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DIRITTI REALI SULLA COSA ALTRUI

giurisprudenza


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DIRITTI REALI SULLA COSA ALTRUI


Consistono nel potere di utilizzare una cosa di proprietà di un'altra persona. Hanno un contenuto più ristretto rispetto al diritto di proprietà, attribuendo al loro titolare soltanto alcuni poteri di utilizzazione economica del bene, dall'altro limitano il diritto di proprietà poiché riducono le facoltà di godimento del proprietario.

I diritti reali sulla cosa altrui sono assistiti dal cosiddetto DIRITTO DI SEQUELA, in quanto sono opponibili anche nei confronti dei successivi proprietari che sono tenuti a rispettarne l'esercizio;

Il titolare di un diritto reale di godimento sulla cosa altrui gode anche di una difesa assoluta, in quanto può far valere in giudizio il proprio diritto nei confronti di chiunque;




I diritti reali di godimento sono tipici, cioè i soggetti non sono liberi di creare nuove figure diverse da quelle tassativamente previste e disciplinate dalla legge.


SUPERFICIE

consiste nel diritto di fare e mantenere una costruzione, acquistandone la proprietà, al di sopra o al di sotto del suolo altrui (art. 952 Cod. Civ.) realizzando in tal modo una separazione tra la proprietà del suolo e la proprietà di ciò che viene costruito.

Mediante la costituzione del diritto di superficie a favore d'al 545d31f tri il proprietario del suolo, nell'ambito della facoltà di disposizione del suo diritto, esclude in modo definitivo o temporaneo l'operatività dell'accessione;

Una volta che la costruzione è stata fatta, il superficiario ne acquista la proprietà (proprietà superficiaria): si tratta di un vero e proprio diritto di proprietà che si distingue dalla normale proprietà immobiliare perché è limitata in senso verticale, in quanto riguarda soltanto la costruzione e non si estende anche allo spazio soprastante e sottostante;

Il proprietario del suolo può anche, con gli stessi effetti, alienare la proprietà di una costruzione già esistente, separatamente dalla proprietà del suolo (art. 9522 Cod. Civ.)


ENFITEUSI

consiste nel diritto reale sulla cosa altrui di estensione più ampio in quanto conferisce al suo titolare (ENFITEUTA) gli stessi poteri di godimento del proprietario ma con l'obbligo di migliorare il fondo e di pagare un canone periodico al CONCEDENTE (art. 959-960 Cod. Civ.).

L'enfiteusi può essere temporanea o anche perpetua ma comunque, per consentire all' enfiteuta di attuare il miglioramento del fondo, non può avere una durata inferiore a 20 anni (art. 958 Cod. Civ.)

L'enfiteuta può disporre del proprio diritto, sia per atto tra vivi che a causa di morte (art. 965 Cod. Civ.) ma non può a sua volta dare in enfiteusi ad altri il fondo DIVIETO DI SUBENFITEUSI perché potrebbe dar luogo a speculazioni che il legislatore ha voluto evitare proponendosi, invece, di realizzare con l'istituto il fine del miglioramento dei fondi;

All'enfiteuta è concesso il diritto di affrancazione, cioè di divenire proprietario del fondo pagando al concedente una somma di denaro pari a quindici volte il canone annuo mentre all'opposto al concedente è riconosciuto il diritto di devoluzione, cioè di estinguere il diritto dell'enfiteuta riacquistando la piena proprietà del fondo. Essa è ammissibile per una delle seguenti ragioni (art. 972 Cod. Civ.)

a)    per violazione da parte dell'enfiteuta dell'obbligo di non deteriorare il fondo o di non migliorarlo;

b)    per la mora nel pagamento di due annualità del canone;

L'enfiteuta può anche mutare la destinazione del fondo purché non lo deteriori. È tuttavia valido il patto che vieta le innovazioni;

L'estinzione dell'enfiteusi si verifica:

per il decorso del termine, se l'enfiteusi è temporanea;

per il perimento del fondo;

per l'effetto dell'affrancazione;

in conseguenza alla devoluzione;

per prescrizione estintiva (non uso per 20 anni).


USUFRUTTO

consiste nel diritto di godere di un bene altrui per un periodo determinato per tutta la vita dell'usufruttuario con il diritto di trarre tutti i possibili utili con l'obbligo di rispettare la destinazione economica del bene e di restituire al termine il bene nelle stesse condizioni di quando lo ha avuto (art. 981 Cod. Civ.)

La proprietà gravata da un diritto di usufrutto a favore d'altri si definisce nuda proprietà, in quanto risulta svuotata della facoltà di utilizzazione del bene;

L'usufrutto è necessariamente temporaneo e non può eccedere la durata della vita dell'usufruttuario, perché non presenterebbe alcuna utilità pratica per la proprietà, se la facoltà di godimento fosse sempre separata (art. 979 Cod. Civ.)



L'usufrutto a favore di una persona giuridica non può costituirsi per un periodo superiore ai 30 anni (art. 9792 Cod. Civ.)

L'usufrutto può essere volontario quando deriva da un contratto, o da un atto unilaterale oppure da un testamento;

L'usufrutto può essere legale quando deriva da disposizioni di legge (usufrutto legale dei genitori sui beni del figlio minore);

L'usufrutto si può acquistare per usucapione, cioè per effetto del possesso continuato nel tempo;

L'usufruttuario prima di iniziare ad esercitare il diritto deve fare l'inventario, che è indispensabile per accertare quali sono e in quale stato si trovano i beni che ne formano l'oggetto, e prestare idonea garanzia (art. 1002 Cod. Civ.); e inoltre durante l'usufruttuario deve usare una diligenza media o normale nel godimento della cosa (art. 1001 Cod. Civ.)

Di regola l'usufrutto può riguardare soltanto cose in consumabili; se ha per oggetto cose deteriorabili, l'usufruttuario ha il diritto di servirsene secondo l'uso al quale sono state destinate ed è tenuto al termine dell'usufrutto a restituirle nello stesso stato in cui si trovano (art. 996 Cod. Civ.) non essendo quindi responsabile del loro normale deterioramento;

L'usufruttuario può cedere ad altri il proprio diritto di usufrutto e può anche concedere ipoteca sull'usufrutto;

L'usufruttuario è tenuto all'amministrazione, alla manutenzione ordinaria della cosa e, quindi alle riparazioni ordinarie, alle imposte, ai canoni, alle rendite fondiarie e agli altri pesi che gravano sul reddito. Sono invece a carico del proprietario le riparazioni straordinarie, cioè, in genere quelle che superano i limiti della conservazione della cosa e delle sue utilità per la durata della vita umana;

L'estinzione dell'usufrutto si verifica:

per la scadenza del termine o per la morte dell'usufruttuario;

per la prescrizione estintiva ventennale;

per la consolidazione, ossia la riunione dell'usufrutto e della nuda proprietà nella stessa persona;

per il totale perimento della cosa;

per l'abuso che faccia l'usufruttuario del suo diritto, alienando o lasciando perire per mancanza di ordinarie riparazioni.


QUASI USUFRUTTO

avente per oggetto cose consumabili, cioè cose che non possono essere utilizzate senza venire consumate o alienate. In tal caso l'usufruttuario ne acquista la proprietà e al termine dell'usufrutto deve pagarne il controvalore in denaro o restituire altrettante cose della stessa qualità (art. 995 Cod. Civ.)


USO e ABITAZIONE

sono forme particolari di usufrutto caratterizzate da poteri di godimento molto più limitati e dal fatto di essere strettamente inerenti alla persona del loro titolare. L'uso ha per oggetto il godimento di una cosa e, se è fruttifera, la raccolta dei frutti limitatamente ai bisogni propri e della propria famiglia (art. 1021 Cod. Civ.) L'abitazione consiste nel diritto di abitare un casa limitatamente ai bisogni propri e della propria famiglia (art. 1022 Cod. Civ.).I due diritti si distinguono perciò dall'usufrutto soltanto sotto l'aspetto quantitativo:l'usuario ha le stesse facoltà dell'usufruttuario, ma solo entro il limite indicato. Dato il carattere personale, a differenza dell'usufrutto, i diritti d'uso e di abitazione non si possono cedere o dare in locazione. I due diritti si estinguono, al pari dell'usufrutto, con la morte del titolare: pertanto, non possono formare oggetto di disposizione testamentaria.

SERVITU' PREDIALI: consistono nel peso imposto su di un fondo (FONDO SERVENTE) per l'utilità di un altro fondo (FONDO DOMINANTE) appartenente ad un diverso proprietario (art. 1027 Cod. Civ.). L'utilità può consistere anche nella maggiore comodità o amenità del fondo dominante (art. 1028 Cod. Civ.). E' ammessa la costituzione di una servitù per assicurare a un fondo un vantaggio futuro (art. 1029 Cod. Civ.)





Principi fondamentali in materia di servitù:

SERVITUS IN FACIENDO COSISTERE NEQUIT: la servitù può imporre al proprietario del fondo servente un dovere negativo di NON FACERE (es. SERVITUS ALTIUS NON TOLLENDI: il proprietario del fondo servente non può elevare la costruzione esistente sul fondo) o di PATI (es. il proprietario del fondo servente deve sopportare che il proprietario del fondo dominante passi sul fondo) non un dovere positivo FACERE (art. 1030 Cod. Civ.): perciò le spese per le opere necessarie al fondo servente, di regola sono a carico del proprietario del fondo dominante;

NEMINI RES SUA SERVIT: la servitù presuppone che i fondi appartengono a proprietari diversi. Questa regola vale quando un soggetto è titolare così del fondo servente come di quello dominante;

PRAEDIA VICINA ESSE DEBENT: i fondi devono essere trovarsi in una posizione topografica in maniera che l'uno (FONDO SERVENTE) possa arrecare utilità all'altro (FONDO DOMINANTE).

La costituzione delle servitù può avvenire:

Coattivamente per imposizione della legge (SERVITU' COATTIVE

Per volere dell'uomo (SERVITU' VOLONTARIE

Le servitù si dicono coattive o legali quando la loro costituzione è imposta dalla legge, indipendentemente o anche contro la volontà del proprietario del fondo servente:

l'acquedotto e lo scarico coattivo;

la somministrazione coattiva d'acqua ad un edificio o ad un fondo;

il passaggio coattivo;

l'elettrodotto e il passaggio coattivo di linee tele foniche.

Le servitù si dicono volontarie quando derivano dalla volontà dell'uomo; vengono costituite prevalentemente per contratto, con un accordo tra il proprietario del fondo dominante e quello del fondo servente, o per testamento, con la dichiarazione unilaterale di volontà del proprietario del fondo servente.

Alcune servitù si possono costituire anche mediante usucapione o mediante un altro modo di acquisto che è       tipico delle servitù: la destinazione del padre di famiglia. E precisamente possono acquistarsi con questi due modi le servitù apparenti le servitù non apparenti si possono acquistare solo per contratto o per testamento.

Le servitù apparenti sono quelle al cui esercizio sono destinate opere visibili e permanenti, obiettivamente e strumentalmente destinate all'esercizio della servitù, costituenti il mezzo necessario affinché la servitù sia esercitata. Queste opere (una strada, un cavalcavia sul fondo altrui) rendono manifesta l'intenzione di esercitare la servitù;

Le servitù non apparenti sono quelle che non richiedono opere permanenti e visibili destinate al loro esercizio (servitù di pascolo, di raccolta legna, di estrazione di terra o di ghiaia)..

In relazione al loro contenuto, le servitù si distinguono in affermative o negative

Sono affermative o positive, quando consentono al proprietario del fondo dominante di svolgere una determinata attività sul fondo servente (attraversarlo, pascolarvi con il gregge, derivarne l'acqua) oppure di compiere sul proprio fondo determinati atti che altrimenti non potrebbe compiere (aprire finestre o piantare alberi ad una distanza inferiore a quella legale). Le servitù affermative impongono quindi al proprietario del fondo servente l'obbligo di tollerare sul fondo proprio o altrui lo svolgimento di una determinata attività che, se non ci fosse la servitù, avrebbe diritto di impedire;

Sono negative quando attribuiscono al titolare il potere di impedire determinate utilizzazioni del fondo servente (edificare, sopraelevare o costruire oltre una certa altezza, destinare l'edificio a usi diversi da quelli abitativi). Le servitù negative impongono quindi al proprietario del fondo servente l'obbligo di non fare sul proprio fondo una certa attività che, se non ci fosse la servitù, potrebbe compiere.

Le servitù si estinguono:

Per rinuncia da parte del titolare: se la rinuncia ha luogo contro corrispettivo, non vi è dubbio che occorra un atto bilaterale, un accordo, e cioè un contratto; se viceversa, la rinuncia ha luogo per decisione del titolare senza alcuna contropartita, è sufficiente un atto unilaterale;

Per confusione: quando il proprietario del fondo dominante acquista la proprietà del fondo servente e viceversa;

Per prescrizione estintiva ventennale(non uso).












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