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STIMA ANALITICA DI UN FONDO RUSTICO CONDOTTO IN ECONOMIA DIRETTA

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STIMA ANALITICA DI UN FONDO RUSTICO CONDOTTO IN ECONOMIA DIRETTA

STIMA ANALITICA DI UN FONDO RUSTICO CONDOTTO IN ECONOMIA DIRETTA

TRACCIA.

Stima analitica, a cancello aperto, del probabile valore di mercato di un fondo rustico avente una superficie di Ha 65.40.00, con indirizzo produttivo cerealicolo – zootecnico, specializzato nella produzione di latte e condotta in economia diretta.

1-PREMESSA

Io sottoscritto ………………………… iscritto all’Albo professionali dei geometri della provincia di Ragusa, al n. ……… θ stato incaricato dai proprietari di procedere alla valutazione analitica del fondo rustico di loro proprietΰ. Ad evasione dell’incarico ricevuto, il sottoscritto …………………………… dopo aver eseguito i sopralluoghi e gli accertamenti del caso e aver rilevato tutti gli elementi tecnico- agronomici, espone nella seguente relazione il risultato del suo operato.

a)   SCOPO DELLA STIMA



Determinazione del piω probabile valore di mercato del’azienda a cancello chiuso, ossia comprensivo di tutte le scorte.

b)   ASPETTO ECONOMICO

Verrΰ considerato il piω probabile valore di mercato con la stima analitica.

c)    PROCEDIMENTO DI STIMA

Il V0 verrΰ ricavato seguendo il procedimento di stima analitico o per la capitalizzazione dei redditi, considerando un Bf ordinario e continuativo, per cui il V0 si ottiene + aggiunte – detrazioni.

Sapendo che l’azienda θ condotta in economia diretta e che le sue condizioni sono ordinarie, si ricava  tramite il bilancio aziendale. Si ricorda che per il principio dell’ordinarietΰ il tornaconto tende a 0 (zero).

2-DESCRIZIONE DELL’AZIENDA

a)    DESCRIZIONE DEL FONDO

Il fondo in oggetto, denominato……………………………………… , θ ubicato nella contrada …………………………….del Comune di………………………., provincia di … 525j92f …………………….confina con…………………………………………………………………………..

Dista 3 Km dal centro comunale, al quale θ collegato con strada provinciale.

I terreni di origine alluvionale, sono pianeggianti, profondi di medio impasto e di buona fertilitΰ. Le sistemazioni idrauliche agrarie sono buone e tali da evitare ristagni d’acqua. E’ praticata l’irrigazione a pioggia a mezzo d’impianto fisso; l’acqua θ derivata dal  canale consortile “S. Rosalia”, con un contributo annuo medio di euro 2.000,00. I fabbricati disposti in quadrilatero racchiude un ampia corte centrale, sono in buono stato di manutenzione e comprendono: casa colonica, deposito attrezzi e materiale vario con annesso piccola officina meccanica, porticati per ricovero macchine, stalla a stabulazione libera capace di contenere circa 120 capi grossi con sala mungitura, piccola stalla per giovani capi in allevamento, sili a trincea capaci di contenere circa 10.000 q.li di trinciato di mais, fienile e pagliaio sufficienti ai fabbisogni della stalla. Complessivamente i fabbricati hanno un valore di ricostruzione pari a euro 100.000,00.

L’indirizzo produttivo θ cerealicolo – zootecnico, con allevamento di bovine da latte di razza frisona che producono mediamente 50 q.li di latte in 300 giorni di lattazione. La rimonta θ interna e i vitelli eccedenti vengono venduti appena scolostrati.

La dotazione di macchine ed attrezzi θ proporzionata alle esigenze del fondo.

Il valore medio ordinario delle attrezzature meccaniche θ, in zona, pari ad euro 2.100,00 ad ettaro.

L’azienda θ condotta in economia diretta con salariati e l’annata agraria ha inizio il primo gennaio.

b)    DATI CATASTALI E RIPARTO DELLA SUPERFICIE

Foglio

P.lle

Qualitΰ

Classe

Superficie

Ha a Ca

R.D. €

R.A. €

9

25,27,28,29

Seminativo irriguo

41.15.00

6.375,66

3.187,83

9

30,32,34

Seminativo

irriguo

23.25.00

3.242,06

1.440,91

9

31

Fabbricato Rurale

00.64.00

9

35

Fabbricato Rurale

00.36.00

TOTALE

9.617,72

4.628,74

Superficie Totale……………………………………………………………………….……65.40.00

Superficie Improduttiva…………………………………………..……………….…..01.00.00

Tare produttive………………………………………………………..……………….……00.40.00

SAU….………………………………………………………………………………………………64.00.0

-         Mais ibrido                    16 Ha(½ per granella – ½ per trinciato);

-         Orzo                             16 Ha (½ reimpiegata);

-         Trifoglio pratense           32 Ha

-         Superficie ripetuta          16 Ha

       Erbaio di mais per trinciato

3- DOTAZIONE NORMALE DEL CAPITALE DI SCORTA

a)   MACCHINE E ATTREZZI: Come dalla descrizione il valore medio ordinario delle attrezzature meccaniche θ di € 2.100,00 a ettaro di SAU.

€

b)   BESTIAME

Produzione foraggi e relative unitΰ foraggere

Foraggi Aziendali

Superficie Ha

Produzione

U.F./Tonnellate

U.F./Totale

Unitaria

Totale

Mais Trinciato 1° Raccolto

8

60

480

220

105.600,00

Mais Trinciato 2°Raccolto

16

40

640

220

140.800,00

Fieno trifoglio pratense

32

9,5

304

452

137.408,00

Orzo

8

5

40

1000

40.000,00

Mangimi acquistati (10-15% foraggi aziendali)

50.800,00

TOTALE

474.608,00

Ammesso un consumo medio di 6 U.F. per ogni Kg di peso vivo si determina il peso vivo mantenibile (p.v.m) in azienda:

Circa l’80% del peso θ rappresentato da capi adulti.

Ammesso un peso unitario medio di 6 q.li per capo adulto il numero dei capi adulti allevabili sarΰ:

Considerando una carriera produttiva di 6 anni ogni anno devono essere scartati in media 18 vacche che andranno sostituite con altrettante manze.

Ammessa una feconditΰ del 90 %, i vitelli nati vivi saranno:

COMPOSIZIONE DELLA STALLA E VALORE DEL BESTIAME

Qualitΰ

Capi n°

Peso

Prezzo/€ capo

Importo Complessivo

Unitario

Totale

Vacche

105

600

63.000,00

1.000,00

105.000,00

Manze

18

400

72.000,00

1.250,00

22.500,00

Manzette

18

300

54.000,00

750,00

13.500,00

Vitelle

18

200

36.000,00

450,00

8.100,00

TOTALE

149.100,00

UTILE LORDO DI STALLA (U.L.S.)

L’utile lordo di stalla θ dato dal valore del bestiame vendibile (rimonta interna = vacche da scarto + vitelle vendibili):

-         €……………………………………………………….…… €

-         €…………………………………………………………….……. €



Totale U.L.S. ……………………………………………………………………….28.400,00 €

PRODOTTI DI SCORTA

-           €………………………………….………… €

-         €……………………………………………………….… €

-         €…………………………………………………. €

Totale…………………………………………………………………118.651,60 €

CARICO DI LAVORO

Coltivazione/Allevamento

Superficie Ha

Capi n°

Giornate Ha

Giornate capo

Totale giornate

Mais da granella

8

10

80

Mais tranciato 1°-2° raccolto

24

8

192

Orzo

16

6

96

Trifoglio pratense 1° raccolto

16

6

96

Trifoglio pratense 2° raccolto

16

8

128

Vacche da latte

105

8

840

Allievi

54

3

162

                                                                                      Totale giornate

1594

4- PRODUZIONE LORDA VENDIBILE

Prodotti

Superf. Ha

Capi n°

Produzione

Reimpieghi

Quota vendibile

Prezzo Unitario (€)

Importo totale

Unitaria

Totale

Granella di mais

8

100

800

800

26,00

20.800,00

Mais trinciato 1° raccolto

8

600

4800

4800

Mais trinciato 2° raccolto

16

400

8400

8400

Orzo

16

50

800

400

400

24,00

9.600,00

Paglia

16

40

640

640

Fieno di trifoglio

32

95

3040

3040

Latte

105

50

5250




5250

36,50

191.625,00

U.L.S.

28.400,00

Totale

250.425,00


5- BILANCIO AZIENDALE

Determinazione dei costi

a)   Le spese varie vanno dal 20 al 30% in base all’entita della P.L.V.

€

b)   Quote

I fabbricati rurali:

-         Una stalla di recente costruzione;

-         Tettoie per macchine e attrezzi;

-         Fienili per fieni e lettini;

-         Casa di abitazione civile per l’imprenditore e la famiglia;

-         Sala di mungitura;

-         4 silos a trincea in C.A.;

-         Ecc…

I suddetti fabbricati sono in buon stato di conservazione, incidendo da 4 a 6 mila euro a ettaro, per cui il costo di ricostruzione sarΰ:

 €

Capitali

Valore €

Quota reintegrazione %

Quota manutenzione %

Quota assicurazione %

Totale %

Importo complessivo

Fabbricati

256.000,00

0,2

0,6

0,2

1

2.560,00

Macchine e attrezzi

134.400,00

8

5

2

15

2.016,00

Bestiame

149.100,00

4

4

5.964,00

Foraggi e lettini

98.876,60

2

2

1.977,00

Mais e Orzo

30.400,00

2

2

608,00

Totale € 

31.269,00

c)    Salari

€= €

d)   Stipendi

Per il lavoro di direzione, amministrazione e sorveglianza tecnica si assume per fondi del tipo di quelli in oggetto un incidenza del 6% P.l.v.

€

 

e)   Imposte

-        

€

Trattandosi di un imprenditore agricolo a titolo principale che svolge direttamente l’attivitΰ, compete la riduzione per scaglioni:

Fino a 25.822,84……………………………………………………………….Sono esenti

Da 25.882,84 a 61.974,82……………………………………………………………30%

Da 61.974,82 a 103.291,37………………………………………………………….50%

Da 103.291,37 a 129.114,44 …………………….……………………………...75%

Oltre 129.114,44…………………….………………………………………………….100%

               

                €

€

                €

€

                €

€

                €

€

                €

-         Contributi Agricoli Unificati (C.A.U.)

€

€

-         IRAP

L’1,9 % sulla differenza tra vendite e Costi fatturati. L’imponibile sarΰ uguale alla P.l.v meno i Costi fatturati (Sv – Quota di manutenzione dei fabbricati e delle macchine).

€

f)     Interesse

La rilevante produzione di latte rende nullo il capitale di anticipazione. Gravano sul costo i soli interessi sul capitale di scorta:

Scorte vive………………………………………………………………………………149.100,00 €

Scorte morte……………………………………………………………………….….134.400,00 €

Prodotti di scorta…………………………………………………………………...118.651,00 €

Totale........................................................................402.151,00 €

€

    €

€

Da indagini effettuate in zona il perito a potuto accertare attraverso la risoluzione del rapporto ∑ Bf/∑V0, un saggio medio relativo agli investimenti fondiari del tipo di quello esaminato pari al 2%. Non presentando il fondo particolari comodi positivi o negativi nei confronti della media, il suddetto saggio θ reputato idoneo per la capitalizzazione del reddito trovato.

€

€

€

Il valore ottenuto θ da ritenersi soddisfacente rispetto al quesito posto, non essendovi nι aggiunte nι detrazioni da apportare al valore capitale.







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