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LA TRASCRIZIONE

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LA TRASCRIZIONE


La legge prescrive ed organizza la pubblicità di alcune categorie di fatti giuridici, al fine di soddisfare l'interesse generale e che tali fatti siano conoscibili da chiunque. Un mezzo di pubblicità dichiarativa relativo agli immobili ed ai mobili registrati è la trascrizione, che assicura la conoscibilità riguardo tali beni. La sua funzione è quella di ridurre il più possibile i rischi che affronta l'acquirente, in un sistema caratterizzato da una relativa facilità nella circolazione dei beni. La trascrizione ricopre il ruolo di atto di prudenza, rappresentando un onere per le parti non un obbligo, per evitare di essere pregiudicati, nell'ipotesi in cui, colui che ha venduto ad un soggetto venda anche ad altri e questi trascriva per primo. La trascrizione invece 353g68d è un obbligo, per il notaio o per il pubblico ufficiale che ha ricevuto o autenticato l'atto soggetto a trascrizione. Tali soggetti devono infatti curarsi che questa venga eseguita nel più breve tempo possibile, in caso di ritardo sono tenuti al risarcimento dei danni. Il conflitto che può nascere tra più acquirenti dello stesso bene viene risolto grazie alla trascrizione, chi per primo ha fatto trascrivere in pubblici registri il titolo costitutivo del proprio diritto è preferito rispetto all'acquirente che non l'abbia fatto o l'abbia fatto dopo anche se quest'ultimo sia stato il primo ad acquistare il bene. Il nostro ordinamento tutela pertanto, l'acquirente che si vede leso da un altro soggetto per effetto della trascrizione, dandogli la possibilità di rivolgersi contro il suo autore, responsabile, con il secondo atto posteriore nel tempo ma trascritto per primo, per averlo pregiudicato e chiedergli il risarcimento dei danni. Azione che spetta anche al primo acquirente che non abbia compiuto puntualmente la trascrizione, esso infatti può agire con l'azione di risarcimento dei danni, soltanto però, qualora dimostri che il secondo acquirente era in mala fede nel momento in cui ha acquistato il bene. Gli atti soggetti a trascrizione sono elencati nel codice civile all'articolo 2643 e sono i contratti che trasferiscono la proprietà dei beni immobili o che trasferiscono, modificano o costituiscono diritti reali su beni immobili e gli atti di rinuncia di quanto detto, anche i contratti che conferiscono diritti personali di godimento su beni immobili in relazione al tempo ed in fine le sentenze costitutive, i provvedimenti giudiziari con i quali si trasferisce la proprietà o altri diritti reali su beni immobili nell'esecuzione forzata. La trascrizione produce un effetto negativo, che si sostanzia nel presupposto che gli atti non trascritti si presumono ignoti ai terzi e quindi non possono essere opposti a chi ha acquistato e trascritto tempestivamente il suo titolo ed un effetto positivo per cui gli atti trascritti si presumono conosciuti e sono quindi efficaci contro chiunque. La trascrizione deve essere fatta a favore e contro una persona fisica o giuridica, quindi è il soggetto non il bene ad essere al centro delle registrazioni, la continuità delle trascrizioni vuole evitare che chi consulta i pubblici registri per controllare la posizione di un determinato soggetto non sia in grado di rendersi conto di una trascrizione di un acquisto precedente del dante causa del soggetto rispetto al quale la verifica viene condotta,  per cui chi acquista beni immobili deve assicurarsi oltre che della trascrizione del proprio titolo d'acquisto, anche delle eventuali trascrizioni dei precedenti proprietari del bene. La trascrizione in alcuni casi svolge una diversa funzione da quella sopra esaminata, nell'accettazione dell'eredità e l'acquisto del legato, per esempio lo scopo è quello della continuità della trascrizione, tale istituto è un mezzo di risoluzione dei conflitti tra diversi acquirenti per atto tra vivi. Anche la trascrizione delle divisioni è prescritta al fine di salvaguardare il principio di continuità, se non risultasse trascritta l'assegnazione del bene, in sede di divisione, ad uno dei partecipanti alla comunione, non si saprebbe a chi trascrivere un successivo atto di alienazione, in altri casi è prevista trascrizione per rendere pubblico un vincolo di indisponibilità che grava su determinati beni, la trascrizione di domande giudiziali, infine si ispira al principio del diritto processuale, secondo il quale la sentenza che accoglie la domanda retroagisce al momento della domanda stessa, in alcuni casi produce anche l'effetto sostanziale di salvaguardia del diritto nei confronti del terzo acquirente. La trascrizione trova applicabilità per gli acquisti a titolo derivato, le norme della trascrizione non valgono nel caso in cui il conflitto da dirimere sia tra soggetti acquirenti da diverso alienante, in questo caso bisogna risalire al comune autore rispetto al quale vale il principio della priorità dell'acquisto. Nel caso che nessuno dei due o più soggetti abbia effettuato la trascrizione, si applica il criterio della priorità dell'acquisto, invece se due soggetti hanno acquistato dalla stessa persona, uno un diritto reale e l'altro un diritto di credito, prevale il diritto reale anche se non trascritto. La trascrizione deve essere eseguita presso l'ufficio dei registri immobiliari nella cui circoscrizione sono ubicati i beni oggetto della stessa. Nel caso in cui un bene sia riportato su più registri, la trascrizione dovrà essere effettuata presso tutti gli uffici per la parte di loro competenza. La conservatoria dei registri immobiliari è il luogo in cui vengono effettuate tutte le trascrizioni riguardanti beni immobili, in tutti gli uffici viene seguito il criterio personale, facendo riferimento alle persone che compiono l'atto da trascrivere, quindi il bene risulta iscritto a nome di questi.








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