PERIZIA DI DESCRIZIONE E VALUTAZIONE DI UN FABBRICATO DI CIVILE ABITAZIONE

svolta da Demonti Valentina 5^A geometri

RELAZIONE DI STIMA

Premessa
Economia e gestione delle imprese. - LA VALUTAZIONE ECONOMICA DELLE STRATEGIE D'IMPRESA - IL PERIMETRO DEL CONCETTO DI STRATEGIA

La sottoscritta geom. Demonti Valentina, con studio in Valdisotto, via Dosso 10 A, a seguito della richiesta del sign. Demonti Guido, proprietario di un appartamento sito in via Dosso 12, di elaborare descrizione e valutazione dell’immobile, causa successione ereditaria, effettuava sopralluogo dell’immobile il giorno 10/10/2006, al fine di proced 313g66d ere alle indagini e ai rilievi necessari alla realizzazione del mandato ricevuto.

La sottoscritta espone nella presente relazione il risultato dei rilevamenti compiuti, delle considerazioni e delle elaborazioni estimative svolte.

Descrizione dell’immobile

◘ CARATTERISTICHE ESTRINSECHE

L’immobile da analizzare è situato nel territorio del Comune di Valdisotto, in via Dosso 12, fra la frazione di Cepina e di S.Lucia da cui è facilmente raggiungibile Bormio, importante stazione turistica, dove si può usufruire di diversi servizi (banche, supermercati, negozi, ufficio postale, ospedali, impianti sciistici etc). A poche centinaia di metri si trova inoltre un campo sportivo. Grazie all’immediata vicinanza di boschi e alla sufficiente distanza dalle strade principali maggiormente trafficate si ha un ottima salubrità dell’aria. Il fabbricato, situato sopra un dosso e circondato da pochi alti edifici, si trova in un’ posizione panoramica da cui è visibile l’intera valle del Comune di Bormio e limitrofi.

◘ CARATTERISTICHE INTRINSECHE

L’appartamento è collocato al secondo piano di uno stabile formato da due piani abitabili, sottotetto, 4 cantine, 2 stalle, 1 fienile, 1 locale adibito ad autorimessa. Il fabbricato è dotato di un parcheggio (3 posti macchina) raggiungibile da strada privata soggetto a comune utilizzo con i proprietari vicini.

L’ingresso è possibile da un’entrata principale autonoma accessibile direttamente dal parcheggio nonché da un’entrata secondaria da una scala interna che collega le diverse parti del fabbricato. La porta principale in larice ,preceduta da due scalini che la rialzano di 30 cm dal piano del parcheggio, è composta da una struttura in legno intagliato in cui è stata inserita una vetrata coperta da un’ inferiata (lavorata a mano).

La superficie commerciale è di 115.30 metri quadrati, e le superfici calpestabili dei singoli locali sono elencate qui di seguito:

2.26 mq atrio;

13.87mq camera matrimoniale;

8.59mq camera singola;

18.50 mq soggiorno;

8.20 mq corridoio principale;

14.93 mq cucina;

5.59 mq corridoio secondario;

4.26 mq ripostiglio;

8.82 mq bagno.

L’altezza media dell’ alloggio è di 2.60 ad eccezione della cucina il cui pavimento è rialzato di una quindicina di cm.

Il soggiorno è dotato di due finestre molto grandi che forniscono un buon rapporto di aero-illuminazione anche grazie alla loro posizione verso sud ed est. Il locale inoltre si presenta costruito interamente in legno abete (soletta,soffitto,pareti,pavimento), materiale che dona all’ambiente un aspetto rustico e accogliente.

La pavimentazione si diversifica nei vari locali: la sala e la camera matrimoniale sono dotati di pavimento in legno mentre i restanti sono piastrellati. Le pareti di entrambe le camere sono rivestite in legno (pino di Svezia), quelle del bagno e della cucina sono piastrellate, le rimanenti invece sono intonacate.

Le porte interne sono realizzate in legno d’abete e vetro così come i serramenti esterni. Le persiane sono invece costruite in larice.

Il locale bagno è dotato di vaso, bidet, lavandino,doccia e vasca da bagno, nonché di lavatrice.

Nell’appartamento sono presenti una cucina economica a legna e altre due stufe a muro (le cosiddette pigne), costruite con pietre locali, una in soggiorno e una in camera matrimoniale, rispettivamente caricabili dalla cucina e dalla camera singola, di cui una necessita di ristrutturazione per poter essere utilizzata.

L’impianto di riscaldamento è un sistema a termosifoni collegato ad una caldaia funzionante a gasolio e a legna a cui è allacciato anche il piano abitato sottostante.

Nell’appartamento sono presenti alcuni elettrodomestici (tv,lavatrice,frigorifero,forno elettrico) nonché l’intera mobilia in legno (nella camera matrimoniale realizzata in pino cembro, nella singola in abete, nel soggiorno in pino di Svezia tutte lavorate artigianalmente, mentre la cucina è costruita con la formica)in buono stato di conservazione il cui costo attuale risulta di 18000 €.

La costruzione del fabbricato di cui fa parte risale a più di 100 anni fa (documenti storici certificano la presenza di un castello sulle cui rovine è stato edificato l’abitato ), nonostante ciò il suo stato di manutenzione è abbastanza buono grazie ad una parziale ristrutturazione avvenuta negli anni ’70. L’impianto elettrico deve però essere adeguato alle norme CEI, le pareti interne devono essere tinteggiate, infine devono essere sostituiti i serramenti esterni.

◘ CARATTERISTICHE GIURIDICHE

Il fabbricato si presenta conforme ai regolamenti edilizi (ad eccezione di alcune superfici minime di certi locali) e urbanistici e non è gravato da nessun diritto a terzi o ipoteche.

Scelta del valore economico e del procedimento di stima  

Data la presenza di un mercato attivo nella zona in cui si trova il fabbricato, si è deciso di prendere in considerazione il valore di mercato (cioè il più probabile prezzo che il bene spunterebbe,date le sue caratteristiche,sul mercato che gli compete) e si è quindi effettuata un indagine circa le compravendite avvenute negli ultimi due anni.

Dopo aver accertato i prezzi di alcuni fabbricati che si presentano simili a quello da stimare si è deciso di utilizzare un procedimento di stima sintetico parametrico assumendo come parametro di stima la superficie.

Stima del valore ordinario

Si sono quindi riportate le informazioni ottenute nell’analisi di mercato in un tabella:

Il prezzo medio al mq di superficie dell’alloggio da stimare risulta di:

1089688 / 571.86 = 1905.51€/mq

che applicato alla superficie dell’appartamento da stimare, ne determina un valore ordinario di:

1905.51x 115.30 = 219705€

Correzione del valore ordinario
VALUTAZIONE DEL k AZIENDALE - CRITERI GUIDA DEL PERITO - METODI DI VALUTAZIONI TRADIZIONALI

Rispetto ai termini di confronto il fabbricato si trova in un’ ottima posizione panoramica e in una zona tranquilla e poco rumorosa, caratteristiche molto apprezzate dalla gran parte degli acquirenti di appartamenti nella zona negli ultimi anni. La disposizione dei locali tipica degli anni ’60-‘80 ,però, si presenta poco funzionale, così come il piano rialzato del locale adibito a cucina. La struttura è costruita con materiali ormai ‘sorpassati’oggi sostituiti da altri più resistenti e funzionali. Si è quindi ritenuto che, fra i comodi di posizione e gli scomodi di distribuzione dei locali, dell’assenza di balconi o terrazze nonché l’età di costruzione, il suo valore ordinario possa essere diminuito della percentuale media del 4%, il che porta il risultato provvisorio della stima a:

219705x 0.96 = 210917 €

Calcolo aggiunte e detrazioni al valore capitale

Il bene da stimare presenta la necessità di compiere alcuni interventi, che comportano dei costi a carico del proprietario e che quindi influiscono negativamente sul suo valore. Qui di seguito è indicato il preventivo dei costi di tali interventi :

▫ adeguamento impianto elettrico 650.00 €

▫ tinteggiatura delle pareti 4.30 x 128 mq = 550.40 €

▫ sostituzione dei serramenti    750 x 7 = 5250.00€

▫ restauro stufa a muro   620.00 €

Totale detrazioni 7070.40 €

La presenza dell’intera mobilia porta a un aumento del valore dell’immobile, in quanto i termini di confronto presi in considerazione erano privi di arredamento al momento della compravendita. Sebbene questa si trovi in buono stato si ritiene giusto attribuirle un valore svalutato del 40% rispetto al suo costo attuale di produzione, considerando il fatto che il suo apprezzamento è soggettivo e che il tutto è già stato utilizzato e quindi non si presenta più come nuovo.

18000 x 0.6 = 10800 €

Anche la porta dell’entrata principale influisce sul valore dell’alloggio in quanto può essere considerata come un bene a sé, avente un proprio valore artigianale che può essere considerato attorno ai 2100 €.

*¹ si è calcolato un costo medio per finestra di 750 €

*² prezzo imbiancatura  al m² di 4.30 €

Calcolo del valore effettivo

Valore ordinario corretto 210917.00 +

Aggiunte al valore capitale    7070.00 -

Detrazioni al valore capitale   12900.00 =

Valore conclusivo di stima  216747.00 €

Conclusioni

La sottoscritta, sulla base dei dati e delle considerazioni fin qui riportate, è giunta a determinare che il valore di mercato dell’immobile del sign. Demonti Guido, di cui mi è stata commissionata la stima, con riferimento alla data corrente, ammonta a 216747 € (duecentosedicimilasettecentoquarantasette euro )

Valdisotto, 10/11/06   

Il perito

Geom. Demonti Valentina

Allegati:

-planimetria dell’ appartamento  in scala 1:100

-documentazione fotografica