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Stima dei fabbricati

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LA STIMA IMMOBILIARE - FABBRICATI CIVILI

Stima dei fabbricati

 E' l'insieme di elementi e materiali fra loro connessi e saldamente collegati in modo da formare un complesso omogeneo e ben definito. Il tutto è ben fissato al suolo ed utilizzato per scopi ed usi ben precisi. Distinguiamo tre usi diversi:

Civili, quando sono destinati ad abitazione sia pubblica che privata oppure ad uso artigianale come laboratorio, magazzino o altro.

rurali, se appartengono allo stesso proprietario del terreno (uso agricolo) o adibiti ad abitazione di coltivatori diretti

Industriali , se destinati ad attività industriali o di trasformazione collegati o pertinenti l'industria


FABBRICATI CIVILI - VALUTAZIONE

Per affrontare la stima immobiliare di un fabbricato o unità abitativa uso civile, occorre far presente alcuni concetti in merito al mercato edilizio in generale, alla domanda e all'offerta di abitazioni.

L' Italia ed in particolare il Piemonte, presenta un mercato edilizio differenziato a secondo dei vincoli imposti ed in particolare:

Edilizia Libera , soggetta al solo vincolo del P.R.G.C., si rivolge a fasce sociali che possono affrontare gli alti prezzi del mercato immobiliare.

Edilizia Sovvenzionata, mediante leggi specifiche, permette la realizzazione di costruzioni economiche e popolari, destinate a cittadini che possiedono un reddito basso.

Edilizia Convenzionata , I Comuni stipulano delle convenzioni con i cittadini (imprese o privati) con l'impegno da parte di quest'ultime di praticare prezzi di vendita o locazioni concordate con gli stessi Comuni

Una corretta stima immobiliare deve tener conto dei parametri sopra indicati ; non solo, occorre distinguere e precisare i motivi della stima o il tipo di valore da attribuire alla stima:

valore di mercato , valore da attribuire all'immobile in funzione di una compravendita.

valore di costo, prende in considerazione il solo costo di costruzione dell' immobile, serve a dimostrare le spese sostenute per la sua costruzione o realizzazione.

Valore di trasformazione, si prende in considerazione il costo per la ristrutturazione o trasformazione di un immobile (es., sopraelevazione, cambiamento di d'estinazione d'uso ecc.).

Valore legale, quando l'immobile è valutato per soli scopi fiscali

A questo punto, sulla base di quanto 111c22b indicato possiamo identificare l'area, il territorio e la zona sulla quale sorge l'immobile, lo scopo è quello di evidenziare gli aspetti predominanti dei fabbricati "analoghi" o simili, per caratteristiche costruttive, materiali adoperati, servizi presenti. Un'analisi così dettagliata ci fornirà due parametri fondamentali che definiranno poi il prezzo di mercato e quindi il valore di mercato:

caratteristiche di posizione estrinseche

caratteristiche di posizione intrinseche

CARATTERISTICHE DI POSIZIONE ESTRINSECHE

Definiamo in linea di massima le cosiddette condizioni estrinseche dell'immobile da stimare. Rappresentano quelle condizioni esterne all'edificio che possono modificare il valore o lo condizionano in modo particolare. I parametri o le caratteristiche principali sono:

prossimità ad un centro/i di particolare importanza sociale o di richiamo di flussi per interessi commeciali, turistici o altro.

salubrità della zona, la presenza di parchi o aree attrezzate, bassa concetrazione di fabbriche o industrie inquinanti.

efficienza dei servizi e della viabilità della zona, in particolare la densità di traffico e la presenza di attività rumorose. E' importante in proposito far riferimento alla rumorosità notturna e diurna per effetto del flusso.

panoramicità, in particolare si fa riferimento al piano in cui è posizionata l'umità abitativa

la presenza di attività aconomiche nella zona ad esempio, negozi, ecc..,

ceto sociale della popolazione presente; zona signorile, media, popolare, mista ecc.

le categorie delle unità abitative presenti nella zona: ville, alloggi signorili, alloggi popolari ecc..

la possibilità di parcheggiare nella zona, se a pagamento o gratuito

la densità edilizia della zona (bassa, media, alta)

presenza di aree degradate nella zona

CARATTERISTICHE DI POSIZIONE INTRINSECHE

rappresentano le condizioni o caratteristiche specifiche dell'immobile o dell'unità abitativa in particolare possiamo distinguere:

la sua destinazione d'uso (residenza, ufficio, negozio, magazzino, basso fabbricato ecc..)

la sua composizione, e disposizione degli ambienti interni, la presenza di logge o balconi o lastrici solari. Lo stato e le caratteristiche dei prospetti esterni.

la vetustà dell'immobile ed il relativo grado di manutenzione e condizioni attuali in generale

l'orientamento e la luminosità con particolare riferimento alla superficie finestrata complessiva

il grado di rifinitura dell'immobile si individuano le caratteristiche dei materiali adoperati (se materiali di pregio, o di tipo economico), se prefabbricato o costruito interamente in opera.

il grado di isolamento termico, acustico e stato degli impianti ; la verifica delle normative in merito; in particolare Legge 10/91 e D.P.R. 412/93. Legge 46 del 5 Marzo 1990

la prospicienza rispetto a vie o piazze che caratterizzano la zona

Le stime applicabili nell'Estimo civile
Come visto nell'Estimo generale, le stime possono essere sia sintetiche che analitiche. Le stime sintetiche giungono alla formulazione di un giudizio di valore attraverso un processo di composizione ed unione delle caratteristiche tecniche, economiche e giuridiche proprie del bene in esame. Le stime sintetiche sono le seguenti. 

Stima  ad impressione o a vista

Il perito deve conoscere profondamente il fabbricato, la tecnica e la scienza delle costruzioni, il mercato edilizio della zona. Deve possedere una lunga esperienza in materia che gli permette, confrontando mentalmente il fabbricato in oggetto con quelli simili della zona di cui conosce i recenti valori di mercato, di esprimere immediatamente un giudizio di valore.  

Stima storica

Si basa su passati valori di compravendita dell'immobile in oggetto. Le difficoltà incontrabili nell'applicazione di tale stima sono riferibili al fatto che l'immobile sia stato realmente oggetto di compravendita e che i valori siano veridici. Sia la stima a vista che quella storica si basano su una sintesi riflessa del perito. 

Stima per confronto diretto o comparativa
Per potersi applicare devono verificarsi alcune condizioni preliminari:
devono esistere nella zona altri fabbricati simili per condizioni intrinseche ed estrinseche al fabbricato oggetto di stima;                                                                                                          
Poi si devono conoscere, di detti fabbricati, i recenti valori di compravendita;
vi deve esistere un parametro normale o elemento di confronto in comune tra il fabbricato in esame e gli altri simili presi a confronto.
Soddisfatte queste tre condizioni, nella realtà non sempre facilmente verificabili, si può impostare e risolvere la seguente proporzione: 
SV : SP = Vx : px
in cui:
SV : somma dei recenti e normali valori di mercato dei fabbricati simili presi a confronto;
SP : somma dei parametri degli stessi fabbricati simili;
Vx : più probabile valore di mercato del fabbricato in oggetto;
px : parametro del fabbricato oggetto di stima. 
Logicamente, per la proprietà fondamentale delle proporzioni:
Vx = SV/SP * px in cui: 
SV/SP
rappresenta il valore ordinario del parametro prescelto.
Naturalmente il valore così determinato risulterà ordinario.
Verrà reso reale tramite le opportune aggiunte e detrazioni seguendo le condizioni attuali dell'immobile.
Principali aggiunte:
esenzione temporanea dalle imposte;
valore di aree annesse (giardino, orto, ecc.);
maggior reddito transitorio rispetto all'ordinario;
impianti particolari (aria condizionata, ecc.).
Principali detrazioni:
spese necessarie per il ripristino della normale funzionalità;
diritto di usufrutto e di abitazione;
minor reddito transitorio rispetto all'ordinario;
diritto di superficie;
debiti per quote condominiali non corrisposte, relative all'anno in corso e a quello precedente;
impianti insufficienti;
mutuo fondiario.

Parametri o elementi di confronto
Potranno impiegarsi sia parametri tecnici che parametri economici. 

Parametri tecnici
Sono rappresentati dal volume dell'immobile: i mq vuoto per pieno; lo sviluppo dei piani espresso in mq; il numero dei vani, ecc. Il volume complessivo di un fabbricato si ottiene, comprendendovi i solai, gli scantinati ed i muri perimetrali e con l'esclusione solamente delle fondamenta, moltiplicando l'area di base occupata dal fabbricato per la relativa altezza fino alla linea di gronda. Quando si fa riferimento alla superficie, si dovrà determinare la superficie commerciale.
La superficie reale o commerciale viene misurata sommando le superfici effettive di ogni locale, considerando totalmente i muri interni e quelli esterni perimetrali e a metà i muri che sono di divisione con altre unità immobiliari e con parti di proprietà condominiale. Inoltre occorre prendere in considerazione i balconi con una percentuale della loro superficie pari al 50%, se posti lungo la facciata principale e del 33%, se posti verso il cortile. Le terrazze verranno computate dal 20% al 50% della loro superficie reale a seconda delle dimensioni dell'unità alla quale appartengono. 

Parametri economici
Sono rappresentati dal canone di locazione, dal Beneficio fondiario e dal Reddito Imponibile catastale.                                                                                                                                         Se poi il fabbricato oggetto di valutazione è affittato,il perito deve in qualche modo tenere conto,poiché un fabbricato gravato da un contratto di affitto specie per quelli urbani ad uso di abitazione vale normalmente di meno,cioè un valore inferiore del 15-30% rispetto al valore che avrebbe se fosse libero                                                                                                                        stima per capitalizzazione del reddito 

Il più probabile valore di mercato di un fabbricato civile si può determinare attraverso   la capitalizzazione del suo reddito.Nella capitalizzazione dei redditi due sono gli elementi economici indispensabili che bisogna conoscere per raggiungere lo scopo e precisamente il reddito da capitalizzare e il saggio di capitalizzazione.Secondo il principio d'ordinarietà vi è uno schema da seguire per determinare il valore di mercato di un immobile in base al suo reddito:        

1)ricerca del reddito medio,annuo e continuativo che il proprietario può normalmente ritrarre dall'immobile urbano se fosse locato o dato in dotazione,supposto in condizioni ordinarie e a muri vuoti(senza mobilia e arredamento)                                                                    2)ricerca del saggio normale di capitalizzazione proprio dell'immobile urbano da stimare e opportunamente adeguato agli eventuali relativi particolari comodi                                                   3)impostazione e risoluzione dell'espressione matematica capace di accumulare i normali redditi futuri annui dell'immobile al momento di stima per la ricerca del più probabile valore normale di mercato dell'immobile stesso;                                                                                                        4)apporto delle eventuali aggiunte e detrazioni al valore normale dianzi determinato per tener conto di tutte quelle condizioni,valutabile,che siano fuori della normalità supposta nella ricerca del reddito capitalizzabile,e determinare cosi' il più probabile valore di mercato del fabbricato civile nelle condizioni in cui realmente si trova nel momento cui si riferisce la stima.Quando si debba procedere analiticamente alla ricerca del normale reddito capitalizzabile di un fabbricato civile si dovrà,dal reddito lordo totale medio annuo ritraibile normalmente dal proprietario del fabbricato locato,detrarre tutte le spese dirette e indirette,medie annue normalmente a carico dello stesso proprietario.                                            Il tutto si può riassumere con la seguente espressione generale:                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                 R=RL-(Q+Servizi+Tr+Amm\ne+Sf e Ines+I2                                                                                                                                                                                                                                         Dove:                                                                                                                                                      R=reddito normale medio annuo                                                                                                     Rl=reddito annuo lordo ritraibile mediamente dal proprietario.Il reddito medio aanuo lordo è normalmente costituito da:                                                                                                                         La somma delle rate di affitto annuo(mensili,bimestrali ecc.)                                                                Gli interessi semplici sulle singole rate di affitto per il tempo intercorrente al momento el pagamento di ciascuna rata alla fine dell'anno                                                                                            L'interesse annuo sul deposito cauzionale,è a favore del proprietario,tenuto conto che all'inquilino spettano gli interessi legali annui sulla cauzione stessa al tasso del 10%                                                                                                                                                                     Q=quote di reintegrazione,manutenzione e assicurazione relative al fabbricato.A solo titolo orientativo si ritiene che,in regime di normali affitti,tale quota si possa aggirare intorno al 2 o 3 per cento del canone di affitto annuo.                                                                                                   La quota di manutenzione è quella relativa alle spese che servono a mantenere in efficienza e in buono stato di conservazione il fabbricato.Tali spese variano notevolmente da luogo a luogo,nonché per tipo di costruzione,dei materiali di cui il fabbricato è costituito e in rapporto all'uso,all'ambiente e alle abitudini.Vi è una percentuale che esprime la quota complessiva annua di manutenzione spettante al proprietario,che si aggira,per fabbricati normali,tra 4 o 7 per cento del canone annuo di affitto.                                                                                                     La quota di assicurazione relativa alla sola costruzione dovrebbe corrisponde al premio complessivo che si paga  ad una società assicuratrice.I rischi assicurabili sono normalmente quelli derivati da incendi,fulmini e scoppi di gas.Il premio di assicurazione varia ovviamente da fabbricato a fabbricato,all'uso cui la costruzione è destinata,nonché dai materiali impiegati.Nella quota di assicurazione bisogna altresì' includere anche i rischi inerenti alla responsabilità civile verso i terzi in conseguenza di eventuali danni derivanti alla perdita di liquidi da tubi,dalla caduta di tegole,di cornicioni,di intonaci.In definitiva, si può dire che la spesa complessiva media annua,relativa alle quote di reintegrazione,manutenzione e assicurazione dei fabbricati ammonti dal 7 al 12%del canone annuo d'affitto.               Servizi= Le spese relative ai servizi interessano di solito un condominio e si riferisce alla custodia,alla illuminazione del vano scala,alla fornitura di acqua,al riscaldamento centrale,alla pulizia dei locali di uso comune,allo sgombero di rifiuti.Fra tutti i servizi la spesa più rilevante è quella relativa alla custodia che comprende oltre il salario in denaro del portiere,anche l'alloggio,la luce,il riscaldamento.si ritiene a puro titolo indicativo che la spesa complessiva media annua per i servizi possa variare,in normali condizioni di fitti,tra il 5 e 8% del canone annuo d'affitto.                                                                                                                     Tr=(ILOR),(Irpef).L'imposta locale sul reddito del fabbricato(ILOR)si può dedurre dalla contabilità o dalla denuncia normale dei redditi.La ILOR si può calcolare sulla base della reddita catastale del 1937-39 rivalutata o sul normale canone annuo diminuito di un quarto,qualora quest'ultimo superi di un quinto la rendita catastale rivalutata.L'aliquota è proporzionale e attualmente ammonta al 16,2%La ILOR attualmente è stata sostituita dall'ICI,e cioè Imposta Comunale sugli immobili introdotta dal 1993.                                             L'imposta sul reddito delle persone fisiche(Irpef       )deve essere calcolata in ogni caso.Per la Irpef l'aliquota è progressiva e,si applica sul suddetto reddito imponibile.Se invece il proprietario è una persona giuridica,si calcolerà la Irpeg.Si dovranno prendere in considerazione anche altri eventuali oneri fiscali a carico della proprietà,quali i contributi consortili,la tassa per occupazione di spazi ed aree pubbliche,il passo carraio..In linea di massima si calcola che i tributi inerenti ai fabbricati civili incidano col 7-11%sul canone d'affitto annuo.                                                                                                                                            Amm\ne=spese relative all'amministrazione del fabbricato,vi sono gli stipendi al personale,le spese generali,le spese di gestione condominiale e quelle relative alla riscossione degli affitti e al pagamento dei tributi e delle assicurazioni sociali,nonché le spese di cancelleria,di corrispondenza,di registrazione degli atti e di consulenza tecnica e legale.                                        Sf e Ines=Sfitto e inesigibilità,costituiscono dei mancati redditi saltuari nel tempo e la loro frequenza ed entità dipendono evidentemente dal ceto degli inquilini e dal tipo di alloggio.La detrazione media annua per tale titolo è di solito modesta e si aggira intorno al 2°3%sul canone annuo d'affitto.                                                                                                                             Gli interessi=si calcolano ad un saggio commerciale,che è di norma del 6°8%,su metà delle spese precedenti(Q+Servizi+Tr+Amm\ne+Sf e Ines)in quanto tali spese si considerano uniformemente distribuite durante tutto l'anno                                                                                         Il secondo elemento è il saggio di capitalizzazione.Se nella zona,infatti,in cui sorge il fabbricato da stimare e anche in altre zone a questa assimilabili,esiste un attivo mercato di immobili urbani,la scelta del più probabile saggio di capitalizzazione viene a risultare oltremodo semplificata.Basterà assumere i reali valori ordinari di recente compravendita di alcuni fabbricati presi a confronto con la corrispondente somma dei valori ordinari di mercato SR             , =Si otterrà il saggio di investimento medio per quel tipo di fabbricato                                                  SV                                                                                                                                                     Tale saggio,infine,dovrà essere oppurtuneamente adeguato ai particolari comodi o scomodi.Per sapere invece qual è il valore di un fabbricato da stimare si concretizza con la risoluzione della semplice espressione matematica                                                                                              R                                                                                                                                          VO=     r                                                                                                                                                                                                                                                                                      Il valore normale di mercato del fabbricato civile cosi' ottenuto è costituito,come, dall'insieme dei valori della costruzione,dall'area edificata e di qualunque cosa immobilizzata col terreno e con la costruzione stessa.                                                                                                                          Il più probabile canone annuo di affitto di un fabbricato,si può calcolare:                                Ca=q+tr+Amm\ne+Sf e Ines+I2+R                                                                                                          Valore di costruzione e di ricostruzione                                                                                                               Il valore di costruzione è dato dalla somma che un imprenditore deve sostenere per produrre un fabbricato.In simboli si può riassumere:                                                                                                                      K=Q+Sv+Tr+Sa+St+I                                                                                      Il più probabile valore di ricostruzione,non è altro che il più probabile valore ordinario di costruzione con tecniche a prezzi attuali.Tale valore di ricostruzione di un fabbricato può essere richiesto,o a seconda delle esigenze pratiche,o perimetrali,tento a nuovo come in determinate condizioni di vetustà                                                                                                                Il deprezzamento a vetustà si può determinare:                                                                                                  -a impressione,che costituisce un metodo sempre incerto e per lo più soggettivo;                          -con una percentuale di deprezzamento calcolata con la semplice espressione:100. M =%                con M che indica gli anni d'età del fabbricato                                                                                                 con n            gli anni di durata probabile del fabbricato                                                                                                                                                                            Inoltre il coefficiente di Vetustà può essere calcolato:                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                              Qp=     Vi-Vf                   =                           ,             Qp=(Vi-Vf).r                                                                                                                                                     n                                                                                                       qn-1                                                                                                                                                                                                                                                                                             In pratica il problema estimativo del valore di ricostruzione si può presentare,in linea di massima,in caso di fabbricati che ordinariamente non forniscono un reddito quali gli edifici pubblici e per il culto.Comunque il valore di ricostruzione dovrà essere decurtato di un quid corrispondente al deprezzamento totale che la miglioria ha subito durante gli anni di utilizzazione da parte dello stesso inquilino.                                                                                                                      Il valore di costruzione e di ricostruzione si possono determinare tanto per via sintetica comparativa quanto per via analitica.                                                                                                      La procedura sintetica si basa sul confronto con altri fabbricati dello stesso tipo,o simili,e di cui si conoscano i relativi valori di recente costruzione.I parametri utilizzabili a tal fine non possono essere che quelli tecnici e precisamente                                                                                                             -il volume,espresso in metri cubi,vuoto per vuoto    ;                                                                                    -il numero dei vani;                                                                                                                                                                                           -lo sviluppo dei piani,espressi in metri quadrati di superficie occupata;                                                                           Cosi conoscendo in pratica l'entità del valore unitario di costruzione,    sarà poi facile risalire alla determinazione del più probabile valore di costruzione del fabbricato da stimare                                                                                                                                                                                                     VCX=        SVc         .px                                                                                                       sp                                                                                                                                                                                                                        dove:                                                                                                                                                         Vcx=il più probabile valore di costruzione del fabbricato oggetto di stima                                                            Svc=somma dei valori di recente costruzione dei fabbricati simili presi a confronto                                                       Sp=somma delle unità di misura del parametro tecnico dei fabbricati simili presi a confronto;              px=le unità di misura del parametro tecnico del fabbricato oggetto di stima.                                                                                                                                                             Per via anatica,il più probabile valore di costruzione o di ricostruzione si determina in base al cosiddetto computo metrico estimativo che è...........                                                                                  Si vuole mettere in rilievo come nel computo metrico estimativo,sia esso preventivo che consuntivo,si debbano aggiungere anche le imposte,le tasse ei gravami che in genere per contratto o per legge sono a carico del committenteo,comunque,del proprietario.                           Le spese che non sono a volte presenti nel computo metrico estimativo sono:                                         spese di progettazione,tassa per la concessione edilizia,oneri di urbanizzazione,spese relative alla registrazione del contratto,tassa per l'allacciamento luce,gas,telefono,fognatura,ecc..                               I.V.A sulla fattura dell'impresa a fine costruzione.                                                                                 Poi vi è l'analisi dei prezzi unitari che per una determinata categorie di opere si determina: 1)Si calcolano i relativi costi delle materie prime,mano d'opera tasporti, per metro cubo fondamenta, scavi,calcestruzzo,demolizioni, murature,e per metro quadrato pavimenti rivestimenti, tetti,                                                                                                                                                                      2)Sull'ammontare dei costi precedenti che gli va addizionata:                                                              a)una percentuale che varia dal 10 al 25% per spese generali                                                            b)una percentuale che varia dall'8al 12%per organizzazione a rischio di impresa                                                                                                               

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