LA LEGISLAZIONE URBANISTICA - PIANIFICAZIONE TERRITORIALE

Quando i proprietari hanno dei vincoli di inedificabilità hanno il diritto di avere un indennizzo (ciò è stabilito dalla Corte Costituzionale).

Le prime norme in materia urbanistica risalgono alla legge:

n° 2248 del 20 marzo 1865   → commissioni edilizie

n° 2359 del 25 giugno 1865  → esproprio per pubblica utilità

n° 1150 del 17 agosto 1942   → legge urbanistica

A questa'ultima si sono aggiunte altre disposizioni riguardanti aspetti specifici che hanno disciplinato nel tempo e il fenomeno dell'urbanesimo (spostamento da campagne a città), lo sviluppo economico di un Paese e l'abusivismo edilizio.

LE COMPETENZE

In urbanistica lo Stato ha essenzialmente dei compiti di indirizzo, da direttive, mentre l'attività di gestione del territorio è attuata dalle regioni, dalle province e dai comuni.

La disciplina urbanistica italiana si fonda su strumenti a base territoriale articolati secondo 3 distinti livelli di pianificazione:

1. PIANI TERRITORIALI REGIONALI
2. PIANI TERRITORIALI DI COORDINAMENTO PROVINCIALE
3. PIANI REGOLATORI GENERALI

I PIANI URBANISTICI

Attraverso la pianificazione territoriale viene individuata la destinazione urbanistica delle zone e vengono dettate le norme tecniche di attuazione. Nel P.T.C. (piano territoriale di coordinamento) devono essere indicate le direttive da seguire nello sviluppo dei piano regolatori generali (P.R.G.) e dei programmi di fabbricazione () approvati dai Comuni.

Il P.T.C.P. (provinciale) deve attuare la legislazione e i programmi regionali e contiene inoltre le direttive e i principi generali per i comuni.

In particolare deve indicare:

1. Le diverse destinazioni del territorio;
2. La localizzazione di massima delle maggiori infrastrutture e delle principale linee di comunicazione;
3. Le direttive di intervento per la sistemazione idrica, idrogeologica e idraulico-forestale;
4. Le aree nelle quali sia opportuno istituire parchi o riserve naturali

Il P.T.C. dopo l'approvazione da parte del Consiglio provinciale è trasmesso alla Regine ai fini di accertarne la conformità agli indirizzi regionali.

I comuni adottano: P.R.G. , P.R.G.I. e i programmi di fabbricazione

P.R.G. →  piano regolatore generale

Contiene le direttive per organizzare l'intero territorio comunale.

Esso deve indicare:

• Le principali vie di comunicazione (strade, ferrovie, ecc.);
• La zonizzazione, cioè la divisione in zone del territorio comunale;
• Le aree destinate a spazi di uso pubblico o sottoposte a speciali servitù;
• Le aree riservate ad edifici pubblici;
• i vincoli da osservare nelle zone a carattere storico,a ambientale e paesaggistico
• le norme per attuare il piano stesso

Il piano è composto:

• dalla planimetria, formata dalle tavole riguardanti l'intero territorio comunale
• le norme tecniche attuative
• la relazione tecnico-illustrativa contenente i motivi delle scelte e gli obiettivi perseguiti dal piano

Con questo strumento di pianificazione il comune può imporre dei limiti alla proprietà dei singoli a favore degli interessi della comunità (espropriazione per pubblica utilità).

Questo piano viene approvato con una procedura complessa in cui intervengono il comune e la regione. L'iter comincia con la predisposizione delle planimetrie, norme attuative e relazione da parte di un progettista comunale. Glia  atti devono essere approvati dal consiglio comunale e depositate nella segreteria per 30 giorni ai fini dei consentire ai cittadini di prendere visione del piano e presentare eventuali osservazioni.

In seguito il piano ritorna in consiglio comunale che decide quali osservazione accogliere e quali respingere. A questo punto il piano viene trasmesso alla regione per l'approvazione definitiva; il decreto regionale di approvazione del P.R.G. viene pubblicato sulla G.U. e sul bollettino regionale, l'adozione del P.R.G. è obbligatoria per tutti i comuni indicati nell'apposito elenco predisposto dal ministero dei lavori pubblici.

GLI STRUMENTI URBANISTICI ATTUATIVI

(sono gli strumenti che vanno ad attuare i piani)

Sono adottati dal comune e hanno un'efficacia di tempo limitata:

• PIANI PARTICOLAREGGIATI (P.r.P.)
• PIANI di LOTTIZAZIONE
• PIANI di ZONA ed EDILIZIA RESIDENZIALE PUBBLICA
• PIANI per il RECUPERO del PATRIMONIO EDILIZIO ESISTENE
• PROGRAMMI PLURIENNALI di ATTUAZIONE

PIANI PARTICOLAREGGIATI (P.r.P.)

La legge urbanistica del 1942 prevede la possibilità di dare esecuzione al P.R.G. attraverso questo strumento (il P.r.P.); inoltre il P.R.G. può essere attuato anche con strumenti specifici quali l'espropriazione di date aree per realizzare opere e impianti proprio perché il P.r.P. hanno efficacia espropriativi devono realizzarsi nel termine prefissato in quanto l'approvazione del P.r.P. equivale ad una dichiarazione di pubblica utilità delle opere in esso previste.

Il procedimento di formazione è simile a quello previsto per il P.R.G. solo che l'approvazione finale spetta al comune e non alla regione, ed è prevista l'opposizione dei privati.

PIANO DI LOTTIZZAZIONE

La legge n° 765 del 1967 ha previsto che i comuni dotati di P.R.G. possano autorizzare la lottizzazione dei terreni a scopo edilizio dietro stipula di una convenzione mediante la quale il privato assume nei confronti del comune una serie di obblighi.

PIANI DI ZONA ED EDILIZIA RESIDENZIALE PUBBLICA

I comuni capoluoghi di provincia o con popolazione superiore ai 50.000 abitanti devono formare un piano delle zone da destinare alla costruzione di alloggi di carattere economico e popolare.

Le aree vengono acquisite dal comune mediante delle espropriazioni e possono essere date in concessione ai privati. I privati si impegnano a costruirvi case private con relative opere di urbanizzazione. Le indennità di espropriazione per le suddette aree non si calcolano sul valore venale (valore reale del bene) bensì con riferimento al valore agricolo medio del terreno moltiplicato per vari coefficienti.

PIANI PER IL RECUPERO DEL PATRIMONIO EDILIZIO ESISTENTE

Sono destinati a promuovere la conservazione, il risanamento, la ricostruzione e la migliore utilizzazione del patrimonio edilizio esistente (interventi di restauro, opere di manutenzione ordinaria e straordinaria). Questi piani hanno il valore dei P.r.P.

PROGRAMMI PLURIENNALI DI ATTUAZIONE (P.P.A.)

Questi programmi delimitano le aree e le zone nelle quali devono realizzarsi le previsioni prioritarie del P.R.G. , del P.r.P. e le relative urbanizzazioni; il tutto entro un periodo di tempo che va da 3 a 5 anni. Lo scopo dei programmi è quello di pianificare per aree e temporaneamente l'attuazione delle direttive del P.R.G.

IL CONTROLLO PUBBLICO SULL'ATTIVITÀ EDILIZIA

1. REGOLAMENTO EDILIZIO
2. PERMESSO DI COSTRUIRE
3. DENUNCIA DI INIZIO ATTIVITÀ (D.I.A.)

1. REGOLAMENTO EDILIZIO

È lo strumento attraverso il quale i comuni controllano e regolano il concreto esercizio del diritto di edificare. I comuni sono obbligati ad adottarlo, esso mira a garantire la salvaguardia e il rispetto delle norme tecnico estetiche, sanitarie e di sicurezza, di vivibilità e di sviluppo ordinato dei centri abitati. Il contenuto del regolamento si suddivide in tre ambiti:

• Norme per la disciplina della commissione edilizia comunale e procedure di rilascio del permesso di costruire

• Norme sul vicinato e sulle distanze tra i fabbricati
• Norme tecniche del costruire (altezza max, estetica e igiene degli edifici)

2. PERMESSO DI COSTRUIRE

Il d.p.r. 6 giugno 2001 n° 380 sostituisce la concessione edilizia (legge 1077 detta Bucalossi del 1977) e l'autorizzazione edilizia (legge 457 del 1978) con il permesso di costruire che attualmente è l'unico provvedimento che legittima le trasformazioni urbanistiche ed edilizie. Lo stesso testo unico prevede per gli interventi di minore entità non compresi nell'elenco per i quali è necessario il permesso di costruire la procedura di denuncia di inizio attività. Per tanto l'obbligatorietà del permesso di costruire, ricorre soltanto per:

• Interventi di nuove costruzioni
• Interventi di ristrutturazione urbanistica, non preceduti da apposito piano attuativo

Il permesso di costruire è facoltativo per gli interventi di ristrutturazione urbanistica.

L'articolo 5 del testo unico prevede la costituzione di uno sportello unico per l'edilizia da parte dei comuni. Ci si può rivolgere a tale ufficio per tutte le informazioni in materia di edilizia, raccolta di informazioni, pareri necessari per il procedimento di rilascio del permesso di costruire.

Il permesso di costruire può essere rilasciato unicamente al proprietario dell'immobile o a chi abbia titolo per richiederlo. La domanda deve essere corredata di un progetto edilizio, sottoscritto da un professionista abilitato all'esercizio della professione.

La procedura per il rilascio del permesso si articola in tre fasi:

• istruttoria
• costitutiva
• comunicazione

FASE ISTRUTTORIA:

Nella fase istruttoria deve essere presentata la domanda allo sportello unico per l'edilizia corredata dagli elaborati progettuali, non che, di ogni altro documento previsto dal regolamento edilizio. Entro 10 giorni, lo sportello unico comunica il nome del responsabile del procedimento (previsto dalla legge Bassanini) il quale entro 60 giorni dalla presentazione della domanda deve:

1. curare l'istruttoria
2. acquisire i prescritti pareri degli uffici comunali non che di ASL e vigili del fuoco
3. formulare una proposta di provvedimento corredata da una relazione relativa all'intervento richiesto
4. accertare che la progettazione sia stata effettuata da un tecnico iscritto all'albo

FASE COSTITUTIVA:

Entro 15 giorni dalla formulazione della proposta del responsabile del procedimento, l'ufficio comunale competente deve adottare il provvedimento finale di rilascio o di diniego del permesso di costruire. Nel caso di mancato adozione del provvedimento la domanda si intende rifiutata, entro i successivi 60 giorni, l'interessato può presentare ricorso al TAR.

FASE DI COMUNICAZIONE:

Durante la fase di comunicazione, lo sportello unico notifica all'interessato il provvedimento finale, nei 15 giorni successivi alla conclusione dell'istruttoria. Dall'avvenuto rilascio del permesso deve essere data notizia al pubblico mediante l'affissione all'albo pretorio, da questo momento il permesso è un atto pubblico. Nel permesso sono indicati i termini di inizio lavori che devono avvenire entro 1 anno dal rilascio; e di fine lavori che non possono superare i 3 anni.

Il rilascio del permesso comporta il pagamento più un contributo commisurato all'incidenza degli oneri di urbanizzazione non che al costo di costruzione. Gli oneri di urbanizzazione si pagano al momento del rilascio del permesso, le spese relative si versano in corso d'opera.

3. DENUNCIA DI INIZIO ATTIVITÀ (D.I.A.)

La denuncia di inizio attività è una specie di autocertificazione operata dal proprietario e dal tecnico abilitato, essa acquista valore di provvedimento abilitativo allo scadere dei 30 giorni dalla data di presentazione in assenza di pronuncia da parte del comune. Gli interventi che possono essere sottoposti alla D.I.A. sono quelli di minor peso, individuati dalla legge in via residuale rispetto alle categorie sottoposte a permesso di costruire.

Il proprietario dell'immobile almeno 30 giorni prima dell'inizio dei lavori deve presentare allo sportello unico la D.I.A. utilizzando i moduli predisposti dai comuni. La denuncia deve essere accompagnata dagli elaborati progettuali e da una relazione firmata da un progettista abilitato. La validità della D.I.A. è fissata in 3 anni.

OPERE ESEGUIBILI SENZA PERMESSO DI COSTRUIRE:

• interventi di manutenzione ordinaria
• eliminazione di barriere architettoniche
• opere temporanee per attività di ricerca nel sottosuolo

OPERE SOGGETTE A PERMESSO DI COSTRUIRE:

• interventi di nuova costruzione
• interventi di ristrutturazione urbanistica
• interventi di ristrutturazione edilizia che comportino aumento di unità immobiliari, modifiche di volume, della sagoma, dei prospetti e delle superfici

OPERE ASSOGGETTABILI A D.I.A.:

• interventi non riconducibili a quelli contenuti nei due elenchi sopra riportati
• le varianti o permessi di costruire che non incidono sui parametri urbanistici e sulle volumetrie

IL CERTIFICATO DI AGIBILITÀ

La normativa edilizia prevede che il comune autorizzi l'uso dei fabbricati, attestandone la conformità sotto il profilo igienico-sanitario. Il certificato, che è rilasciato dal responsabile dell'ufficio comunale competente, è obbligatorio per i seguenti interventi:

• nuove costruzioni
• ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali
• interventi su edifici esistenti che possono influire sulle condizioni di igiene, salubrità, sicurezza e risparmio energetico