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Le tipologie di contratto affitto - locazione

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Le tipologie di contratto affitto - locazione



Per legge il contratto di locazione per uso abitativo può essere solo di due tipi:
a) con un canone libero e una durata fissadi quattro anni rinnovabili per altri quattro,
b) predisposto dalle organizzazioni di proprietari e inquilini, con canone calmierato e una durata fissata a tre anni rinnovabili per altri due.
Per le locazioni di durata transitoria, invece, sono previsti contratti di durata da uno a diciotto mesi e, per gli studenti fuori sede, da sei mesi a tre anni, anche questi predisposti dalle associazioni.
Per legge sono nulli tutti i contratti che prevedano una durata inferiore a quella prevista; nullo è anche ogni patto (al di fuori del contratto stesso) con cui le parti si accordino per il pagamento di un canone d'affitto superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato.
Se questo succede, l'inquilino, entro 6 mesi dal rilascio dell'immobile, può chiedere la restituzione delle somme pagate in più (dimostrando la maggiorazione attraverso le matrici degli assegni 414c22e o, in mancanza, ricorrendo a testimoni).

4+4 a canone libero
Questo contratto prevede una durata non inferiore a 4 anni, scaduti i quali si rinnova automaticamente per altri quattro, a meno che il proprietario non decida di usare l'appartamento come abitazione o di adibirlo ad uso professionale per sé, il coniuge i figli o i fratelli, o ancora decida di ristrutturarlo completamente.
Trascorso anche il secondo quadriennio si può procedere così:
- rinnovare le condizioni del contratto (per esempio aumentando il canone);
- rinunciare al rinnovo.
Chi prende l'iniziativa (di rinnovo o di disdetta) deve comunicare le sue intenzioni alla controparte con lettera raccomandata con avviso di ricevimento, almeno 6 mesi prima della scadenza naturale del contratto. Se nessuno dei due inoltra la disdetta, il contratto si rinnova tacitamente alle vecchie condizioni.
La parte interpellata deve rispondere, con raccomandata, entro 60 giorni dal ricevimento della comunicazione. In mancanza di risposta o di accordo, la locazione scade dal giorno previsto dal contratto.
Per avere un modello di contratto standard, potete usare uno dei moduli messi a disposizione dalle associazioni di categoria Sunia, Sicet, Uniat e Confedilizia.
Anche se qualche clausola del contratto prestampato non fa al caso vostro, potete facilmente modificarla aggiungendo a penna le condizioni che più vi soddisfano.

3+2 a canone calmierato
In alternativa al contratto precedente, le parti possono stipulare il contratto di locazione definendo la misura del canone e la durata del contratto sulla base di accordi siglati dalle organizzazioni di inquilini e proprietari alla presenza del ministro dei Lavori Pubblici.
Questo tipo di contratto non può avere durata inferiore ai tre anni. Alla prima scadenza del contratto, se le parti non si mettono d'accordo per il rinnovo, il contratto è prorogato di diritto per altri 2 anni, salvo la possibilità di disdetta per le stesse ipotesi previste per i contratti a canone libero.
Scaduti anche gli ultimi due anni, ciascuna delle parti può attivare la procedura di rinnovo a nuove condizioni, o comunicare la rinuncia al rinnovo con lettera raccomandata, almeno 6 mesi prima della scadenza. In mancanza di comunicazioni il contratto è rinnovato tacitamente.
Se desiderate stipulare un contratto a canone concordato, dovrete usare i contratti tipo depositati presso i comuni, insieme agli accordi territoriali.

Contratti già stipulati
Se avete in corso un contratto stipulato con le vecchie regole del patto in deroga e dell'equo canone, per voi non cambia nulla. Si applicheranno, infatti, le vecchie regole fino alla scadenza del contratto: a quel punto, in caso di rinnovo, starà a voi (e alla vostra controparte) la scelta di uno dei due tipi di contratto previsti dalla nuova legge.

Affitti temporanei
Nel caso di studenti fuori sede, o di chi cerca casa per uso temporaneo, si può affittare l'appartamento solo alle condizioni concordate tra le organizzazioni di categoria. La legge distingue tra due tipologie: quella per soddisfare esigenze temporanee di varia natura e quella per motivi di studio.
Questi contratti, secondo il decreto del ministero dei Lavori Pubblici che ne determina le caratteristiche, non possono avere una durata inferiore al mese e superiore a diciotto.
Fanno eccezione i contratti di locazione rivolti a studenti universitari fuori sede che devono avere una durata minima di 6 mesi e massima di 3 anni e possono essere sottoscritti sia da singoli studenti sia da gruppi. Anche per questi contratti esistono i modelli depositati presso i comuni interessati.



Tutti i contratti di locazione, fatta eccezione per quelli di durata inferiore ai 30 giorni in un anno, devono essere depositati presso l'ufficio dei registri immobiliari entro 20 giorni dalla firma.
- Attualmente l'aliquota per l'imposta di registro è pari al 2% annuo della somma pattuita annualmente (escluse le spese condominiali, purché vengano evidenziate a parte nel contratto), ma questa percentuale varia ogni volta in base alle direttive della legge finanziaria.
Anche per gli appartamenti ammobiliati l'aliquota è del 2%; se invece si sottoscrivono due contratti distinti si paga il 2% per l'appartamento e il 3% per l'arredo.
- E' possibile pagare l'imposta con un solo versamento anche per gli anni successivi al primo. In questo caso otterrete uno sconto pari alla metà del tasso d'interesse legale moltiplicato per il numero di annualità.
- La richiesta di registrazione può essere fatta indifferentemente sia dal proprietario sia dall'inquilino e a entrambi spetta il pagamento dell'imposta (divisa in parti uguali).
Per la pratica ci vogliono due copie del contratto firmate in originale e una marca da bollo. L'ufficio fornisce alcuni moduli da compilare e il bollettino per il versamento dell'imposta che può essere effettuato direttamente presso il concessionario addetto alla riscossione, in posta o in banca.

Prima di entrare nell'appartamento, o di far entrare il nuovo inquilino, ci sono ancora tre passi da fare. Vediamo di che cosa si tratta.

Deposito cauzionale
Generalmente, al momento della firma del contratto, l'inquilino deve consegnare al proprietario una somma di denaro, la cosiddetta cauzione. La cauzione potrà essere utilizzata dal proprietario per coprire le spese di eventuali danni causati dall'inquilino.
Per legge la cauzione non può essere superiore a tre mesi di canone. Il denaro è tenuto in deposito per tutta la durata della locazione e produce interessi legali che devono essere liquidati all'inquilino alla fine di ogni anno, anche se manca una richiesta espressa. Se non ci sono stati danni per colpa dell'inquilino, la cauzione viene restituita alla fine della locazione. Generalmente, per semplificare l'operazione di calcolo degli interessi, ci si accorda per versare la cauzione su un conto vincolato i cui interessi vengono direttamente versati all'inquilino.


Mensilità anticipate
Oltre alla cauzione molti proprietari richiedono, alla firma del contratto, il pagamento anticipato di alcune mensilità del canone. Si tratta di usi locali che possono variare da provincia a provincia, ma in linea di massima la richiesta è di tre mensilità. Al contrario del deposito cauzionale, che non può mai essere usato per coprire il pagamento del canone, questa somma ha proprio la funzione di pagamento anticipato dei primi mesi di affitto, che di conseguenza non dovranno più essere corrisposti dall'inquilino.


Inventario dello stato dell'abitazione
Prima di entrare nel locale in affitto conviene, sia all'inquilino che al proprietario, fare un inventario dello stato dell'abitazione al momento della consegna.
In questo modo, in caso di danni, sarà chiaro a chi spetterà il pagamento delle riparazioni. Questa semplice precauzione tutela da un lato l'inquilino, che non vedrà imputarsi dei danni non causati da lui, dall'altro il proprietario, che non dovrà provare che il danno è stato fatto dall'inquilino.
Il verbale, scritto e firmato in duplice copia, viene allegato al contratto.
Ognuno conserva la sua copia, che può essere usata come prova al momento del rilascio dell'appartamento per valutare la condizione dei luoghi.
Si tratta di una garanzia per l'inquilino, in quanto il proprietario ha 5 anni di tempo per effettuare la verifica dell'appartamento e chiedere eventualmente il risarcimento.
Per preparare questo documento non è necessario ricorrere a un esperto: procedete con ordine iniziando dal soffitto per poi passare ai muri, alle porte, alle finestre e al pavimento.
Inserite nella lista anche tutti gli oggetti presenti in casa, specificando le loro condizioni.
Menzionate tutto quello che è danneggiato, mal conservato, fuori uso, sporco e così via.

La manutenzione



Una delle domande che più frequentemente si pongono i nuovi inquilini è: a chi spettano le spese di manutenzione? Quali doveri ha il proprietario e quali l'inquilino? Cercheremo di fugare ogni dubbio sulla ripartizione delle spese e su qual è il corretto comportamento da adottare in caso di oneri imprevisti.

Dopo la firma del contratto di locazione, il proprietario e l'inquilino acquisiscono una serie doveri reciproci, riguardanti le spese di manutenzione e l'utilizzo dell'immobile.


I doveri del proprietario
Come proprietari di un appartamento affittato dovete garantire all'inquilino che l'immobile dato in locazione sia in buono stato, ossia che non necessiti di nessuna riparazione o altro intervento prima di entrare. Allo stesso modo potete prevedere nel contratto che l'inquilino si faccia carico della sistemazione dell'immobile, ma in questo caso è vostro dovere rimborsare l'inquilino delle spese sostenute o sottrarle dal canone d'affitto.

I proprietari hanno anche l'obbligo di effettuare le opere di manutenzione straordinaria richieste dalle condizioni in cui si trova l'immobile, indipendentemente sia dal costo, sia dal fatto che l'appartamento si trovi in un condominio.
Spetta sempre al proprietario l'adeguamento dell'immobile alle nuove disposizioni di legge, ogni volta che vengono emanate (la legge sanziona direttamente il proprietario dell'immobile, qualora non vi provveda).


I doveri dell'inquilino
Anche l'inquilino ha delle regole da rispettare. Ovviamente, la prima è quella della regolarità e puntualità nel pagamento del canone.
Inoltre deve servirsi dell'appartamento con diligenza, facendo attenzione alle sue condizioni e rispettandone la destinazione (se l'uso è abitativo, non si può utilizzarla come ufficio).
Se si contravviene a questo obbligo, il proprietario può chiedere lo scioglimento del contratto.
Il proprietario ha il diritto di esigere, in ogni momento, che il suo appartamento sia conservato nel medesimo stato in cui era quando è stato consegnato.

Se abitate in un appartamento in affitto e volete fare delle modifiche che migliorino l'aspetto dell'ambiente è sempre meglio chiedere prima il consenso al padrone di casa. Ciò serve ad evitare che il proprietario, al termine del contratto di locazione, richieda che la casa torni come era prima. Se i cambiamenti sono minimi (mettere le veneziane o cambiare il colore delle pareti) potete fare a meno di chiedere il consenso del proprietario.
A meno che non abbia chiesto, e ottenuto, preventivamente il suo consenso da parte del proprietario, l'inquilino non ha il diritto di chiedergli il pagamento delle spese sostenute per i miglioramenti apportati. Solo nel primo caso, il proprietario è tenuto a risarcire un'indennità pari alla differenza tra l'importo della spesa (materiali e mano d'opera) e il valore dell'opera al momento della riconsegna dell'immobile. Ad ogni modo, le parti possono accordarsi anche per un importo diverso.
- Se avete eseguito interventi che possono essere separati dall'immobile (ad esempio una serratura blindata), avete diritto a portarli via al termine della locazione oppure, se il proprietario è interessato all'acquisto, potete farveli pagare.



Le riparazioni



Se si rompe qualcosa dentro casa (ad esempio un tubo) la prima cosa da fare, oltre a risolvere il problema contingente è quello di leggere il contratto per verificare se riporta l'elenco sulla ripartizione delle spese, oppure se il testo rimanda alle previsioni di legge, agli usi o a qualche accordo intersindacale intervenuto tra le associazioni di categoria.
In mancanza di appigli contrattuali potete ricorrere al buon vecchio codice civile che stabilisce alcune regole generali applicabili a tutte le locazioni: l'inquilino ripara i danni e il deterioramento che ha provocato alla casa abitandola, mentre il proprietario si occupa delle riparazioni necessarie per mantenere l'immobile in buono stato.

Se servono riparazioni straordinarie, l'inquilino deve darne tempestivamente avviso al padrone di casa, in modo da evitare l'aggravarsi del danno.

Se il guasto provoca danni a terzi, ad esempio la rottura di un tubo provoca infiltrazioni nell' appartamento sottostante, sarà il proprietario a doverne rispondere. L'inquilino dovrà avvisarlo, spedendogli preferibilmente una raccomandata con ricevuta di ritorno.

Se la riparazione è urgente (per esempio si rompe il riscaldamento in pieno inverno), l'inquilino dopo aver avvisato il proprietario, può provvedere direttamente alla riparazione, addebitandogli successivamente le spese.

Nell'effettuare le riparazioni straordinarie il proprietario deve comunque garantire all'inquilino la possibilità di godere dell'appartamento, cercando di arrecargli il minor disturbo possibile.
Qualora i lavori durino più di 20 giorni, l'inquilino ha diritto a una riduzione del canone proporzionata al disturbo arrecatogli.

Spese condominiali della casa in affitto



Le spese condominiali sono chiamate nel contratto "oneri accessori" e risultano dal bilancio che viene approvato ogni anno dall'assemblea dei condomini.
Tutte le spese relative ai costi di consumo e di gestione ordinaria, come per esempio l'energia elettrica, l'acqua, la pulizia, la manutenzione degli ascensori, la portineria, sono di competenza dell'inquilino. Le spese straordinarie, come il rifacimento delle facciate, spettano invece al proprietario.

Si può chiedere all'amministratore di tenere distinti i conti relativi alle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria e separate le spese che si ripartiscono per millesimi da quelle che si ripartiscono in base ai consumi, poiché queste ultime sono sicuramente a carico dell'inquilino.

Il proprietario, nella richiesta all'inquilino, non può basarsi solo sul generico preventivo delle spese condominiali, ma deve essere in grado di esibire i documenti giustificativi. Nella pratica, però, l'inquilino paga sulla scorta del preventivo. In questo caso conviene specificare nel contratto la cadenza dei pagamenti (mensile, trimestrale ecc...).

L'inquilino ha due mesi di tempo, dalla richiesta del proprietario, per effettuare il pagamento delle spese condominiali.




La scadenza del contratto di affitto



Alla scadenza del contratto di locazione, le parti verificano lo stato dell'immobile: se ci sono dei deterioramenti non dovuti alla normale usura e imputabili all'inquilino, quest'ultimo deve risarcire il proprietario.
L'atto finale del rapporto consiste nella chiusura dei conti e nella restituzione delle chiavi. In caso di mancato rinnovo, attenti a dare la disdetta nei tempi previsti dalla legge: in caso contrario il contratto potrebbe intendersi tacitamente rinnovato.

L'inquilino ha diritto a rimanere nell'alloggio Fino all'ultimo giorno previsto dal contratto. Alla scadenza, la restituzione dell'immobile si realizza con la riconsegna delle chiavi. Nel caso in cui l'inquilino resti anche solo per qualche giorno in più, il proprietario può pretendere il pagamento di una mora.
La prova dell'avvenuta restituzione delle chiavi può risultare da una postilla contenuta nel verbale di riconsegna dell'immobile, in cui si indica il giorno della riconsegna, con la firma delle parti contraenti.
Al proprietario conviene vedere preventivamente l'alloggio prima di accettare le chiavi dall'inquilino. Questo perché in caso di controversie sulla condizione dei locali (eccessivo deterioramento o rottura di parti dell'appartamento), il fatto che si sia ripreso le chiavi potrebbe essere interpretato come un'accettazione tacita dello stato in cui si trova l'immobile.


Lo stato di usura della casa

L'inquilino è tenuto a restituire l'alloggio nello stesso stato in cui l'aveva ricevuto, ovviamente fatto salvo il deterioramento dovuto alla normale usura. Così non c'è problema se rubinetti e sanitari sono un po' incrostati dal calcare, se la carta da parati è consumata Allo stesso modo, l'inquilino non è responsabile di eventuali danni avvenuti a causa di forza maggiore: crepe nel muro per l'assestamento delle pareti dell'edificio, impianto elettrico difettoso per colpa del cattivo lavoro effettuato dall'elettricista mandato dal proprietario per fare una riparazione.


Controllo dell'inventario
La verifica dello stato dei locali può essere fatta rapidamente e senza problemi nel caso in cui, all'inizio della locazione, le parti abbiano firmato l'inventario che certificava le condizioni di manutenzione dell'alloggio. In mancanza dell'inventario le cose possono invece complicarsi.
Qualora nascano controversie, le parti devono portare prove a sostegno di quanto affermano:
- l'inquilino dovrà fornire prove che l'alloggio non era in buone condizioni di manutenzione (foto, testimonianze, fatture per lavori di riparazione effettuati durante il suo soggiorno...);
- il proprietario dovrà invece dimostrare il contrario, utilizzando foto, testimonianze, fatture per lavori di ristrutturazione effettuati prima della firma del contratto.

L'inquilino sarà dichiarato responsabile di eventuali deterioramenti dell'immobile, e dovrà quindi risarcire il proprietario, se non riesce a provare che tali danni esistevano già prima della sua entrata nell'appartamento.

Di comune accordo, le parti possono fare un sopralluogo nell'alloggio per effettuare una valutazione degli eventuali deterioramenti di cui si riconosce responsabile l'inquilino.
Una volta effettuata la valutazione è bene redigere per iscritto e firmare un verbale di riconsegna, che elenchi i danni, oltre a una stima del tempo necessario perché l'apartamento torni come prima.

In caso di deterioramenti causati dall'inquilino, il proprietario ha diritto a un indennizzo pari al costo delle riparazioni (materiali e manodopera); se le parti non raggiungono un accordo sull'ammontare del danno, per la valutazione di quest'ultimo ci si può rivolgere a un esperto.



Fine della locazione ed il saldo dei conti



Alla termine del periodo di affitto arriva il momento di saldare i conti.
Se non vi sono danni imputabili all'inquilino, il proprietario gli deve restituire la cauzione; può risultare anche debitore del risarcimento in caso di risoluzione anticipata e immotivata del contratto; oppure dovere un indennizzo per i miglioramenti o le opere realizzate dall'inquilino che rimangono nell'alloggio.
L'inquilino può essere debitore dell'indennizzo per danni da lui causati all'immobile.

Se una delle due parti si rifiuta di saldare i conti alla scadenza del contratto, il creditore deve mettere in mora la parte inadempiente attraverso lettera raccomandata con avviso di ricevimento.

Nel caso in cui il proprietario, ad esempio, anche dopo aver ricevuto la raccomandata AR continua a rifiutarsi di restituire la cauzione o di pagare gli interessi maturati sulla stessa, l'inquilino può rivolgersi al giudice. Lo stesso comportamento può naturalmente tenere il proprietario nel caso in cui l'inquilino non voglia pagare un danno da lui causato all'alloggio.



La disdetta

Quando un contratto giunge al termine, spesso viene rinnovato dalle parti alle condizioni precedenti, salvo eventuali ritocchi del canone d'affitto. Perché il contratto sia tacitamente rinnovato, l'inquilino deve rimanere nell'appartamento, d'accordo con il proprietario, dopo la scadenza naturale dei termini. Se invece una delle due parti non intende rinnovare la locazione, ne deve dare comunicazione all'altra secondo tempi e forme che cambiano a seconda del tipo di contratto (e che solitamente sono indicati sul contratto stesso). Vediamo i tempi di formulazione della disdetta applicati ai diversi tipi di contratto.


Equo canone
Non è possibile disdire il contratto prima di 4 anni, anche nel caso in cui il proprietario abbia necessità di riavere l'immobile. Dopo i 4 anni il contratto può essere sciolto da una delle due parti comunicando la disdetta 6 mesi prima della scadenza, senza bisogno di motivazioni particolari; se la disdetta non arriva entro questo termine, il contratto si ritiene rinnovato automaticamente.


Patti in deroga
Per i contratti stipulati dopo il l'agosto 1992 in deroga all'equo canone, è prevista una durata di 4 anni rinnovabili per altri 4. Il contratto non può essere sciolto prima della scadenza naturale (8 anni); solo nel caso in cui l'alloggio serva al proprietario o debba essere ristrutturato è possibile porre termine al contratto alla fine dei primi 4 anni, dando un preavviso di 12 mesi.


Uso foresteria
È il caso, per esempio, di contratti intestati a società che ospitano nell'appartamento un dipendente, un collaboratore o un ospite. La disdetta va comunicata entro il termine stabilito nel contratto e solitamente fissato in 3 mesi prima della scadenza.


Uso transitorio
I contratti d'affitto a uso transitorio per motivi di studio o di lavoro possono essere sciolti dando disdetta almeno 3 mesi prima della scadenza.


Uso abitativo
Per questo tipo di contratti il rapporto si scioglie di norma al termine della seconda scadenza, cioè alla fine del rinnovo: in pratica, dopo 8 anni (4+4) per i contratti a canone libero e dopo 5 anni (3+2) per quelli a canone convenzionato (per le formalità della disdetta vedi il paragrafo sul contratto).
Solo in alcuni casi il contratto può essere sciolto al termine della prima scadenza; ciò è possibile quando:
- il proprietario ha bisogno dell'immobile per sé, per il coniuge o i figli;
- il proprietario ha bisogno dell'immobile perché vuole adibirlo a uso professionale o commerciale;
- l'inquilino ha la disponibilità di affittare un alloggio simile nello stesso comune;
- l'inquilino di fatto non occupa in maniera continuativa l'alloggio (senza giustificato motivo);
- l'immobile è compreso in un edificio gravemente danneggiato che deve essere ricostruito o ristrutturato.
Il proprietario che vuole ritornare ad avere la disponibilità dell'immobile prima della scadenza del contratto dichiarandone il cambio di destinazione d'uso (per esempio per trasformarlo in un ufficio o in un negozio) deve rispettare una precisa tempistica: entro 12 mesi dall'uscita dell'inquilino, l'alloggio deve essere stato trasformato o utilizzato secondo quanto dichiarato in disdetta dal proprietario. In caso contrario, l'inquilino può chiedere il ripristino del contratto alle vecchie condizioni; in alternativa, il proprietario è tenuto a pagare all'inquilino un risarcimento non inferiore a 36 mensilità dell'ultimo canone di affitto percepito.







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