SUPERFICIE

Una deroga è però costituita dal diritto di superficie disciplinato dall'Art. 952 e seguenti.

Art. 952: Il proprietario può costituire il diritto di fare e mantenere al di sopra del suolo una costruzione a favore di altri, che ne acquista la proprietà.

Quindi, la proprietà di ciò che esiste sopra al suolo viene concessa a terzi dal proprietario del suolo.

La proprietà superficiaria può essere costituita a tempo determinato o indeterminato; nel caso di proprietà a tempo determinato, allo scadere del termine il diritto di superficie si estingue ed il proprietario del suolo diviene anche proprietario della costruzione.

Art. 953: Si può quindi notare la differenza con la concessione a terzi, da parte del proprietario del suolo, dello IUS AEDIFICANDI; infatti, lo ius aedificandi è caratterizzato da un limite temporale di 90 anni.

Art. 952-2: disciplina che il proprietario del suolo può alienare la proprietà della costruzione già esistente, separatamente dalla proprietà del suolo. Si può notare, quindi, la possibilità per il proprietario del suolo di separare la proprietà del suolo (anche definita proprietà orizzontale) dalla proprietà di ciò che è edificato su di esso (propr. verticale - propr. superficiaria)

Il diritto sulla costruzione ed il diritto di edificare, anche se producono lo stesso effetto, cioè l'acquisto della proprietà sulla costruzione su suolo altrui, configurano situazioni diverse.

Infatti, se la costruzione già esiste, ciò che si costituisce è un diritto di proprietà sull'opera, ed in questo caso la proprietà si acquista a titolo derivato

Se invece il proprietario attribuisce la possibilità di costruire sul proprio suolo ad un terzo, questi acquista prima il diritto di edificare, ed in seguito la proprietà dell'edificio.

In questo caso, si ha quindi acquisto della proprietà a titolo originario.

Allo scadere del termine il proprietario del suolo diviene proprietario della costruzione per accessione.

Art. 954-3: vi è specificato che il perimento della costruzione non implica, salvo patto contrario, l'estinzione del diritto di superficie.

Altra caratteristica fondamentale è che se è stato acquistato un diritto di proprietà, il diritto è imprescrittibile; il diritto di edificare (se non si è ancora acquistata la proprietà) è invece soggetto a prescrizione per il non uso protratto per 20 anni (954-4).

COSTITUZIONE

La costituzione del diritto di superficie può avvenire per:

-) USUCAPIONE: è possibile solo l'usucapione in base al titolo perché il semplice

possesso ventennale farebbe acquistare la piena proprietà anche del suolo.

-) CONTRATTO: forma scritta ad substantiam.

-) TESTAMENTO

ESTINZIONE

Comporta anche la estinzione dei diritti reali imposti dal superficiario (art.954 co.1).

-) RINUNCIA

-) CONFUSIONE: qualora la titolarità del diritto di proprietà e di superficie vengano a

coincidere in capo allo stesso soggetto.

-) SCADENZA DELL'EVENTUALE DATA DEL TERMINE

Se la costruzione è eseguita: non può esservi prescrizione,

essendo imprescrittibile il diritto di proprietà.

-) PRESCRIZIONE

Se la costruzione non è ancora eseguita il diritto si prescrive

per non uso ventennale.