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Gli strumenti urbanistici - PIANO REGOLATORE GENERALE (PRG), FORMAZIONE DEL P.R.G.

tecnologia delle costruzioni


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Gli strumenti urbanistici - PIANO REGOLATORE GENERALE (PRG), FORMAZIONE DEL P.R.G.

Gli strumenti urbanistici

PIANO REGOLATORE GENERALE (PRG)

Il piano regolatore generale comunale è lo strumento urbanistico principale:

esso fissa le direttive generali di sistemazione del territorio di un Comune. La formazione  del piano regolatore è obbligatoria per tutti i Comuni compresi in alcuni elenchi del Ministero dei Lavori pubblici e delle Regioni; tutti gli altri Comuni hanno in ogni caso la facoltà di formare un proprio piano regolatore  generale, altrimenti dovranno provvedere all'adozione di un programma di fabbricazione.

Contenuto del P.R.G.




Il piano regolatore generale deve contenere previsioni di localizzazione e di zonizzazione (con la localizzazione si individuano quelle aree che vengono destinate a servizi di interesse pubblico e, come tali, preordinate all'espropriazione. La zonizzazione è la procedura con la quale il territorio comunale viene diviso in zone territoriali omogenee, con le quali vengono precisate quelle destinate all'espansione dell'aggregato urbano, con determinazione dei vincoli e dei caratteri da osservare in ciascuna di esse.)

Per quanto riguarda le localizzazioni, il piano deve contenere le localizzazioni della rete delle principali vie di comunicazione stradali, ferroviarie e navigabili, l'individuazione delle aree destinate  a formare spazi di uso pubblico (ad esempio un parco pubblico), nonché delle aree da riservare ad 222d33c edifici pubblici (uffici, ospedali, scuole etc.) ovvero ad opere e impianti di interesse collettivo o sociale. Relativamente alle zonizzazioni, il piano regolatore generale deve contenere la divisione del territorio comunale in zone omogenee, l'indicazione dei vincoli da osservare nelle zone di pregio storico, ambientale e paesistico; l'individuazione delle zone degradate nelle quali si rendono opportuni interventi di conservazione e risanamento (la cui esecuzione avverrà attraverso i piani di recupero per la definizione delle norme per l'attuazione del piano).

Il contenuto tecnico del piano regolatore generale è individuato in una serie di elaborati e planimetrie, tra cui:

·       TAVOLA DELLO STATO DI FATTO DEL TERRITORIO COMUNALE,  che individua la consistenza edilizia e le principali destinazioni d'uso del territorio comunale nonché lo stato delle reti di comunicazione, con le relative planimetrie, al fine di dare una completa ed efficace "lettura" del territorio comunale;

·       PROGETTO DI PIANO REGOLATORE GENERALE, che comprende, in genere, il piano di azzonamento (con l'individuazione delle aree destinate a formare spazi di uso pubblico, delle zone degradate e nelle quali sono necessari interventi di recupero ai sensi della legge n. 457/1978; l'ubicazione degli edifici pubblici e delle opere di interesse collettivo) e il piano della viabilità (con l'indicazione della rete stradale e delle altre vie di comunicazione esistenti e da realizzare);

Zone territoriali omogenee:

Sono le zone in cui deve essere suddiviso il territorio comunale ai fini dell'applicazione dei limiti inderogabili di densità edilizia di altezza, di distanza fra i fabbricati e del calcolo degli standard urbanistici minimi , a norma del DM del 2 Aprile 1968 n. 1444 si distinguono in:

§       Zona A che individua i centri storici, ossia gli agglomerati urbani che rivestono carattere storico, artistico, o di particolare pregio ambientale;

§       Zona B che indica le zone di completamento cioè le parti del territorio comunale già integralmente o prevalentemente edificate;

§       Zona C che individua le zone di espansione, cioè le aree nelle quali si prevede lo sviluppo futuro dell'edilizia residenziale;

§       Zona D che comprende le parti del territorio destinate alle attività industriali, turistiche e commerciali;

§       Zona E che determina le aree destinate alla localizzazione dei servizi di pubblico interesse e delle opere pubbliche.

Ogni zona è individuata, nelle planimetrie che fanno parte del piano regolatore generale, da un riempimento differente.

·          PLANIMETRIE PARTICOLARI PER ZONE SOGGETTE A SPECIALI SISTEMAZIONI O TRASFORMAZIONI;

·          NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE che integrano  il regolamento edilizio comunale, in genere prescrivono per ciascuna zona individuata nel progetto di P.R.G. : gli indici di edificabilità territoriali e fondiari, le altezze minime e massime degli edifici, i distacchi dai confini, o dagli assi stradali, le destinazioni edilizie ammesse, le prescrizioni per il recupero del patrimonio edilizio ed urbanistico degradato, nonché tutte le altre prescrizioni per una migliore salvaguardia e caratterizzazione dell'abitato.

·          RELAZIONE TECNICA ILLUSTRATIVA, in cui si illustrano gli scopi e i criteri adottati nell'elaborazione del progetto, si individuano i principali problemi e le possibili soluzioni e si programmano in linea di massima gli interventi;

·          STIMA SOMMARIA DEI COSTI.

Benchè la LUN non lo preveda, può essere utile procedere ad una stima sia pure sommaria del costo di realizzazione del PRG, almeno per la prima parte che verrà a gravare sul bilancio comunale.

FORMAZIONE DEL P.R.G.

Il procedimento di formazione del piano regolatore generale è regolato dagli art. 7 e ss. Della legge n. 1150/1942. Possiamo individuare le seguenti fasi:

·   Elaborazione dello schema di piano, eseguita quasi sempre dai progettisti esterni (architetti o ingegneri) appositamente incaricati dal Comune;

·   Delibera di adozione del piano, approvata dal Consiglio comunale e soggetta al visto del CORECO (sigla di Comitato regionale di controllo). Esso è l'organo regionale che esercita il controllo della legittimità sugli atti di Province e Comuni, controlla cioè che essi siano conformi, nel contenuto e nella formazione, alle disposizioni di legge.

·   Pubblicazione del piano adottato, mediante deposito dello stesso nella segreteria comunale per 30 giorni, durante i quali chiunque può prenderne visione. Gli interessati (privati cittadini, associazioni, enti pubblici etc.) possono, nei successivi ulteriori 30 giorni, presentare osservazioni destinate a modificare il piano;

·   Delibera del Consiglio comunale in ordine alle osservazioni (controdeduzioni) eventualmente presentate che possono, anche essere ignorate.



·   Presentazione del piano all'organo regionale competente per l'approvazione;

·   Approvazione del piano da parte della Regione, che in casi eccezionali, può anche modificarlo. Di regola, il piano deve essere approvato per intero, ma è ammessa anche l'approvazione con stralcio, ossia, soltanto una parte del piano;

Spesso tra l'adozione e l'approvazione del piano può trascorrere molto tempo: per evitare che in questa fase i privati ottengano concessioni edilizie (conformi al vecchio strumento urbanistico) che potrebbero compromettere l'assetto urbanistico previsto dal nuovo piano adottato, la legge prevede le misure di salvaguardia, in base alle quali:

La legge stabilisce che a decorrere dalla data della deliberazione comunale  di adozione dei piani regolatori generali e particolareggiati e fino all'emanazione del relativo provvedimento di approvazione, il Sindaco deve sospendere il rilascio delle domande di concessione edilizia, quando riconosca che tali domande siano in contrasto con lo strumento urbanistico adottato.

NATURA E FINALITA' DELLE MISURE DI SALVAGUARDIA

Le disposizioni sulle misure di salvaguardia hanno uno scopo cautelare in quanto sono dirette ad evitare che, in attesa dell'approvazione degli strumenti urbanistici, possano sorgere opere che ne pregiudichino o ne rendano  eccessivamente onerosa la successiva realizzazione.

I piani urbanistici, infatti, fino a quando non abbiano percorso  i procedimenti previsti dalla legge e non siano stati formalmente approvati, esistono come semplici progetti non ancora perfezionati, dai quali non possono discendere limitazioni ai diritti dei cittadini o di restrizione sui beni privati.

In base a tale principio il Sindaco, prima che fossero emanate le norme sulle misure di salvaguardia, non avrebbe potuto legittimamente negare una concessione edilizia in contrasto con un piano non ancora approvato, anche se già adottato dal Comune.

Le disposizioni di cui trattasi costituiscono il mezzo legittimo di cui il Sindaco deve, obbligatoriamente, valersi per evitare di essere costretto al rilascio di concessioni edilizie in contrasto con la nuova disciplina urbanistica, che non può spiegare i suoi effetti fino a che le procedure d'approvazione non siano state completate.

Le misure di salvaguardia sono obbligatorie non sono durante la formazione del piano regolatore generale, ma anche durante la formazione del programma di fabbricazione e dei piani particolareggiati.

·       Pubblicazione del piano approvato dalla Regione, nella Gazzetta Ufficiale e nel Bollettino Ufficiale della Regione, e suo deposito nella segreteria del Comune. Qui chiunque può visionarlo.

DURATA ED EFFICACIA DEL P.R.G.

Il piano regolatore comunale ha vigore a tempo indeterminato, fino a quando non venga sostituito da un altro piano successivamente approvato. Non è ammissibile pertanto una delibera del Consiglio comunale di abrogazione del piano.

Il piano regolatore può però essere modificato attraverso successive varianti, quando sono modificate le condizioni che avevano giustificato determinate disposizioni dello strumento urbanistico.

Le disposizioni del piano regolatore generale sono immediatamente operative per i privati (soprattutto quando contengono prescrizioni precise e dettagliate), che hanno dunque l'obbligo di osservare nelle costruzioni le linee e le prescrizioni di zona che sono indicate nel piano (art. 1 L. n. 1150/1942).

I piani di attuazione devono poi attenersi fedelmente alle disposizioni del piano regolatore generale.

REGOLAMENTO EDILIZIO

Il regolamento edilizio è lo strumento urbanistico che tutti i Comuni sono obbligati ad adottare: esso contiene norme pratiche relative all'edificazione, cioè all'attività di costruzione al fine di garantire l'incolumità pubblica, l'igiene, l'estetica e l'ordinato sviluppo dei centri abitati.

Il regolamento edilizio comprende norme di vario tipo concernenti:

- Gli eventuali distacchi dai fabbricati vicini e dal filo stradale;

- L'altezza minima e massima dei fabbricati;

- L'ampiezza e la formazione dei cortili e degli spazi interni;

- Le sporgenze sulle vie e piazze pubbliche;

- L'aspetto dei fabbricati e il decoro dei servizi e degli impianti

(come tabelle stradali, mostre e affissi pubblicitari, impianti igienici pubblici etc.);

- L'igiene degli edifici;

- Le prescrizioni costruttive da osservare in determinati quartieri o lungo determinate piazze o vie;



- L'apposizione e la conservazione dei numeri civici;

- Le cautele da osservare a garanzia della pubblica incolumità per l'esecuzione delle opere edilizie, per l'occupazione del suolo pubblico, per i lavori nel sottosuolo etc.;

- La formazione, le attribuzioni e il funzionamento della Commissione edilizia comunale;

.- La presentazione delle domande di concessione di costruzione o trasformazione dei fabbricati.

OPERE DI URBANIZZAZIONE PRIMARIA SONO:

- Strade residenziali;

- Spazi di sosta o di parcheggio;

- Fognature;

- Rete idrica;

- Rete di  distribuzione dell'energia elettrica e del gas;

- Pubblica illuminazione;

- Opere di verde attrezzato

OPERE DI URBANIZZAZIONE SECONDARIA SONO:

- Asili nido e scuole materne;

- Scuole dell'obbligo;

- Delegazioni comunali;

- Chiese ed altri edifici per servizio religioso;

-Impianti sportivi di quartiere;

- Centri sociali ed attrezzature sanitarie.

CONVENZIONI

La legge n. 765 ha introdotto l'obbligo della stipula dei apposite convenzioni,

(ovvero, un accordo scritto, tra il Sindaco e il lottizzatore) cui è subordinata l'autorizzazione comunale, con la quale i proprietari delle aree incluse nei piani di lottizzazione debbono assumersi gli oneri per l'urbanizzazione primaria e secondaria e delle altre opere necessarie per l'allacciamento della zona ai pubblici servizi.

Nella convenzione deve anche essere prevista

1)    La cessione gratuita delle aree necessarie per le opere di urbanizzazione primaria e di urbanizzazione secondaria;

2)     L'assunzione, a carico del proprietario, degli oneri relativi alle opere di urbanizzazione primaria e di una quota parte delle opere di urbanizzazione secondaria relative alla lottizzazione, o di quelle opere che siano necessarie per allacciare la zona ai pubblici servizi (la quota è determinata in proporzione all'entità e alle caratteristiche degli insediamenti della lottizzazione);

3)    Il termine (non superiore a dieci anni) entro il quale deve essere ultimata l'esecuzione delle suddette opere di urbanizzazione;

4)    Garanzie finanziarie per l'adempimento degli obblighi derivanti dalla convenzione.

PROCEDIMENTO DI FORMAZIONE

Il procedimento di formazione del regolamento edilizio si sviluppa nelle seguenti fasi:

·        Predisposizione del Progetto da parte della Giunta comunale 1 ;

·       Esame e delibera di adozione da parte del Consiglio comunale;

·       Pubblicazione della delibera di adozione all'albo pretorio 2;

·       Approvazione da parte della Regione che può apportare alcune modifiche;

·       Pubblicazione all'albo pretorio del Comune di un avviso di avvenuta approvazione del regolamento;

·       Deposito nella segreteria comunale del regolamento approvato e degli annessi elaborati tecnici, dove chiunque può prenderne visione.



(1) La Giunta comunale è l'organo esecutivo del Comune, cui sono affidate competenze in materia amministrativa; approva i regolamenti comunali e dà attuazione agli indirizzi generali fissati dal Consiglio comunale.

(2)  L'Albo pretorio è un muro, facilmente accessibile al pubblico, esistente presso ogni Comune, su cui sono affisse le deliberazioni, le ordinanze, i manifesti e gli altri atti che devono essere portati a conoscenza dei cittadini.

PIANI DI LOTTIZZAZIONE (PL)

Il concetto di lottizzazione non trova la sua precisazione nella legge. L'art. 28 della legge urbanistica parla di "lottizzazione a scopo edilizio" ma non fornisce alcuna precisazione utile a spiegarne il concetto.

Gli elementi costitutivi della lottizzazione urbanistica sono quattro:

1)    Creazione di una pluralità di porzioni di terreno idonee e sufficienti alla costruzione;

2)    Frazionamento  giuridico della proprietà dell'immobile

3)    Scopo edilizio;

4)    Razionale utilizzazione delle aree (disegno urbanistico)

La lottizzazione in sostanza è sempre la divisione di aree a scopo edilizio sulla base di un disegno urbanistico, che costituisce il presupposto dello stesso piano di lottizzazione.

Al piano di lottizzazione si ricorre solo nei casi in cui un'area ancora non urbanizzata, né ancora inserita nel contesto urbanistico preesistente, sia asservita per la prima volta, contemporaneamente ad un'edificazione plurima richiedente l'esecuzione di una complessa strutturazione viaria e di altre opere per un ordinato inserimento nel tessuto abitativo.

La lottizzazione, secondo le vigenti disposizioni, è un piano urbanistico esecutivo, redatto a cura dei privati in conformità alle previsioni del piano regolatore generale o del programma di fabbricazione, che prevede la realizzazione di un complesso di fabbricati, e delle relative opere di urbanizzazione primaria e secondaria.

CONCESSIONE EDILIZIA

La concessione edilizia (prima della legge n. 10/1977 era chiamata "licenza" edilizia,

ed era gratuita) è il provvedimento amministrativo, con il quale il Sindaco, verificata la conformità dell'opera al piano o ali standard, accoglie la domanda presentata da chi intende esercitare, in concreto, attività urbanistiche o edilizie.

La legge del  28 Gennaio n.10 ha indotto nel nostro ordinamento la concessione edificatoria per tutte le attività che comportano una trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio comunale. A concessione edilizia viene rilasciata dal Comune tramite pagamento, da parte del privato che la richiede,  di un contributo commisurato all'incidenza delle spese di urbanizzazione ed al costo di costruzione dell'opera.

La concessione edilizia è dunque onerosa.

Sono soggette a concessione tutte le attività che comportano trasformazioni urbanistiche ed edilizie del territorio, vale a dire, le nuove costruzioni, gli ampliamenti, le modifiche o le demolizioni di quelle esistenti, nonché, le opere di urbanizzazione del terreno. Sono soggette a concessione anche quelle opere che i privati o gli enti pubblici (diversi dallo Stato) intendono realizzare su aree demaniali o più in generale, su tutti gli immobili di proprietà dello Stato sui quali altri soggetti (privati o pubblici) abbiamo un diritto di godimento.

Restano esclusi dalla concessione  i manufatti di assoluta ed evidente precarietà, destinati cioè a soddisfare esigenze  di carattere contingente e ad essere presto eliminati (es. le baracche per il ricovero delle persone e degli attrezzi di un cantiere).

ONEROSITA' DELLA CONCESSIONE EDILIZIA

Come già detto, il rilascio della concessione è subordinato al pagamento da parte del richiedente, di una somma di denaro (contributo concessorio), articolata in due quote:

-Una quota commisurata alle spese che il Comune deve affrontare per le opere di urbanizzazione primaria e secondaria (strade, fognature, rete elettrica, edifici sanitari, impianti sportivi etc)

- Un'altra è proporzionalmente commisura al costo di costruzione, destinazione e ubicazione.

Allo scopo di evitare che una costruzione autorizzata in un determinato momento, venga realizzata quando la situazione ambientale ed urbanistica è mutata, nell'atto di concessione devono essere fissati:

il termine di inizio dei lavori (non superiore ad un anno), e quello di ultimazione (non superiore ai tre anni). Decorsi tali termini, decade la concessione.







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