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BILANCIO CONSUNTIVO DI UN AZIENDA AGRICOLA

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Bilancio aziendale consuntivo di una azienda agricola ad indirizzo zoocerealicolo, condotta in economia diretta e situata nella pianura dell'Italia se

                                          

                                       VALORE Dl  COSTO DEI FABBRICATI

Uno dei valori più utilizzati per i fabbricati , soprattutto per quelli nuovi  e il valore di costo, questo valore comprende diverse voci e parti :

·        Spese relativa all' acquisto dell' area

·        Oneri tecnici



·        Oneri di urbanizzazione primarie e secondarie

·        Valore del computo metrico estimativo più IVA

·        Spese per il collaudo degli impianti e allacciamenti vari

La parte più importante  del valore di costo è quello riguardante il "valore delle diverse opere e manutenzione "che necessitano per realizzare un fabbricato. Tutte le opere ,lavori e manutenzioni devono prima essere "quantizzate" e poi devono essere "valorizzati"

La quantizzazione avviene attraverso il "computo metrico",cioè viene determinata la quantità delle diverse opere e lavori ,mentre la valorizzazione avviene con il "computo metrico estimativo"che ci consente di determinare il valore delle stesse opere e lavori .Spesso capita che  nel campo pratico quando parliamo di computo metrico  in realtà ci riferiamo al computo metrico estimativo .Se il  computo metrico o anche quello  estimativo  vengono fatti prima di costruire il fabbricato parliamo di computo metrico preventivo. Al contrario ,se il computo viene fatto dopo dei lavori parliamo di computo metrico consuntivo.

IL computo metrico può essere elaborato in diversi modi e sistemi:

1.       Sistema tradizionale ;utilizzando "penna e calcolatrice"

2.      Sistema moderno; utilizzando specifici programmi per computer

In ogni caso per poter creare un buon computo metrico bisogna quantizzare i lavori e le opere e bisogna considerare i relativi prezzi che vengono  presi dai prezzari ,che variano da regione a regione fornendo prezzi medi ,ciò vuol dire che in una particolare zona i prezzi possono essere o più bassi o anche più alti ,da quelli riportati nel prezzario.  Le principali unità di misura utilizzate sono le seguenti;

·         Il metro cubo (calcestruzzo ecc..)

·         Il metro quadrato (pavimentazione ecc..)

·         Il metro lineare (grondaie ecc.)

·         Il chilogrammo

·         IL punto luce (impianti elettrici)

·         Il punto di adduzione (impianti idraulici)

                  

              VALORE DI CAPITALIZZAZIONE DEI FABBRICATI URBANI




Questo tipo di valore si applica in genere quando non si può applicare il valore di mercato con la stima sintetica cioè quando mancano dei valori che impediscono la determinazione del valore con la stima sintetica. Per  questo tipo di valore bisogna utilizzare  la stima analitica che comporta lo sviluppo di un bilancio estimativo con la teoria dell' ordinarietà e tutti i valori devono essere in dato medio .Per i fabbricati si considera anche ordinario l' affitto ;il bilancio estimativo presenta come prodotto il canone di affitto mensile e annuale ;la parte passiva dello stesso bilancio e rappresentato dalle spese di parte padronale cioè sono quelle che di regola paga il proprietario quando il fabbricato è condotto in affitto. Il valore di queste spese annue vengono espresse in percentuali si aggira intorno al 30% .

Canone di affitto lordo annuo

Dovendo utilizzare il valore di capitalizzazione e la stima analitica ,con il bilancio estimativo bisogna calcolare il canone lordo annuo. Il canone lordo annuo si calcolano facendo la somma algebrica tra il valori  economici dei canoni mensili lordi e gli interessi sulle cauzioni. La normativa attuale prevede che gli interessi sulla cauzione spettano all' inquilino ma la stessa normativa prevede che gli interessi possono anche essere Nn pagati dall' affittuario però in questo caso bisogna oltre ad aggiungere i canoni lordi mensili gli interessi sulla cauzione   Gli interessi sulla cauzione non devono essere confusi con gli interessi attivi(gli interessi attivi sono quelli che si calcolano sui canoni di affitto lordo annuo)(si calcolano con questa formula "I = c r t " c rappresenta il valore della cauzione e il numero di cauzioni massimo 3.) La cauzione ha oggi lo scopo di coprire i danni prodotti dall' inquilino a fine locazione, se non vi sono danni la cauzione deve essere interamente restituita all' affittuario .Nel momento in qui si calcolano gli interessi attivi bisogna calcolarci anche gli interessi passivi (sono quelle che gravano sul valore delle spese di parte padronale .Gli interessi si calcolano quando ricorrono una delle seguenti casi:

·         Il proprietario per pagare le spese chiedono un prestito alla banca (probabilmente saggio alto)

·         IL proprietario paga le spese con i suoi risparmi( probabilmente il saggio sarà basso)

Nota* :se la casa è nuova si parla di ammortamento mentre se la casa non è nuova si parla di reintegrazione

                                                             Spese di parte padronale

Per i fabbricati urbani le spese non sono quelle trattate in economia agraria. Infatti bisogna considerare tutte le spese che il proprietari dell' immobile non considerati sempre a fine anno perché il bilancio estimativo viene fatto alla fine di ogni anno.

Tributi

Maggiormente riguardano l' IRPEF e L' ICI. Altri tributi sono di piccola entità ( passi carrabili comunali, contratti di affitto ecc.).L' ICI  è l' imposta comunale sugli immobili e si paga interamente quando l' immobile urbano e affittato (il proprietario lo paga due volte all' anno entro il mese di giugno e poi alla fine di dicembre ).L' IRPEF è l' imposta sul reddito delle persone fisiche che è del tipo progressivo e per scaglioni .Da ricordare che se vi è una grande differenza tra il valore del reddito imponibile catastale ed il valore dell' affitto lordo annuo, ai fini di questa imposta bisogna considerare il valore dell' affitto e non quello del reddito catastale. Se le case non sono affittate il valore del reddito catastale viene aumentato di un terzo anche più. Il valore di questi tributi vengono calcolati utilizzando un valore percentuale rispetto al canone lordo .In questi ultimi anni questo valore e stato aumentato infatti il valore varia tra i 25 e i 45% del valore del canone lordo annuo. Per le nostre zone questo valore risulta esagerato ma nelle città e per i proprietari di molti immobili può anche essere un valore adeguato ( nelle nostre zone si aggira in torna a 7-8 %)

Quote

Tra le quote da calcolare sui fabbricati prevale quella di " manutenzione".Queste opere di manutenzioni possono essere interne o esterne ;quelle interne riguardano le singole unità immobiliari  e riguardano i pavimenti l ' intonaco ecc. Le quote di manutenzione esterne , spesso sono anche condominiale e riguardano gli infissi esterni il balcone giardini ecc. In ogni caso le quote di manutenzioni straordinarie , che sono di parte padronale , riguardano tutte le opere che rimangono o sono utilizzabili per molti ecc.







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