LA PROPRIETA' - Civil law

Questo diritto sul bene può essere ampio e, quindi, avremo qualcosa che assomiglia alla nostra proprietà, può durare nel tempo all'infinito, può essere liberamente trasmissibile mortis causa o per atto tra vivi: oppure può essere limitato e può dar luogo al diritto di stare sul bene per un certo periodo di anni, può dar luogo al diritto di trarre certe utilità dal bene, può dar luogo al diritto di passare su un fondo per raggiungere un determinato luogo = in questi casi avremo ipotesi simili alle nostre servitù o ad altri diritti reali, oppure, nella ricostruzione di common law, al diritto del conduttore nel rapporto di locazione. Nella common law il rapporto di locazione è configurato come un diritto sul bene.

La sensazione che si ha avvicinandosi al diritto di proprietà in common law è la sensazione di un argomento nel quale ci si perde con grande facilità, perché c'è assenza di definizioni (tipico della common law) e assenza di regole abbastanza ampie. In common law il settore dei diritti sui beni è considerato uno dei settori più difficili. L'altro settore che primeggia con questo, in termini di difficoltà, è il settore della vendita immobiliare.

Questa differenza di soluzioni sul tema dell'appropriazione privata dei beni nasce dalle radici storiche, dal modo di ragionare, dalle scelte di fondo sulle fonti della common law e della civil law.

Civil law

La nostra idea di proprietà e di diritti reali nasce dal diritto romano: è nel diritto romano che c'è una nozione di proprietà molto caratterizzata.

Nel diritto romano si elabora una nozione di diritto di proprietà molto caratterizzata anche in termini di politica dell'ordinamento, perché quando si dice che sostanzialmente l'ordinamento giuridico consente, almeno tendenzialmente, solo al pater familias di essere titolare dei beni economicamente significativi, e che la famiglia riproduce l'ordinamento più piccolo di un intero ordinamento statuale, certamente si fanno delle scelte che non sono esclusivamente tecniche e giuridiche, ma sono delle scelte funzionali al mantenimento e al delinearsi di una struttura sociale con caratteristiche, non casuali, volute nell'ordinamento.

C'è una lunghissima fase, quella del diritto comune, nella quale questa nozione di proprietà è abbandonata e si seguono strade completamente differenti, come quella del "dominio indiviso", si individua una valorizzazione molto più forte dell'essere fisicamente sul bene: c'è, appunto, questa lunga fase dove vi è un abbandono della nozione romana per seguire una pluralità di situazioni reali. In questo periodo non esiste una differenziazione tra i diritti europei (periodo che va fino alla rivoluzione francese): con la rivoluzione francese le cose cambiano.

La rivoluzione francese (opzione di tipo politico) recupera una nozione assoluta della proprietà e una valorizzazione della condizione del proprietario nell'ordinamento, che consente al titolare del bene di fare una serie di cose che sono, all'epoca, estremamente interessanti per il titolare.

Nel 1800 si verifica il fenomeno della industrializzazione il quale impone che ci sia un titolare riconosciuto di una serie di diritti e di poteri sulle cose sul piano economico. L'impresa è uno dei beni emergenti nel corso del 1800.

Lo stesso discorso, però, vale anche per i beni mobili.

Perché la rivoluzione francese è un'opzione politica

Perché all'epoca dell'Ancien Régime si era verificata una frammentazione dei diritti reali che facevano capo al ceto nobiliare. La situazione nell'Ancien Régime era tale che la classe sociale emergente, la borghesia, economicamente abbiente, non poteva trasferire sul piano della proprietà, dell'acquisto dei fondi, la ricchezza che aveva messo insieme con il commercio e, quindi, rimaneva fuori dai diritti politici.

In questo contesto la rivoluzione ha coinciso con un riassetto dei diritti reali, cancellando tutto il sistema della frammentazione feudale e sostituendolo con una nozione di proprietà esattamente funzionale alle esigenze della nuova classe dominante.

Viene recuperata la nozione romana e viene messa nel codice, perché sostanzialmente è una nozione funzionale che risponde a queste esigenze.

Quello che caratterizza la nozione di proprietà in civil law è una nozione di unitarietà: per noi il concetto di proprietà  non è legato al bene che è oggetto della proprietà. Nella ricostruzione teorica, per noi, la proprietà è una sola.

Common law

In common law si è fatta una scelta diversa. La differenziazione tra proprietà di bene mobile e proprietà di bene immobile è assolutamente nettissima, tanto che alla fine la si ritrova in libri differenti.

Per la verità, esistono dei libri legati alla vendita (o alla successione) di beni immobili e libri legati alla vendita (o alla successione) di beni mobili: questo perché una delle caratteristiche della common law è di vedere le cose nella dimensione concreta. E' sempre la dimensione operativa, quella concreta, che alla fine ha rilevanza.

Quindi, grande differenziazione tra GOODS (beni mobili) e LAND (categoria che include, in generale, gli immobili, ma anche gli edifici, intendendo per edifici, sia l'edificio a sé stante come la casa, sia gli appartamenti): ci sono avvocati specializzati per una categoria e avvocati specializzati per l'altra categoria, come ci sono delle sentenze che valgono per i goods e delle sentenze che valgono per i land (sia in Inghilterra che negli Stati Uniti).

SALE OF GOODS (e, in generale, la tematica dei beni mobili) = abbastanza simile a quella che troviamo sul continente.

In Inghilterra ci sono regole simili a quelle che dicono che la proprietà passa con il consenso: questo, però, nella pratica, perché in teoria non ci sono regole generali. Si trovano delle regole che dicono che da un certo punto in poi il compratore può agire contro il venditore.

La "sale of goods" è uno degli argomenti regolati dalla tradizione privatistica, sul quale, in epoca recente, ci sono stati degli interventi legislativi e questi interventi ci sono stati perché in alcune materie il legislatore ha ritenuto di intervenire a correzione degli squilibri contrattuali.

SALE OF LAND = è diversa a seconda che si prenda in considerazione l'Inghilterra o gli Stati Uniti.

Inghilterra: la nozione di proprietà viene dalla storia, nasce in ambiente feudale, nasce nel momento immediatamente successivo della conquista dell'Inghilterra da parte dei Normanni: è tuttora la nozione vigente.

La nozione muove dall'idea che tutta la terra appartiene alla corona e, dunque, nessun inglese può essere proprietario di un fondo nella sua materialità, perché nella sua materialità tutta la terra appartiene alla corona. Ognuno sarà titolare di diritti su questo bene, diritti  che, quando l'ordinamento feudale era integro, arrivavano direttamente dal re o dal superiore feudale per concessione: ritagliando vari diritti sullo stesso fondo si crea una sorta di piramide feudale, da un punto di vista politico, ma si crea anche una sovrapposizione di diritti reali. Alcuni di questi diritti possono essere diritti importanti e assomigliare, da questo punto di vista, alla nostra proprietà; altri possono essere diritti un po' da poco, come ad esempio, il diritto di portare le pecore a pascolare in un determinato posto. Quindi, tutti saranno titolari non del bene nella sua materialità, ma di una quantità di diritti sui beni immobili.

Questa quantità di diritti sui beni immobili si chiamò, e si chiama, ESTATE.  Questa nozione di ESTATE è tuttora la nozione chiave del diritto di proprietà: l'estate indica la quantità di diritti di cui una persona è titolare in relazione ad un dato bene immobile.

C'è stato un provvedimento molto importante che è una legge del 1925: questa riforma ha avuto per obiettivo non direttamente la proprietà, ma ha preso in considerazione una serie di disposizioni pratiche, semplificando il numero di diritti che possono esistere sui fondi e ha introdotto un sistema di trascrizione. Tutta l'Inghilterra è stata coperta di uffici nel 1989: gli atti vengono inseriti nel registro in occasione della loro vendita. La proprietà passa nel momento dell'inserimento nel registro (rappresentato dal momento in cui si consegna all'ufficiale della trascrizione la richiesta di inserimento).

Stati Uniti: è materia di competenza statale e, quindi, ci sono delle regole differenziate da Stato a Stato: pertanto diventa difficile fare un discorso generalizzato per tutto il paese.

Certamente tutto il settore della vendita immobiliare si è caratterizzato nei secoli ed è tuttora caratterizzato da un'assoluta mancanza di intervento legislativo. Questi settori che sono venuti fuori per accumulazione, sono venuti fuori da ciò che si faceva e da ciò che era meglio per le parti e per gli avvocati. Quindi, un settore nel quale mancano gli interventi legislativi.

Alcuni Stati si sono dati un sistema di trascrizione sul modello adottato dall'Australia (l'Australia è il primo paese di common law che ha adottato un sistema di trascrizione).

In altri Stati si utilizza ancora la tecnica della vendita non trascritta, cioè quella tecnica per la quale, in occasione di ogni compravendita, non essendoci un registro, né una garanzia della qualità della cosa venduta, occorre che il compratore si attivi per verificare che la persona dalla quale compra sia effettivamente il titolare del diritto, che adesso viene trascritto.

Ci sono, poi, delle società specializzate che fanno questo controllo della qualità delle terre vendute, da un punto di vista giuridico: controllano che chi vende sia effettivamente il titolare, che non ci siano diritti dei terzi (esempio, un usufrutto) che improvvisamente possono venire fuori.

La società che fa il controllo assicura la buona qualità del contratto fatto: si assume, cioè, la responsabilità derivante da un errore nel controllo.

Questo meccanismo si chiama TITLE INSURANCE ( = assicurazione dei titoli).