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Il Catasto - Gli Atti Catastali

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Estimo - DEFINIZIONE DI ESTIMO, PROCEDIMENTO E METODO DI STIMA
ESTIMO - PERIZIA DI VALUTAZIONE DI UN'AREA FABBRICABILE
L'AZIENDA - Impresa, imprenditore e azienda

Il Catasto

Inizia nel 1864, ed è l'inventario dei bene immobili per fini fiscali e civili. Le caratteristiche sono:

l        Geometrico, che si basa sulla misura (rilievo topografico dei terreni)

l        Particellare, ovvero ha per oggetto porzioni omogenee di terreno

l        a estimo indiretto, ovvero le rendite sono calcolate per qualità e classi in aziende di studio

l        non è probatorio, ovvero non ha valore legale ai fini del ricon 353d39d oscimento della proprietà



La particella è una parte fondamentale del catasto terreni formata da una porzione continua di terreno, situata in un medesimo Comune, appartenente al medesimo possessore e della medesima qualità e classe. Nel Catasto si fanno due operazioni distinte:

l        Operazioni topografiche come  delimitare i confini tra i proprietari comuni; terminazione ovvero inserire termini lapidei; rilievo che consiste nel fare il rilievo di tutte le particelle e metterle in mappa; il quadro di unione che è una mappa in scala molto più grande (1:2500 circa ) che riporta tutti i fogli di mappa di un comune. la mappa ha dimensioni 70x105 cm, e segnala particelle strade fiumi chiese etc. è  un foglio sul quale vengono messe tutte le particelle.

l        Operazioni Estimative come suddivisione in zone, il territorio nazionale è suddiviso in 21 zone e in circa 300 circoli censuari, ogni circolo comprende un gruppo di Comuni omogenei per le loro caratteristiche topografiche, agrarie e  economiche; qualificazione ovvero vi sono tutte le qualità di coltura praticate nella zona e sono 30, queste qualità sono suddivise in: qualità di suolo, qualità di soprassuolo, qualità miste; classificazione, la suddivisione di ogni qualità in tanti classi quanti sono i gradi diversi di produttività, le classi sono al massimo 5, la prima è la migliore, e lo scarto tra 2 classi contigue è del 20% di produttività.

Le operazioni Estimative hanno due finalità:

l        Classamento, ovvero si attribuisce ad ogni particella la qualità e la classe di competenza, è un'operazione di campagna e l'attribuzione è stata fatta in base a un campionario di particelle tipo.

l        Tariffe, ovvero il reddito dominicale o il reddito Agrario per ogni qualità e classe per ettaro di superficie in moneta legale con riferimento al periodo a cui vengono riferiti i prezzi e i costi delle produzioni (epoca censuaria); i bilanci estimativi si eseguono su aziende studio reali ed ordinarie. Per far ciò si usa il quaderno di stima modello 23 formato da 22 prospetti di cui i primi 20 servono per la det. Economica e il 21° per il calcolo del RD e il 22° per il RA.

Il RD è la parte del reddito medio ordinario ritraibile dai terreni spettante al proprietario al lordo delle Imposte.

Rpl= Plv - (Q + Sv+ Sa + St + I)  ------->  Solo nei primi 20° fogli del quaderno

Rd = Rpl - (St del lavoro direttivo) --------> per il 21° foglio

Il RA è la parte del reddito ordinario dei terreni imputabile al capitale di esercizio e al lavoro di organizzazione

RA= I + Di  ------> Interesse capitale Agrario + Interesse direttivo

Vengono fatte le revisioni delle tariffe, periodicamente, ovvero vengono apportate modifiche procedurali aggiornando l'epoca censuaria.

Nel 1939 fu fatta la seconda revisione in cui sono state introdotte importanti riforme:

l        aziende studio reali e ordinarie

l        2 redditi: RD e RA

l        la Plv invece della Plt ----> Plv= Plt - reimpieghi

Nel 1979 fu fatta la terza revisione, attualmente vi sono in vigore le tariffe di quell'anno.

Nel 1990 fu fatta la quarta revisione ma non è ancora stata pubblicata.

Gli Atti Catastali

Gli atti catastali sono dei documenti formali:

l        Right Arrow: mappa particellare

l        elenco delle particelle                                   Documenti Vecchi

l        il registro delle partite

l        la matricola dei possessori

Gli atti catastali sono stati informatizzati, ora il catasto è costituito di:

l        mappa particellare

l        Right Arrow: archivio elettronico dei dati censuari                   Documenti Nuovi

Con l'informatizzazione del catasto è possibile fare la visura Catastale tramite terminali di comunicazione, nel database informatico, nell'altro caso si fa la visura su documenti Cartacei.

L'interrogazione può essere fatta:

l        per soggetto intestato (nome, cognome, etc)

l        per immobile (n.° di particella)

l        Per Partita (n.° di partita)

La Conservazione

Consiste nel tenere aggiornati i documenti catastali. Posso essere fatte variazioni soggettive nell'intestazione (voltura); variazioni oggettive, nello stato e nel reddito.

La Voltura (Modello 13)



La voltura viene fatta anche quando variano i diritti reali di godimento sugli immobili. La richiesta è a carico:

l         del notaio, in caso di compravendita o di donazione

l        dell'erede, in caso di successione ereditaria

l        del soggetto a cui viene trasferito il diritto in seguito alla sentenza

La voltura Catastale avviene automaticamente per gli atti soggetti a trascrizione nei pubblici registi immobiliari meccanizzati.

Variazioni Oggettive

Variazioni di coltura (modello 26)

La variazione di qualità di coltura deve essere dichiarata entro il 31 gennaio dell'anno successivo a quello in cui la variazione è avvenuta con il modello 26

Edificazione

La variazione nello stato e nel reddito per edificazione di una particella deve essere presentata con il tipo mappale su apposito  modello 3SPC.

Il Catasto Fabbricati

Le caratteristiche del Catasto fabbricati sono:

l        Particellare---> la particella edilizia definisce solo l'ubicazione del fabbricato

l        Geometrico---> si basa sulla misura delle unità immobiliari

l        a estimo indiretto e diretto --->le rendite sono calcolate in base a qualità e classe per fabbricati ordinari e direttamente per i fabbricati speciali

l        non è probatorio---> non ha valore legale ai fini del ricon 353d39d oscimento della proprietà

L'unità Immobiliare è un insieme di fabbricati, un fabbricato o una porzione di esso, che nello stato che si trova e secondo l'uso locale, presenta una potenzialità funzionale e reddituale.

Nel catasto fabbricati si fanno due operazioni distinte:

Rilievo geometrico ovvero si fa una mappa urbana che deriva dalla mappa del Catasto Terreni (1:1000); Planimetria dell'unità immobiliari (1:100; 1:200).

Operazioni Estimative: vengono fatte suddivisione in zone, qualificazione, classificazione, classamento e calcolo della tariffe.

Zone censuarie ---> è una porzione omogenea del territorio provinciale, che può comprendere un solo comune, o una porzione di esso, o gruppi di comuni aventi le stesse caratteristiche.

Microzone---> è una porzione del territorio comunale, o di più comuni o di un comune intero che abbia omogeneità tra caratteri urbanistici, socioeconomici, dotazione di servizi, infrastrutture etc.

La Qualificazione è divisa in 2 categorie:

l        Nuove Categorie,si quantificano con i mq di superficie catastale, e si dividono in destinazione ordinaria, ovvero

gruppo R edifici residenziali

gruppo P edifici pubblici

gruppo T edifici a destinazione terziaria

A destinazione speciale

Gruppo V edifici pubblici speciali

Gruppo Z edifici a destinazione produttiva

l        Vecchie Categorie che si dividono in zone a destinazione ordinaria, ovvero

Gruppo A abitazioni ---> si quantificano il numero di vani

Gruppo B alloggi collettivi ---> si quantificano in metri cubi

Gruppo C negozi, magazzini, etc ---> si quantificano in metri quadri

A destinazione speciale

Gruppo D a destinazione produttiva

a destinazione particolare

Gruppo E per particolari esigenze

Un vano deve avere luce propria e la superficie idonea a cui è destinato l'edificio; per esempio la cucina è sempre un vano utile e vale quindi un vano il bagno è 1/3 del vano utile.

La Classificazione è la suddivisione di ogni qualità in tante classi in base alle diverse capacità di reddito, in cui il n.° delle classi è illimitato e la prima classe è la peggiore.

Il Classamento è l'attribuzione a ogni unità immobiliare a destinazione ordinaria della classe e della categoria; per i nuovi fabbricati il classamento è automatico con il documento DOCFA. L'attribuzione della classe e della qualità è basata sul fattore edilizio ovvero le caratteristiche edilizia; sul fatto re posizionale ovvero qualità urbana e ambientale.

Il Reddito Imponibile

E' determinato con criteri che facciano riferimento al valore di mercato degli immobili e delle locazioni.

Per i beni a destinazione ordinaria si fa la media tra il reddito del valore lovativo e il reddito del valore di mercato:

RI1= Rpl - (Q + Svz + Amn + Sfitto/ inesagibilità )                               RI2= Vm x r

RI = (RI1 + RI2) / 2

Per i beni a destinazione speciale il reddito imponibile si calcola in base al valore di costruzione

RI= Vk x r

Documento DOCFA

Il DOCFA è una procedura informatica obbligatoria ed è composta dai seguenti modelli.

Modello D1---> sono dati censuari delle unità immobiliari e dei soggetti intestatari

Modello 1N parte prima---> è la descrizione delle caratteristiche del fabbricato urbano a destinazione ordinaria

Modello 1N parte seconda---> è la descrizione di ogni unità immobiliare del fabbricato dichiarato col modello 1N parte prima

Modello 2N parte prima e seconda---> dichiarazione di un fabbricato urbano a destinazione speciale

Planimetrie---> di ogni unità immobiliare; elaborazione planimetrico per la dimostrazione della suddivisione in subalterni






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