Le universalità di mobili sono la pluralità di cose che appartengono alla stessa persona e hanno una destinazione unitaria. La cosa semplice si compone di singoli elementi fusi in un tutto organico, tali da rendere impossibile la separazione senza far perdere all'unità le sue qualità essenziali; la cosa composta si basa sulla coesione di più elementi separabili, che, unificati dallo scopo, perdono la rispettiva individualità per integrare una sintesi funzionale. Le universalità di cose è costituita da una pluralità di cose semplici di regola omogenee, la cui entità appare soggettivamente collegata soltanto dalla volontà del proprietario. La cosa specifica è una cosa individuata e determinata con riferimento alla specie, mentre la cosa generica è una cosa qualunque di un certo genere. Le cose fungibili sono tutte quelle cose che vengono considerate a peso, numero e misura, mentre le cose infungibili sono le cose insostituibili con altre. Le cose consumabili sono quelle che possono essere utilizzate solo con la loro consumazione; le cose inconsumabili sono quelle che possono consentire utilizzazioni ripetute.  Le cose divisibili sono le cose che possono essere ripartite in parti minori, le altre cose sono indivisibili.

LE PERTINENZE

Le pertinenze sono cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un'altra cosa. Essa consiste nel legame economico e giuridico di una cosa accessoria rispetto ad altra cosa principale con una relazione di complementarietà funzionale. Si parla di pertinenze edilizie fra immobili, di pertinenze agrarie, di pertinenze sacre. Gli atti ed i rapporti giuridici che hanno per oggetto la cosa principale comprendono anche le pertinenze.

IL PATRIMONIO

Il patrimonio è costituito dal complesso di rapporti giuridici economici che fanno capo ad un soggetto. Quindi è formato sia da beni e da diritti relativi, sia da crediti per l'aspetto attivo; da debiti per l'aspetto passivo. Nella concezione economica il patrimonio viene valutato al netto.

I FRUTTI

I frutti si distinguono in naturali e civili. I frutti naturali sono i prodotti derivanti direttamente, secondo il procedimento della natura o anche con l'intervento dell'uomo, da una cosa-madre; tali sono i prodotti agricoli, la legna, i parti degli animali, i prodotti delle miniere. I frutti formano parte della cosa madre fino alla separazione; i frutti naturali vengono acquistati dal proprietario della cosa-madre che li produce, salvo che la loro proprietà sia attribuita ad altri. Colui che fa propri i frutti deve rimborsare chi abbia sostenuto spese per la produzione e il raccolto nei limiti del valore dei frutti stessi. I frutti civili sono i corrispettivi corrisposti da terzi per il godimento della cosa, come gli interessi dei capitali, i corrispettivi di usufrutto, i canoni delle locazioni.

I BENI PUBBLICI

Il demanio pubblico è rappresentato da tutti quei beni che appartengono allo Stato. Il demanio pubblico necessario è composto dal lido del mare, la spiaggia, le rade e i porti; i fiumi, i torrenti, i laghi e le altre acque definite pubbliche dalle leggi in materia; le opere destinate alla difesa nazionale. Il demanio pubblico accidentale comprende le strade, le autostrade, le strade ferrate, gli aerodromi, gli acquedotti, gli immobili riconosciuti di interesse storico, archeologico e artistico, le raccolte dei musei, le pinacoteche, gli archivi e le biblioteche. Sono, quindi, quei beni che se appartenenti allo Stato, o agli altri enti pubblici territoriali fanno ugualmente parte del demanio pubblico, stante la loro destinazione ad uso pubblico. Il demanio pubblico comporta l'inalienabilità e impignorabilità, non  usucapibilità e non ipotecabilità. Il regime giuridico del demanio pubblico si applica anche ai diritti reali spettanti allo Stato, alle regioni, alle province ed ai comuni su beni appartenenti ad altri soggetti quando i diritti stessi sono costituiti per l'utilità di alcuno dei beni indicati dagli articoli precedenti o per il conseguimento di fini di pubblico interesse corrispondenti a quelli a cui servono i beni medesimi. Tra tali diritti vi è le servitù di uso pubblico costituite sui bendi privati a vantaggi di una collettività di cittadini per il conseguimento di fini di pubblico interesse corrispondenti a quelli a cui servono i beni stessi. La costituzione delle servitù di uso pubblico può avvenire, oltre per atto amministrativo, per usucapione ventennale anche per un uso continuato e pacifico del bene da parte di una collettività indeterminata di persone.

I beni dello Stato o degli altri enti pubblici territoriali che non sono beni demaniali costituiscono il patrimonio dello Stato, delle regioni, delle province e dei comuni. I beni del patrimonio indisponibile sono le foreste costituenti il demanio forestale, le miniere, le cave e torbiere, le cose di interesse storico, archeologico, paletnologico, paleontologico e artistico, le caserme, gli armamenti, gli aeromobili militari e le navi da guerra, gli edifici destinati a sede di uffici pubblici. I beni del patrimonio indisponibili sono inalienabili, impignorabili, non ipotecabili e non usucapibili. Gli altri beni dello Stato e degli altri enti pubblici territoriali che non appartengono né al demanio, né al patrimonio indisponibile, fanno parte dei beni patrimoniali.

I beni degli enti pubblici non territoriali sono beni soggetti alla regolamentazione del codice civile, e cioè sono parificati ai beni dei privati, ad eccezione di quelli destinati ad un pubblico servizio, che sono soggetti al regime del patrimonio indisponibile.

I beni degli enti ecclesiastici sono soggetti alle norme del codice civile, salvo quanto non è diversamente disposto dalle leggi speciali che li riguardano. Normalmente le res sacrae sono ritenute fuori commercio, né sono pignorabili.

LE COSE FUORI COMMERCIO

Le cose fuori commercio sono le cose di cui non si può acquistare la proprietà, cioè non possono costituire oggetto di commercio, né possono essere costituite oggetto di ipoteca o di pignoramento: ciò per salvaguardare la loro destinazione a finalità superiori a quelle dei beni privati, che restano di norma liberamente commerciabili. Alla categoria dei beni fuori commercio si annoverano i beni pubblici del demanio e del patrimonio indisponibile e le res sacrae.

IL DIRITTO REALE

Il diritto reale è il diritto di trarre da una cosa le sue utilità economiche legalmente garantite o alcune di esse.

Fra i diritti reali ha una posizione preminente la proprietà che consente di godere e disporre della cosa in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l'osservanza degli obblighi stabiliti dall'ordinamento giuridico (art. 832 c.c.).

Gli altri diritti reali incidono su cose altrui e hanno un contenuto più limitato. Si dividono in due gruppi.

A un primo gruppo appartengono i diritti di trarre determinate utilità dall'uso della cosa altrui (diritti reali di godimento).

A un secondo gruppo appartengono i diritti reali che attribuiscono un potere di disposizione preferenziale del valore pecuniario della cosa, qualora il diritto di credito, che con essa si è voluto garantire, non venga soddisfatto dal debitore (diritti reali di garanzia).

I diritti reali di godimento sono: l'usufrutto, l'uso, l'abitazione, la superficie, la servitù e l'enfiteusi.

I diritti reali di garanzia sono il pegno e l'ipoteca, che differiscono fra loro essenzialmente per l'oggetto su cui cadono: il pegno ha per oggetto cose mobili non iscritte in pubblici registri, l'ipoteca ha per oggetto le cose immobili e gli altri beni iscritti nei pubblici registri. Se il credito garantito non è soddisfatto alla scadenza, il creditore può promuovere l'esecuzione forzata sul bene oggetto del pegno o dell'ipoteca, per soddisfarsi su di esso con preferenza rispetto agli altri creditori.

Il proprietario della cosa gravata da un diritto reale altrui la può trasferire a un terzo, il quale l'acquista ugualmente gravata; si manifesta qui il carattere reale del diritto, il quale inerisce alla cosa e la segue nei trasferimenti.

Il diritto personale di godimento implica pur sempre un obbligo di cooperazione, anche attiva, del debitore. Questi deve infatti consegnare la cosa al creditore, e anche successivamente è tenuto a garantirlo contro le molestie di terzi che pretendano di avere diritti sulla cosa. Obblighi di questo genere non caratterizzano, invece, i diritti reali.

Il principio del numero chiuso dei diritti reali significa che le figure delle situazioni reali sono determinate solo dall'ordinamento giuridico e che le parti  non hanno alcuna autonomia al riguardo. Il principio della tipicità dei diritti reali riguarda invece la determinazione del contenuto, cioè del tipo della situazione reale che il soggetto può scegliere. Le parti, infatti, possono talvolta determinare il contenuto ed è loro riconosciuta una certa autonomia anche nel regolamento e nell'esercizio del diritto reale, purchè non venga compromesso il nucleo fondamentale della situazione.

LA PROPRIETA'

L'art. 832 del c.c. definisce la proprietà come il diritto di un soggetto di godere e di disporre delle cose che gli appartengono. La Costituzione nell'art. 42 riconosce e garantisce la proprietà privata, recependone però un modello ridotto e limitato dal criterio della funzione sociale. Inoltre, è previsto il riconoscimento e la garanzia costituzionale della proprietà, stabilendo che la legge ordinaria determina i modi di acquisto, godimento e i limiti allo scopo di assicurarne la funzione sociale e di renderla accessibile a tutti. L'art. 832 non configura il diritto di proprietà come diritto assoluto, ma prevede che i poteri e le facoltà da esso derivante possano essere esercitati solo nei limiti e con l'osservanza degli obblighi stabiliti dall'ordinamento. Per quanto riguarda i limiti si  ha il divieto di atti emulativi, nel principio dell'interesse che delimita in senso verticale la proprietà fondiaria, nella regola delle emissioni, nella necessità per la proprietà edilizia di osservare le prescrizioni degli strumenti urbanistici.

GLI ATTI EMULATIVI E LE IMMISSIONI

Il divieto degli atti emulativi consiste nel fatto che il proprietario non può fare atti che non abbiano altro scopo che quello di nuocere o recare molestia ad altri. Per esempio, il caso del proprietario di una villa sul mare che costruisca un muro di confine così alto da impedire il panorama alla villa soprastante. La giurisprudenza tradizionale ritiene che ai fini della configurazione dell'atto emulativo siano necessari due elementi, l'uno obiettivo, cioè la mancanza di utilità e l'altro soggettivo, cioè l'animus nocendi, cioè l'intenzione di nuocere.

Le immissioni consistono nella propagazione di rumore, di fumo, di calore, di sostanze inquinanti. che debbono essere sopportate dal vicino solo se rientrano nella normale tollerabilità avuto anche riguardo alle condizioni dei luoghi. La giurisprudenza contiene solo un elenco esemplificativo delle immissioni suscettibili di divieto, per questo motivo è possibile l'interpretazione estensiva qualora sussistano le seguenti condizioni:

La materialità dell'immissioni, nel senso che influiscano sul fisico dell'uomo;

Il carattere indiretto e mediato dell'immissione, nel senso che essa costituisca ripercussioni di fatti compiuti dal proprietario nel proprio fondo che da lì si propaghino al fondo altrui;

La situazione di intollerabilità deve essere attuale e non potenziale.

La giurisprudenza più recente riconosce nell'azione in esame sia natura reale, quando è diretta a negare l'esistenza di diritti da altri pretesi sulla cosa, sia natura personale, quando è finalizzata a respingere turbative o molestie di fatto. Il criterio fondamentale della liceità delle immissioni è quello della normale tollerabilità tenendo conto delle condizioni dei luoghi ed alle attività normalmente scolte in un determinato contesto produttivo.

VINCOLI DI DIRITTO PUBBLICO

Il codice prevede nelle disposizioni generali della proprietà i principali vincoli di diritto pubblico che possono gravarla.

Espropriazione per pubblico interesse. L'art. 834 dispone che il proprietario non può essere espropriato se non per causa di pubblico interesse, legalmente dichiarata, e contro il pagamento di una giusta indennità. I requisiti generali della espropriazione sono la dichiarazione di pubblica utilità, la designazione dei beni da espropriare e la fissazione della indennità dovuta. Il massimo di contributo e di riparazione che, nell'ambito degli scopi di interesse generale, la pubblica amministrazione può garantire all'interesse privato, secondo una valutazione che spetta al legislatore.

Requisizione. Per gravi ed urgenti necessità pubbliche, militari o civili, la pubblica amministrazione può disporre la requisizione di beni mobili o immobili, corrispondendo una giusta indennità. Oggetto della requisizione possono essere sia beni immobili che mobili: normalmente la pubblica amministrazione acquista la disponibilità temporanea del bene immobile, ma può anche acquistare la proprietà dei beni mobili.

Ammassi. L'art. 837 costituendo gli ammassi obbligatori di determinati prodotti agricoli o industriali, determina un particolare trasferimento coattivo della proprietà dei relativi beni allo Stato, per far fronte ai periodi di crisi.

Altri vincoli ed obblighi temporanei possono essere previsti da varie leggi speciali.

CARATTERI GENERALI DELLA PROPRIETA' IMMOBILIARE

Il codice disciplina la proprietà immobiliare tutelando i seguenti punti.

Per quanto concerne l'estensione della proprietà si applica il principio generale derivante dalla concezione verticale della proprietà, cioè il proprietario del suolo è proprietario di tutto ciò che è sopra il suolo e di tutto ciò che è sotto il suolo. Inoltre, il proprietario del suolo può fare nel sottosuolo qualsiasi escavazione od opera che non rechi danno al vicino. Il proprietario del suolo ha la facoltà, costituendo sul suo fondo un diritto reale di superficie, di alienare separatamente dal suolo le costruzioni realizzate sul soprassuolo o le opere effettuate nel sottosuolo.

Per quanto concerne la chiusura del fondo il proprietario può chiudere in qualunque tempo il fondo. Se sul fondo esistono servitù di passaggio a favore di terzi, il proprietario del fondo può comunque recingere, salvo rispettare tali servitù, per esempio consegnando al titolare della servitù una chiave del cancello. Il problema dell'eventuale diritto di introdurre sull'altrui fondo per l'esercizio della pesca, prevede che il proprietario non possa impedire l'ingresso al proprio fondo, a meno che esso sia chiuso nei modi stabiliti dalla legge sulla caccia o vi siano colture in atto suscettibili di danno. Per quanto riguarda la pratica della pesca la legge prevede che occorre il consenso del proprietario del fondo.

Sono previste delle deroghe al principio della esclusività del diritto, infatti il codice dispone che il proprietario deve permettere l'accesso e il passaggio sul suo fondo in particolari situazioni di necessità altrui; e cioè: quando il vicino vuole costruire o riparare un muro od altra opera anche comune; oppure vuole riprender una cosa o un animale che vi sia penetrato.

Il diritto di proprietà immobiliare riceve una tutela penale, attraverso la previsione di ipotesi delittuose quali l'occupazione di aziende agricole o industriali, la violazione del domicilio, l'invasione di terreni o edifici, il danneggiamento.

LA PROPRIETA' AGRARIA

La proprietà rurale è la proprietà della terra coltivata o coltivabile. Essa comprende sempre un capitale fondiario di tipo immobiliare, ed eventualmente, anche le pertinenze o score mobiliari vive e morte, nonché gli attrezzi e macchine funzionali all'esercizio dell'attività agricola. La proprietà agraria si distingue in proprietà diretto-coltivatrice e in proprietà forestale. La proprietà diretto-coltivatrice costituisce un tipo di proprietà cosiddetta sociale regolata da uno statuto speciale di norme agevolatrici dettate a favore di soggetti che abbiano la qualifica di coltivatori diretti, che si obbligano a coltivare direttamente la terra per un determinato periodo di tempo, senza poter disporre della proprietà per tale periodo. La proprietà forestale è relativa ai terreni assoggettati a vincolo idrogeologico ai sensi della legislazione forestale. Il codice prevede che i terreni possono essere sottoposti a vincolo idrogeologico al fine lievitare che possano con danno pubblico subire denudazioni, perdere la stabilità o turbare il regime delle acque e prevede anche la possibilità di espropriazione, occupazione temporanea o sospensione dell'esercizio del pascolo al fine del rimboschimento e del rinsaldamento dei terreni coltivati.

Il codice civile detta norme generali per il riordinamento della proprietà rurale, prevedendo anche vincoli di tipo pubblicistico.

Minima unità culturale che intende l'estensione del terreno necessaria e sufficiente per il lavoro di una famiglia agricola, e se si tratta di terreno appoderato, per esercitare una conveniente coltivazione secondo le regole della buona tecnica agraria.

Bonifica integrale per terreni paludosi, montani dissestati o comunque suscettibili, per varie cause, di radicali trasformazioni dell'ordinamento produttivo, con l'obbligo dei proprietari a contribuire alle spese necessarie.

LA PROPRIETA' EDILIZIA

La proprietà edilizia costituisce un tipo speciale di proprietà degli edifici e costruzioni realizzate sul suolo, disciplinate sia dal codice civile che da leggi speciali urbanistiche nazionali e regionali. Lo ius aedificandi consiste nella facoltà del proprietario del suolo di realizzarvi una qualunque costruzione. L'esercizio di questa facoltà può avvenire solo in seguito all'ottenimento di concessione edilizia da parte del sindaco, previa corresponsione di un contributo, commisurato all'incidenza delle spese di urbanizzazione e al costo di  costruzione. È prevista l'autorizzazione non onerosa per gli interventi di manutenzione straordinaria, di restauro e risanamento conservativo per il recupero abitativo di edifici, di demolizione, di scavi.

I principali strumenti urbanistici sono:

Il piano regolatore generale, che riguarda le localizzazioni di aree a sede di opere ed impianti pubblici, la divisione del territorio comunale in zone con caratteristiche diverse, la ricognizione e tutela del patrimonio culturale ed ambientale;

Il programma di fabbricazione, che è un paino regolatore minore, con contenuti più limitati;

Il piano regolatore particolareggiato, che sviluppa con prescrizioni esecutive più dettagliate le direttive di massima contenute negli strumenti generali.

Esistono dei vincoli per la edificazione in alcune zone, come quello ideologico a difesa del suolo e del corretto smaltimento delle acque, quello sismico.

I RAPPORTI DI VICIINATO E LE DISTANZE LEGALI

I rapporti di vicinato sono i problemi più comuni e ricorrenti che nascono tra i fondi finitimi, e che sono spesso fonte di litigi del tutto sproporzionati all'entità del valore in discussione. Per quanto riguarda il muro di fabbrica sul confine, il vicino ha la possibilità di chiederne la comunione forzosa. Il muro di cinta di altezza non superiore a tre metri realizzato per finalità di delimitazione e protezione della proprietà può essere reso comune anche a scopo di appoggio, purchè non preesista al di là un edificio a distanza inferiore ai tre metri. Non si applicano le regole sulle distanza alle costruzioni confinanti con piazze o vie pubbliche. Chi vuole aprire pozzi, cisterne, fosse biologiche presso il confine, deve rispettare la distanza di due metri da esso, mentre per i tubi di acqua o di gas la distanza è di un metro. Chi vuole scavare rossi o canali deve osservare la distanza dal confine uguale alla profondità dello scavo. Infine il confine per le piante è di tre metri per gli alberi di alto fusto, di un metro e mezzo per gli alberi non di alto fusto, e di mezzo metro per le viti, gli arbusti, le piante da frutto di altezza non maggiore di due metri e mezzo. Il vicino può esigere che le piante nate a distanza minore di quelle legali siano estirpate. Il codice prevede il diritto del proprietario del fondo di tagliare o far tagliare i rami e le radici entrati nel proprio fondo.

LUCI E VEDUTE E STILLICIDIO

Il codice tutela la possibilità di far godere alle case la luce, l'aria e di aprire vedute. Le aperture nei muri si distinguono in luci e vedute. Le luci sono le aperture che non permettono di affacciarsi sul fondo vicino, ma consentono solo il passaggio di luce e d'aria; le vedute permettono oltre di guardare di fronte, obliquamente o lateralmente anche di affacciarsi su tale fondo dal parapetto. Il codice consente l'apertura delle luci anche sul muro posto a confine con il fondo altrui, mentre le vedute possono essere aperte solo ad una certa distanza dall'altrui fondo. Le luci debbono essere munite di inferriata per la sicurezza e di una grata fissa con maglie maggiori di tre centimetri quadrati ed avere il lato inferiore ad un'altezza non minore di due metri e mezzo dal pavimento se sono al pian terreno e non minore di due metri e mezzo dal suolo del fondo vicino. Per le vedute è prevista la distanza di un metro e mezzo per aprire vedute dirette o costruire balconi, terrazze sul fondo vicino. La distanza per aprire vedute laterali o oblique è invece ridotta alla metà. Una volta ottenuto il diritto di avere vedute dirette verso il fondo vicino, il proprietario di tale fondo non può costruire a distanza minore di tre metri.

È previsto il divieto di stillicidio delle acque piovane dal tetto sulla altrui proprietà, imponendo al proprietario di costruire i tetti in modo tale che le acque piovane scolino nel suo terreno senza invadere il fondo vicino.

LA MULTIPROPRIETA'

La multiproprietà consiste in un diritto di proprietà perpetuo, con un limite temporale nel godimento sul bene, predeterminato in modo ternario. Il diritto di proprietà sul singolo appartamento spetta a vari titolari per periodi di tempo alterni regolati e previsti per ciascuno. Esiste anche una multiproprietà alberghiera nella quale i comproprietari di un complesso alberghiero si riservano la facoltà di godere a turno, per periodi di tempo determinati, le singole unità in genere, utilizzando poi i servizi dell'albergo, di norma affittati ad una società di gestione. La multiproprietà azionaria prevede che il complesso resta intestato ad una società per azioni le cui azioni privilegiate danno diritto di godimento periodico di unità immobiliari.

La legge tutela le multiproprietà e prevede che il venditore sia tenuto a consegnare adeguate informazioni sull'oggetto del rapporto, sui servizi e strutture comuni, sui principi applicabili in materia di manutenzione e riparazione dell'immobile, nonché sull'amministrazione e gestione dello stesso, sul diritto di recesso dallo stipulando contratto entro dieci giorni dalla firma o entro i successivi tre mesi se il contratto non contiene gli elementi previsti.

MODI DI ACQUISTO PROPRIETA'

I modi di acquisto della proprietà sono a titolo originario ed a titolo derivativo. I modi acquisto a titolo originario prevedono che l'acquisto avviene senza che il diritto di proprietà derivi da un precedente titolare. Nell'acquisto di proprietà a titolo derivativo la proprietà si trasferisce da un precedente titolare al nuovo.

OCCUPAZIONE E INVENZIONE

L'occupazione consiste nel materiale impossessamento della cosa di nessuno con l'intenzione di farla propria. L'occupazione è ammissibile solo ai beni mobili, perché quelli immobili se non sono di proprietà di nessuno spettano allo Stato. Sono suscettibili di occupazione le cose abbandonate e gli animali che formano oggetto di caccia e di pesca. Per quanto riguarda le cose abbandonate è l'atto con cui il proprietario di una cosa se ne  spoglia con l'intenzione di rinunziare al diritto su di essa.

Inizialmente solo gli animali selvatici che erano considerati di nessuno potevano essere oggetto di caccia. Tuttavia con il diffondersi della nuova sensibilità ecologica è stato introdotto il divieto di abbattere mammiferi e uccelli appartenenti alla fauna selvatica, salve le eccezioni previste.

L'invenzione riguarda il ritrovamento delle cose smarrite. Chi trova una cosa mobile deve restituirla al proprietario; se non conosce chi è il proprietario deve consegnarla al comune del luogo del ritrovamento, in modo che sia pubblicato il fatto nell'albo pretorio per due domeniche successive; solo se trascorso un anno dall'ultimo giorno della pubblicazione, il proprietario non si presenta, la cosa appartiene al ritrovatore.

Il tesoro è qualunque cosa mobile di pregio, nascosta o sotterrata, di cui nessuno può provare di essere proprietario. Se il tesoro è stato trovato in un fondo di proprietà altrui, il tesoro spetta per metà al proprietario del fondo e per metà al ritrovatore. Se il tesoro ha ad oggetto beni di interesse storico, archeologico, artistico la proprietà è solo dello Stato, ma al proprietario dell'immobile spetta un premio.

UNIONE E COMMISTIONE E SPECIFICAZIONE

L'unione si verifica nel caso di due cose mobili appartenenti a diversi proprietari, tali da formarsi una cosa unica. I tal caso se l'insieme è separabile senza danni, ciascun proprietario conserva la proprietà della sua cosa originaria, ed ha il diritto di ottenere la separazione; se la cosa è inseparabile, la proprietà di essa è comune in proporzione al valore delle cose dei due titolari. Se una delle cose è considerata principale, il proprietario della cosa principale acquista la proprietà del tutto, salvo l'indennizzo dell'altro.

Nella specificazione si verifica l'unione di cosa e di lavoro. Il lavoro che determina la trasformazione della cosa è considerato prevalente sulla materia, sì che la proprietà della cosa trasformata spetta allo specificatore, che deve però pagare il prezzo della materia. Se il valore della materia supera notevolmente quello della mano d'opera la regola è inversa.

ACCESSIONE

L'accessione consiste nell'accrescimento, espansione, aggiunta della proprietà che si può verificare per fatto naturale o per atto dell'uomo.

La accessione di immobile a immobile si verifica per fatti naturali ed è previsto in quattro casi:

L'alluvione riguarda incrementi di terra che si formano nei terreni lungo le rive dei fiumi e tali incrementi appartengono in proprietà al proprietario del fondo incrementato;

L'avulsione consiste in un distacco di una parte notevole di un terreno confinante con l'acqua del fiume, la proprietà di tale parte avulsa spetta al proprietario del fondo a valle cui si è unita, ma tale proprietario deve corrispondere all'altro un indennità;

Isole e unione di terra nate nel fiume appartengono al demanio pubblico;

Alveo abbandonato resta assoggettato al regime del demanio pubblico

La accessione di mobile a immobile consiste in qualunque piantagione, costruzione od opera che esiste sul suolo ed è di proprietà del suolo.

La realizzazione da parte di un terzo, con materiali propri, di piantagioni, costruzioni od opere su suolo altrui sono regolate in diverso modo. Il proprietario del suolo ha diritto di decidere se tenere o non tenere le opere realizzate dal terzo sul suo fondo. Il proprietario del suolo non può optare per la rimozione quando le opere sono state fatte dal terzo in buona fede; né può domandare la rimozione dopo trascorsi sei mesi da quando esso ha avuto notizia della incorporazione. Se il proprietario opta per la rimozione il terzo che ha eseguito l'opera deve provvedere a toglierla a sua cura e spese e deve risarcire eventuali danni. Se il proprietario del fondo decide di tenere l'opera, egli ne acquisisce la proprietà, ma deve corrispondere a sua scelta il valore dei materiali e il prezzo della mano d'opera.

L'accessione invertita presuppone che l'acquisto della proprietà non opera più a favore del proprietario del suolo, ma a favore del proprietario della costruzione in buona fede. Per avvenire l'accessione invertita ci devono essere alcuni presupposti:

Che il costruttore di un edificio abbia occupato, per fabbricare, oltre al proprio terreno, una porzione del fondo di altro proprietario confinante;

Che tale occupazione sia avvenuta in buona fede da parte del costruttore;

Che la costruzione sia eseguita con la consapevolezza e senza opposizione entro tre mesi del vicino.

La buona fede del costruttore deve essere da lui dimostrata. Verificatesi tali condizioni l'autorità giudiziaria può attribuire la proprietà dell'edificio e del suolo occupato al costruttore, che è tenuto a pagare al proprietario del suolo il doppio del valore della superficie occupata, oltre il risarcimento dei danni. Se non ricorrono i presupposti, il proprietario del terreno occupato può chiedere la demolizione della parte della costruzione illegittimamente realizzata.

L'USUCAPIONE

L'usucapione è un modo di acquisto della proprietà, mediante il possesso qualificato della cosa, continuato per un certo tempo. L'immemorabile o immemoriale è invece una presunzione di legittimità del possesso attuale, cioè sul decorso di tempo talmente lungo che si sia perduta memoria dell'inizio di una determinata situazione.

Sono suscettibili di usucapione solo i diritti reali, i beni mobili e immobili che possono costituire oggetto di proprietà o di diritti reali. Per acquistare il diritto reale attraverso l'usucapione occorre il possesso della cosa continuo, ininterrotto, pacifico, pubblico, non equivoco. Il detentore non può iniziare ad usucapire finchè egli non sia divenuto possessore. L'usucapione ordinaria si compie con il decorso di venti anni, mentre l'usucapione abbreviata opera in presenza di quattro requisiti essenziali:

Acquisto a non dominio: acquisizione da chi non è proprietario e non poteva disporre dl beni;

Titolo idoneo;

Trascrizione del titolo se relativo a beni immobili;

Buona fede in senso soggettivo.

L'usucapione abbreviata è decennale per i beni immobili, triennale per i beni mobili registrati e decennale per le universalità di mobili.

LA PERDITA DELLA PROPRIETA'

Il diritto di proprietà è imprescrittibile perché la proprietà è intesa come un diritto naturale e inviolabile. La perdita della proprietà da parte del suo titolare può verificarsi o per distruzione dell'oggetto o per negozio di alienazione ad altri, o perché un terzo usucapisce la cosa o per rinunzia. Le ipotesi di rinunzia ammesse dalla legge sono l'abbandono per le cose mobili, e le figure di abbandono liberatorio di beni immobili. La proprietà risolubile è la figura della proprietà sottoposta a condizione risolutiva, come avviene nel caso in cui l'acquisto della proprietà per compravendita sia sottoposta al patto di riscatto a favore del compratore.

LE AZIONI PETITORIE

Le azioni petitorie permettono di tutelare la proprietà e gli altri diritti reali di godimento. Il proprietario ha il potere di autotutela, cioè di difendere direttamente il bene contro colui che attenti al suo diritto e tenti di appropriarsi della res o compia altri atti di disturbo. Perché ricorra la legittima difesa occorre comunque l'attualità dell'offesa, cioè che l'offesa perduri, sì che essa ammetta la proporzionata reazione, anche con l'uso della forza. Il proprietario per avere la tutela della proprietà con le azioni petitorie deve rivolgersi al tribunale. Le principali azioni petitorie sono l'azione di rivendicazione e l'azione negatoria.

L'azione di rivendicazione permette al proprietario di far accertare il suo diritto di proprietà sulla cosa posseduta o detenuta da altri e a conseguire il possesso della cosa medesima. Funzione dell'azione è quella di accertare la titolarità della proprietà e di recuperare il bene.

L'azione negatoria è quella con cui il proprietario mira a far dichiarare la pienezza del suo diritto di proprietà, e quindi, l'insistenza di diritti affermati da altri sulla cosa o a far cessare le turbative o le molestie che altri arreca al suo diritto. Se sussistono anche turbative o molestie, il proprietario può chiederne la cessazione e pretenderne il risarcimento dei danni.

Il proprietario può valersi dell'azione di accertamento per eliminare l'incertezza della legittimità sulla titolarità del diritto reale, senza necessità di condanna alla restituzione del bene o al risarcimento.

LE AZIONI DI CONFINE E DI NUNCIAZIONE

L'azione di regolamento di confini è quella con cui il proprietario di un fondo chiede che sia stabilito dal giudice il confine con il fondo vicino, su cui vi sia incertezza. Presupposto di questa azione è l'incertezza del confine tra due fondi, da cui sia derivata una controversia circa l'appartenenza di una zona posta tra i fondi medesimi. L'azione può essere fatta valere da ciascuno dei due proprietari.

L'azione per apposizione di termini presuppone non l'incertezza del confine ma dei segni con lo indicano (detti termini). Con l'azione per apposizione di termini il proprietario domanda che i segni di confine mancanti o divenuti irriconoscibili siano apposti o ristabiliti a spese comuni. Anche questa azione può essere fatta valere da ciascuno dei due proprietari.

Le azioni di nunciazione spettano al proprietario o titolare di diritto reale di godimento o al possessore. Esse sono la denunzia di nuova opera e la denunzia di danno temuto.

La denunzia di nuova opera è un'azione che ha come presupposto la realizzazione di una nuova opera sull'altrui fondo, da cui possa derivare la lesione o danno alla situazione dell'attore. Essa tende ad evitare la prosecuzione di un'opera iniziata, che si tema causi danno. La denunzia va effettuata al giudice nel termine di decadenza di un anno dall'inizio dell'opera e non può essere proposta quando l'opera sia terminata. La prima fase dell'azione è quella cautelare ed urgente: essa è diretta ad ottenere un provvedimento provvisorio del giudice che vieti la continuazione dell'opera. Dopo la fase cautelare si apre la seconda fase, consistente in un normale giudizio di merito, che può avere natura petitoria o possessoria, a seconda che la domanda abbia per oggetto la tutela della proprietà o la tutela del possesso.

L'azione di danno temuto ha oggetto la tutela del proprietario, del titolare di altro diritto reale di godimento o del possessore nei confronti di un pericolo di un danno grave e prossimo alla sua situazione derivante da qualsiasi edificio, albero o altra cosa esistenti nel fondo vicino. L'azione si apre con una prima fase cautelare diretta ad ottenere i provvedimenti urgenti necessari ad impedire il danno temuto; la seconda, di merito, di natura petitoria o possessoria. Le spese per la realizzazione delle opere stabilite dal giudice sono a carico del proprietario o del possessore della cosa da cui deriva il pericolo di danno.

LE SERVITU'

La servitù consiste nel peso imposto sopra un immobile (fondo servente) per l'utilità di un altro immobile (fondo dominante) appartenente a diverso proprietario (art. 1027 c.c.).

Il contenuto delle servitù può essere il più vario.

Dal punto di vista della struttura le servitù si possono distinguere in affermative e negative.

Sono affermative quelle che consentono al titolare una limitata utilizzazione del fondo servente oppure gli consentono di compiere sul proprio fondo atti che sarebbero altrimenti lesivi del diritto di proprietà del vicino. Sono negative le servitù che consentono al proprietario del fondo dominante il potere di vietare determinate utilizzazione del fondo servente.

La servitù non è assoggetta necessariamente a limiti temporali di durata.

Le servitù si possono costituire con i contenuti più vari, anche se non espressamente previsti dalla legge, alla condizione però di mantenersi entro i limiti della definizione di servitù.

La definizione di servitù richiede in primo luogo che essa sia stabilita in favore di un fondo e non di una persona (predialità). Il diritto di servitù, così come qualsiasi altro diritto, spetta sempre a una persona: spetta a chiunque sia proprietario del fondo dominante, come accessorio del suo diritto di proprietà, dal quale non può essere disgiunto.

Non è possibile attribuire a una persona il diritto reale di entrare in un fondo per passeggiarvi, ad esempio, se questa persona non è proprietaria di una altro fondo. In questi casi è possibile solo costituire un diritto di credito, in opponibile ai terzi e necessariamente temporaneo.

La servitù deve essere costituita per l'utilità del fondo dominante. Non è necessario che i due fondi, dominante e servente, siano contigui. Il requisito dell'utilità per il fondo dominante implica spesso una certa vicinanza: ma ciò non sempre è vero.

Le servitù, quali diritti reali, non possono avere per oggetto prestazioni attive del proprietario del fondo servente. Il proprietario del fondo servente è tenuto solo ad astenersi da determinate utilizzazioni del proprio fondo, oppure a sopportare l'esercizio della servitù.

Le servitù possono essere costituite in due modi:

Coattivamente, per imposizione della legge

Volontariamente, con un contratto o per testamento.

La legge ammette la possibilità di imporre coattivamente una servitù di passaggio. Questo tipo di operazione realizza indirettamente un interesse generale, perché accresce le possibilità di utilizzazione economica del suolo; ciò avviene però attraverso il vantaggio immediato del proprietario del fondo intercluso, il quale sarà perciò obbligato a pagare un'indennità al proprietario del fondo servente.

La legge determina i presupposti della servitù coattiva. Talvolta, però, essa attribuisce al giudice il compito di valutare in concreto se il vantaggio del fondo dominante sia tale da giustificare il sacrificio del fondo servente. La servitù coattiva non può sorgere automaticamente, bensì solo in seguito a una sentenza. Qui il giudice dovrà seguire il criterio del minor danno per il fondo servente e del maggior vantaggio per il fondo dominante.

Il provvedimento di costituzione è necessario per determinare l'indennità dovuta al proprietario del fondo servente, il quale potrà opporsi all'esercizio della servitù fino a quando non abbia ottenuto il pagamento. L'indennità deve essere commisurata al danno cagionato al fondo servente e può consistere sia in una somma di capitale da pagarsi una volta per tutte, sia in annualità da pagarsi fin tanto che duri la servitù.

La servitù può essere costituita volontariamente con un contratto o con un testamento. Al fatto volontario dell'uomo si possono ricondurre anche l'acquisto attraverso l'esercizio continuativo di fatto (usucapione) e l'acquisto per destinazione del padre di famiglia.

La legge dispone che le servitù si possono acquistare per destinazione del padre di famiglia solo quando sono apparenti: cioè quando esistono opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio.

Le modalità di esercizio delle servitù sono variabili in dipendenza del titolo di acquisto. In ogni caso vale il principio generale che vuole soddisfatto il bisogno del fondo dominante col minor aggravio del fondo servente. Ciò consente che la servitù possa essere trasferita in un luogo diverso su domanda di una delle due parti interessate, se questa dimostra che lo spostamento le porta vantaggio, senza recar danno all'altra.

Le servitù si possono estinguere:

Per rinuncia del titolare

Per confusione (o consolidazione), se il proprietario del fondo dominante acquista la proprietà del fondo servente, o viceversa

Per non-uso ventennale (prescrizione)

Il termine iniziale della prescrizione va determinato diversamente secondo le diverse specie di servitù.

La servitù esercitata in modo da trarne un'utilità minore di quella indicata dal titolo si conserva per intero (art. 1075 c.c.).

LA COMUNIONE

La comunione si verifica quando un bene, un diritto reale su un bene, ed anche un intero patrimonio, può appartenere a più persone insieme.

Se oggetto della comunione è la proprietà di una cosa, si parla di comproprietà. Ciascuno dei contitolari, o comunisti, ha un diritto che non può essere localizzato materialmente su questa o quella parte del bene, ma comprende il bene nella sua totalità. Ciascuno dei contitolari ha un diritto di quota, per una frazione aritmetica che esprime la misura della sua partecipazione.

Dalla definizione di diritto di quota risulta la sua elasticità: se uno dei contitolari rinuncia al proprio diritto, le quote degli altri automaticamente si espandono.

La comunione può essere costituita per contratto; assai sovente essa deriva da successione ereditaria; inoltre può derivare da unione o commistione, o dalla creazione in comune di un'opera.

Il titolo dal quale deriva la comunione determina anche la misura della quota di ciascuno.

In queste ipotesi la comunione si dice ordinaria. Prima o poi ciascuno dei partecipanti può domandarne lo scioglimento, e perciò essa appare temporanea e volontaria.

Se ne distingue la comunione forzosa di un bene immobile necessariamente destinato al servizio di due o più immobili vicini. Qui un comproprietario non può imporre agli altri lo scioglimento della comunione e il diritto di quota sulla cosa comune non può venire alienato separatamente dall'immobile del quale costituisce l'accessorio. Si tratta dunque di una comunione duratura, attinente ai rapporti di vicinato.

Per quanto riguarda le facoltà di godimento, ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non ne impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. La misura della partecipazione di ciascuno nei vantaggi della comunione, e così pure nelle spese, è in proporzione della rispettiva quota.

Per quanto riguarda gli atti di disposizione, occorre distinguere secondo che essi abbiano per oggetto il diritto di quota, oppure il bene indiviso o una sua porzione concreta. Del proprio diritto di quota il comproprietario può disporre liberamente. Può venderlo, donarlo, o cederlo a qualsiasi altro titolo, e l'acquirente subentrerà nella comunione. Può anche ipotecarlo, concederlo in usufrutto, e così via. Il comproprietario non può invece alienare da solo il bene indiviso, o una parte di esso. Se la comunione ha per oggetto una massa di beni o un intero patrimonio, il singolo contitolare non può alienare un bene determinato, quand'anche il valore di questo non superi il valore della sua quota.

Per l'amministrazione della cosa comune la legge ha adottato il principio maggioritario: la volontà della maggioranza dei comproprietari vincola anche la minoranza dissenziente. L'alienazione del bene comune richiede, però, il consenso di tutti i comproprietari.

La comunione si scioglie con la divisione, che attribuisce a ciascun condividente, in luogo del diritto di quota, un diritto esclusivo di pari valore. Della comunione ordinaria ciascun partecipante può sempre chiedere la divisione, salvo che vi sia un vincolo di rimanere in comunione per un certo tempo. La legge, tuttavia, non ammette che il vincolo ossa durare oltre un certo numero di anni. La divisione può farsi d'accordo fra le parti con un contratto di divisione. In mancanza di accordo, è fatta dal giudice secondo alcuni criteri fissati dalla legge. La divisione deve aver luogo in natura, se la cosa può essere comodamente divisa in parti corrispondenti alle quote dei comproprietari.

Se le porzioni così formate non corrispondono esattamente al valore della quota di ciascuno, le differenze devono venire compensate con il pagamento di conguagli in danaro.

Può darsi che la comunione comprenda un bene indivisibile, o il cui frazionamento determinerebbe una diminuzione di valore, o altri inconvenienti. In tal caso esso deve preferibilmente essere compreso per intero, con addebito all'eccedenza, nella porzione di uno dei coeredi aventi diritto alla quota maggiore, o anche nelle porzioni di più coeredi, se questi ne richiedono congiuntamente l'attribuzione. Se nessuno dei condividenti è disposto a ciò, il bene verrà venduto e fra i condividenti verrà ripartito il ricavo.

IL CONDOMINIO DEGLI EDIFICI

Il condominio degli edifici è un tipo speciale di comunione che si verifica quando esistono più proprietari di parti distinte di un fabbricato che per ragioni funzionali, restano necessariamente comproprietari pro indiviso di talune parti dell'edificio necessarie all'uso o all'utilità di tutti. Le parti comuni dell'edificio sono:

Il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, i portici, i cortili;

I locali per la portineria e per l'alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi;

Le opere, le installazioni di qualunque genere che servono all'uso e al godimento comune.

Recente è nato il condominio complesso o supercondominio che si presenta in forma orizzontale che sono complessi edilizi residenziali articolati in vari edifici che poi usufruiscono in comune di opere comuni anche se strutturalmente distaccate, quali portineria, parco, parcheggi. La dottrina nel supercondominio ha ravvisato la disciplina sia della comunione che del condominio. Quella della comunione è applicabile alle opere ed ai servizi comuni ai vari edifici del complesso; quella del condominio ai singoli fabbricati e alla relativa organizzazione autonoma.

Per quanto riguarda la costituzione del condomini edilizio, bisogna distinguere se l'edificio sia già costruito o meno. Nel caso di edificio già costruito, il condomini si costituisce attraverso i normali sistemi a titolo derivativo: vendita, successione testamentaria, con assegnazione divisionale contenuta nel testamento, divisione da pare degli originari comproprietari pro indiviso dell'intero edificio ed attribuzione ad essi di piani del fabbricato. Nel caso di edificio da costruire, il condominio sii costituisce con negozi di precostituzione condominiale, come la compravendita da parte dell'unico costruttore, oppure la permuta tra area edificabile e porzioni dell'edificio futuro.

Il diritto di ciascun condomino sulle cose comuni è proporzionato al valore del piano che gli appartiene. Tali valori devono essere espressi in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio. Il valore millesimale di ciascun condominio costituisce anche la misura dei diritti del medesimo nel condominio e nella relativa assemblea e degli obblighi relativi alle spese necessaire alla conservazione e al godimento delle parti comuni, ai servizi comuni ed alle innovazioni. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso.

Il proprietario dell'ultimo piano h la facoltà di costruire sopra l'ultimo piano dell'edificio alla condizione che non pregiudichi l'aspetto architettonico dell'edificio o diminuisca notevolmente l'aria o la luce dei piani sottostanti. Il condominio che fa la sopraelevazione deve corrispondere ali altri un'indennità pari al valore dell'area da occuparsi per la nuova costruzione, diviso per il numero di piano, ivi compreso quello da edificare e detratto l'importo della quota a lui spettante.

Ai fini organizzativi e gestionali è prevista la nomina di un amministratore quando i condomini sono più di quattro. L'amministratore dura in carica un anno, ma può essere revocato in ogni tempo dall'assemblea. L'amministratore, nei limiti delle attribuzioni di sua competenza, ha la rappresentanza dei condomini e può agire e essere convenuto in giudizio. L'organo principale del condominio è l'assemblea dei condomini che nomina o revoca l'amministratore, approva il bilancio preventivo e consuntivo, delibera per quanto riguarda i lavori di manutenzione straordinaria. Le deliberazione dell'assemblea obbligano tutti i condomini, tuttavia ogni condomino dissenziente può impugnare le deliberazioni all'autorità giudiziaria entro trenta giorni dalla data della deliberazione.

Il regolamento di condominio costituisce la disciplina che regola l'organizzazione e il funzionamento del condominio stesso. Il regolamento è obbligatorio quando il numero dei condomini è superiore a dieci, altrimenti è facoltativo. Il regolamento è predisposto da uno o più condomini o dall'amministratore e poi sottoposto all'esame, alla discussione ed all'approvazione dell'assemblea condominiale.

IL POSSESSO

Il possesso è il potere di fatto sulla cosa corrispondente all'esercizio della proprietà o di altro diritto reale.

Il possesso si può esercitare sia utilizzando direttamente la cosa, sia tenendola a propria disposizione per l'utilizzazione diretta, sia utilizzandola per mezzo di un dipendente o facendola custodire da un terzo, sia concedendone il godimento a un terzo.

Questi non cessa di possedere quando dia la cosa in uso a un terzo, gratuitamente o verso corrispettivo. Anche questo comportamento, infatti, corrisponde a un modo di esercizio della proprietà; anche in questo caso il possessore continua a trarre utilità dalla cosa, pur se indirettamente.

Nell'art. 1140 c.c. il possesso è il potere sulla cosa che si manifesta in un'attività corrispondente all'esercizio della proprietà o di altro diritto reale. Si può possedere direttamente o per mezzo di altra persona, che ha la detenzione della cosa.

Di regola il proprietario ha anche il possesso della cosa (possesso legittimo). Ma questa congruenza fra situazione di fatto e situazione di diritto può anche mancare. In questo caso si parla di possesso illegittimo. Il possesso illegittimo può essere di buona o di mala fede secondo che il possessore ignori o sappia di ledere il diritto altrui. Il possesso può consistere anche nel potere di fatto sulla cosa corrispondente all'esercizio di un diritto reale diverso dalla proprietà.

Il possesso non va confuso con un'altra situazione di fatto che si chiama detenzione. Questa consiste nell'avere la cosa nella propria immediata disponibilità materiale, vuoi per usarla direttamente, vuoi per rendere un servizio al possessore.

Il possesso ha una funzione assai importante nella circolazione di cose mobili: se una persona acquista una cosa mobile da chi non ne è proprietario, ne diventa proprietario se ne riceve in buona fede la consegna e se sussiste un titolo idoneo al trasferimento della proprietà.

In queste circostanze, quindi, il possesso di buona fede fa acquistare la proprietà (regola possesso vale titolo) (art. 1153 c.c.).

Non basta però la buona fede a far salvo l'acquisto: la legge richiede anche che la cosa sia stata consegnata all'acquirente.

L'acquirente non solo consegue la proprietà, ma la consegue libera da diritti altrui sulla cosa, se questi non risultano dal titolo e se vi è la buona fede. E nello stesso modo si acquistano i diritti di usufrutto, di uso e di pegno sulle cose mobili.

Queste regole non si applicano ai beni mobili iscritti in pubblici registri. Inoltre non si applicano alle universalità di mobili, perché di queste è meno difficile, dato il loro valore e la loro importanza, accertare le vicende anteriori (art. 1156 c.c.).

Altri effetti del possesso si collegano invece con la tutela dell'affidamento e del valore di organizzazione del possesso medesimo. Qui la buona fede è necessaria: affidamento e buona fede sono tutt'uno, e in tanto i valore di organizzazione del possesso merita considerazione e tutela, in quanto si sia formato sulla base della convinzione che il possesso fosse legittimo. Perciò occorre la buona fede per l'acquisto della cosa mobile dal non proprietario; ed è perciò che solo il possessore di buona fede fa suoi i frutti della cosa.

La buona fede si presume (art. 1147 c.c.). Il possesso si considera di buona fede se è stato iniziato in buona fede: la malafede sopravvenuta non nuoce, tuttavia la buona fede non giova se l'ignoranza dipende da colpa grave.

Il possesso può essere acquistato sia a titolo originario che derivativo. A titolo originario si acquista con l'adprehensio fisica della cosa, unita all'elemento psicologico dell'animus.

A titolo derivativo il possesso si acquista per successione a causa di morte o per consegna. La consegna della cosa avviene in forme diverse a seconda delle caratteristiche della cosa. La consegna può essere effettiva oppure simbolica, soprattutto per i beni immobili.

Il possesso va poi conservato ed infatti una volta costituito può continuare anche solo animo, cioè solo nell'intenzione. Il codice favorisce la continuità del possesso con la presunzione di possesso intermedio, cioè il soggetto che è attualmente nel possesso di un bene e che dimostra di essere stato nel possesso in un tempo più lontano si reputa aver posseduto tale bene anche nel tempo intermedio.

L'art. 1146 regola la successione nel possesso e l'accessione nel possesso. Se si verifica successione a causa di morte e il de cuius era nel possesso di untene, continua anche in capo all'erede dall'apertura della successione. Se si tratta di successione a titolo particolare la successione nel possesso non è automatica, ma è prevista la facoltà che il successore a titolo particolare possa unire al proprio possesso quello del suo autore per goderne gli effetti, in questo caso si parla di accessione del possesso.

La perdita del possesso si verifica quando vengono meno entrambi gli elementi del possesso o almeno uno. Per quanto concerne l'elemento oggettivo non è necessario l'esercizio continuativo del possesso, ma è sufficiente la disponibilità della cosa. causa di perdita del possesso il perimento dell'oggetto, lo spoglio del possesso ad opera di terzi o l'occupazione anche temporanea del bene da parte della pubblica amministrazione.

LE AZIONI POSSESSORIE

Le azioni possessorie sono l'azioni di reintegrazione o di spoglio e quella di manutenzione. L'azione di reintegrazione è concessa a chi sia stato violentemente od occultamente spogliato del possesso, per consentirgli di ottenere una rapida reintegrazione del possesso medesimo.

La tutela è concessa indipendentemente dalla legittimità del possesso, dal modo in cui esso è stato acquistato, dalla buona o malafede del possessore.

È tutelato chi detenga nell'interesse proprio, salvo che si tratti di una detenzione transeunte svolta nella sfera del possessore e sotto il suo diretto controllo.

Lo spoglio può consistere in qualsiasi atto che impedisca, totalmente o parzialmente, l'esercizio del possesso o della detenzione, sostituendovi il possesso, o l'ampliamento del possesso, dell'autore dello spoglio.

L'azione va esercitata entro un termine di un anno dal giorno dello spoglio o, trattandosi di spoglio clandestino, dal giorno della sua scoperta.

L'azione di manutenzione del possesso è data a chi sia stato molestato nel possesso di un immobile, di un diritto reale sopra un immobile o di un'universalità di mobili.

Si può chiedere al giudice una sentenza che ordini l'abbattimento dell'opera molesta, l'immediata riparazione del guasto e, in generale, la cessazione della molestia, sulla base della semplice constatazione che il possesso è stato turbato.

Oltre alle molestie di fatto sono possibili molestie di diritto, che consistono in atti di intimidazione, con i quali si pretende che il possesso altrui cessi in tutto o in parte o sia modificato.

L'azione di manutenzione è data anche contro lo spoglio non violento né clandestino. Non è concessa al detentore qualificato, il quale perciò dovrà rivolgersi al possessore per farsi difendere. Il possesso deve durare da oltre un anno, continuo e non interrotto, e non deve essere stato acquistato violentemente o clandestinamente.