L'appalto ha per oggetto il risultato di un fare che può consistere:

Nel compimento di un'opera (appalto d'opera);

Nella prestazione di un servizio (appalto di servizio).

E' evidente che per eseguire sia l'opera che i servizi, l'appaltatore deve avere una capacità organizzativa; in altre parole deve essere imprenditore o comunque in grado di coordinare l'esecuzione dei lavori assumendosi ogni relativo onere e rischio.

Le obbligazioni delle parti

Essendo un contratto a prestazioni corrispettive ciascuna delle due parti è obbligata verso l'altra.

Le obbligazioni del committente sono:

porre in essere tutti quei comportamenti che si rendono necessari affinché l'appaltatore  

possa adempiere alla propria obbligazione;

pagare il corrispettivo pattuito alla scadenza.

Le obbligazioni dell'appaltatore sono:

eseguire l'opera (o fornire il servizio) secondo il contratto e a perfetta regola d'arte;

consegnare l'opera allorché è terminata;

garantire che l'opera consegnata è esente da vizi e da difetti.

L'organizzazione del lavoro e il rischio

Fra gli aspetti rilevanti del contratto d'appalto si sottolinea che l'ap 343i83d paltatore:

assume in proprio la gestione dei mezzi necessari alla realizzazione dell'opera;

assume direttamente la responsabilità e il rischio dell'esecuzione dell'opera.

L'organizzazione del lavoro

L'organizzazione del lavoro consiste nell'obbligo di fornire i materiali, la mano d'opera, e nell'esecuzione di tutta quell'attività di coordinamento necessaria per poter eseguire il bene oggetto del contratto. Compete all'appaltatore; giacché il committente è obbligato, "solo", a ricevere i lavori e a pagare il corrispettivo.

Inutile precisare che il contratto d'appalto è molto diffuso nel campo edilizio, pertanto per la costruzione di un fabbricato in un determinato terreno, l'appaltatore dovrà compiere tutte quelle operazioni necessarie per la realizzazione dell'opera e, pertanto, organizzare il cantiere, fornire le materie necessarie, la mano d'opera e i mezzi, l'attività di controllo e coordinamento delle maestranze di eventuali prestatori d'opera autonomi e comunque compiere tutti gli atti necessari per l'esecuzione dell'opera a perfetta regola d'arte.

L'esecuzione a perfetta regola d'arte e il rischio

L'appaltatore è imprenditore e in tale sua qualità deve conoscere le regole indispensabili per una corretta esecuzione dell'opera e con l'appalto, che è un'obbligazione di risultato, si obbliga ad eseguire e consegnare esattamente quanto è commissionato dal committente.

L'opera eseguita dovrà, pertanto, essere esente da vizi e da difetti e idonea ad essere usata secondo lo scopo che, per natura o per contratto, deve adempiere con la conseguenza che il committente potrà rifiutare un'opera viziata o non idonea all'uso.

Con il concetto di rischio si vuole specificare che ogni esecuzione non a regola d'arte, viziata, non conforme al contratto e tale da rendere il bene non idoneo all'uso, costituisce inadempimento dell'appaltatore con conseguente suo obbligo a eseguire tutti i necessari ripristini e/o a risarcire i danni al committente.

Non solo, ma poiché è l'appaltatore che conosce le regole dell'arte e grava su di lui il rischio della riuscita dell'opera, qualora le indicazioni del committente siano in contrasto con tali principi deve non solo comunicarlo, ma addirittura disattendere gli ordini di questo. L'appaltatore quindi, qualora il progetto che accompagna i contratti d'appalto nell'edilizia non permette un'esecuzione a perfetta regola d'arte, dovrà chiedere le eventuali varianti, in caso contrario risponderà ugualmente della cattiva esecuzione.

La materia e i materiali

La materia e i materiali sono, generalmente, forniti dall'appaltatore. Non va dimenticato che le parti hanno la facoltà di regolamentare come meglio ritengono i loro interessi, e convenire, quindi, che sia il committente a fornire la materia e i materiali; in tale caso questi dovranno essere idonei all'uso ed esenti da vizi che possano influire sulla corretta esecuzione dell'opera.

Quando non è così l'appaltatore, che conosce le regole dell'arte e quindi deve essere in grado di riconoscere la bontà del materiale fornito, ha l'obbligo di darne  comunicazione al committente affinché provveda a sostituirlo; se, malgrado i vizi, l'appaltatore accetta il materiale dovrà risponderne a tutti gli effetti (art. 1663 c.c.).

I vizi del materiale non sono quelli effettivamente riconosciuti, ma quelli riconoscibili, intendendo con ciò anche quei vizi e difetti che l'appaltatore avrebbe dovuto individuare usando la normale diligenza; solo se tali vizi erano occulti non ne ha responsabilità alcuna.

Il corrispettivo

Il corrispettivo è normalmente stabilito fra le parti e può essere:

a forfait: globalmente per l'intera opera e l'appaltatore non potrà chiedere somme

diverse da quelle pattuite;

a misura: in relazione alle quantità di materiali impiegati o lavorazioni compiute che  

vengono individuati per prezzi unitari (capitolato + computo metrico estimativo); il

compenso complessivo è determinato dall'applicazione dei prezzi unitari alle quantità

impiegate.

Le varianti

I contratti d'appalto possono avere a oggetto opere complesse e può accadere che in corso d'opera si rendano necessarie o opportune delle variazioni al progetto iniziale o a parti di questo.

Varianti concordate tra le parti

È fuori discussione che anche in corso d'opera le parti possono, di comune accordo, modificare il progetto iniziale o parte di questo.

Tali variazioni non possono, però, provenire unilateralmente dall'appaltatore, il quale si è obbligato a eseguire l'opera così come stabilito dal contratto e non può modificarla neppure se le varianti sono particolarmente vantaggiose per il committente o addirittura migliorano l'opera.

L'autorizzazione a variare il progetto iniziale deve essere rilasciata con la forma scritta, che è richiesta per la sostanza, e l'appaltatore non ha diritto a nessun maggior compenso se il prezzo dell'intera opera è stato pattuito a forfait, fatta salva ogni diversa pattuizione (art. 1659 c.c.).

Se le parti invece sono d'accordo, tutto è possibile.

Varianti necessarie

Se l'appaltatore non può unilateralmente variare il progetto, non può neppure eseguire un progetto sbagliato o eseguire un'opera non a perfetta regola d'arte. Specie se l'oggetto dell'appalto è un bene complesso può accadere che in corso d'opera l'appaltatore si renda conto della necessità di introdurre delle varianti, giacché l'esecuzione dell'opera, come progettata, contrasta con le regole dell'arte.

Egli si trova a essere vincolati da due obblighi contrastanti:

quello di dover eseguire l'opera oggetto del contratto senza poter introdurre alcuna modifica;

quello di eseguire l'opera a perfetta regola d'arte.

L'articolo 1660 c.c. stabilisce che, in qualsiasi momento dell'esecuzione del contratto, se l'appaltatore ritiene necessarie variazioni al progetto per poter eseguire l'opera a perfetta regola d'arte, deve farne richiesta al committente, in caso contrario sarà responsabile dell'opera e della sua cattiva esecuzione nonostante la conformità al progetto.

A fronte della richiesta di varianti necessarie avanzata dall'appaltatore, il committente potrà concordare con lui e allora si rientra nell'ipotesi di quelle autorizzate di cui all'art. 1659 c.c.; se invece il committente insiste perché l'opera sia eseguita secondo il contratto, l'appaltatore neppure in questo caso deve eseguire l'opera se non vuole risponderne, ma deve chiedere al giudice di autorizzare le varianti determinando anche il relativo corrispettivo.

Il giudice verificate le affermazioni dell'appaltatore, con sua sentenza, lo autorizzerà, o meno, alle variazioni richieste, fermo restando che non potrà mai autorizzare variazioni che non siano strettamente necessarie.

Sia il committente che l'appaltatore dovranno, quindi, attenersi a quanto stabilito dal giudice, ma poiché il rapporto iniziale viene in tal modo a modificarsi, le parti possono recedere dal contratto:

l'appaltatore se l'importo delle variazioni supera 1/6 del prezzo;

il committente, che non ha un vincolo così preciso, se le variazioni sono di notevole entità.

Se il contratto si risolve perché è receduto l'appaltatore a questi spetterà il compenso per i lavori eseguiti e, in relazione delle circostanze, un'equa indennità, mentre se è il committente a recedere, all'appaltatore spetterà sempre un equo indennizzo che lo compensi per la perdita del lavoro (art. 1660 c.c.).

Varianti ordinate dal committente

Al committente è poi consentito apportare, anche in corso d'opera, delle variazioni al progetto.

La norma in esame costituisce una deroga al principio generale dell'immodificabilità unilaterale del contratto e permette al committente di apportare, anche in corso d'opera, variazioni al progetto, purché non superino 1/6 del prezzo dell'intero appalto o comunque non lo modifichino completamente o in modo rilevante (art. 1661 c.c.). l'appaltatore ha sempre diritto a maggior compenso, anche se il corrispettivo era stato determinato a forfait.

La verifica in corso d'opera

Nell'appalto la natura dei beni che ne costituiscono l'oggetto, specie quando si tratta dell'esecuzione di un'opera, fa sì che il committente possa avere interesse a controllare l'esecuzione dei lavori e il rispetto del contratto.

Vi è quindi la necessità di eseguire, anche in corso d'opera, delle verifiche per esaminare la rispondenza dell'eseguito alle regole dell'arte e alle norme di legge.

L'articolo 1662 c.c. consente ciò e permette al committente di controllare, a sue spese, l'esecuzione dei lavori e il rispetto del contratto. Resta inteso che tali verifiche e controlli non dovranno essere d'intralcio allo svolgimento dei lavori o ritardarli, perché in tal caso il committente ne risponderà.

Se dai controlli di cui sopra emergono vizi (o ritardi), il committente potrà fissare un congruo termine affinché l'appaltatore vi ponga rimedio, in difetto, il contratto si risolverà e quest'ultimo dovrà risarcire i danni (art. 1662 c.c.).

Onerosità o difficoltà dell'esecuzione

Il prezzo, elemento essenziale del contratto, una volta stabilito, non può più variare se non con il consenso delle parti.

Qualora nell'ambito di un contratto d'appalto, si verifichino, per effetto di circostanze imprevedibili, aumenti o diminuzioni dei costi superiori a un decimo del valore complessivo dello stesso, la parte danneggiata da tale fatto può chiedere una revisione del prezzo per la differenza che eccede il decimo (art. 1664 c.c.).

Il pagamento dell'opera

Quando l'opera è terminata spetta all'appaltatore prendere l'iniziativa comunicando che è possibile la consegna e invitando il committente a presenziare.

Il committente prima di riceverla in consegna, subentrando così nei rischi, ha il diritto di verificarla. Il committente ha l'obbligo di presentarsi per prendere in consegna l'opera e a procedere alla verifica entro breve termine, ovviamente può avvalersi di collaboratori, fermo restando che se, senza giusta causa, non provvede, l'opera si considera accettata.

La verifica finale esplica la sua funzione sull'intera opera anche se il committente ha svolto delle verifiche in corso di lavori, e se la ritiene conforme deve accettarla.

L'accettazione è un momento fondamentale del contratto d'appalto e comporta notevoli conseguenze quali:

il passaggio del rischio: con la consegna dell'opera esce dalla sfera d'influenza dell'appaltatore, che fino ad allora ne ha avuto il possesso, per entrare in quella del committente;

il diritto al corrispettivo: salvo usi o patti contrari, con l'accettazione matura il diritto dell'appaltatore al corrispettivo;

il riconoscimento che l'opera è esente da vizi: con l'accettazione implicitamente si ha il riconoscimento che l'opera è stata eseguita a perfetta regola d'arte, ed è esente da vizi almeno apparenti o che comunque il committente avrebbe potuto accertare usando la normale diligenza.

Verifica e pagamento delle singole partite

L'opera può essere commissionata per singole partite, in tal caso la verifica e la consegna potrà avvenire per ogni partita eseguita (art. 1666 c.c.); deve però trattarsi di una pattuizione espressa. La verifica parziale di cui si tratta comporta che le parti consegnate e accettate dal committente subiranno tutti gli effetti dell'accettazione, salvo che questi potrà far valere i vizi e le difformità riscontrati sia all'atto della verifica di cui si tratta, sia con l'accettazione finale se questi vizi o difetti dovessero manifestarsi solo in seguito al completamento dell'opera.

Nell'ipotesi di pagamento di singole partite occorre sottolineare la differenza con gli acconti. Il primo caso presuppone l'accettazione di parte dell'opera, mentre il secondo rappresenta solo la rateizzazione del corrispettivo (Stati d'avanzamento lavori).

Le garanzie dell'appaltatore

L'appaltatore è tenuto a eseguire l'opera a perfetta regola d'arte e a consegnarla al committente esente da vizi che possano in alcun modo incidere sul godimento della stessa, con la conseguenza che se in sede di verifica, o anche successivamente alla consegna emergeranno vizi o difetti imputabili a una cattiva esecuzione dovrà risponderne l'appaltatore effettuando i necessari ripristini e/o risarcendo i danni subiti dal committente.

Difformità e vizi dell'opera

Dal collaudo positivo deriva il riconoscimento che l'opera è stata eseguita a perfetta regola d'arte e che l'appaltatore ha adempiuto alle proprie obbligazioni; tuttavia in sede di collaudo il committente può accertare solo i vizi palesi o comunque quelli accertabili con la normale diligenza, mentre certi vizi possono emergere nel corso del tempo e con l'uso del bene.

L'appaltatore non può con la consegna ritenersi liberato da ogni obbligo giacché la legge gli impone di garantire che l'opera è stata eseguita priva di vizi o difetti che possano emergere nel corso del tempo. In relazione a vizi e difetti è possibile distinguere:

le difformità e i vizi apparenti: sono quelli riconosciuti o comunque riconoscibili con la normale diligenza da parte del committente alla consegna dell'opera. Essi devono essere denunciati prima dell'accettazione, in caso contrario l'appaltatore non dovrà più risponderne, a meno che non li abbia nascosti ad arte (art. 1667 c.c.)

le difformità e i vizi occulti: sono quelli che, per loro natura, non sono riconoscibili al collaudo, perché non ancora emersi o comunque connessi all'uso del bene. L'appaltatore ne risponde per il tempo di due anni dalla data di consegna dell'opera se il committente, a pena di decadenza, gliene fa denuncia entro sessanta giorni dalla scoperta (art. 1667c.c.); la denuncia non è necessaria solo se l'appaltatore ha riconosciuto i vizi. La garanzia in questione si prescrive in due anni dalla consegna; trascorsi due anni dalla data di consegna senza che siano stati denunciati vizi occulti la garanzia dell'appaltatore cessa e qualora dovessero emergere successivamente non dovrà risponderne. In presenza di vizi e difetti dell'opera, l'appaltatore sarà tenuto ad eliminarli, in caso contrario dovrà subire una decurtazione del corrispettivo e se sono diretta conseguenza di una sua colpa dovrà risarcire, al committente, anche il danno subito (art. 1668 c.c.). Più grave è il caso in cui l'opera, a causa dei vizi e dei difetti, non è idonea alla sua destinazione; il committente potrà chiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento di tutti i danni.

Rovina e difetti di cose immobili

Poiché il contratto d'appalto può riferirsi a immobili che per loro natura sono destinati a durare nel tempo, il legislatore ha ritenuto che, per questi, vizi e difetti possano emergere anche a grande distanza di tempo dalla consegna e ben oltre dal termine di due anni e ha, per questi beni, previsto un'ulteriore garanzia della durata di dieci anni dal compimento dell'opera stessa.

L'articolo 1669 c.c. dispone che l'appaltatore (il costruttore) è responsabile se, nel termine di dieci anni dalla costruzione, l'immobile rovina tutto o in parte per vizio del suolo o per difetto di costruzione o presenta pericolo di rovina o gravi difetti.

Il termine di dieci anni è molto lungo, e in quel tempo il bene può avere cambiato proprietà con la conseguenza che, trattandosi di diritti relativi che secondo i principi generali hanno efficacia inter partes, in caso di più vendite del bene dovrebbe l'acquirente chiedere garanzia al venditore, il quale la dovrebbe chiedere al suo avente causa e così di seguito. Così non è, perché il legislatore ha disposto che questo tipo di garanzia è dal costruttore dovuta a chiunque risulta proprietario del bene allorché si verificano i difetti di cui si tratta.

Siamo in presenza di una vera e propria responsabilità extracontrattuale e il proprietario del bene che presenta gravi difetti ha il diritto al risarcimento del danno anche se non ha acquistato il bene direttamente dal costruttore, con il solo obbligo di denunciare a quest'ultimo il difetto nel termine di un anno dalla scoperta.   

Recesso unilaterale del contratto

Il committente, e solo lui, può recedere dal contratto, oltre ai casi di cui sopra, semplicemente manifestando la sua volontà all'appaltatore.

E' un'ulteriore deroga ai principi generali in materia di contratto, tuttavia l'appalto si basa su di un rapporto di fiducia (intuitus personae) fra il committente e l'appaltatore e se questa viene a meno il legislatore ha attribuito al primo il potere di interrompere unilateralmente il rapporto.

Il recesso opera dal momento in cui l'appaltatore giunge a conoscenza della volontà del committente, fermo restando che l'appaltatore ha il diritto di essere tenuto indenne dalle spese sostenute dei lavori eseguite e dal mancato guadagno (art. 1661 c.c.).

L'intuitus personae di cui prima si diceva opera anche se, durante l'esecuzione dei lavori, l'appaltatore muore; in tale ipotesi il contratto non si scioglie, ma continua con gli eredi se gli stessi hanno la capacità organizzativa di condurre a termine l'opera.

Se però gli eredi non danno affidamento, il committente potrà recedere dal contratto pagando il valore delle opere eseguite e rimborsando le spese sostenute nei limiti in cui queste gli sono utili.