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IPOTECA

giurisprudenza


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IPOTECA

          E' un diritto reale di garanzia concesso dal debitore (o da un terzo) su un bene, a garanzia di un credito.

      L'Art. 2810 enuncia le situazioni che possono essere gravate da ipoteca:

       -) beni immobili e loro pertinenze

       -) beni mobili registrati

       -) diritto di superficie, di enfiteusi, di usufrutto (in tal caso l'ipoteca si estingue alla



                             cessazione dell'usufrutto)

       -) le rendite dello Stato

       L'ipoteca può gravare su una parte di un bene che goda di un'autonomia funzionale ed economica, oppure su un bene in comunione. In quest'ultimo caso, la garanzia può essere concessa da tutti i condomini sull'intero bene o dal comproprietario sulla propria quota.

       L'ipoteca nasce con l'iscrizione nei pubblici registri immobiliari (Art. 28082)

       L'iscrizione rappresenta quindi una pubblicità costitutiva.

                          L'ipoteca può essere legale (Art. 2817), giudiziale (Art. 2818), volontaria (Art. 2821)                  (Art. 28083), a seconda che derivi da una previsione legislativa, da una sentenza di condanna al pagamento di una somma di denaro o da un atto di autonomia negoziale.

Una volta costituita, l'ipoteca attribuisce al creditore il diritto di espropriare (anche in confronto del secondo acquirente) i beni vincolati e di soddisfarsi con preferenza sul prezzo ricavato dall'espropriazione (Art. 28081)

Dato che sullo stesso bene possono gravare più ipoteche, la prelazione è determinata dal grado (numero in ordine cronologico dell'iscrizione).

Il grado può essere oggetto di disposizione fra creditori ipotecari, ma non a favore di un creditore chirografario.

Quindi, un creditore di grado inferiore può subentrare nella posizione di un creditore con grado superiore, ma nei limiti dell'ammontare della propria ipoteca.

Questo scambio di gradi non pregiudica le posizioni degli altri creditori ipotecari.

Sono previste forme di surroga ipotecaria:

          -) surroga per pagamento: un creditore di grado posteriore estingue, col pagamento, il credito di chi ha un'ipoteca anteriore, surrogandosi nei suoi diritti;

          -) surroga ipotecaria del creditore perdente (Art. 2856): il creditore che ha ipoteca sopra uno o più immobili, qualora si trovi perdente perché sul loro prezzo si è in tutto o in parte soddisfatto un creditore anteriore, la cui ipoteca si estendeva ad altri beni dello stesso debitore, può surrogarsi nell'ipotesi iscritta a favore del creditore soddisfatto, al fine di esercitare l'azione ipotecaria su questi altri beni con preferenza rispetto ai creditori posteriori alla propria iscrizione. Lo stesso spetta ai creditori perdenti posteriori alla propria iscrizione.

          Il creditore ipotecario può agire contro chi non è debitore quando l'ipoteca è concessa da altri, oppure quando un terzo ha acquistato il bene già gravato dalla garanzia.

          Il terzo datore di ipoteca non può pretendere l'escussione preventiva del debitore (Art. 2868), può però evitare la vendita del bene ipotecato pagando i crediti.

          In tal caso, il terzo datore di garanzia si surroga nelle ragioni del creditore soddisfatto ed ha regresso nei confronti del debitore.

          L'ipoteca ha efficacia anche nei confronti di chi acquisti l'immobile dopo l'iscrizione: i creditori ipotecari possono far espropriare i beni anche dopo l'alienazione.

          Il terzo, che voglia evitare ciò, può esercitare una delle seguenti facoltà:

·         pagare i debiti




·         rilasciare i beni ipotecati

·         ricorrere alla PURGAZIONE DELLE IPOTECHE: offrire ai creditori il prezzo stipulato per l'acquisto o il valore da lui stesso dichiarato per i beni di cui non sia stato determinato il prezzo.

Su richiesta degli interessati, l'ipoteca può essere ridotta.

Art. 2872: la riduzione può aver luogo anche se l'ipoteca ha per oggetto un solo bene, qualora questo abbia parti distinte o tali che possono essere comodamente distinte.

Estinzione dell'IPOTECA

Art. 2878: L'ipoteca si estingue:

1)      con la cancellazione dell'iscrizione

2)      con la mancata rinnovazione dell'iscrizione entro il termine di scadenza (20 anni)

3)      con l'estinguersi dell'obbligazione

4)      con il perimento del bene ipotecato, salvo quanto enunciato nell'Art. 2742 (somme dovute dagli assicuratori in caso di perimento del bene)

5)      con la rinunzia del creditore

6)      con lo spirare del termine a cui l'ipoteca è stata limitata o col verificarsi della condizione risolutoria.

7)      Con la pronunzia del provvedimento che trasferisce all'acquirente il diritto espropriato e ordina la cancellazione delle ipoteche.

Successivamente all'estinzione, il proprietario del bene ipotecato può domandare la cancellazione dell'iscrizione.







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