Le Proprietà - Acquisti di proprietà

Che tale potere non vada oltre ciò che prevede la legge.

Facoltà di godimento e disposizione di un bene: i limiti sono stabiliti dalla legge.

Vi è pieno godimento del bene: può essere usato come meglio si crede se è di propria proprietà.

Vi è piena disposizione del bene: si può agire con un determinato comportamento che porta alla realizzazione di un vantaggio economico (vendita, compravendita).

Tutto ciò con delle restrizioni, con due tipologie di limiti: il primo riconducibile alla salvaguardia degli interessi pubblici; il secondo riconducibile alla salvaguardia degli interessi privati.

È di tre tipologie: divieto al proprietario di predisporre atti emulativi (art.833  Il proprietario non può fare atti i quali non abbiano altro scopo che quello di nuocere o recare molestia ad altri); disciplina delle immissioni (art.844: Il proprietario di un fondo non può impedire le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino, se non superano la normale tollerabilità, avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi); regolamentazione dei rapporti di vicinato (art.873 Le costruzioni su fondi finitimi, se non sono unite o aderenti, devono essere tenute a distanza non minore di tre metri. Nei regolamenti locali p 333c23d uò essere stabilita una distanza maggiore.)

Acquisti di proprietà

Occorre che il bene pervenga affinché possa essere di proprietà, secondo due tipi di titoli:

A titolo derivativo (famiglia dei contratti e delle successioni);

A titolo originario.

Grazie ad un atto di negoziazione permette la traslazione di un bene da un soggetto ad un altro tramite un contratto di compravendita. La successione non è un vero e proprio atto negoziale, poiché manca una controparte, la quale però può traslare ad altri dei beni tramite la dichiarazione di successione, o testamento.

[Coloro che hanno trasferito la proprietà tramite atti di compravendita, ma precedentemente non avevano un titolo di proprietà legittimo, tale contratto non risulta valido, non ha valore: perché si è acquistato un bene con un titolo non regolare, è stato firmato un atto irregolare e il bene non può essere usufruito (il bene non era nella piena disponibilità)].

Vi è acquisizione a titolo originario quando si può avere la piena disponibilità del bene, oppure quando si passa dal titolo derivativo al titolo originario appunto. Tra le varie acquisizioni a titolo originario troviamo: l'occupazione, l'invenzione, l'accessione, l'unione e comunione, la specificazione, l'usucapione, il possesso vale titolo.

OCCUPAZIONE: art.923: Le cose mobili che non sono proprietà di alcuno si acquistano con l'occupazione (827). Tali sono le cose abbandonate e gli animali che formano oggetto di caccia o di pesca (842) [la fauna selvatica costituisce patrimonio indisponibile dello Stato]. Il bene anche in mancanza di un atto di compravendita può diventare proprio.

INVENZIONE art.927 Chi trova una cosa mobile (812) deve restituirla al proprietario, e, se non lo conosce, deve consegnarla senza ritardo al sindaco del luogo in cui l'ha trovata, indicando le circostanze del ritrovamento. Ovviamente vi è compensa economica per chi ha trovato quel dato bene, nel caso dovesse passare più di un anno dalla data di ritrovamento e l'oggetto in questione è privo di proprietario, chi l'ha ritrovato può entrarne in possesso.

Esamina articoli dal 948.

Tutele della proprietà: vi è il diritto di potersi difendere da ciò che accade attorno, affinchè la proprietà medesima non subisca danni (materiali e non). Le condizioni a tutela sono quattro:

Azioni petitorie;

Azioni di rivendicazione;

Azioni negatorie;

Azioni per opposizione di termine.

Tra le sopra citate tutele vi sono, tra tutte, due elementi di comunanza: tutte possono essere indifferentemente eseguite, ma ciascuna di queste deve avere due elementi identici: innanzitutto occorre dimostrare la proprietà; inoltre, se vi è un elemento negativo, per potersi difendere, ci si può attivare in un tempo imprescrittibile (perché la proprietà è difesa dal codice civile: l'azione di difese è sempre valida).

Art. 948 Azione di rivendicazione (petitorie anche)

Il proprietario può rivendicare la cosa (1153, 1994, 2653, 2697) da chiunque la possiede o detiene (1140) e può proseguire l'esercizio dell'azione anche se costui, dopo la domanda, ha cessato, per fatto proprio, di possedere o detenere la cosa. In tal caso il convenuto è obbligato a ricuperarla per l'attore a proprie spese, o, in mancanza, a corrispondergliene il valore, oltre a risarcirgli il danno.

Il proprietario, se consegue direttamente dal nuovo possessore o detentore la restituzione della cosa, è tenuto a restituire al precedente possessore o detentore la somma ricevuta in luogo di essa.

L'azione di rivendicazione non si prescrive, salvi gli effetti dell'acquisto della proprietà da parte di altri per usucapione. L'azione di rivendicazione può essere operata da chiunque, vi è la possibilità da parte di un soggetto di riavere ciò che gli è stato sottratto, previa dimostrazione dell'effettiva proprietà.

Art. 949 comma1: Il proprietario può agire per far dichiarare l'inesistenza di diritti affermati da altri sulla cosa, quando ha motivato di temerne pregiudizio. Le azioni negatorie consentono al proprietario di vietare l'utilizzo ad altri di un suo bene (nega a qualcuno di avere molestie di proprietà, come sostiene il secondo comma: se sussistono anche turbative o molestie, il proprietario può anche chiedere che se ne ordini la cessazione, oltre la condanna al risarcimento del danno).

Possiamo distinguere qui due tipi di molestie: quelle di diritto e quelle di fatto. Per quanto riguarda le prime, esse accadono quando un individuo si ostina nel suo comportamento adducendo un motivo di "obbligo" per poter svolgere quella determinata azione (che deve essere necessariamente positiva, come le servitù di passo).

4) Articoli 950 e 951: regolamenti di confini e opposizione di termini.

Comproprietà e condominio

Nel caso della comproprietà non vi è il 100% di proprietà da parte di un singolo individuo.

Vi sono più persone proprietarie del medesimo bene; tutti possono comunque vantare del medesimo diritto di proprietari, grazie alla costituzione della cosiddetta comunione di diritti (l'unione di più soggetti che traggono dal medesimo bene gli stessi frutti.

La comunione dei diritti può nascere attraverso tre modalità:

Tramite comunione volontaria, cioè tra più soggetti in comune accordo;

Per comunione incidentale: vi è l'esistenza di una comunione di diritti in maniera dovuta a fatti esterni (testamento di morte);

Per comunione forzosa: la comunione di più soggetti che non dipende dalla volontà di questi, i quali però non possono nemmeno modificare (comproprietà di parti comuni condominiali, dove vi è una quota di un bene e dove la sommatoria delle quote deve avere un valore finale uguale all'unità medesima).

Dato un individuo all'interno di un condominio, tanto è il suo spazio di proprietà in quell'abitazione, corrisponde una quota in millesimi delle parti in comune: così si possono determinare le spese comuni.

Assemblea di condominio: durante l'assemblea, convocata in diversi periodi dell'anno a secondo del tipo di assemblea, troviamo i seguenti elementi e le seguenti modalità:

Vi è un amministratore di condominio, che ha il potere di convocare le assemblee (ordinarie e straordinarie) e di portare a conoscenza i soggetti titolati a presenziare all'assemblea;

Per quanto riguarda le assemblee ordinarie occorre la maggioranza più uno delle quote, come è descritto dall'articolo 1105 comma 2 Per gli atti di ordinaria amministrazione le deliberazioni della maggioranza dei partecipanti, calcolata secondo il valore delle loro quote, sono obbligatorie per la minoranza dissenziente.

Per quanto riguarda le assemblee straordinarie occorre la maggioranza qualificata dei due terzi (art.1108);

L'unanimità di quote occorre per le decisioni riconducibili alle parti comuni, come per esempio l'affitto a soggetti terzi quando tale periodo di affitto è novennale (art.1108 comma3).

Diritti reali minori

Sono detti "minori" poiché stanno un livello sotto ai diritti reali, della proprietà, tuttavia diritti reali e diritti reali minori usufruiscono degli stessi benefici.

I diritti reali minori si dividono in due categorie:

Diritti reali minori di godimento, cosi divisi : usufrutto, uso-abitazione, servitù prediali, superficie, enfiteusi.

Diritti reali minori di garanzia: il pegno e l'ipoteca.

DIRITTI REALI MINORI DI GODIMENTO.

USUFRUTTO: art.978 L'usufrutto è stabilito dalla legge o dalla volontà dell'uomo. Può anche acquistarsi per usucapione. Il diritto di usufrutto attribuisce il godimento della cosa altrui con la possibilità di trarne ogni utilità che questa può dare. Si dice che il vero proprietario che dà la sua proprietà in usufrutto possiede una nuda proprietà.

L'usufrutto si può ottenere mediante:

Contratto: un documento che consente con la volontà delle parti di vedere realizzato ciò che esse stesse hanno deciso;

Testamento, disposizione di legge, per usucapione.

La situazione di nuda proprietà e di usufrutto è di durata limitata ed è stabilita dalle parti in causa i quali pongono la scadenza che, se fosse superata, farebbe cessare l'esistenza dell'usufrutto.

Se l'usufrutto viene riconosciuto a persone fisiche, il tempo massimo che esso può durare è la morte della persona usufruttuaria.

Se l'usufrutto è ricondotto a persone non fisiche, ma giuridiche (società) esso ha una durata massima di 30 anni.

L'usufruttuario ha obblighi e facoltà: il suo obbligo principale è di restituire il bene ricevuto entro i termini stabiliti dal contratto nelle stesse condizioni nelle quali ha ricevuto quel bene; tuttavia ha la facoltà di apportare delle migliorie al bene, al fine di aumentarne il suo valore economico, senza però poterlo stravolgere.

USO E ABITAZIONE

L'uso è un diritto reale minore simile all'usufrutto con tale differenza: l'uso è circoscritto solo ad una cerchia ristretta di persone (mentre l'usufrutto può essere destinato a chiunque), identificata all'interno della famiglia.

Art. 1021: Chi ha il diritto d'uso di una cosa, può servirsi di essa e, se è fruttifera, può raccogliere i frutti (821) per quanto occorre ai bisogni suoi e della sua famiglia

Art. 1022: Chi ha il diritto di abitazione di una casa può abitarla limitatamente ai bisogni suoi e della sua famiglia.

SERVITU'  PREDIALI

Art.1027: La servitù prediale consiste nel peso imposto sopra un fondo per l'utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario. Consiste nella valutazione sopra un fondo per l'utilità di un altro fondo.

La Trascrizione. (non è diritto reale)

È il meccanismo attraverso il quale si rende pubblico un determinato atto, relativo ai diritti sulle cose.

La proprietà sugli immobili la si acquisisce in diversi modi; il soggetto che effettua il passaggio di proprietà è il notaio, il quale pubblica sulla "conservatoria dei registri" la proprietà in questione.

Art.2643:atti che devono trovare un'evidenza pubblica: (es: gli immobili con il "registro pubblico: conservatoria registri; es: il pubblico registro automobilistico)

Si devono rendere pubblici col mezzo della trascrizione:

1) i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili (812);

2) i contratti (1350, 2651) che costituiscono, trasferiscono o modificano il diritto di usufrutto (978 e seguenti) su beni immobili, il diritto di superficie (952 e seguenti), i diritti del concedente e dell'enfiteuta (957 e seguenti);

3) i contratti che costituiscono la comunione (1100 e seguenti) dei diritti menzionati nei numeri precedenti

4) i contratti che costituiscono o modificano servitù prediali (1027 e seguenti), il diritto di uso sopra beni immobili, il diritto di abitazione (1021 e seguenti);

5) gli atti tra vivi di rinunzia ai diritti menzionati nei numeri precedenti;

6) i provvedimenti con i quali nell'esecuzione forzata si trasferiscono la proprietà di beni immobili o altri diritti reali immobiliari (Cod. Proc. Civ. 574, 586, 590), eccettuato il caso di vendita seguita nel processo di liberazione degli immobili dalle ipoteche a favore del terzo acquirente (2896);

7) gli atti e le sentenze di affrancazione del fondo enfiteutico (971);

8) i contratti di locazione (1571 e seguenti) dei beni immobili che hanno durata superiore a nove anni (1350, 1599, 2923);

9) gli atti e le sentenze da cui risulta liberazione o cessione di pigioni o di fitti non ancora scaduti (1605), per un termine maggiore di tre anni (2918);

10) i contratti di società (2247 e seguenti) e di associazione (14 e seguenti, 2549 e seguenti) con i quali si conferisce il godimento di beni immobili o di altri diritti reali immobiliari, quando la durata della società o dell'associazione eccede i nove anni o è indeterminata (att. 231);

11) gli atti di costituzione dei consorzi (862 e seguenti; 2602 e seguenti) che hanno l'effetto indicato dal numero precedente (att. 231);

12) i contratti di anticresi (1960 ss; att. 231);

13) le transazioni (1965 e seguenti) che hanno per oggetto controversie sui diritti menzionati nei numeri precedenti;

14) le sentenze (1032, 2932) che operano la costituzione, il trasferimento o la modificazione di uno dei diritti menzionati nei numeri precedenti (2932).

Sono i punti che devono essere portati all'attenzione del pubblico tramite trascrizione.

Esempio

vi è un soggetto A proprietario di immobile (appartamento), lo vende in una data (9 settembre 2009) con un atto notarile ad un soggetto B.

Può accadere che il soggetto A vende lo stesso immobile con un atto notarile in una data diversa dal 9/9/09, al 5/10/09 ad un soggetto C.

A vende per due volte lo stesso bene immobile a 2 persone diverse in 2 date diverse.

Chi è il vero proprietario di questo appartamento?

È B perché lo ha acquistato prima di C.

Secondo l'art 2643: dobbiamo, essendo un bene immobile, fare la trascrizione, portarlo all'attenzione la sua esistenza per trascrivere anche il vero proprietario.

La trascrizione del contratto di B avviene il 15/10/09 (non vi è un obbligo di trascrizione entro una certa data); in tal caso C trascrive l'immobile il 10/10/09.

I due soggetti si accorgono che sullo stesso bene ci sono due proprietari: A e C. Chi è il vero proprietario?

Essendo la trascrizione il vero momento dal quale decorre la proprietà del bene immobile, il vero proprietario è C.

Quando B viene a saperlo egli non può rivalersi nei confronti di C,  gli è precluso per legge per potersi veder rivalso il suo danno. B può chiedere ad A di poter essere risarcito sulla base dell'esistenza di un atto di compravendita di un bene immobile, che non è avvenuto.

Se C è in tal contesto in buona fede gli permette di non incorrere a problemi; se C è in cattiva fede (era cioè a conoscenza di una situazione nella quale forse quel bene era già stato comprato in precedenza) può essere coinvolto nella responsabilità di B, C e A dovranno risarcire B.

Art.2683 Beni per i quali è disposta la pubblicità

Devono essere resi pubblici col mezzo della trascrizione (2657 e seguenti), osservate le altre forme di pubblicità stabilite dalla legge (c. Nav. 250 e seguenti, 865 e seguenti), gli atti menzionati negli articoli seguenti, quando hanno per oggetto:

1) le navi e i galleggianti iscritti nei registri indicati dal codice della navigazione (Cod. Nav. 140 e seguenti);

2) gli aeromobili iscritti nei registri indicati dallo stesso codice (Cod. Nav. 753 e seguenti);

3) gli autoveicoli iscritti nel pubblico registro automobilistico

Ha come tema il concetto di trascrizioni di beni mobili.

Possesso, detenzione e usucapione

POSSESSO: Il possesso lo si trova nell'art.1140:  il possesso e il potere sulla cosa che si manifesta in un'attività corrispondente all'esercizio della proprietà o di altro diritto reale.

Si può possedere direttamente o per mezzo di altra persona, che ha la detenzione della cosa.

Il possesso dà la possibilità a qualcuno di assumere la stessa figura che ha il proprietario del bene medesimo; per far questo occorre che siano soddisfatti due elementi:

L'elemento oggettivo: si può su quel bene avere il controllo;

Elemento soggettivo: si ha la possibilità, l'intenzione di comportarmi come si fosse proprietario del bene.

Esempio di possesso: contratto di locazione (affitto): elemento oggettivo, si può disporne come meglio si crede; elemento soggetti: si può utilizzare come se si è il proprietario.

DETENZIONE: quando manca uno dei due elementi vi è la detenzione. Il soggetto non ha la proprietà: vi è solo il diritto oggettivo ma manca del diritto soggettivo (non si può utilizzare quel bene come se fosse proprio). Non è un vero e proprio possesso proprio per la mancanza dell'elemento soggettivo.

USUCAPIONE: è un diritto reale di godimento di beni immobili fondato sul possesso quando il possesso si è protratto per un tempo determinato non inferiore a 20 anni. Dopo che sono trascorsi 20 anni in maniera ininterrotta si acquisisce la proprietà del bene

Art.1158 La proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per venti anni.