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PREMESSA - PREVISIONE ECONOMICA DEI LAVORI

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PREMESSA - PREVISIONE ECONOMICA DEI LAVORI

PREMESSA

Una volta effettuata la fase grafica della progettazione, il tecnico può dare inizio alla fase contabile, indispensabile per la determinazione del costo di costruzione.

Riuscire a stabilire il costo di costruzione è cosa tutt'altro che facile; occorre grande esperienza e conoscenza sia delle tecniche esecutive che dei mercati edilizi.

E' questo un compito esclusivo del geometra.

La determinazione del costo di costruzione viene faticosamente raggiunta dopo una lunga serie di operazioni per poi arrivare alla compilazione:

  • Dei computi metrici, che permettono le quantità delle singole categorie di opere.
  • Delle analisi dei prezzi, per la determinazione del costo unitario delle singole opere.
  • Delle stime, che forniscono infine il costo dell'opera intera.

Molto spesso al tecnico vengono posti limiti di carattere economico.

Occorre modificare le previsioni di progetto, cercando di ridurr 838e47i e i costi con l'adozione di materiali più economici, spesso anche scadenti, od eliminando buona parte di quelle rifiniture esterne, anche indispensabili, come vialetti, marciapiedi, alberature, rivestimenti e ringhiere ecc.



     

  "Il miglior professionista è quello che riesce a realizzare delle buone costruzioni con il minimo dei costi"

Una volta redatti i computi metrici, le analisi dei prezzi e la stima, per poter procedere alla esecuzione dei lavori è necessaria la compilazione dei capitoli di appalto, che formano il capitolato speciale di appalto.

Quest'ultimo è un documento importantissimo che regola i rapporti fra committente ed esecutore dei lavori e stabilisce le modalità di esecuzione e di misurazione. Spesso la sua importanza è trascurata per i lavori più modesti.

Venendo a mancare un documento scritto la riuscita della costruzione è affidata alla parola, cioè agli accordi verbali.

Questo modo di procedere porta quasi sempre a contraasti insanabili, in quanto l'appaltatore cercherà sempre di trarre il massimo guadagno a scapito della qualità delle opere. Le cose vanno spesso a finire in Tribunale.

Se il computo metrico è stato fatto con accuratezza e se non intervengono varianti al progetto in corso d'opera, alla fine dei lavori si dovrà riscontrare una certa corrispondenza; ma una piccola differenza si verifica sempre e per questo e per questo è consentito introdurre, nel preventivo, un'aliquota pari al 5-10% della spesa totale a titolo di imprevisti di esecuzione.

Quando la differenza tra spesa finale e previsione di progetto è molto elevata e supera l'importo degli imprevisti, è necessario ricorrere a perizie suppletive, per far fronte alle maggiori spese.

A causa della sommaria previsione delle opere, una costruzione che viene iniziata con una data previsione di spesa, finisce alla fine per costare al committente anche più del doppio. Ad evitare tutto ciò occorre un'accurata elaborazione degli atti contabili sopraccitati.

PREVISIONE ECONOMICA DEI LAVORI

1. computo metrico

Il computo metrico è semplicemente un elenco di tutte le categorie di lavoro, con le rispettive quantità, necessarie alla realizzazione di una data costruzione.

Nel fare l'elenco si segue in genere l'ordine cronologico della esecuzione delle opere medesime.

Per opere di notevole mole e complessità spesso si preferisce fare più computi metrici:

  • Computo metrico delle opere in cemento armato (calcestruzzi, ferri di armatura ecc. )
  • Computo metrico delle opere murarie relative al rustico (pareti e tamponamenti )
  • Computo metrico delle opere di rifinitura (pavimenti, intonaci, rivestimenti, infissi )
  • Computo dei vari impianti tecnologici (idrico, sanitario, termico, elettrico )

Per le costruzioni stradali si fanno in genere computi separati relativi a:

  • Movimenti di terra ( scavi e riporti )
  • Espropriazioni di terreno ( piano particellare )
  • Opere d'arte ( ponticelli, tombini, muretti, ecc. )
  • Opere della sovrastruttura stradale ( massicciate, bitumature ecc. )

Per opere di particolare natura si usano moduli stampati, che facilitano la compilazione dei computi metrici, evitando di commettere errori di calcolo.

2. analisi dei prezzi

Una volta determinate le quantità delle varie categorie di lavoro che costituiscono un  edificio,  per arrivare al costo di costruzione occorre stabilire i relativi prezzi unitari.

Per la redazione delle analisi si usano appositi moduli stampati, che servono di guida al compilatore; sono inoltre indispensabili i prezziari pubblicati periodicamente dagli Ordini professionali, dalle Camere di Commercio e altri enti.

Occorre infine tenere presente che i prezzi dei materiali non sono uguali in tutti i luoghi, ma variano sensibilmente per effetto delle distanze dalle zone di produzione (i materiali da costruzione sono molto pesanti e quindi i soli trasporti incidono a volte più del costo stesso del materiale in fabbrica).

Anche i costi della mano d'opera variano, sebbene in modo non rilevante.

Ne consegue che per la redazione delle analisi dei prezzi, bisogna avere i dati ed i listini relativi al luogo dove sarà eseguita la costruzione.

Vediamo come si arriva alla determinazione del prezzo, per unità di misura, di un dato lavoro.

I parametri da tenere presente sono essenzialmente 4:

  • Il costo dei materiali
  • Il costo del trasporto
  • Il costo del noleggio
  • Il costo della mano d'opera

I costi sopradetti devono essere riferiti all'unità di misura della categoria di lavoro presa in esame. Determinare il costo dei materiali è abbastanza semplice, seppur laborioso; la determinazione dei costi e di noleggio delle macchine presenta maggiori difficoltà (per esempio non esiste una strada agibile, allora tali costi subiranno un notevole incremento o se risulta impossibile l'impianto di un elevatore meccanico, si avranno maggiori costi di costruzione); anche il costo della mano d'opera occorrente è anch'esso di difficile determinazione, poiché dipende da diversi fattori, quali la capacità delle maestranze, le condizioni climatiche, la complessità dell'opera da eseguire.

Infine bisogna tener conto delle quantità di lavoro da fare.

Dal punto di vista contrattuale il prezzo di una data categoria di opera si intende valido per qualsiasi quantità eseguita.

Si procede poi alla stesura delle analisi, determinando dapprima i prezzi elementari, cioè:




·        I prezzi relativi ai materiali a piè d'opera (in cantiere )

·        I costi orari della mano d'opera delle varie maestranze.

·        I costi orari dei trasporti e dei noleggi dei macchinari di cantiere.

Al prezzo, sempre per unità di misura, del materiale posto in cantiere, si applicano due aumenti:

  • Uno del 10% quale utile dell'Impresa esecutrice
  • Uno in misura variabile dal 13%al 15% per rifondere l'Impresa delle spese generali e dei rischi di produzione.

A questo punto, conoscendo i prezzi elementari in cantiere dei materiali e mezzi d'opera, si può impostare l'analisi definitiva dell'opera compiuta.

Per un piccolo edificio occorrono almeno una cinquantina di analisi dei prezzi e si avrà un'idea di quanto lavoro occorre svolgere.

Possiamo notare che:

  • Le quantità dei materiali sono di facile determinazione.
  • Il tempo in ore per i noli e la mano d'opera è di difficilissima determinazione; o si ha una grande esperienza di cantiere o si ricorre ai testi e manuali specializzati che riportano le analisi tipo.

Uno dei sistemi migliori per fare analisi che diano buoni risultati è quello cosiddetto alla rovescia, che consiste nel fissare prima il prezzo finale dell'opera compiuta, attraverso un'attenta ricerca di mercato, e poi ricostituire l'analisi a ritroso, assumendo come incognita la quantità della mano d'opera( cioè il parametro più incerto ).

Il metodo da seguire è il seguente:

  • Si chiede a più costruttori il costo di 1 mq di pavimento di mattonelle e si confronta con i listini ufficiali della zona.
  • Si compila il prospetto dell'analisi nella parte relativa ai materiali, i cui costi sono definiti con certezza.
  • Per il costo dei noli si farà tornare una cifra complessiva pari a circa 5-7% del prezzo finale.
  • La differenza fra il prezzo finale ed i costi dei materiali e noli dà il costo della mano d'opera.

Non sarebbe teoricamente ammissibile, invece è il metodo senz'altro più usato.

Ricapitolando come indicazione generale di metodo per le analisi, si ha:

  • Determinazione dei costi orari della mano d'opera.
  • Determinazione dei costi orari dei trasporti e noli delle macchine di cantiere.
  • Determinazione dei costi unitari di materiali a piè d'opera.
  • Analisi delle principali categorie di lavoro, in modo da coprire il 75% del costo dell'intera opera.

3. stima dei lavori

la stima dei lavori non è altro che un riepilogo dei sopraddetti elaborati; in appositi moduli si riportano in ordine numerico le voci del computo metrico, si applicano i prezzi desunti dalle analisi ed effettuati i calcoli si può finalmente conoscere il costo presunto di costruzione.

Per la stima è necessaria una certa indagine di mercato per la determinazione dei prezzi di quelle categorie di lavoro non analizzate.

Sarà quindi opportuno preparare prima un dettagliato elenco dei prezzi che comprenda tutte le voci del computo metrico, analizzate o no.

L'elenco dei prezzi si compone in genere di due parti:

  • Nella prima parte sono riportati i prezzi unitari elementari.
  • Nella seconda i prezzi unitari delle opere compiute.

La somma di tutti gli importi fornisce il costo presunto dell'opera da eseguire.

Nella parte finale spesso vi sono riportate previsioni di spesa che non hanno riferimento al computo metrico, ma che sono indispensabili per il completamento dell'opera da eseguire, come:

  • Gli allacciamenti alla rete elettrica, telefonica, di gas, di acqua potabile.
  • Imprevisti di esecuzione ( dell'ordine 5-10% dell'importo dei lavori ).
  • Onorari e spese di progettazione, collaudo ecc.

4. computo metrico estimativo

Se al computo metrico aggiungiamo due colonne, una per il prezzo unitario ed una per l'importo dei lavori, otteniamo, in un unico prospetto, i dati del computo e della stima.

Invece di due elaborati separati, si ha un unico elaborato, chiamato computo metrico estimativo ( non è altro che l'elenco quantità e operazioni con l'associazione dei rispettivi prezzi ).

Abbinando insieme computo metrico e stima si ottiene in pratica, un notevole risparmio di tempo e lavoro. Soltanto per i progetti di grandi opere può essere conveniente la redazione separata del computo metrico e della stima.  







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