Caricare documenti e articoli online  
INFtube.com è un sito progettato per cercare i documenti in vari tipi di file e il caricamento di articoli online.
 
Architettura
Biologia
Diritto
Economia Agraria Agronomia Economia aziendale Economia politica Economia turistica Estimo Finanze Politica Turismo Zoologia Zootecnia
Educazione fisica
Filosofia
Generale
Geografia
Italiano
Letteratura
Marketing
Medicina
Scienze
Storia
Tecnica
 
 
 
Meneame
 
Non ricordi la password?  ››  Iscriviti gratis
 

Estimo - DEFINIZIONE DI ESTIMO, PROCEDIMENTO E METODO DI STIMA

estimo

Inviare l'articolo a Facebook Inviala documento ad un amico Appunto e analisi gratis - tweeter Scheda libro l'a yahoo - corso di

ALTRI DOCUMENTI

Estimo - DEFINIZIONE DI ESTIMO, PROCEDIMENTO E METODO DI STIMA

Estimo

DEFINIZIONE DI ESTIMO

È una disciplina che ha il compito di fornire gli strumenti metodologici per la valutazione dei beni per il quale non sussiste un apprezzamento univoco.

Estimo viene diviso in:

  • MICROESTIMO che ha per oggetto i beni privati che sono oggetto di compra vendita ed esprime giudizio, circa la somma di moneta ,che si può attribuire ad un bene economico.
  • MACROESTIMO che si occupa di beni pubblici ,come impatto ambientale parchi etc.

Caratteri del giudiziosi stima.

    1. devo soddisfare le esigenze pratiche,che sono i rapporti,conflittuali tra le persone risolvibili su base monetaria.
    2. è oggetto in quanto il metodo di stima deve permetterci di trovare un valore unico.
    3. deve essere il meno soggettivo possibile anche se viene attuato dal perito.
    4. è una previsione e fornisce un valore probabile,e l'unico dato certo è il valore di mercato.
    5. è basato sui prezzi che esprimono la quantità di moneta da attribuire ad un bene.

Aspetti economici di un bene oggetto di stima

Gli aspetti economici sono:

  1. valore di mercato
  2. valore di costo                          FONDAMENTALI

  1. valore di trasformazione
  2. valore complementare
  3. valore di surrogazione             DERIVATI  (dal valore di mercato o di costo)

  1. valore di capitalizzazione

analizziamo i vari aspetti:

1.     737f54h ;  valore di mercato è la quantità di moneta scambiabile sul mercato per il bene oggetto di stima. Rappresenta il prezzo di equilibrio,cioè il punto di incontro tra la curva della domanda e dell'offerta.

Si trova confrontando i prezzi pagati ,in recenti compravendite di beni simili.

2.     737f54h ;  valore di costo è la somma delle spese che si dovrebbero sostenere per produrre un bene.

KT=(SV+Q+Imp)+Sa+St+I

Il valore di costo può essere utilizzato per un bene da costruire,(EX NOVO) oppure per un bene già esistente. In questo caso si deve conoscere il grado di obsolescenza, ( da obsoleto=+ vecchio)

Moltiplicando il valore di costo per il coefficiente di vetustà (vecchio) si ottiene il costo deprezzato cioè il valore di ricostruzione. I coefficienti di vetustà, vengono forniti da delle tabelle.

3.     737f54h ;  valore di trasformazione si chiama Vt=Vm-Kt

si ottiene dalla differenza tra valore di mercato del bene ottenuto con la trasformazione,e il costo della trasformazione stessa. In estimo si deve sempre considerare la trasformazione ordinaria. La convenienza alla trasformazione si ha quando il valore del bene trasformato Vt è maggiore del valore del prodotto grezzo.

4.     737f54h ;  valore complementare si utilizza quando abbiamo complementarietà tra 2 parti di 1 bene.   Si trova :Vc=Va-Vb    

5.     737f54h ;  valore di surrogazione si utilizza per i beni che hanno un mercato proprio, e d è dato dal valore di mercato odi costo, di altri beni,che hanno la stessa utilità del bene da stimare.

6.     737f54h ;  valore di capitalizzazione è dato dall'accumulazione al momento della stima di tutti i redditi che il proprietario ricavare da un bene. Il valore di capitalizzazione può essere un metodo di stima per determinare il valore di mercato.

Vo=Bf\r                                           x redditi illimitati annui

Vo= Bf qn-1\rqn                             x redditi limitati annui

Vo= sommatoria Bf   1 \qn-1         x redditi periodici

Il valore del bene in questo caso dipende ,oltre che dal Bf, anche dal saggio di capitalizzazione.

7.     737f54h ;  valore di uso sociale è il valore dei servizi resi da un bene pubblico alla società che ne può fruire. Es. un parco cittadino,valore di una spiaggia ecc.

PROCEDIMENTO E METODO DI STIMA

Il il metodo di stima è unico ed è basato sulla comparazione, cioè sul confronto. Il metodo consiste nel confrontare il bene oggetto di stima con i beni simili di cui si conoscono già i prezzi. I procedimenti di stima sono molti e sono tutti i modi e sono tutti i modi con cui si può fare la comparazione (cioè come può essere applicato il metodo)

Il metodo di stima si svolge in 2 fasi:

1.     737f54h ;  fase oggettiva = consiste nel fare la scala dei prezzi.

2.     737f54h ;  fase soggettiva =consiste nell'inserire il bene nel giusto gradino della scala.

Principio dell'ordinarietà

Tutte le stime si devono fare tenendo conto del valore ordinario. Prima che si ci accordasse su questo principio, esistevano due correnti:

1.     737f54h ;  correnti degli attualisti, cioè  che volevano la stima del bene nelle condizioni attuali.

2.     737f54h ;  correnti suscettivisti, cioè che volevano la stima del bene secondo la potenzialità del bene stesso.

Il principio dell'ordinarietà, ah messo d'accordo entrambe le correnti, facendo riferimento a condizioni normali. Il valore ordinario e quel valore che ha statisticamente, la maggiore probabilità di verificarsi. È il valore normale. Il valore ordinario, spesso non corrisponde al valore del bene oggetto di stima, pertanto si devono fare la aggiunte e le detrazioni.

Aggiunte.

 Le aggiunte sono caratteristiche momentanee, per cui modi facili. Le principali aggiunte sono:

·     737f54h ;    redditi superiori a quelli ordinari

·     737f54h ;    migliori riforniture

·     737f54h ;    infrastrutture eccedenti all'ordinarietà

Detrazioni

Le principali detrazioni sono:

·     737f54h ;    debito residuo di un mutuo

·     737f54h ;    redditi inferiori all'ordinarietà

·     737f54h ;    usufrutto,uso,abitazione

·     737f54h ;    servitù passive( x es. una strada x un altro fondo)

Le aggiunte e le detrazioni sono quantificabili in termini assoluti . per es. il costo che si deve sostenere per mantenere il bene ordinario.

Il valore ordinario deve risultare, dall'analisi dei prezzi, il 1° numero adeguato di beni simili. I beni devono essere simili per caratteristiche intrinseche ed estrinseche, cioè in relazione al territorio. I prezzi considerati, devono essere quelli realmente pagati nella compravendita, e devono essere recenti, e reali.

I parametri che si devono considerare per fare il confronto tra il bene da stimare e il bene simile, possono essere tecnici ed economici. I parametri tecnici sono quantità misurabili,come metri cubi, metri quadri, ettari..

I parametri economici sono invece quei parametri misurabili in termini monetari, e sono canone di affitto,Bf, reddito imponibile ecc.

TIPI DI PROCEDIMENTO

Si può raggiungere i probabile valore di un bene attraverso il metodo analitico, o attraverso quello sintetico.

Metodo analitico:

la stima analitica si risolve con la capitalizzazione dei redditi netti,( Bf) . la stima analitica si sviluppa attraverso le seguenti fasi:

1.     737f54h ;  determinazione del Bf

2.     737f54h ;  determinazione del saggio di capitalizzazione

3.     737f54h ;  risoluzione della formula

4.     737f54h ;  aggiunte e detrazione del valore ordinario

STIMA ANALITICA DEI FONDI RUSTICI

La prima cosa da fare è determinazione del Bf , il quale si deve trovare in modi diversi a seconda che l'azienda sia condotta ad economia diretta o in affitto.

Determinazione del Bf per aziende condotte ad economia diretta

Si deve fare il bilancio dell'azienda, condotta da un imprenditore ordinario,cioè da un imprenditore di medie capacità, che ha un tornaconto =0.

Se il tornaconto è =0 è possibile determinare il Bf con la solita formula:

 Bf= PLV-(Sv+Q+Imp+Sa+St+I)  quindi mi andrò a trovare ttutti i dati della formula redando il bilancio cm facevo in 4. all'inizio devo mettere la descrizione.(vedi fotocopia)

CRIERI DI STIMA

Quando si effettua una stima analitica, stimando un bene , si incontrano delle difficoltà, quali

  • scelta del saggio di capitalizzazione
  • determinazione del BF
  • individuare l'ordinarietà
  • quando capitalizziamo il BF supponiamo che si ripeta all'infinito(ma in realtà nn è cosi).

STIMA SINTETICA

Si può fare ad impressione o a vista,(solo i periti con molta esperienza e ottima conoscenza del mercato)

Il valore scaturisce da un confronto immediato che il perito fa mentalmente trai beni grazie alla sua esperienza. La stima sintetica si può fare anche attraverso l'aspetto economico, valore di mercato. In questo caso il mercato dei beni simili deve essere attivo i prezzi devono essere reali,i beni devono essere simili,e aventi le stesse caratteristiche.

La stima si ricava dalla formula:    ∑V:∑P=V0x:Px

∑= valori dei beni simili

∑p= parametri

Vox= valore del bene da stimare

Px= parametro del bene da stimare

I parametri possono essere tecnici ed economici; quelli tecnici sono metri quadri ecc, quelli economici sono BF PLV Kt etc.

STIMA DELLE SCORTE

Le scorte sono pertinenti al fondo, quindi quando si stima u terreno,la stima può essere fatta:

1.a cancello chiuso se si vendono anche le scorte che vanno aggiunte al V0

2. a cancello aperto se si vende solo il fondo.(le scorte sono sempre aggiunte al valore)

Le scorte si dividono in :

  • vive →bestiame
  • morte→ fisse → cioè macchine

               →circolanti  →cioè  fieno paglia,letame ecc.

Se la stima viene fatta a cancello chiuso, si fa Vo+V bestiame+V prodotti di scorta+V macchine.

Se la stima è a cancello aperto si fa solo il Vo.il valore delle scorte vive si stima in base al valore di mercato, e dipende dal sesso, dalla razza, dal peso e dall'età.

Il valore delle macchine si stimano in base al valore di mercato secondo il listino dei prezzi. Se le macchine non anno mercato ci dobbiamo calcolare il valore analiticamente.

FRUTTI PENDENTI

I frutti pendenti si calcolano nei seguenti casi:

  • in caso di danni come incendio grandine ecc.
  • in caso di esproprio del fondo rustico
  • in caso di servitù prediali
  • in caso di vendita dei prodotti sulla pianta
  • in caso in cui la stima venga fatta in un momento intermedio dell'annata agraria.

I frutti pendenti si calcolano: sommatoria di m alla n x(pr-sp) x 1/1+r.t..dove m momento della stima,n momento della raccolta ed r è il saggio di capitalizzazione.

SERVITU' PREDIALI O COATTIVE

Le servitù prediali sono un peso imposto da un fondo dominante ad un altro detto servente,appartenente ad u diverso proprietario.

Le servitù possono essere:

    1. volontarie
    2. coattive se imposte dal giudice
    3. apparenti (come 1 strada)
    4. non apparenti  ( come i divieti)
    5. continue (come gli acquedotti)
    6. discontinue
    7. permanenti
    8. temporanee se durano meno di 9anni

Si possono costituire:

1.     737f54h ;  per volontà dei proprietari( volontarie)

2.     737f54h ;  per legge (coattive)

3.     737f54h ;  per definizione del padre di famiglia

4.     737f54h ;  per usucapione

Le servitù possono estinguersi:

  1. per scadenza di termine (servitù temporanee)
  2. per confusione (quando il fondo servente e il fondo dominante diventano dello stesso prop)
  3. per sentenza del giudice
  4. per mancata utilità
  5. per prescrizione (cioè se non si usa per più di 20 anni)

SERVITU' COATTIVE

Il proprietario di un fondo intercluso ha diritto di passaggio su fondo altrui dietro pagamento del giusto indennizzo e recando il minor danno possibile.

L'indennizzo si calcola cosi:       V1+Imp S1/r+FP+Danni+VSS

Se la servitù è temporanea divido la prima parte fino ad FP per 2.

INDENNIZZO DI UN ACQUEDOTTO

V1+ImpS1/r+1/2(V2+ImpS2/r)+FP+Danni+VSS

Se la servitù divido per 2 la prima parte della formula fino ad FP

INDENNIZZO ELETTRODOTTO

V1+IMPS1/r+(1/4 V2+ImpS2)+FP+Danni+VSS

METANODOTTO SOTTERRANEO

Richiede una procedura simile all'esproprio,non esiste il fondo dominante,ed occorrono:

  1. autorizzazione ad eseguire i lavori rilasciata dal consiglio dei lavori pubblici
  2. pubblicazione del decreto sugli annunci legali della prefettura
  3. ammontare dell'indennità da corrispondere
  4. stipulazione dell'atto costituente la servitù

indennizzo

V1+ImpS1/r+1/2(V2+ImpS2/r)+FP+Danni+VSS

Se la servitù è in zone edificabili si tiene conto della distanza V3

Quindi

V1+ImpS1/r+1/2(V2+ImpS2/r)+1/4 V3+ImpS3/r     +FP+Danni+VSS

USUFRUTTO

L'usufrutto è un diritto reale di godimento, su un bene altrui per un periodo limitato,in modo pieno con l'obbligo di rispettare la destinazione economica. L'usufrutto può costituirsi per legge, per contratto, per usucapione,per testamento o per destinazione del padre di famiglia. Può invece, estinguersi per confusione,per contratto,, per scadenza di termini.

Può riguardare beni immobili, o mobili durevoli. L'usufrutto sui beni mobili durevoli, si chiama QUASI USUFRUTTO. Nell'usufrutto, l'usufruttuario a l'obbligo di restituire i beni nella condizione in cui si trova alla fine dell'usufrutto. Nell'usufrutto improprio(quasi usufrutto)l'usufruttuario deve consegnare la stessa quantità del bene consumato, oppure l'importo in denaro pari al valore del bene consumato. La durata dell'usufrutto è di 30 anni,per le persone giuridiche,e tutta la vita per le persone fisiche.

I quesiti estimativi dell'usufrutto sono:

  1. determinazione del reddito di usufrutto
  2. valore della nuda proprietà
  3. determinazione della durata dell'usufrutto
  4. stima delle migliorie apportate dall'usufruttuario.

VALUTAZIONE DELL'USUFRUTTO RELATIVA AI FONDI RUSTICI

La prima cosa da fare è il calcolo del RU(reddito usufrutto) mediante il bilancio aziendale.

RU= PLV-(Sv+Q+Imp e contr)+(Sa+St+I) - I legale

  • Gli interessi legali si calcolano sulle spese straordinarie o sulle imposte a carico del proprietario.
  • Le quote non si calcolano cm nel solito bilancio, perché l'usufruttuario non ha le quote di reintegrazione perché sono a carico del nudo proprietario.
  • Le imposte si calcolano come sempre perché non c sono imposte a carico del proprietario
  • I salari si calcolano come nel solito bilancio
  • Gli stipendi si calcolano come nel solito bilancio
  • Gli interessi nel caso dell'usufrutto riguardano anche le scorte, gli interessi si calcolano solo sul capitale di anticipazione,se le scorte sono dell'usufruttuario le calcolo normalmente. Se il fondo è dato in affitto, sono a carico dell'usufruttuario sia l'imposta sul reddito dominicale, sia eventuali contributi consortili.

Quindi in questo caso  RU= canone di affitto - imposte su RD - contributi consortili.

  1. DIFFERENZE TRA REDDITO DELL'USUFRUTUARIO E BF

Il BF è un reddito ordinario, mentre il RU non tiene conto dell'ordinarietà.

Il BF è un reddito netto, mentre il RU non tiene conto di tutte le spese. Generalmente il reddito dell'usufruttuario è maggiore del BF.

  1. VALORE DELLA NUDA PROPRIETA'

      È il valore della proprietà di un bene gravato da usufrutto ed è uguale a: Vnp= BF/r   1/qn

Questo valore è uguale ad un valore scontato al momento della stima, dove BF/r è un valore ordinario del mercato, ed n è il n° della vita probabile dell'usufruttuario.

Se per caso il BF risulta uguale al RU, Vnp=BF/r - BF  qn-1/rqn

  1. DETERMINAZIONE DELLA DURATA DELL'USUFRUTTO

Se l'usufrutto riguarda una persona fisica può durare al massimo tutta la vita, se riguarda una persona giuridica al massimo 30 anni.

  1. STIMA DELLE MIGLIORIE APPORTATE DALL'USUFRUTTUARIO

L'usufruttuario può apportare migliorie sul fondo oggetto di usufrutto, ma in questo caso deve pagare un indennizzo. L'indennizzo è pari alla minor spesa tra lo speso e il migliorato. Lo speso è la somma delle spese k l'usufruttuario ha sostenuto x effettuare il miglioramento. Il migliorato è l'incremento del valore del fondo;ed è uguale a  Vn-V0

Dove Vn =valore del fondo migliorato, e V0= valore del fondo prima della miglioria.

  1. VALORE FISCALE DELL'USUFRUTTO

Il valore fiscale pio essere x i fabbricati, o x i terreni:

 VF fabbricati= Rix1.05x100

Dove Ri lo prendo in catasto;1.05= rivalutazione del 5%;100= coefficiente imposto dalla legge.

VFterreno=RDx1,25x75

Dove RD lo prendo al catasto;1.25 è la rivalutazione del 25%;75= coefficiente imposto dalla legge.

Da questo valore fiscale possiamo ricavare l'annualità, ovvero  IL REDDITO FISCALE DELL'USUFRUTTUARIO.    A= VF x saggio legale

IL VALORE DI USUFRUTTO AI FINI FISCALI, SI CALCOLA:

Vuf= a x n  dove n=durata dell'usufrutto

IL VALORE DELLA NUDA PROPRIETA AI FINI FISCALI SI CALCOLA:

Vnp= Vf-Vuf    dove Vf=valore fiscale dell'immobile  e Vuf= valore dell'usufrutto ai fini fiscali

STIMA DEI FABBRICATI

I fabbricati possono essere:

  • Di civile abitazione
  • Industriali
  • Rurali

Per ciascuna di queste categorie esiste un mercato distinto. Un fabbricato è formato da una o più unità immobiliari,ovvero da una o più parti economicamente indipendenti. Il catasto x unità immobiliare intende  un fabbricato, o una porzione di esso, che nello stato in cui si trova è in grado di produrre un reddito proprio. I fabbricati vengono stimati secondo i seguenti aspetti economici:

    1. valore di mercato
    2. valore di costo
    3. valore di capitalizzazione
    4. valore di trasformazione
    5. valore complementare

il valore di surrogazione non viene preso in considerazione, perché  non esiste nessun bene in grado di sostituire un fabbricato.

Il valore del fabbricato dipende dalle caratteristiche intrinseche ed estrinseche.

CARATTERISTICHE INTRINSECHE

  • tipologia di edilizia(residenziale,economico,popolare)
  • rifiniture costruttive ( tipo impianti,età del fabbricato,qualità dei materiali, manutenzione ecc)
  • destinazione d'uso ( come civile abitazione,uffici,magazzini,negozi ecc)
  • dimensioni   ( alloggi più piccoli hanno un valore unitario maggiore, perché vi è più domanda quindi sale il prezzo)

CARATTERISTICHE ESTRINSECHE

  • ubicazione ( centrale,intermedia,periferia,periferia di pregio, periferia agricola)
  • collegamenti( strade, ferrovie,mezzi pubblici)
  • servizi pubblici ( scuole, farmacie,ospedali ecc.)

ASPETTI LEGALI

  • conformità degli impianti
  • permessi di costruire o condoni
  • ipoteche di primo grado
  • usufrutto
  • servitù

                 STIMA DEI FABBRICATI CIVILI

Si stimano anche questi in base a tutti gli aspetti economici, tranne il valore di surrogazione,in quanto non esiste alcun bene surrogato in grado di sostituire un fabbricato. La  scelta dell'aspetto economico dipende dallo scopo della stima. Il valore di mercato si può ottenere x via sintetica o x via analitica. Nei fabbricati si ricorre spesso alla  stima sintetica, poiché il mercato è sempre attivo. Nella comparazione si deve fare attenzione ad esaminare i prezzi recenti di fabbricati che abbiano caratteristiche simili a quelle del fabbricato oggetto di stima. La stima si risolve sempre con la proporzione :

somma V : somma P = Vx:Px.

Se il mercato non è attivo si fa la stima analitica per capitalizzazione del reddito netto, e si risolve attraverso le seguenti fasi:

  1. determinazione Bf
  2. determinazione saggio di capitalizzazione
  3. risoluzione della formula V0= Bf/rc
  4. aggiunte e detrazioni

il Bf si ottiene  Rpl -Spp

L'Rpl è uguale al canone di affitto +interesse sulle rate del canone+ interesse sulla cauzione per la parte eccedente al saggio legale.

Le Spp sono:

  • quote di reintegrazione ,manutenzione straordinaria e assicurazione
  • sfitto ed inesigibilità
  • imposte Ici ed Ire

SFITTO ED INESIGIBILITA

Lo sfitto è la possibilità k l'appartamento rimanga appunto sfitto

L'inesagibilità è la possibilità k non c venga pagato l'affitto, e varia dal 1 al 2 % del canone o del Rpl.

AMMINISTRAZIONE E SORVEGLIANZA

È pari al 1 o 2 % del canone o del Rpl.

Tutte queste spese vengono considerate mediamente anticipate,per cui si devono aggiungere gli interessi per 2 mesi.

AGGIUNTE

  • migliori rifiniture dei locali
  • impianti particolari
  • aree annesse( parchi ,giardini,orto ecc.)
  • mobili

DETRAZIONI

  • impianti scadenti o insufficienti
  • mutui
  • manutenzioni straordinarie(restauri urgenti)
  • usufrutto
  • servitù passive
  • redditi transitori inferiori al ordinarietà

VALORE DEL FABBRICATO CHE DEVE ESSERE DEMOLITO TRA N ANNI

Si trova: V0= Bfa qn-1/rqn+Va1/qn +o- vd1/qn

VALORE IN BASE ALCOSTO

Si stima in base al costo quando :

  1. si deve stimare un danno
  2. si deve stimare un fabbricato senza mercato( scuole, ospedali, chiese ecc)
  3. nel caso in cui si voglia costruire un fabbricato nuovo e conoscere il costo di costruzione
  4. per la stima di fabbricati rurali eccedenti o insufficienti
  5. in caso di espropri per pubblica utilità di un edificio.

Bisogna distinguer il costo di costruzione dal costo di ricostruzione. Per costo di costruzione si intende la somma di tutte le spese k de deve sostenere un imprenditore x costruire un fabbricato. Per costo di ricostruzione si intende la somma delle spese k sosterrebbe oggi un imprenditore per ricostruire un fabbricato già esistente, costruendolo con tecniche e prezzi attuali, con i materiali dell'epoca. Se il fabbricato è vecchio si deve moltiplicare per il coefficiente di vetustà,che considera il deprezzamento del fabbricato vecchio.

Valore di ricostruzione= valore di costruzione x coefficiente di vetustà.

Il deprezzamento lo si può calcolare facendo m/n x 100.

Dove m=vita passata del fabbricato; n anni totali probabili ( almeno 100)

Il coefficiente di vetusta lo troviamo sulle tavole.

VALORE COMPLEMENTARE

Si stima in base al valore complementare nei casi in cui un fabbricato debba essere frazionato ed esista complementarietà tra l'intero bene e la parte residua.

VALORE DI TRASFORMAZIONE

Vt= V0-Kt

Valore del fabbricato finito - le spese di trasformazione.

Si utilizza tutte le volte k un fabbricato può essere trasformato come per esempio magazzini in negozi, abitazioni in uffici,case rurali eccedenti al ordinarietà in case di civile abitazione ecc.

Un particolare valore di trasformazione è a sito e cementi,che è un valore di demolizione:

Vd=Varea-Kd + o - recupero dei materiali.

STIMA DEI FABBRICATI RURALI

I fabbricati rurali sono immobili che per destinazione economica sono considerati necessari al normale funzionamento dell'azienda agraria. Generalmente non anno un mercato , ma vengono venduti insieme al fondo. In zone di villeggiatura, i fabbricati rurali possono essere utilizzati x motivi extra agricoli. Se il fabbricato può essere destinato ad altri usi,si stima in base al valore di trasformazione.

Le abitazione devono avere questi requisiti:

  • il terreno deve essere nello stesso comune dove si trova il fabbricato o in comuni limitrofi, deve avere una superficie di almeno 10000 m quadri. Se il terreno è coltivato a fiori ortaggi, funghi ecc bastano 3000.
  • Il volume di affari dell'attività agricola deve essere superiore alla meta del reddito complessivo che risulta dalla denuncia dei redditi.
  • Se vi sono più fabbricati ad uso abitativo i quesiti devono essere soddisfatti x tutti,e generalmente compete una sola abitazione x coltivatore diretto.
  • Le abitazioni rurali non devono avere caratteristiche di lusso, e competono 80 metri quadri al primo addetto all'agricoltura,e altri 20 m quadri x ogni altro addetto.

La stima dei fabbricati rurali è richiesta quando i fabbricati sono insufficienti rispetto al ordinarietà.(in questo caso li stimiamo in base al costo di costruzione). Quando sono eccedenti al ordinarieta  si possono stimare secondo il valore di ricostruzione oppure a sito e cementi. In caso non si possa fare altrimenti , si stima in base al valore di trasformazione se possono essere destinati ad altri usi. Il valore a sito e cementi, per i fabbricati rurali, può essere negativo, ovvero quando spendo tanto per demolirlo ed il valore del terreno è minore. Si stimano in caso di danni, in base al valore di ricostruzione, oppure nel caso in cui si compila il bilancio aziendale per calcolare le quote ecc

LE IMPOSTE DEI FABBRICATI

Ici:  la pagano tutti coloro che possiedono fabbricati come proprietari o come usufruttuari o titolari di altri diritti di godimento come abitazione.

Il valore del fabbricato si determina rivalutando la rendita catastale del 5% e moltiplicandola x un coefficiente che è 100 x le civili abitazioni;50 x i magazzini e studi privati,34 per negozi e magazzini di serie c1.  quindi Ici= valore catastale x aliquota.

Per le aree fabbricabili la base imponibile è data dal valore commerciale dell'area riferito al 1° gennaio dell'anno di imposta. Generalmente questo valore dell'area lo determina il comune. Per l'abitazione principale è prevista una detrazione pari a 103,29 E

IRE e dovuta da  tutti coloro che possiedono uno o più fabbricati a titolo di proprietà, usufrutto o altri diritti di godimento . La prima casa e le pertinenze, sono esenti da ire. Se la casa è a disposizione senza affittarla si deve calcolare l'ire aumentando la rendita catastale di 1/3 ameno che non venga ceduta ad uso gratuito ad un familiare dove trasferisce la residenza.

Se i fabbricati sono  dati in locazione l'Ire si calcola in modo diverso a seconda del tipo di contratto:

·     737f54h ;    equo=  se l'immobile è locato a canone convenzionale il reddito da assoggettare all'Ire è dato dal valore derivato dal canone annuo diminuito del 15%; a questo canone si applica una riduzione del 30 %, e quindi l'imposta risulta pari al  59.5 % del canone. Si prende questo reddito imponibile se questo (59.5% è maggiore della rendita catastale risulta del 5%. Se l'immobile è affittato ad un canone libero si scioglie tra le rendite catastale rivalutato del 5% maggiorata di 1/3 e l'85% del canone di affitto, e si prende il maggiore.

·     737f54h ;    Quindi    abitazione a disposizione= rendit catastale+5%+1/3

                     Fabbricati locati a canone libero= 85% del canone

                     Fabbricati locati a canone convenzionale 59'5% del canone

STIMA DELLE ARRE EDIFICABILI

 Le aree edificabili sono dei terreni su cui è possibile costruire un nuovo fabbricato.

I comuni approvano i piani regolatori in modo k il loro territorio si sviluppi in modo ordinato. Ogni sona è contrassegnata da una lettera maiuscola:

  1. zona A centro storico dove si può recuperare solo ciò che è già esistente
  2. zona B è una zona semi centrale che ha diversa intensità edilizia a seconda dei piani regolatori.
  3. zona D è una zona industriale, centro commerciali ecc.
  4. zona E è una zona agricola dove si possono costruire solo fabbricati rurali
  5. zona F è una zona destinata alla realizzazione di opere pubbliche ( come ospedali centri sportivi ecc). in queste zone si applica anche l'esproprio.

Quando si presenta un progetto in comune questo rilascia il permesso di costruire secondo quanto stabilito dal DPR n°380 del 2/01 in vigore dal 2002. Prima del permesso di costruire il comune rilasciava la concessione edilizia, introdotta dalla legge Bucalossi del 1977. con questa legge, il permesso di costruire è diventato oneroso, in quanto ki costruisce deve pagare gli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria. Prima della Bucalossi, dal 1942 esisteva la licenza edilizia. Dal 1967 la licenza edilizia era necessaria per edificare in qualsiasi zona.

Il piano regolatore, PRG ed il regolamento edilizio, stabiliscono una serie di norme dalle quali dipendono le dimensioni dell'edificio che si potrà costruire. Il più importante parametro è l'indice di edificabilità,che indica quanti m cubi si possono costruire per ogni metro quadro di superficie. L'indice può essere riferito alla superficie fondiaria( ciò è alla superficie al netto dell'urbanizzazione o alla superficie territoriale che comprende tutta la superficie dell'area).

Gli altri parametri da considerare sono:

  1. rapporto di copertura cioè quanta superficie si può coprire
  2. altezza del fabbricato ovvero quanto possiamo alzare il nostro fabbricato.
  3. la distanza dagli altri fabbricati, e dall'asse della strada

Per stimare un area fabbricabile e necessario conoscere il piano regolatore(PRG). Oltre che dagli indici del PRG,il valore dell'area dipende anche dalle caratteristiche estrinseche ed intrinseche.

le caratteristiche intrinseche dell'area sono :

  1. dimensione del lotto edificabile, che deve avere almeno una dimensione minima, ed una forma tale su cui si possa costruire.
  2. la natura del terreno (ovvero se vi sono rocce affioranti, le quali porterebbero a dei costi elevati.)
  3. la giacitura del terreno( per esempio se il terreno è in pendenza, saranno opportuni degli spianamenti
  4. la panoramicità, esposizione, servitù.

Caratteristiche estrinseche

  1. urbanizzazione primaria( fogne luce ecc)
  2. strade e mezzi di comunicazione
  3. rumorosità
  4. inquinamento

CRITERI DI VALUTAZIONE

Si possono stimare le aree edificabili in base hai seguenti aspetti economici:

  1. valore di mercato
  2. valore di trasformazione
  3. valore complementare

il VALORE DI MERCATO è determinato mediante il confronto sulla base di un parametro tecnico dei valori delle aree simili compravendute recentemente.

La stima si risolve con la proporzione  somma V: somma P=Vx:Px e il parametro tecnico sn i m quadri e cubi che si possono costruire. Dalla proporzione si ottiene il valore ordinario dell'area. A questo si devono fare le aggiunte e le detrazioni.

Hanno particolare importanza la presenza di opere di urbanizzazione.

Le aggiunte possono essere recinzioni,sistemazioni terreno. Le detrazioni possono essere fabbricati da demolire sbancamenti particolari, presenza di servitù.(usufrutto, mutui ecc).

Il VALORE DI TRASFORMAZIONE è la stima analitica di un area edificabile e si ottiene per differenza tra il valore di mercato del fabbricato finito meno i costi di costruzione.

  Vt= V0-Kt    dove V0 = valore della terra + fabbricato.

Il valore del fabbricato lo si puç trovare sinteticamente o analiticamente.

DIRITTO DI SOPRAELEVAZIONE

L'articolo 1127 del C.C. prevede k il proprietario dell'ultimo piano puo sopraelevare se:

·     737f54h ;    le condizioni statiche dell'edificio lo consentono

·     737f54h ;    il piano regolatore lo permette

·     737f54h ;    non pregiudica l'aspetto architettonico dell'edificio

·     737f54h ;    non diminuisce notevolmente la luce e l'aria dei piani sottostanti

la sopraelevazione può essere ceduta ad altri. Colui k sopraeleva deve pagare un indennizzo agli altri condomini, perché l'area su cui sorge l'edificio deve essere ripartita tra tutti i piani dell'edificio

Ind= Va edificabile/n+1 - Vaedif/n+1 x 1/n (vedi es. sul quaderno)

Dove n= numero piani già esistenti; mentre la seconda parte della formula indica l'indennizzo k compete al proprietario dell'ultimo piano.

STIMA DEL DIRITTO DI SOPRAELEVAZIONE (in caso di cessione)

Il proprietario dell'ultimo piano può vendere ad altri il diritto di sopraelevare. Il valore di questo diritto è uguale al valore dell'area da sopraelevare meno l'indennizzo.

Il valore della sopraelevazione è dato dal valore del piano da costruire meno il costo di costruzione meno l'indennizzo.

                     IL CONDOMINIO

Il condominio è un fabbricato in cui vi sono parti in proprietà esclusiva e parti in comune tra tutti i condomini.

Le parti in proprietà esclusiva, sono le singole unità immobiliari e le loro pertinenze. L'unità immobiliare è un fabbricato o una parte di esso, che è capace di fornire , nello stato in cui si trova , un reddito proprio. L'articolo 1117 stabilisce le parti comuni, che sono:

  • l'area su cui sorge l'edificio
  • cortili
  • giardini condominiali
  • le fondazioni
  • muri portanti
  • le scale
  • il tetto
  • locali x gli impianti ecc

i condomini possono essere verticali, o orizzontali, come le case a schiera. Il condominio comporta delle spese comuni, per cui è necessario determinare i millesimi , ovvero un modo equo x ripartire le spese condominiali. I millesimi sono di 2tipi:

    1. millesimi di proprietà generale
    2. millesimi d'uso

MILLESIMI DI PROPRIETA' GENERALE

Il C.C. stabilisce che le spese condominiali devono essere ripartite in modo proporzionale al valore delle singole proprietà. Il tecnico incaricato deve visitare ogni singola unita immobiliare,e dare loro un valore.

Per far si k le spese siano proporzionali, si stabilisce la seguente proporzione:  

somma V:1000=Vx:mx

con questo criterio si rischia pero di trovare dei valori molto soggettivi e di conseguenza anche i millesimi risentono della soggettività del perito. Per ovviare questo inconveniente invece del valore , determiniamo la superficie virtuale. La superficie virtuale si trova moltiplicando la superficie calpestabile x i coefficienti di differenziazione. Questi coefficienti hanno lo scopo di mettere in evidenza le differenze che esistono tra le diverse unita immobiliari,presenti nello stesso edificio i coefficienti più utilizzati sono:

  • destinazione(abitazione 1;negozi 1,20;uffici 1,20;autorimesse0,50/1)
  • altezza del piano(generalmente si danno coefficienti più bassi ai piani seminterrati,per esempio 0,75;piano terra 0,85;al primo piano 0,90;ecc i piani migliori sono quelli rialzati se l'edificio è dotato di ascensore. Se non vi è l'ascensore il piano migliore è il 2°, e gli diamo coefficiente 1.)
  • prospicenza o panoramicità( vedute panoramiche 1;cortili interni 0,85;ecc)
  • luminosità ( ai balconi si da 1, e diminuisce via via che diminuisce la luminosità. Il coefficiente di luminosità è il rapporto tra superficie delle finestre e superficie dei pavimenti.)

esempio vedi tabella su quando.

RIPARTIZIONE DELLE SPESE X LE SCALE ED ASCENSORE TABELLA SPECIALE

Le spese per la manutenzione ,pulizia, ristrutturazione delle scale e dell'ascensore,vengono ripartite x metà in base alla proprietà(valore) e per metà in base all'uso. Per la metà in base all'uso si puo determinare in base a questo criterio: supponiamo di avere un condominio di 4 piani, la somma dei piani è uguale a: 1+2+3+4= 10.

Quindi

Il 1° piano paga  1/10

Il2° piano paga 2/10

Il 3° piano paga 3/10

Il 4° piano paga 4/10

La quota che spetta ad ogni piano deve essere ripartita secondo i millesimi di proprietà. Nella praticale unità immobiliari che non utilizzano le scale ( garage negozi magazzini ecc) non pagano le spese relative. I millesimi di proprietà sono ovviamente relative alle unità immobiliari che utilizzano le scale, x cui se vi sono nel condominio unità che non usano le scale si devono ricalcolare i millesimi solo per questa ripartizione eguagliando a mille solo le superfici virtuali che utilizzano le scale.

RIPARTIZIONE SPESE DI RISCALDAMENTO

Si possono variare a seconda della cubatura reale delle unità immobiliari,oppure in base al numero di elementi radianti.

RIPARTIZIONE DEI LASTRICI SOLARI AD USO ESCLUSIVO

Le spese di manutenzione e ristrutturazione sono a carico  di colui che usufruisce della superficie in modo esclusivo per 1/3( quindi paga le spese di pavimentazione e ringhiere) e gli altri 2/3 sono a carico dei proprietari dei piani sottostanti e verranno divise in base ai millesimi di proprietà.

RIPARTIZIONE DELLE SPESE DEI SOLAI

Vengono ripartite in parti uguali tra i proprietari dei piani. Al piano sopra spetta la pavimentazione, al piano inferiore spetta l'intonaco e la tinteggiatura.

SUCCESSIONI EREDITARIE

Per successioni ereditarie si indica il trasferimento di un diritto da un titolare ad un altro per causa di morte. L'erede succede a titolo universale al defunto(eredita sia i crediti che i debiti) se l'erede prevede che il decuius avesse molti debiti si può accettare con beneficio di inventario, cioè si pagano solo i debiti che sono coperti dalle attività. I rimanenti debiti non vengono pagati da nessuno. Le successioni possono essere legittime quando succedono gli eredi in forza della legge. La successione è sempre universale.

La legge prevede le seguenti categorie di eredi: Il coniuge, i figli( se i figli sono gia deceduti i loro discendenti), ereditano i genitori, i collaterali (fratelli, sorelle e loro discendenti) , tutti i parenti entro il 6° grado di, lo stato.

Si prevede che il decuius abbia molti debiti si può accettare l'eredità con beneficio di inventario. Alcune categorie di eredi escludono le altre ma il coniuge e i figli non vengo mai esclusi. Nella successione legittima gli eredi concorrono all'eredità per quote.

ES:

 coniuge ed un figlio ereditario ½ ognuno;

coniuge + figli ereditano 1/3 e 2/3 rispettivamente;

il coniuge e i genitori, il coniuge prende 2/3 e i genitori 1/3;

Se il coniuge è separato senza colpa ha gli stessi diritti del coniuge non separato. Se il coniuge superstite è colpevole della separazione e durante la vita del decuius percepiva un assegno di mantenimento percepirà un vitalizio dopo la morte.

SUCESSIONI TESTAMENTARIE

Con il testamento che il defunto ha disposto di tutto o di parte del suo patrimonio. Il testamento può essere:

  • olografo, cioè scritto dal testatore di suo pugno, e deve essere firmato e datato perché vale l'ultimo testamento fatto dal decuius prima di morire
  • pubblico, cioè se si redige in presenza di testimoni
  • segreto, cioè se viene consegnato ad un notaio che lo aprirà dopo la morte del testatore.

Se il testatore ha eredi legittimi non può disporre di tutta la sua proprietà, in quanto a questi eredi compete la quota legittima,ovvero la quota disponibile varia in funzione degli eredi. Se per esempio c'è il coniuge ed un figlio la quota disponibile è 1/3, 1/3 spetta al coniuge e 1/3 al figlio. Se risono più figli ed un coniuge ai figli compete 2/4, ¼ al coniuge e ¼ è la quota disponibile.

SUCESSIONI NECESSARIE

Quando il coniuge o i figli o altre categorie di eredi legittimari, dimostrano che il decuius ha leso la loro quota di legittima, il testamento è nullo. Per vedere se gli eredi legittimi sono stati messi nella quota di legittima, oltre alla disposizione testamentarie vengono considerate anche tutte le donazioni che il decuius ha fatto durante la vita. La successione necessaria non è automatica ma è disposta dal giudice in seguito dalla domanda fatta dagli eredi (aventi causa tutti coloro che hanno diritto) la riduzione inizia dalle disposizioni testamentarie comunque dall'ultima donazione che ha fatto il decuius. Non vengono ridotte le donazioni remuneratorie.

QUESITI ESTIMATIVI

  • Riunione fittizia dei beni e stima dell'asse ereditario

Le quote spettanti ai singoli eredi e la quota disponibile si calcolano sull'intero valore del patrimonio del decuius, al momento dell'apertura della successione. L'apertura della successione si fa nell'ultimo domicilio del decuius nel giorno della sua morte. L'asse ereditario comprende quindi i beni relitti che sono beni in possesso del decuius al momento della morte, e i beni donati. Entrano a far parte del passivo dell'asse ereditario anche i debiti.

  • Collazione

Se il decuius ha donato durante la sua vita dei beni, gli eredi hanno l'obbligo di conferire nella massa ereditaria i beni avuti in donazione. Non rientrano in collazione le spese di mantenimento, la dote ordinaria , le spese di istruzione ordinaria, e mai le spese mediche ecc. I beni avuti in donazione si stimano in base al valore che hanno al momento dell'apertura della successione nelle condizioni che si trovano al momento della donazione.

 

Stima dei beni soggetti a successione

Praticamente in successione possono andare tutti i tipi di beni ( immobili, mobili, macchine, gioielli, opere d'arte ecc.) Per i beni più comuni si utilizza il valore di mercato

In particolare :

    1. I fondi rustici si stimano a cancello aperto
    2. I titoli si valutano a costo tel quel, cioè gli interessi maturati fino al giorno dell'apertura della successione. La quotazione è quella ufficiale della borsa del giorno in cui il decuius muore. I depositi bancari vanno considerati conteggiando gli interessi.
    3. I debiti vanno riferiti allo stesso momento dell'apertura della successione con lo stesso criterio dei crediti

Per fare la riunione fittizia occorre inventariare i beni del decuius. Se quest'ultimo ha beni in comproprietà entra in successione solo la parte in comproprietà. Se è coniugale in regime di separazione dei beni entrano in succesione i beni del decuius. Se invece è coniugato in comunione dei beni, i beni acquistati prima del 1975 sono di proprietà esclusiva dell'acquirente, quelli acquistati dopo entra automaticamente la comproprietà anche se nell'atto di acquisto compare un solo coniuge.

Riunione fittizia =

 valore beni relitti + valore dei beni dato in donazione - debiti = valore netto dell'asse ereditario

  • Formazione delle quote di diritto

Dipendono dal tipo di successione (legittima o testamentaria), e consistono nel dividere il patrimonio netto e i debiti tra gli aventi diritto.

  • Assegnazione delle quote di fatto

E' un operazione complessa che consiste nel costituire porzioni di beni da assegnare ai condividenti in modo che il loro valore corrisponda alle quote di diritto. Nel formare le quote di fatto si deve fare in modo che siano omogenee evitando di fare frazionamenti dei beni che devono rimare integri. Nella formazione delle quote di fatto va rispettato il diritto del coniuge di abitare nella casa di famiglia. Si devino evitare per quanto possibile i conguagli di denaro se nessun erede vuole accollarsi un bene indivisibile viene venduta all'asta e il ricavato viene aggiunto alla massa ereditaria

  • Stima della lesione di legittima

GI ESPROPRI

L'espropriazione è la privazione forzata, dello stato, del comune , di un privato di un diritto di proprietà fatto per motivi di pubblica utilità .L'articolo 834 del C.C. dice che nessun cittadino può essere privato dei beni di sua proprietà, se non per cause di pubblico interesse, dimostrato legalmente, e dietro il pagamento di una giusta indennità. La prima legge sugli espropri è del 1865 quindi detta legge fondamentale. Nel 1885 a Napoli venne promulgata la"legge di Napoli" che doveva servire per sanare un quartiere malsano della città di Napoli.

L'indennizzo secondo questa legge è =

Ind=   (Valore venale +10 RI)/2

Ind= (Valore venale  + 10 c.a)/2

Valore venale= valore di mercato

Nel 1971 nasce la legge 865 detta legge CASA con le successive modifiche ( legge Bucalossi)

Nel 2003 con il testo unico in vigore dal 30/06/03 sono state abrogate tutte le leggi precedenti . Nel 2004  con il decreto legislativo n° 330 sono state introdotte le norme che disciplinano le procedure per realizzare le infrastrutture delle linee energetiche, oleodotti, gasdotti, elettrodotti ecc.

I SOGGETTI DELL'ESPROPRIO

1.     737f54h ;  espropriato

2.     737f54h ;  autorità espropriante che è l'amministrazione che cura il procedimento espropriativi ( comuni, stato , privati)

3.     737f54h ;  i beneficiari dell'espropriazione cioè coloro che traggono beneficio dall'esproprio.

4.     737f54h ;  il promotore dell'espropriazione cioè il soggetto pubblico o privato che chiede l'espropriazione.

FASI DEL PROCEDIMENTO ESTIMATIVO

1.     737f54h ;  sotto posizione del bene al vincolo preordinato all'esproprio. Un bene è sottoposto a questo vincolo quando si trova all'interno di un piano regolatore che prevede la realizzazione dell'opera di pubblica utilità. Il vincolo ha la durata di 5 anni entro i quali deve essere dichiarata la pubblica utilità. La pubblica utilità si intende dichiarata quando viene approvato il progetto dell'opera o il piano regolatore.

2.     737f54h ;  Decreto di esproprio

Una volta dichiarata la pubblica utilità si deve fare il decreto di esproprio, cioè il promotore dell'esproprio compone l'elenco di tutti i beni da espropriare con i relativi proprietari. Ai proprietari devono essere notificate le somme in denaro offerte. Ai proprietari viene concessa un'indennità provvisoria di espropriazione. I proprietari entro 30 gg devono comunicare in forma solenne l'accettazione dell'indennità, altrimenti è come se non avessero accettato. Dopo l'accettazione l'ente espropriante deve corrispondere entro 60 gg l'indennità. Se passano + di 60 gg deve pagare anche gli interessi. A questo punto il proprietario ed il beneficiario dell'esproprio concludono in accordo di cessione volontaria che deve essere registrato entro 15 gg all'ufficio del registro. Dopo la registrazione deve essere emanato il decreto di esproprio, e l'esecuzione dei lavori dovra avvenire entro 2 anni, salvo proroga.

TESTO UNICO

Nel 2001 con il decreto 327 è stato emanato il testo unico per la determinazione  dell'indennità di esproprio. Il testo unico modificato e corretto con il decreto 302 del 2002 è entrato in vigore nel 2003 abrogando tutte le leggi precedenti. Nell'ottobre 2007 è stato modificato il testo unico nel caso di esproprio di un'area edificabile. L'articolo 37 dice che l'indennità di un'area edificabile è determinata nella misura pari al valore venale del bene . quando l'esproprio è finalizzato ad attuare interventi di riforma economico sociale l'indennità è ridotta del 25% (legge 244 del 2007).

Nei casi in cui si è avuta la cessione volontaria o quando l'accordo non si è concluso per un fatto non imputabile all'espropriato ovvero perché a questi è stato offerta un'indennità provvisoria che risulta inferiore agli 8/10 di quella definitiva, l'indennità è aumentata del 10% ( legge 244 del 2007). L'indennità è ridotta ad un importo pari al valore indicato nell'ultima dichiarazione presentata dall'espropriato ai fini ICI, qualora il valore dichiarato risulti inferiore all'indennità di espropriazione determinata in base ai commi precedenti. Qualora  l'area edificabile sia utilizzata per scopi agricoli dal proprietario coltivatore diretto, a questi spetta anche il valore agricolo medio " VAM" corrispondente al tipo di coltura effettivamente praticata. Il VAM compete anche all'affittuario o al mezzadro. Nel caso di espropriazione di un area legittimamente edificata l'indennità è determinata in misura pari al valore venale del bene. Se i fabbricati sono stati costruiti senza concessione edilizia, l'indennità è determinata tenendo conto solo della parte di costruzione che si poteva realizzare legittimamente.

ESPROPRIO  DI UN'AREA NON EDIFICABILE ( area agricola art.40 del testo unico.

Le aree agricole se vengono espropriate per motivi di pubblico interesse devono essere indennizzate in modo definitivo in base al VAM delle colture effettivamente coltivate sul fondo. Se vi sono dei manufatti ( costruzioni) legittimamente costruiti, si devono , si devono stimare secondo il valore di ricostruzione. L'area di sedime  (ovvero dove vi è il fabbricato) viene indennizzata secondo il VAM della cultura prevalente in zona. Il VAM viene determinata ogni anno da una commissione provinciale entro il 31 gennaio. Si determina x ogni regione agraria ( per esempio ad Imperia vi sono 5 regioni agrarie) il VAM delle colture realmente praticate.

Il VAM  viene determinato ad ettaro  ed il valore si ottiene facendo la media dei valori che si sono realizzati nelle compravendite effettuate nell'anno precedente. Il VAM  non è quindi il valore reale del nostro fondo, ed è riferito al 31 gennaio e non al momento della stima. Se il proprietario cede volontariamente il fondo( accetta mediante raccomandata entro 30 gg) ha diritto al 50% dell'indennizzo in più. Se l'espropriato è coltivatore diretto ha diritto ad un VAM in più. Se il terreno è coltivato da un affittuario o da un mezzadro, a questi spetta  1 VAM.

RIEPILOGO VAM

Proprietario non coltivatore : indennità provvisoria = VAM

                                                    "    "   definitiva      = VAM +50%

Proprietario coltivatore diretto: Indennità provvisoria= VAM+VAM

                                                      "  "       definitiva  = VAMx3= 3VAM

Affittuario                                                                 = 1VAN

OCCUPAZIONE TEMPORANEA

Quando aree che non sono destinate all'esproprio vengono occupate temporaneamente per realizzare l'opera di pubblica utilità si ha l'occupazione temporanea. Per esempio per depositare materiali, o per accedere al cantiere ecc.

L'indennità per l'occupazione temporanea è pari ad 1/12 dell'indennità totale per ogni anno di occupazione. Se si tratta di mesi allora l'indennità è pari  ad 1/12 dell'indennità annuale. L'indennità temporanea non si deve confondere con l'occupazione d'urgenza, che riguarda beni i quali devono essere espropriati immediatamente e non è percorribile il normale iter espropriativo .

ESPROPRIO PARZIALE

Se un terreno non viene espropriato interamente ma solo in parte, l'indennità deve essere determinata in base al valore complementare , cioè il valore del bene intero meno il valore della pare residua. Se dall'esecuzione dell'opera deriva un vantaggio specifico e immediato, il vantaggio deve essere sottratto all'indennizzo. La riduzione non si applica quando il vantaggio è superiore ad ¼ dell'indennità. Il  proprietario può chiedere l'esproprio totale. L'espropriante può rifiutare l'esproprio totale , pagando i ¾ del valore complementare.

RETROCESSIONE

Se entro 10 anni dal decreto di esproprio l'opera di pubblica utilità non è stata eseguita, o hanno eseguito un'altra opera , il proprietario espropriato ha diritto alla retrocessione del bene. (ovviamente in seguito al pagamento del prezzo di retrocessione).

STIMA DEI DANNI

Il danno è una diminuzione di valore o di reddito di un bene causato da un sinistro o da un fatto doloso o colposo. Distinguiamo il danno emergente (diminuzione del valore) dal lucro cessante (riduzione dei redditi). Per tutelare  i beni dai danni si può stipulare un contratto di assicurazione. L'assicurazione detta poliza con la quale l'assicuratore , in cambio di un pagamento di un premio,si obbliga a risarcire l'assicurato , secondo il tipo di contratto, il danno subito. Il risarcimento del danno non può mai eccedere il valore del bene. Generalmente esiste una franchigia,cioè sotto un certo danno l'assicurazione non paga nulla. Se il bene non viene assicurato per intero, siamo di fronte ad una sotto assicurazione.

             Vr:Va=D:Ind

                      

           Ind= Va/Vr  x D

Possiamo avere danni ai fabbricati causati da INCENDIO.

Il danno si stima secondo il valore di ricostruzione (tenendo conto della vetustà)

DANNI DA GRANDINE: si stimano secondo i frutti pendenti oppure anticipazioni culturali. Contro la grandine ci si può assicurare. Si assicura solo il danno emergente e non il lucro cessante. La compagnia di assicurazione assicura sempre con franchigia. La franchigia, obbligatoria in questo campo, è una quota di danno che l'assicurazione non paga per le spese di periti ecc. E necessario fare la denuncia entro 3 giorni dalla grandinata, ed il perito deve verificare se il danno è stato provocato dalle grandini o da un'altra patologia.

DANNI DA INQUINAMENTO

Il danno corrisponde alla diminuzione di Bf o di valore che ha subito il bene in seguito dell'agente inquinate.

        Danno    Bfa-Bfp/ r   se il danno è permanente

       Danno   Bfa-Bfp/ r x qn-1/rqn   se il danno è limitato

Bfa= Bf prima del danno        Bfp= Bf dopo il danno

DANNO DA INCENDIO A FORAGGIO O BESTIAME

Si stimano in base al valore di mercato, la quantità di foraggio e le vacche. La quantità di foraggio si calcola secondo il numero dei capi, considerando che un bovino consuma 11/12 volte il suo peso in F.N. in 1 anno.

Se muore il bestiame si deve fare la denuncia entro 24 ore.

Articolo informazione


Hits: 15528
Apprezzato: scheda appunto

Commentare questo articolo:

Non sei registrato
Devi essere registrato per commentare

ISCRIVITI

E 'stato utile?



Copiare il codice

nella pagina web del tuo sito.