LA
TRASCRIZIONE
La legge prescrive ed organizza la pubblicità di alcune categorie di
fatti giuridici, al fine di soddisfare l'interesse generale e che tali fatti
siano conoscibili da chiunque. Un mezzo di pubblicità dichiarativa relativo
agli immobili ed ai mobili registrati è la trascrizione, che assicura la
conoscibilità riguardo tali beni. La sua funzione è quella di ridurre il più
possibile i rischi che affronta l'acquirente, in un sistema caratterizzato da
una relativa facilità nella circolazione dei beni. La trascrizione ricopre il
ruolo di atto di prudenza, rappresentando un onere per le parti non un obbligo,
per evitare di essere pregiudicati, nell'ipotesi in cui, colui che ha venduto
ad un soggetto venda anche ad altri e questi trascriva per primo. La
trascrizione invece 353g68d è un obbligo, per il notaio o per il pubblico ufficiale che
ha ricevuto o autenticato l'atto soggetto a trascrizione. Tali soggetti devono
infatti curarsi che questa venga eseguita nel più breve tempo possibile, in
caso di ritardo sono tenuti al risarcimento dei danni. Il conflitto che può
nascere tra più acquirenti dello stesso bene viene risolto grazie alla
trascrizione, chi per primo ha fatto trascrivere in pubblici registri il titolo
costitutivo del proprio diritto è preferito rispetto all'acquirente che non
l'abbia fatto o l'abbia fatto dopo anche se quest'ultimo sia stato il primo ad
acquistare il bene. Il nostro ordinamento tutela pertanto, l'acquirente che si
vede leso da un altro soggetto per effetto della trascrizione, dandogli la
possibilità di rivolgersi contro il suo autore, responsabile, con il secondo
atto posteriore nel tempo ma trascritto per primo, per averlo pregiudicato e
chiedergli il risarcimento dei danni. Azione che spetta anche al primo
acquirente che non abbia compiuto puntualmente la trascrizione, esso infatti
può agire con l'azione di risarcimento dei danni, soltanto però, qualora
dimostri che il secondo acquirente era in mala fede nel momento in cui ha
acquistato il bene. Gli atti soggetti a trascrizione sono elencati nel codice
civile all'articolo 2643 e sono i contratti che trasferiscono la proprietà dei
beni immobili o che trasferiscono, modificano o costituiscono diritti reali su
beni immobili e gli atti di rinuncia di quanto detto, anche i contratti che conferiscono
diritti personali di godimento su beni immobili in relazione al tempo ed in
fine le sentenze costitutive, i provvedimenti giudiziari con i quali si
trasferisce la proprietà o altri diritti reali su beni immobili nell'esecuzione
forzata. La trascrizione produce un effetto negativo, che si sostanzia nel
presupposto che gli atti non trascritti si presumono ignoti ai terzi e quindi
non possono essere opposti a chi ha acquistato e trascritto tempestivamente il
suo titolo ed un effetto positivo per cui gli atti trascritti si presumono
conosciuti e sono quindi efficaci contro chiunque. La trascrizione deve essere
fatta a favore e contro una persona fisica o giuridica, quindi è il soggetto
non il bene ad essere al centro delle registrazioni, la continuità delle
trascrizioni vuole evitare che chi consulta i pubblici registri per controllare
la posizione di un determinato soggetto non sia in grado di rendersi conto di
una trascrizione di un acquisto precedente del dante causa del soggetto
rispetto al quale la verifica viene condotta,
per cui chi acquista beni immobili deve assicurarsi oltre che della
trascrizione del proprio titolo d'acquisto, anche delle eventuali trascrizioni
dei precedenti proprietari del bene. La trascrizione in alcuni casi svolge una diversa
funzione da quella sopra esaminata, nell'accettazione dell'eredità e l'acquisto
del legato, per esempio lo scopo è quello della continuità della trascrizione,
tale istituto è un mezzo di risoluzione dei conflitti tra diversi acquirenti
per atto tra vivi. Anche la trascrizione delle divisioni è prescritta al fine
di salvaguardare il principio di continuità, se non risultasse trascritta
l'assegnazione del bene, in sede di divisione, ad uno dei partecipanti alla
comunione, non si saprebbe a chi trascrivere un successivo atto di alienazione,
in altri casi è prevista trascrizione per rendere pubblico un vincolo di
indisponibilità che grava su determinati beni, la trascrizione di domande
giudiziali, infine si ispira al principio del diritto processuale, secondo il
quale la sentenza che accoglie la domanda retroagisce al momento della domanda
stessa, in alcuni casi produce anche l'effetto sostanziale di salvaguardia del
diritto nei confronti del terzo acquirente. La trascrizione trova applicabilità
per gli acquisti a titolo derivato, le norme della trascrizione non valgono nel
caso in cui il conflitto da dirimere sia tra soggetti acquirenti da diverso
alienante, in questo caso bisogna risalire al comune autore rispetto al quale
vale il principio della priorità dell'acquisto. Nel caso che nessuno dei due o
più soggetti abbia effettuato la trascrizione, si applica il criterio della
priorità dell'acquisto, invece se due soggetti hanno acquistato dalla stessa
persona, uno un diritto reale e l'altro un diritto di credito, prevale il
diritto reale anche se non trascritto. La trascrizione deve essere eseguita
presso l'ufficio dei registri immobiliari nella cui circoscrizione sono ubicati
i beni oggetto della stessa. Nel caso in cui un bene sia riportato su più
registri, la trascrizione dovrà essere effettuata presso tutti gli uffici per
la parte di loro competenza. La conservatoria dei registri immobiliari è il
luogo in cui vengono effettuate tutte le trascrizioni riguardanti beni
immobili, in tutti gli uffici viene seguito il criterio personale, facendo
riferimento alle persone che compiono l'atto da trascrivere, quindi il bene
risulta iscritto a nome di questi.
