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Diritto civile progredito - Il contratto preliminare

diritto



Diritto civile progredito


Il contratto preliminare


1- Nozione, funzione e struttura; sequenza preliminare definitivo

Articolo 1351cc: Contratto preliminare

Il contratto preliminare nullo, se non è fatto nella stessa forma e che la legge prescrive per il contratto definitivo.


Con il contratto preparatorio le parti intendono regolare un'obbligazione contrattuale futura è definitiva. L'interesse è quello di concludere il contratto definitivo attraverso una sequenza procedimentale con l'assunzione di un impegno rappresentato dal contratto preliminare.

Il contratto preliminare trae la sua funzione nella preparazione dei contratti transattivi o dei contratti aventi effetti reali. Con la stipula del contratto preliminare, le parti dispongono di un intervallo di tempo per il controllo dei presupposti e delle sopravvenienze giuridicamente rilevanti. I contraenti potranno così rimuovere eventuali ostacoli alla stipula della vendita.




2-La fonte del regolamento contrattuale: i riflessi applicativi.

Il contratto preliminare viene stipulato in vista di un contratto definitivo di vendita che lo sostituisce integralmente. La trascrizione del preliminare a una funzione prenotativa e anticipatoria, che tuttavia non consegue all'obbligo di trasferimento in quanto tale obbligo non può realizzarsi che con il contratto definitivo di vendita, o con altre manifestazioni di autonomia delle parti.

Il contenuto del preliminare di vendita è rimesso all' autoregolamentazione delle parti relativamente gli effetti da esso prodotti attraverso una scissione tra vendita obbligatoria e vicenda reale. La prima è relativa al preliminare di vendita e la seconda definitivo di vendita.

Il vantaggio che si trae dalla struttura preliminare-definitivo si ritrova se nel caso in cui dopo la stipula del primo contratto dovessero accadere delle mutazioni delle condizioni che incidono negativamente sull'operazione economica, le parti hanno la facoltà di poter rivalutare l'offerta iniziale ed eventualmente sottrarsi alla sua conclusione.

Tra preliminare e definitivo di possono essere delle divergenze relative al contenuto. Tali divergenze possono essere di tre ordini: additiva, o missiva o modificativa. È additiva se il contratto definitivo regola uno o più punti non previsti del preliminare. È o missiva nel caso contrario; e infine è modificativa qualora uno più punti contenuti del preliminare vengono modificate nel definitivo.


3-Il contratto preliminare di vendita con effetti anticipati: pagamento del prezzo; consegna della cosa; tutela del contraente adempiente.

Il contratto preliminare di vendita con effetti anticipati è stato creato dalla prassi contrattuale delle vendite immobiliari. Caratteristica di tale contratto sta nel fatto che le parti si obbligano, in sede preliminare, ad anticipare il pagamento della cosa  e/o la consegna del bene promesso in vendita.

L'interesse di dare forma contrattuale è evidente sotto vari profili: il costruttore acquisisce la disponibilità economica per portare a compimento l'opera o il progetto e alla certezza di alienare il bene pregio corrispettivo; il futuro acquirente è posta al riparo delle eventuali lievitazione del costo dell'immobile e salderà il bene solo quando la costruzione di esso sarà ultimata.

il fatto che preliminare complesso abbia più contenuti del definitivo di vendita non consente di ritenere che quest'ultimo sia un adempimento del primo, infatti definitivo pone fine alle vicende trattative iniziate con il preliminare complesso.

La conseguenza del preliminare e quella di fornire una maggior tutela promessa di acquirente. Per esempio, se nel caso di preliminare complesso con consegna anticipata della cosa, la quale si verifica essere diversa alla cosa pattuita in sede preliminare, allora il commissari acquirente alla facoltà di negare all'altra parte la stipula del contratto definitivo.

La tutela riconosciuta al promissario acquirente trae la sua origine dai rimedi di carattere generale previsti dai contratti a prestazioni corrispettive. L'obiettivo è quello di preservare l'equilibrio sinallagmatico e la valenza economica originaria dell'operazione al momento della conclusione. Per gli eventuali vizi difformità della cosa trasferenda, qualora venissero scoperti nel passaggio della cosa, possono dar luogo all'applicazione della normativa generale tema di inadempimento.

siccome il preliminare di vendita ad effetti anticipati è riconducibile ad una vendita obbligatoria, allora il promissario acquirente, per il solo fatto di aver versato il prezzo e ottenuto la consegna della cosa, sarebbe nella sostanza un "quasi proprietario".

La consegna anticipata della cosa promessa in vendita può trovare giustificazione in un contratto autonomo dal preliminare quantificabile come precario oneroso o vera e propria locazione. Come le situazioni concrete sono molto variabili tra loro, si preferisce adattare il caso specifico in base all'interpretazione del contratto e al comportamento conclusivo delle parti. Con la stipula del preliminare complesso, il promissario acquirente viene considerato come un vero detentore della cosa in quanto è il promissario venditore ad esserne considerato il possessore.


4-Il termine.

Analizzando la volontà delle parti a stipulare la vendita e gli effetti, se ne deduce che vi sia un termine che opera tra i contraenti, alla stipula del definitivo, che tuttavia non può considerarsi come essenziale e quindi se allo scadere di queste le parti non adempiono, non consegue la risoluzione di diritto del contratto.

In pendenza del termine, le parti devono mantenere un atteggiamento di reciproca correttezza. La regola " 252d34c ciò che deve essere pagato senza un termine di scadenza dell'essere pagato subito", integrata con l'intervento del giudice, permette di stabilire un termine congruo in base ai criteri oggettivi che sono relativi a quella determinata situazione. Benché il termine non è considerato come essenziale per la validità del contratto e per la conclusione del definitivo, il diritto a concludere è comunque soggetto alla prescrizione ordinaria.

Come nel caso di un preliminare la prestazione non può sempre essere eseguita immediatamente; perché si possa parlare di inadempimento è sufficiente che la prestazione non venga eseguita dopo un periodo e del quale essa normalmente è eseguibile in base alla natura e all'oggetto della prestazione.


5-Contratto preliminare e puntuazione. Il preliminare di preliminare.

Con il contratto preliminare le parti si impegnano a concludere entro un determinato periodo una vendita definitiva. Ora, invece, può essere posto alle minute o puntuazioni. Quest'ultima è solo di documenti nei quali le parti di acqua un dono alle rispettive sigle ed hanno una natura meramente probatoria. La minuta-puntuazione genera una scelta contenenti presupposti della vendita e crea una riserva di libertà con la quale le parti evitano le scelte impegnative relative preliminare.

Tali documenti non pongono alcun vincolo le parti in quanto esse possono recedere liberamente dalle trattative in corso.

Le minute-puntuazioni si esauriscono con la formazione del contratto. Tuttavia esse ricoprono un ruolo di elementi interpretativi a livello extra testuale in caso di accordo equivoco. La minuta-puntuazione è quindi un elemento integrante del contratto per quanto riguarda i lati linguistico-semantici.

Quando si vuole contratto, qualora la causa del definitivo e identica a quella del preliminare, della causa di quest'ultimo viene meno in quanto il definitivo produce gli stessi effetti obbligatori del primo contratto

nella giurisprudenza sono stati introdotti due forme di preliminari: il preliminare aperto, che contiene solo gli elementi essenziali della vendita ma non è passibile di riduzioni informatici da lei preliminare chiuso o formale che invece corrisponde alla solida figura di contratto preliminare.


6-Contratto preliminare unilaterale di vendita e opzione (v. opzione).


7-contratto preliminare e il vendita definitiva.

Oltre all'individuazione dei contenuti essenziali del contratto, deve risultare espressamente la specifica volontà delle parti di porre in atto un accordo negoziale che avrà luogo con l'esecuzione del contratto definitivo. La distinzione tra i due contratti deve risultare attraverso un'indagine ermeneutica e accerti la volontà dei contraenti a determinare il trasferimento immediato del diritto con il preliminare o con il definitivo. Nel caso si dovesse qualificare un contratto come definitivo, la giurisprudenza osserva la regola, per la conservazione del contratto, secondo la quale, fra le varie soluzioni interpretative si deve preferire quella che porta al risultato inutile della disposizione finale.


8-Contratto preliminare di vendita e il patto di prelazione.

il patto di prelazione a efficacia obbligatoria solo nei confronti dei contraenti e dei suoi eredi e le sue conseguenze sono meramente venatura risarcitoria a carico del committente. Con il patto di prelazione, si riconosce a un soggetto di diritto di essere preferito, a parità di condizioni, agli altri eventuali acquirenti, qualora un altro soggetto intenda vendere un suo bene. Dunque con il patto di prelazione, si configura un'obbligazione di "non mi pare" di stenti a non vendere altrui la cosa in oggetto senza prima averla proposta al prelazionario.

Il patto di prelazione vincola i soli contraenti. Quindi nel caso un bene oggetto della prelazione venga eliminata ad un terzo, quest'ultimo è inattaccabile al prelazionario il quale ha solo la titolarità dell'azione risarcitoria nei confronti del promettente.

Il distacco tra atto di prelazione e contratto preliminare e rinvenibile nelle tecniche di formazione dell'accordo e l'intensità dell'impegno.


9-Contratto definitivo di vendita e regime dei vizi. Rapporto tra contratto preliminare e il vendita definitiva.

Come è ricordata di vendita dotata di casa sua propria e costituisce l'accordo finale, bisogna avere un particolare riguardo per ciò che concerne i regime vizi (vizi genetici, di forma, del consenso, ecc.). A tale contratto si applicano gli eventuali rimedi risolutori ed inoltre, in quanto atto idoneo a provocare un eventuale danno, adesso si applicano le disposizioni dell'azione revocatoria.


articolo 1448 c.c.: Azione generale di rescissione per lesione.

se vi è sproporzione tra le prestazioni di una parte e quella dell'altra, e la sproporzione è dipesa dallo stato di bisogno di una parte, del quale l'ha approfittato per trarne vantaggio, la parte danneggiata può domandare la rescissione del contratto.


Si sostiene che l'articolo 1448 c.c. investa solo il contratto preliminare e tale azione si prescrive entro un anno dalla formazione di esso. Quindi la mancata impugnazione di essa sottoporrebbe la parte "che ha leso" all'obbligo di contrarre. Altra dottrina sostiene invece che l'articolo 1448 c.c. si applichi solo quando viene concluso il definitivo di vendita conclusa in presenza di vizi di cui all'articolo 1448 c.c..

Vi sono altre ragioni che tingono il soggetto leso ad invalidare il preliminare. Il preliminare in quanto fonte dell'obbligo di contrarre e in quanto fonte dell'inizio dell'esecuzione della prestazione, si pone immediatamente in contrasto con la norma operativa.

Il problema della "causa solvendi" della vendita si ripropone nei casi di preliminari astrattamente nulli, annullabili ed inderogabili in quanto la caducabilità dell'obbligo comporta anche la caducabilità dell'atto e ne costituisce l'adempimento. Tuttavia l'influenza invalidante del preliminare è limitata all'annullabilità per errore di diritto.

Dal punto di vista della capacità di agire dei contraenti, a notevole rilevanza la capacità nell'articolo del preliminare. Tuttavia per quanto riguarda l'articolo del contratto definitivo e irrilevante qualora le parti possedevano la partenza di preliminare, perché la loro volontà è stata manifestata con esso.


10-I rimedi riferibili contro il contratto preliminare.

Nella parte che precede la conclusione del contratto definitivo possono divenire rilevante ed insorgere sia vizi o anomalie inerenti alla struttura del contratto sia liberti sopravvenuti.


Articolo 2033 c.c.: Indebito soggettivo.

Chi ha eseguito un pagamento non dovuto a diritto di ripetere ciò che ha pagato un a inoltre diritto ai frutti e agli interessi dal giorno del pagamento, se chi lo ha ricevuto era in malafede, pure di questi era in buona fede, dal giorno della domanda


Nel caso di preliminare di vendita ad effetti anticipati, qualora il contratto venisse invalidato, il promettente venditore è legittimata l'azione di ripetizione di indebito a chi gli venga restituito il bene.


Articolo 2033 c.c.: Restituzione di cosa determinata.

Chi ha ricevuti indebitamente una cosa determinata è tenuta a restituirla.


Il promissario acquirente può opporre l'eccezione di adempimento, o in caso di insolvenza della controparte, esperire l'autotutela di cui all'articolo 1461 cc sospendendo l'esecuzione dell'obbligazione. Oltre a queste azioni, il promissario acquirente può chiedere la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento e il risarcimento del danno causato dalla controparte.

Qualora il contratto avesse come un tempo bene gravato da vincoli reali, il promissario acquirente può, in applicazione analogica dell'articolo 1482 c.c., chiedere la risoluzione del preliminare e sospendere il pagamento del prezzo. Nel caso il bene fosse gravato da ipoteca, pignoramento o un sequestro conservativo, il promittente acquirente può rifiutarsi di adempiere ex articolo 1482 c.c..

Se invece il promissario acquirente sia a conoscenza di garanzie o gravi vincoli al momento del preliminare, esso non può rifiutarsi di concludere il contratto definitivo a meno che il promittente venditore non abbia promesso di liberare il bene prima è la conclusione del definitivo.

Qualora il promissario acquirente, per colpa imputabile al promissario venditore, non riesce ad ottenere la titolarità della cosa promessa, esso avrà diritto ad ottenere la risoluzione del preliminare e al risarcimento del danno cagionato e il mancato conseguimento della cosa, della differenza fra il valore di mercato che bene aveva al momento della domanda giudiziale ed il prezzo pattuito.

E invece il promissario acquirente perché se ritardo nella conclusione del contratto, esso sarà tenuta dal versamento degli interessi moratori calcolati in base al prezzo pattuito.


11-La circolazione del contratto preliminare: il preliminare per persona da nominare; il preliminare favore di terzi; la cessione del preliminare; figure affini.

La flessibilità della contrattazione preliminare è particolarmente esaltata nel settore delle vendite immobiliari dove gli operatori professionali non figurano né come compratori, né come venditori del bene. Per questo motivo, gli strumenti più diffusi compatibili con la struttura, funzione e il contenuto del contratto preliminare si manifestano dall'indeterminatezza di una delle parti. In effetti è ammesso che la situazione del contraente ceduto possa venire su fino alla stipula del contratto definitivo di vendita.

Dopo che la gestione ha avuto l'uomo con l'accettazione del contraente ceduto o con la logistica, il cessionario, subentrato ex nunc nel rapporto, è legittimato ad agire per l'esecuzione in forma specifica del contratto in caso di inadempimento del promittente venditore.tuttavia, la soluzione più coerente in caso di inadempimento, sarebbe che ad esperire l'azione di esecuzione in forma specifica fosse il contraente originario, in quanto il cessionario è estraneo alla vicenda contrattuale.

Una altra formula di ampia diffusione è quella del preliminare per persona da nominare. Anche questa formula permette di evitare il doppio trasferimento del bene oggetto del contratto. Con questa forma di preliminare, il promittente acquirente si riserva la facoltà di nominare successivamente il soggetto che sarà il beneficiario dell'oggetto e dei diritti ed esso scaturiti.

Nel caso delle vendite immobiliari, la persona nominata successivamente nel contratto acquista il diritto alla prestazione dovuta dal promettente venditore senza che vi sia un mutamento delle parti originarie. Con questa forma contrattuale, non si prende in considerazione del termine imposto dall'articolo 1402 c.c. e quindi l'assimilazione della persona da nominare a un carattere meramente formale. In coerenza con le strutture contrattuali appena viste, troviamo anche il contratto preliminare a favore di terzi, con il quale il promissario venditore si obbliga a stipulare con lo stimolante contratto futuro con diverso soggetto nominato successivamente dallo stipulante.

La designazione del terzo in questa figura corrisponde con la stipula del contratto definitivo e quindi se la conclusione del contratto non avvenga per un fatto imputabile al promittente, la decorrenza del termine non determina la decadenza della facoltà di nomina, non impedisce la cessione né tantomeno a far decadere il terzo dalla facoltà di accettazione.

Chi ritiene che sia cessionario subentrato che cedente siamo entrambi legittimati ad agire contro il ceduto o il promittente in caso di loro adempimento.

Siccome la nomina riguarda il contratto definitivo di vendita, si ritiene che nel contratto preliminare per persona da nominare con facoltà di nominare l'electus in aula, del definitivo, il nominata non può chiedere la legittimazione dell'esecuzione in forma specifica in quanto estraneo a rapporto.

un'altra forma contrattuale che raggiunge lo stesso risultato dei precedenti con del preliminare di una forma alternativa di vini da, una diretta e una indiretta. La forma diretta consiste nella conclusione dei preliminare tra i contraenti; la forma indiretta si caratterizza con la stipula di un mandato irrevocabile a vendere con il quale le parti acquistano di evitare il doppio trasferimento.


12-La forma.

Secondo l'articolo 1351 c.c., la forma del contratto preliminare deve essere attesa di quello definitivo. La forma è l'elemento costitutivo del contratto preliminare.

Il requisito della forma e anche un buon rimedio per quel che riguarda il caso dell'inadempimento del preliminare, rimedio costituito dall'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere. Ulteriore requisito della forma è data dall'onere pubblicitario di eliminare assolvere.

Il problema principale dell'onere formale è data dal contenuto del preliminare, il quale deve essere rigorosamente documentato, pena l'invalidità del contratto. L'aspetto formale del preliminare alla funzione di colmare le numerose lacune legislative.

La parte essenziale del preliminare deve contenere l'effetto tipico del contratto, l'identità dei futuri contraenti, l'identificazione dell'oggetto del preliminare e ulteriori dati volte l'individuazione del bene e il prezzo.

L'accordo dell'oratorio ha come conseguenza l'interruzione dei rapporti contrattuali fra le parti e l'eventuale restituzione degli anticipi e della disponibilità materiale della, se conseguita in sede preliminare.

La trascrizione del preliminare viene effettuata per soddisfare le esigenze di certezza degli atti e dei fatti giuridici.



13-L'esecuzione in forma specifica. La sentenza costitutiva.

Qualora la controparte si mostri inadempiente mediante mancata o ritardata conclusione del contratto definitivo, da parte adempiente ha a disposizione, oltre a rimedio illusorio e a quello di accessori, il rimedio dettato dall'articolo 2932 c.c. e fornisce un'ulteriore tutela a favore della parte adempiente. L'azione di cui l'articolo 2932 c.c. è esprimibile nei confronti della controparte e dei suoi eredi, e consente di ottenere la sentenza costitutiva dell'esecuzione in forma specifica.

L'articolo 2932 c.c. a dar consenso all'obbligazione che scaturisce dal preliminare in qualche rifiuto di una delle parti di eventi e ora non è più un ostacolo per la conclusione del contratto definitivo.

La sentenza emessa dall'articolo 2932 c.c. produce gli effetti del contratto non concluso. Tuttavia l'emanazione è ammissibile soltanto quando del contratto preliminare vengono individuati tutti gli elementi idonei a costituire un contratto definitivo che produce gli effetti del trasferimento della cosa. Difatti il giudice non può dedurre tali elementi ricavandoli dalle semplici dichiarazioni delle parti la sentenza costitutiva produce gli effetti del contratto definitivo non concluso, se ne può dedurre un'equivalenza. Tuttavia l'effetto della sentenza costitutiva non incide come atto costitutivo del negozio, bensì degli effetti del negozio stesso, e consistono in quella situazione giuridica finale che le parti avevano programmato.

L'emanazione dell'attendente gli elementi positivi relativi ad un triplice accertamento relativi all'esistenza del contratto preliminare; dell'adempimento o dell'offerta di adempimento del soggetto che pone la domanda e infine relativamente all'inadempimento del convenuto. Relativamente agli effetti, e temono le regole proprie alle vicende contrattuali, per cui ai vizi funzionali sono riferibili i rimedi contrattuali.

La rescissione del contratto per lesione non è imputabile in quanto esso presuppone uno i libri al momento della formazione del contratto.

E gli utili relative al trasferimento della proprietà e ai eletti i genetici non sono stati affrontati dalle parti, nasce il problema se sia ammissibile agire contro tali vizi genetici o della volontà nonostante il passaggio in giudicato della sentenza costitutiva. Secondo l'orientamento, si ritiene che sia ammissibile l'azione in giudicato. Altro orientamento, il convenuto che non abbia dedotto tali vizi, non può successivamente alla sentenza costitutiva proporre tali azioni.

Il contraente leso ha la facoltà di proporre la domanda di esecuzione in forma specifica e quella di riduzione del prezzo o di inesatto adempimento in quanto compatibili fra loro.

Le domanda giudiziale dell'esecuzione in forma specifica è ammissibile, secondo l'articolo 2932 c.c. comma 2 e i contraenti hanno ad oggetto il trasferimento della proprietà di una volta determinate o il trasferimento alla costruzione di un diritto, l'esecuzione della prestazione o l'offerta di esso. La sentenza produce l'effetto trattativa altrimenti prodotto dal contratto definitivo.


14-La pubblicità del contratto preliminare. Fallimento del promittente venditore.

il legislatore ha deciso, a causa dell'insufficiente tutela verso il promissario compratore, che era la parte più debole, di imporre la trascrivibilità del contratto preliminare.

Le riforme verrà articolata su tre livelli:

-collegamento della funzionalità innovativa degli effetti del trasferimento alla trascrizione del preliminare relativo a contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili.

-disciplina delle modalità di trascrizione del contratto preliminare avente ad oggetto porzioni di fabbricati da costruire.

-soddisfazione delle ragioni creditori del promissario acquirente è il caso di mancata esecuzione del preliminare e di fallimento del promittente venditore prima della stipula del contratto definitivo.

L'efficacia del contratto preliminare cessa e si considera come mai prodotti e in un anno dalla trascrizione del preliminare non venga trascritto il contratto definitivo. La pubblicità è contratto preliminare assume una funzione meno da una che viene attribuita all'atto prima della venuta di esistenza dell'editrice prevista dal contratto. Tuttavia l'ordinamento non attribuisce alcun efficacia prenotativa alla trascrizione di una vendita non immediatamente traslativa.

L'onere della trascrizione del preliminare grano sul promissario acquirente nel caso intenda usufruire dell'effetto prenotativo. Con l'effetto prenotativo ho non sono punibili a promissario acquirente le trascrizioni che hanno avuto luogo contro il promissario venditore dopo la stipula del contratto preliminare.

Si è parlato prima di efficacia del tempo della trascrizione del preliminare. Tale limitazione temporale è volta ad impedire le conseguenze negative sulla certezza degli interessi delle parti

il problema della pubblicità si manifesta soprattutto per quanto riguarda l'opinione del preliminare per sé, per persone da nominare, a favore del terzo o della gestione del contratto preliminare. Per quanto riguarda il primo profilo, è necessario apporre una clausola che dichiari una riserva di nomina

il preliminare è stato concluso a favore di un terzo, è necessaria la trascrizione della dichiarazione di questa manifestazione di volontà affinché il contratto sia opponibile ai terzi l'irrevocabilità del diritto di trasferimento.

Dal punto di vista oggettivo, qualora il contratto definitivo a vista d'oggetto una quantità inferiore di cose descritte le preliminare, ciò non pone alcun tipo di problemi. Essi nascono nel caso opposto, nel caso l'oggetto del definitivo riguarda una quantità superiore da quelli oggetto del preliminare. Il problema riguarda l'opponibilità ai terzi delle cose eccedenti, in quanto l'effetto prenotativo riguarda soltanto le cose descritte in sede preliminare.

Nel caso in bene o del costo oggetto del trasferimento fossero gravate da vincoli reali, quale pegno; sono considerate inefficaci nei confronti dei creditori pignoranti e dei creditori intervenuti in seguito alle alienazioni successive al pignoramento. Ciò tuttavia, nel caso di fallimento del creditore, non preclude la possibilità del curatore di risolvere il contratto preliminare, anche se trascritto anteriormente alla dichiarazione di fallimento.

Inoltre, l'efficacia prenotativa della trascrizione a effetto su tutte le trascrizioni posteriori eseguite contro il promittente alienante. Ricordiamo anche che la trascrizione ha come effetto quello di impedire l'inadempimento del promittente venditore. Difatti il promittente acquirente, in caso di inadempimento della controparte, alla facoltà di esperire l'azione di esecuzione in forma specifica dell'obbligo a contrarre ed è protetto dalle cause di evizione.

Altro effetto prodotto dalla trascrizione del preliminare, dato il caso di mancato adempimento, è l'insorgere di un privilegio speciale sul bene immobile oggetto del contratto. Tuttavia, al fine della nascita del privilegio, vi devono sussistere alcune condizioni. La prima condizione richiesta è la risoluzione consensuale del preliminare. Seconda condizione è data dalla proposizione della domanda di risoluzione per inadempimento del contratto, notificata al promissario acquirente prima della scadenza del termine di efficacia del contratto preliminare. Ultima condizione è quella del permanere dell'efficacia della trascrizione al momento di proposizione della domanda giudiziale di condanna del pagamento.

È stato detto che ogni atto posteriore alla trascrizione del preliminare era impugnabile dal promissario acquirente in base all'effetto prenotativo. Tuttavia, in base all'articolo 2325 bis c.c., l'ipoteca, anche posteriore al preliminare, prevale su di esso. Infatti, essendo due atti che operano su due piani diversi, la trascrizione del preliminare di vendita non può essere nota al soggetto finanziatore che iscriva l'ipoteca.

Ritornando al privilegio speciale sull'immobile, ciò che opera a seguito della mancata esecuzione del preliminare trascritto è l'assolvimento dell'onere pubblicitario.

La trascrizione del preliminare non impedisce al curatore la facoltà di sciogliere il preliminare. Però il fallimento di un contraente non è fonte di inadempimento, e tanto meno conte risarcitoria. In tal caso, qualora il curatore sciogliesse un preliminare ad esecuzione anticipata a lei e ad oggetto un bene immobile, i miliziani dell'immobile si ritrova nella situazione passiva di dover corrispondere al curatore un'indennità di occupazione dell'immobile, oltre alla restituzione di esso.

Come è il curatore che decide la sorte del preliminare, al promissario acquirente in buona fede non è data facoltà di recedere dal contratto, né quella di chiedere la risoluzione. L'unica facoltà che gli viene attribuita è quella a mettere in mora il curatore facendo di assegnare un termine di 60 giorni dal giudice alla scadenza del quale può essere richiesto lo scioglimento del contratto. È il curatore sciogliesse preliminare trascritto, il promissario acquirente ha il diritto di far valere il proprio credito restitutorio. Il limite che incontra il curatore nello scioglimento del contratto si verifica quando l'effetto traslativo si è già verificato.


15-La tutela dei promissari acquirenti di mobili da costruire.

L'acquirente dell'immobile da costruire è al riparo dalla responsabilità relativa agli accadimenti manifestati successivamente alla vendita o dopo il passaggio di proprietà dell'immobile da un'apposita assicurazione decennale.di


16-La tutela "contrattuale".

La riforma del d.lgs. n. 122/2005 con l'articolo 6 ha regolati contenuti obbligatori relativi ai contratti preliminari ad effetti anticipati aventi ad oggetto la vendita di immobili da costruire o in corso di costruzione.

Il contratto preliminare deve contenere i seguenti elementi:


a)  le indicazioni previste dall'articolo 2359 comma 1 e all'articolo 2826 comma 1 c.c..

il contratto preliminare per identificare le parti contraenti e identificare l'oggetto del contratto con i suoi eventuali oneri ed imposizioni. Tuttavia l'articolo 2359 cc riguarda gli atti tra vivi e quale viene fatta la domanda di trascrizione, la quale tuttavia rimane ancora poco usata a causa degli oneri che essa comporta.

b)  La descrizione dell'immobile e di tutte le sue pertinenze di uso esclusivo oggetto del contratto.

Questa norma dell'articolo 6 del decreto legislativo mira a favorire la massima trasparenza riguarda l'oggetto ancora non esistente totale trasparenza dovuta affinché vengano evitare ogni forma di equivoci riguardanti l'oggetto al suo compimento.

c)  Gli estremi di eventuali atti d'obbligo e convenzioni urbanistiche stipulate per l'ottenimento di titoli abitativi e l'elencazione dei vincoli previsti

Il promittente alienante deve specificare nei contratti variati d'obbligo e le convenzioni urbanistiche necessarie per ottenere il titolo indicativo. Inoltre deve specificare gli eventuali vincoli, obblighi e altre limitazioni che discendono dagli atti e convenzioni

È inutile la menzione di quei atti d'obbligo e quelle convenzioni da qui, non è necessaria per la stipula del titolo abitativo.

d)  A le caratteristiche tecniche della costruzione, con particolare riferimento alla struttura portante, alle fondazioni, alla tamponatura, ai salari agli infissi e agli impianti.

Il promissario acquirente deve essere informato delle strutture che compongono l'immobile da costruire o in fase di costruzione. Tali caratteristiche tecniche devono essere inseriti nel corpo del testo contrattuale.

e)  I termini massimi di esecuzione della costruzione anche eventualmente correlati alle varie fasi di lavorazione.

Questa norma è o sta per dare un limite temporale entro il quale si svolgerà la costruzione dell'immobile.

f)   L'indicazione del prezzo complessivo da corrispondersi in denaro o il valore di ogni altro corrispettivo, i termini e modalità per il suo pagamento, la specificazione dell'importo di eventuali somme a titolo di caparra.

Il preliminare deve contenere, ai sensi di questa norma, tutte le informazioni relative all'aspetto economico, anche quelle relative alla caparra dovranno essere menzionate nel contratto.

L'obiettivo di questa è quello di garantire una documentazione sicura degli importi versati da versare.



g)  Gli estremi della fideiussione di cui all'articolo due del decreto legislativo.

Tale menzione attribuisce una particolare certezza della stipulazione del contratto divisorio, fondamentalmente per la validità del contratto.

h)  L'eventuale esistenza di ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli di qualsiasi tipo di immobile con l'indicazione del relativo ammontare, il soggetto a cui lavora e le risultano e del titolo dal quale derivano, nonché la posizione espressa degli obblighi del costruttore ad esse connessi e, in particolare, se tali obblighi debbano essere i più di prima o dopo la stipula del contratto definitivo di vendita.

Questa disposizione è posta affinché vengano soddisfatte le esigenze informative del promissario acquirente relative agli eventuali oneri riguardanti beni oggetto del contratto.

i)    Gli estremi del permesso di costruireo della sua richiesta se non ha ancora rilasciato, nonché di ogni altro titolo, denuncia o provvedimento abilitativo alla costruzione.

Questa disposizione è posta in essere per garantire gli aspetti di illegalità della costruzione.

j)    L'eventuale indicazione dell'esistenza di imprese appaltatrici che la specificazione dei relativi dati identificativi.

Questa disposizione può improvvisare acquirente nella condizione di poter verificare l'affidabilità dei lavori di costruzione.


17-I rimedi contro la violazione dell'obbligo di conformazione.

Qualora il contratto preliminare non prevede gli elementi legali, non secondarie o accessori, essa viene considerato come a petto di lui da virtuale o relativa.

L'inosservanza delle prescrizioni sul contenuto contrattuale configura un contrasto con la norma irrilevante il giudizio di validità, da un lato per sproporzione rispetto all'assetto contrattuale, dall'altro, perché subentrano dei meccanismi idonei a tutelare la controparte dell'interesse giudicato prevalente.

Tuttavia, in caso di scorretto comportamento del promissario venditore, la controparte a una vera risarcitoria la voglia al minor vantaggio o maggior aggravio determinato dalla parte sleale.


18-La garanzie fideiussoria.

La garanzia fideiussoria è una degli elementi la cui mancanza determina la nullità del contratto. Il documento relativo a tale garanzia deve essere rilasciato da parte del costruttore-promissario venditore.

Il motivo di tale garanzia è quella di essere morale alla parte acquirente di rimborso degli oneri anticipati in caso di mancata esecuzione del contratto. Malgrado ciò, il rimedio della nullità non appare congruente con il fine di un'effettiva tutela del promissario acquirente.


19-L'assicurazione dell'immobile.

Il costruttore venditore è tenuto a comprare a carico del promissario acquirente una polizza assicurativa decennale contro ogni rischio relativo all'immobile. Decorso decennale ha inizio quando finiscano i lavori di costruzioni e la struttura è pronta per essere abitata.


20-il frazionamento del muto fiduciario.

L'articolo 7 del decreto legislativo a porta delle modifiche al decreto legislativo 385/95 relativamente a frazionamentodel mutuo fiduciario. Tale innovazione permette all'acquirente di dividere il mutuo in quote e di frazionare l'ipoteca.

Tale disciplina si applica in assenza dei requisiti di cui all'articolo 6 comma 1 lettera a) e b) a prescindere dalle caratteristiche dell'immobile.




21-Impedimento alla stipula dell'atto di compravendita (art. 8) e diritto di prelazione art. 9).

Art. 8 d.lgs. 122/2005: Obbligo di cancellazione al frazionamento dell'ipoteca antecedente alla compravendita.

Il notaio non può procedere alla stipula dell'atto di compravendita si è anche l'elmetto contestualmente all'attigua, non si sia proceduto alla suddivisione del frazionamento in quote o al perfezionamento di un titolo per la cancellazione o frazionamento dell'ipotetica garanzia di pignoramento gravante sull'immobile.

Con l'articolo 8 è stata incrementata la tutela dell'acquirente ponendo l'obbligo al notaio di verificare la volontà dell'alienatario di acquistare un bene libero, o facilmente liberar dire, da pesi giuridici. Quindi per procedere alla compravendita da un atto che dimostri il frazionamento del mutuo e la relativa garanzia ipotecaria.

Da quel bicchiere di cui l'articolo 8 implicherebbe la nullità dell'atto in caso di mancato rispetto della norma. L'obiettivo di quest'articolo è quello di tutelare quei soggetti acquirenti che stipula contratti con i costruttori aventi ad oggetto immobili giuridicamente liberi. È stato tentato tuttavia che il di pagamento dell'immobile possa essere usato per liberare il bene degli eventuali vincoli giuridici. Ciò mostra alcune incongruenze della norma come ad esempio quella del divieto imposto notaio.


Articolo 9 d.lgs. 122/2005: Il diritto di prelazione.

Qualora l'immobile sia stato consegnato all'acquirente e da questi adibito ad abitazione principale per sé o per un proprio parente in primo grado, all'acquirente medesimo, anche nel caso in cui abbia escusso la fideiussione, é riconosciuto il diritto di prelazione nell'acquisto dell'immobile al prezzo definitivo raggiunto nell'incanto anche in esito alle eventuali offerte ai sensi dell'articolo 584 del codice di procedura civile.

Ai fini dell'esercizio del diritto di prelazione, l'autorità che procede alla vendita dell'immobile provvede a dare immediata comunicazione all'acquirente, con atto notificato a mezzo ufficiale giudiziario, della definitiva determinazione del prezzo entro dieci giorni dall'adozione del relativo provvedimento, con indicazione di tutte le condizioni alle quali la vendita dovrà essere conclusa e l'invito ad esercitare la prelazione.

Il diritto di prelazione é esercitato dall'acquirente, a pena di decadenza, entro il termine di dieci giorni dalla data di ricezione della comunicazione di cui al comma 2 offrendo, con atto notificato a mezzo ufficiale giudiziario all'autorità che procede alla vendita dell'immobile, condizioni uguali a quelle comunicategli.

Qualora l'acquirente abbia acquistato l'immobile, per effetto dell'esercizio del diritto di prelazione, ad un prezzo inferiore alle somme riscosse in sede di escussione della fideiussione, la differenza deve essere restituita al fideiussore, qualora l'immobile acquistato abbia consistenza e caratteristiche tipologiche e di finitura corrispondenti a quelle previste nel contratto stipulato con il costruttore. Ove non ricorra tale condizione, l'eventuale eccedenza da restituire al fideiussore deve risultare da apposita stima.

E' escluso, in ogni caso, il diritto di riscatto nei confronti dell'aggiudicatario.


L'articolo 9 è un'ulteriore forma di tutela nei confronti della parte acquirente. Consiste nel diritto di prelazione a favore dell'acquirente. Tale diritto è azionabile anche se non è stata discussa a garanzia di visto.





22-Fallimento del venditore e i contratti relativi di immobili da costruire.

La tutela dei commissari acquirenti si articola sulle due parti della contrattazione. La prima corrisponde al momento che precede l'acquisto della proprietà, la seconda è successiva all'acquisto. Nella prima parte, il rimedio possa garantire all'acquirente l'acquisizione del bene o il rimborso degli oneri versati è dato ad allargarsi e fideiussoria.

Nella fase successiva all'acquisto della proprietà, la tutela posta in atto dal legislatore è di permettere all'acquirente la conservazione del bene del proprio "diritto alla carta".

Nel caso di fallimento della parte venditrice dell'immobile, l'ostacolo per il curatore di avvalersi della facoltà di scioglimento è causata dall'efficacia retroattiva assegnata dalla sentenza di accoglimento passata in giudicato dalla trascrizione della domanda per cui gli effetti della sentenza si collocano prima dell'apertura del fallimento.


23-L'opzione.

Con l'introduzione di vendita, le parti predispongono il contenuto del futuro contratto di vendita e concordano contemporaneamente che, mentre una di esse mantiene, la dichiarazione, l'altra si riserva la facoltà di accettare o meno di procedere all'atto di compravendita nasce male e insindacabile.

Il meccanismo dell'opzione si divide nelle fasi coordinate tra loro. La prima è la stipula dell'atto di opzione, dove si riconoscono la parte che avrà la facoltà della parte che manterrà fermi gli accordi. La seconda parte consiste nell'esercizio della facoltà di opzione, e con le due sbocchi, una positiva, cioè che si procede alla stipula del contratto e uno negativo, che consiste nel rifiuto di contrarre della parte avente tale diritto.

Viene quindi definita un'osservazione preliminare, intermedia, a provvisoria e dinamica la quale sfocerà in una stazione finale nella quale verrà stipulato un contratto o nella quale verrà sciolto il rapporto.

L'interesse dell'opzione sta nel fatto che può avere ad oggetto sia un contratto preliminare, non preliminare a favore di terzi, e poi saranno legittimati a far valere i loro giorni nei confronti del promittente, oppure può essere stipulata l'opzione con la riserva di un contraente favorito, detta opzione per persona da nominare.

Nel caso di opzione per persona da nominare, l'accettazione può avvenire sia dal contraente originario, sia alla persona nominata.


24-L'opzione; la c.d. "puntuazione e le altre figure di contratti preparatori".

Il funziona deve contenere l'intero regolamento contrattuale e l'obbligo del concedente di rispettare tale fatto. Attraverso il suo contenuto, lozione si contraddistingue alla convenzione.


25-l'opzione e la proposta irrevocabile.

La proposta irrevocabile è l'atto costitutivo dell'obbligo del proponente di non modificare la propria proposta contrattuale fino ad una determinata scadenza. Con la proposta irrevocabile, il destinatario fruisce di un lasso di tempo del quale deciderà di concludere l'affare oppure no, con la certezza che il proponente non modificherà i termini della proposta.

Nell'opzione, l'irrevocabilità della proposta costituisce l'oggetto dell'accordo tra proponente e andato con il quale le parti convengono che entro un determinato periodo esso sarà libera di accettare la proposta.

Mentre l'opzione è cedibile, la proposta irrevocabile e strettamente personale. Inoltre l'azione presuppone delle prestazioni corrispettive.

Nell'opzione, l'irrevocabilità della proposta da parte del contraente è una conseguenza dell'atto.




26-Opzione onerosa e gratuita.

L'opzione può essere sia onerosa, sia gratuita. Tuttavia la natura onerosa dell'opzione è estranea all'articolo 1331 cc. In presente rivoluzione onerosa, l'opzionario si impegna, lei, ispettivo, a "congelare" l'offerta in attesa che la controparte, scaduto il termine, esprime la sua volontà di procedere all'accordo o interromperlo.


27-Opzione e contratto preliminare.

Dal punto di vista funzionale e strutturale, notiamo una netta differenza tra opzione e preliminare. Difatti, il contratto preliminare è caratterizzato dalla sua componibili dai terzi, dalla combinazione di diritto di credito-obbligazione. Nell'opzione, invece, non nasce un'obbligazione a contrarre, poiché è già stata manifestata la volontà del contratto definitivo di vendita.


28-Opzione e vizi genetici. Opzione e i vizi sopravvenuti. La risoluzione per eccessiva onerosità sopravvenuta.

In base alla relazione tra opzione e contratto finale, i vizi che incidono la prima non possono che incidere negativamente sul secondo. Di Infatti la nullità dell'opzione impedisce alla fine il sorgere della stazione passiva sia del concedente sia dell'opzionario.

Notiamo che l'opzione è soggetta ai rimedi previsti per i contratti in generale e quindi per quanto riguarda il regime dei vizi, le due discipline coincidono.

È ammessa la risoluzione dell'opzione richiesta dal concedente. Dall'azione possibile se si considera l'opzione un contratto dotato di causa propria e con un proprio contenuto giuridico-economico.


29-Formazione del contratto di vendita e posizione del titolare dell'opzione.

Quando l'opzionale manifesta il suo consenso e l'acquisto del bene, allora si vede così raccontato di vendita vera e propria.

Il titolare del diritto di opzione è libera di formulare entro il termine previsto una proposta che porti alla modifica dei termini della proposta originaria qualora fosse accettata dal destinatario.

Il mancato esercizio del diritto di opzione e la mancata accettazione della controparte libera del proponente dalla posizione che ha acquistato a causa del patto di opzione.


30-L'accettazione deforme e il rifiuto dell'opzionario.

L'opzionario gode di una tutela maggiore rispetto al destinatario di una proposta irrevocabile o del semplice oblato. Peraltro, il rifiuto dell'opzionario, di fronte ad una controproposta smisurata alla prestazione inizialmente prevista, non determina la consumazione del suo potere di accettare in un secondo tempo, se non è scaduto il termine di accettazione.


31-Obblighi del concedente e natura della sua responsabilità.

Data l'individualità dell'opzione rispetta la vendita, è necessaria la capacità dei contraenti in entrambi i momenti. Infatti la capacità del proponente deve sussistere al momento della conclusione dell'opzione, mentre quella dell'opzionario deve sussistere al momento dell'accettazione della proposta. Questo perché il proponente del momento della proposte fino all'accettazione dell'opzionario è vincolato da un'obbligazione negativa di non mutare le condizioni del patto di azione.


32-La responsabilità dell'opzionario.

Qualora l'opzionario si rifiuti alla successiva conclusione del contratto senza una plausibile ragione, la posizione assunta dalla dottrina dalla giurisprudenza afferma che il titolare dell'opzione sia perseguibile solo nei limiti in cui si sia disposti a riconoscere una rilevanza generale dell'abuso del diritto.


33-La forma.

La regola del requisito formale si applica in tutti gli atti che necessitano il consenso di entrambe le parti. L'esigenza di applicare la stessa forma al contratto di opzione e all'atto unilaterale di accettazione del l'opzionario è data dal fatto che il primo contiene la disperazione di dare atto all'opzione, e che si conclude con l'atto di accettazione.

Quindi non basta il comportamento concludente delle parti a soddisfare le requisito formale.


34-Opponibilità dell'azione. Responsabilità del contraente vincolato.

Il vincolo preparatorio sordo con l'opzione ha rilevanza nei rapporti tra le parti. In effetti non sono quindi opponibili dai terzi. Tuttavia inopponibilità riguarda gli effetti e non il contratto; quindi se l'opzionario che abbia esercitato tempestivamente il suo diritto di opzione, non disponesse di alcun rimedio di natura reale in quanto consente a alienato il bene ad altri, ad esso compete solo la tutela risarcitoria nei confronti del concedente.

Al fine di porre rimedio a queste situazioni, è stato ritenuto ammissibile la trascrivibilità dell'opzione tuttavia, pare che la dottrina a riguardo si è ancora confusa, e quindi vi sono stati creati ulteriori tutele a favore del l'opzionario, come ad esempio il requisito della buona fede dell'acquirente subentrato. Tuttavia in questo caso si tratta di responsabilità aquilina nella quale il terzo intercorre. In tal caso il titolare dell'azione ha diritto al risarcimento del danno in forma specifica.


35-Opzione e prelazione.

Le due figure sono spesso assimilate nella prassi. La distinzione si nota nelle diverse posizioni che assumono i contraenti: il prelazionario non è titolare di un potere di decisione riguardo alla formazione del contratto; e il contraente obbligato non è tenuto alla contrattazione, ma soltanto all'obbligo di preferire il prelazionario agli altri acquirenti a parità di condizioni. Invece, si concede l'azione, non ha la facoltà di revocare la proposta e devi subire l'iniziativa dell'opzionario.

Difatti, l'opzione contiene la predisposizione dell'intero contenuto contrattuale, mentre il patto di prelazione contiene solo l'obbligo di preferire un soggetto nella stipulazione del contratto.




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