INTRODUZIONE - CHE COSA E' IL MUTUO?

CAPITOLO I

Il mutuo

1.1 Il mutuo fondiario

Sino agli anni '90 il mutuo immobiliare (più precisamente, il mutuo fondiario) poteva venir concesso soltanto da alcuni (pochi) istituti di credito espressamente autorizzati; in seguito, anche in considerazione della crescente presenza di operatori stranieri sul mercato specifico, si è consentito a tutti gli intermediari finanziari di erogare il mutuo ipotecario. In ogni caso, il mercato dei mutui oggettivamente resta pesantemente sbilanciato in favore dei mutuanti (in genere le banche), che propongono i loro prodotti in forma di offerta unilaterale, con scarsissimo margine di negoziabilità da parte del mututario in ordine alle condizioni economiche ed alle altre condizioni contrattuali. Per quanto riguarda la durata del mutuo, la legge esige che la durata sia media o lunga. Comunemente si ritiene che i finanziamenti a "medio termine" sono quelli la cui durata è superiore ai 18 mesi e non supera i 5 anni. I finanziamenti a "lungo termine" sono quelli la cui durata è superiore ai 5 anni

1.2 Mutuo bancario

Il mutuo bancario è la forma più diffusa di mutuo ed è quel prestito erogato da un istituto di credito[2], solitamente per importi di un certo rilievo, contro la prestazione di una garanzia. Il caso tipico è il mutuo richiesto e concesso per agevolare il mutuatario nell'acquisto di un immobile, ma vi sono anche altri tipi di mutuo, distinti per finalizzazione dell'erogazione: mutuo edilizio ( concesso per finanziare la costruzione di un immobile) mutuo per ristrutturazione ( per finanziare importanti opere di riordino di beni immobiliari) e per liquidità ( per particolari esigenze di disposizione di ingenti somme di denaro) .

Il contratto di mutuo sviluppa una delle più articolate e complesse fasi. Queste fasi potrebbero essere viste come un processo circolare che comincia con l'apertura dell'istruttoria, alla sua chiusura o all' atto di mutuo:

    Apertura dell'istruttoria: l'aspirante mutuatario presenta la richiesta di concessione di mutuo, indicando tutti i dati tecnici ed economici necessari al mutuante per la valutazione preliminare della domanda e che riguardano tanto l'aspetto soggettivo (condizioni economiche del richiedente) quanto quello finalistico (scopi della richiesta del mutuo - es. acquisto di casa)

    Perizia ed altri accertamenti: il bene presentato a garanzia del credito deve essere esaminato da un perito di fiducia del mutuante, il quale deve indicarne il valore

    Chiusura dell'istruttoria: a seguito dell'esame di tutte le condizioni economiche e di diritto riguardanti la qualità del soggetto richiedente e della garanzia proposta, si chiude ovviamente con la delibera di concessione ovvero con la mancata concessione; in quest' ultimo caso, si registra che la comunicazione al mututario di non accoglimento della domanda è più frequentemente trasmessa in modo del tutto informale e che la maggior parte delle istruttorie non andate a buon fine non hanno una chiusura formale.

• Atto di mutuo: con l'atto di mutuo, il contratto entra in pieno effetto, il mutuante consegna il capitale erogato al mututario (in realtà al datore di ipoteca, cioè a colui che presta la garanzia) e vengono eseguite le formalità relative alla garanzia prestata (iscrizione di ipoteca).

Il tasso d'interesse applicato è determinato in funzione di alcuni fattori : il rischio soggettivo connesso alle caratteristiche economiche del mutuatario, oppure fa diretto riferimento a politiche economiche generali dell'istituto mutuante ed in ogni caso dipende dal costo di provvista, cioè al costo al quale il mutuante acquista il denaro da impiegare nell'operazione.

Il tasso non è in genere oggetto di negoziato, ed è quindi tipicamente determinato dal mutuante; al mututario resta la scelta, ove possibile, fra le varie offerte del mercato ( calcolabili in pochi decimali di tasso annuo nominale.

Gli istituti di credito domandano la formalizzazione di una valida garanzia a quanti richiedono un mutuo.

La garanzia comporta solitamente l'iscrizione di una ipoteca (al grado più elevato disponibile) sul bene che verrà acquistato col mutuo o su eventuali altri beni di proprietà del richiedente o di terze parti che si fanno da garanti per suo conto tramite una fideiussione.

Con l'estinzione del debito, il mutuatario (o comunque il proprietario del bene ipotecato) ha titolo per richiedere la cancellazione dell'ipoteca.

L'ipoteca a garanzia del credito deve essere iscritta su un bene immobile di proprietà di uno dei soggetti coinvolti nell'operazione immobiliare, e perciò verrà iscritta contro:

   il mutuatario, se il bene era già suo e se continuerà ad esserlo

   il fidejussore, se il suo intervento esterno comporta che egli presti garanzia con propri beni personali

    l'alienante, se il bene è in compravendita,, nel momento in cuoi si deve iscrivere l'ipoteca il bene è ancora di proprietà dell'alienante, il quale dovrà per questo costituirsi "terzo datore di ipoteca", cioè dare un assenso all'iscrizione della stessa.

Conclusioni

Concludendo, e non escludendo, si possono fare delle ipotesi sul comportamento del mutuatario:

caso: il mutuatario rimborsa con gli interessi il mutuo

caso: il mutuatario manca o ritarda il pagamento di un dato numero di rate. In questo caso la banca è autorizzata a richiedere al cliente la restituzione dell'intero debito residuo (con relativi interessi), da effettuarsi entro un termine stabilito; in caso contrario si procede al pignoramento ed alla vendita all'incanto del bene eventualmente ipotecato. Le rate precedentemente pagate vengono trattenute dalla banca e vanno ad integrare il ricavato dell'asta per ricostituire il capitale prestato.

caso: il mutuatario anticipa l'estinzione. Quest' ultimo caso può apparire illogico, ma comunque può accadere. Come ci si comporta? Ossia, quali sono le conseguenze? La materia è molto discussa. Essa è considerata un inadempimento, poiché dalla cessazione del rapporto dipende un mancato titolo del mutuante a richiedere interessi per la residua parte di tempo di durata del mutuo originariamente .L'argomento, spinoso e interessante, è in pratica interpretato come azione che danneggia il mutuatario in termini di lucro cessante . I critici di questa nozione vedono, invece, l'anticipata estinzione come un elemento del rischio di impresa, e dunque materia che non dovrebbe poter riguardare un mutuatario che intenda per etica (per certi aspetti socialmente considerati lodevoli) o per vantaggio risolvere al più presto una situazione debitoria. Ciò che avviene è che a bilanciamento di tale imprevista variazione, in guisa di penale, il mutuatario è tenuto a corrispondere al mutuante un importo detto "sconto", già previsto nel contratto di mutuo ed in genere riferito ad una percentuale (in media dal 4 al 6%) sull'ammontare degli interessi previsti per il periodo compreso fra l'anticipata estinzione e l'originariamente prevista scadenza del mutuo.

Quest' ultimo caso, tra i più dibattuti, sembra essere a prima vista del tutto sporadico. A smentita, invece , lo conferma l'ordinaria presenza di apposite previsioni contrattuali sullo sconto.

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