizioni sono ordinarie, si ricava tramite il bilancio aziendale. Si ricorda che per il principio dell’ordinarietà il tornaconto tende a 0 (zero).


2-DESCRIZIONE DELL’AZIENDA


a)    DESCRIZIONE DEL FONDO

Il fondo in oggetto, denominato . . . . . . . . . . . . . . . , è ubicato nella contrada . . . . . . . . . . . .del Comune di . . . . . . . . . ., provincia di . 525j92f . . . . . . . . .confina con . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ..

Dista 3 Km dal centro comunale, al quale è collegato con strada provinciale.

I terreni di origine alluvionale, sono pianeggianti, profondi di medio impasto e di buona fertilità. Le sistemazioni idrauliche agrarie sono buone e tali da evitare ristagni d’acqua. E’ praticata l’irrigazione a pioggia a mezzo d’impianto fisso; l’acqua è derivata dal  canale consortile “S. Rosalia”, con un contributo annuo medio di euro 2.000,00. I fabbricati disposti in quadrilatero racchiude un ampia corte centrale, sono in buono stato di manutenzione e comprendono: casa colonica, deposito attrezzi e materiale vario con annesso piccola officina meccanica, porticati per ricovero macchine, stalla a stabulazione libera capace di contenere circa 120 capi grossi con sala mungitura, piccola stalla per giovani capi in allevamento, sili a trincea capaci di contenere circa 10.000 q.li di trinciato di mais, fienile e pagliaio sufficienti ai fabbisogni della stalla. Complessivamente i fabbricati hanno un valore di ricostruzione pari a euro 100.000,00.

L’indirizzo produttivo è cerealicolo – zootecnico, con allevamento di bovine da latte di razza frisona che producono mediamente 50 q.li di latte in 300 giorni di lattazione. La rimonta è interna e i vitelli eccedenti vengono venduti appena scolostrati.

La dotazione di macchine ed attrezzi è proporzionata alle esigenze del fondo.

Il valore medio ordinario delle attrezzature meccaniche è, in zona, pari ad euro 2.100,00 ad ettaro.

L’azienda è condotta in economia diretta con salariati e l’annata agraria ha inizio il primo gennaio.

b)    DATI CATASTALI E RIPARTO DELLA SUPERFICIE


Foglio

P.lle

Qualità

Classe

Superficie

Ha a Ca

R.D. €

R.A. €



Seminativo irriguo







Seminativo

irriguo







Fabbricato Rurale







Fabbricato Rurale





TOTALE





Superficie Totale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 65.40.00

Superficie Improduttiva . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . ..01.00.00

Tare produttive . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . 00.40.00

SAU . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 64.00.0


Mais ibrido                    16 Ha(½ per granella – ½ per trinciato);

Orzo                             16 Ha (½ reimpiegata);

Trifoglio pratense           32 Ha

Superficie ripetuta          16 Ha

Erbaio di mais per trinciato




3- DOTAZIONE NORMALE DEL CAPITALE DI SCORTA


a)   MACCHINE E ATTREZZI: Come dalla descrizione il valore medio ordinario delle attrezzature meccaniche è di € 2.100,00 a ettaro di SAU.




b)   BESTIAME

Produzione foraggi e relative unità foraggere


Foraggi Aziendali

Superficie Ha

Produzione

U.F./Tonnellate

U.F./Totale

Unitaria

Totale

Mais Trinciato 1° Raccolto






Mais Trinciato 2°Raccolto






Fieno trifoglio pratense






Orzo






Mangimi acquistati (10-15% foraggi aziendali)






TOTALE







Ammesso un consumo medio di 6 U.F. per ogni Kg di peso vivo si determina il peso vivo mantenibile (p.v.m) in azienda:


Circa l’80% del peso è rappresentato da capi adulti.



Ammesso un peso unitario medio di 6 q.li per capo adulto il numero dei capi adulti allevabili sarà:


Considerando una carriera produttiva di 6 anni ogni anno devono essere scartati in media 18 vacche che andranno sostituite con altrettante manze.


Ammessa una fecondità del 90 %, i vitelli nati vivi saranno:



COMPOSIZIONE DELLA STALLA E VALORE DEL BESTIAME


Qualità

Capi n°

Peso

Prezzo/€ capo

Importo Complessivo

Unitario

Totale

Vacche






Manze






Manzette






Vitelle







TOTALE






UTILE LORDO DI STALLA (U.L.S.)


L’utile lordo di stalla è dato dal valore del bestiame vendibile (rimonta interna = vacche da scarto + vitelle vendibili):





Totale U.L.S.






PRODOTTI DI SCORTA

€ . . . . . . . . . . . . . . . . . . €


Totale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 118.651,60 €



CARICO DI LAVORO


Coltivazione/Allevamento

Superficie Ha

Capi n°

Giornate Ha

Giornate capo

Totale giornate

Mais da granella




Mais tranciato 1°-2° raccolto




Orzo




Trifoglio pratense 1° raccolto




Trifoglio pratense 2° raccolto




Vacche da latte




Allievi




Totale giornate












4- PRODUZIONE LORDA VENDIBILE


Prodotti

Superf. Ha

Capi n°

Produzione

Reimpieghi

Quota vendibile

Prezzo Unitario (€)

Importo totale

Unitaria

Totale

Granella di mais








Mais trinciato 1° raccolto








Mais trinciato 2° raccolto








Orzo








Paglia








Fieno di trifoglio








Latte










U.L.S.








Totale



5- BILANCIO AZIENDALE


Determinazione dei costi

a)   Le spese varie vanno dal 20 al 30% in base all’entita della P.L.V.


b)   Quote


I fabbricati rurali:

Una stalla di recente costruzione;

Tettoie per macchine e attrezzi;

Fienili per fieni e lettini;

Casa di abitazione civile per l’imprenditore e la famiglia;

Sala di mungitura;

4 silos a trincea in C.A.;

Ecc .

I suddetti fabbricati sono in buon stato di conservazione, incidendo da 4 a 6 mila euro a ettaro, per cui il costo di ricostruzione sarà:





Capitali

Valore €

Quota reintegrazione %

Quota manutenzione %

Quota assicurazione %

Totale %

Importo complessivo

Fabbricati







Macchine e attrezzi







Bestiame







Foraggi e lettini







Mais e Orzo







Totale € 




c)    Salari


d)   Stipendi


Per il lavoro di direzione, amministrazione e sorveglianza tecnica si assume per fondi del tipo di quelli in oggetto un incidenza del 6% P.l.v.



e)   Imposte





Trattandosi di un imprenditore agricolo a titolo principale che svolge direttamente l’attività, compete la riduzione per scaglioni:


Fino a 25.822,84 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .Sono esenti

Da 25.882,84 a 61.974,82 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30%

Da 61.974,82 a 103.291,37 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .50%

Da 103.291,37 a 129.114,44 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ...75%

Oltre 129.114,44 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .100%










Contributi Agricoli Unificati (C.A.U.)





IRAP


L’1,9 % sulla differenza tra vendite e Costi fatturati. L’imponibile sarà uguale alla P.l.v meno i Costi fatturati (Sv – Quota di manutenzione dei fabbricati e delle macchine).




f)     Interesse


La rilevante produzione di latte rende nullo il capitale di anticipazione. Gravano sul costo i soli interessi sul capitale di scorta:


Scorte vive . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 149.100,00 €

Scorte morte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .134.400,00 €

Prodotti di scorta . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ...118.651,00 €

Totale.......... ..... ...... .......... ..... ...... ..........402.151,00 €







Da indagini effettuate in zona il perito a potuto accertare attraverso la risoluzione del rapporto ∑ Bf/∑V0, un saggio medio relativo agli investimenti fondiari del tipo di quello esaminato pari al 2%. Non presentando il fondo particolari comodi positivi o negativi nei confronti della media, il suddetto saggio è reputato idoneo per la capitalizzazione del reddito trovato.






Il valore ottenuto è da ritenersi soddisfacente rispetto al quesito posto, non essendovi né aggiunte né detrazioni da apportare al valore capitale.






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