Accordo Delle Parti - PATTO DI OPZIONE - CONTRATTO PRELIMINARE

q   ESPRESSO: la volontà delle parti è dichiarato per iscritto o oralmente, o con qualsiasi altro segno.

q   TACITO: la volontà non è dichiarata ma si desume da un comportamento detto "concludente".

q   SILENZIO ASSENSO: il silenzio ha valore di assenso solo se le circostanze in cui è osservato o che lo accompagnano siano tali da attribuirgli il significato di comportamento concludente.

q   PRINCIPIO DELLA COGNIZIONE: il contratto è da considerarsi concluso quando c'è obiettiva coesistenza di volontà conforme e quando ciascuna parte sia a conoscenza della volontà dell'altra

Art. 1327: 1° co: il proponente può chiedere o la natura dell'affare o gli usi possono ammettere che la prestazione dell'altra parte sia eseguita senza una preventiva risposta: il contratto si considererà concluso nel tempo e nel luogo in cui ha avuto inizio l'esecuzione del contratto.

2° co: l'accettante deve dare prontamente avviso dell'iniziata esecuzione: accettazione tacita della proposta per fatto concludente consistente nell'iniziata esecuzione della prestazione; in tal caso la proposta sarà revocabile fino a quando il destinatario non abbia dato esecuzione al contratto.

N.B.: Proposta e accettazione e loro revoca si reputano conosciute nel momento in cui giungono all'indirizzo del destinatario, se questi non prova di essere stato senza sua colpa nell'impossibilità di avere notizia; sul proponente graverà l'onere di provare che l'accettazione, sebbene giunta al suo indirizzo, è stata da lui colpevolmente ignorata.

REVOCA DELLA PROPOSTA

La proposta è revocabile fino a quando non sia giunta al proponente notizia dell'accettazione.

Nei contratti disciplinati dall'articolo 1327, la revoca è possibile fino a quando il destinatario non abbia dato esecuzione al contratto

Revoca tacita è ammessa (comportamento concludente)

PROPOSTA IRREVOCABILE: si ha quando il destinatario può accettare o no nel tempo stabilito, mentre il proponente non può revocare la proposta per tutto il periodo fissato.

REVOCA DELL'ACCETTAZIONE

Ammessa purché giunga a conoscenza del proponente prima della notizia dell'accettazione.

PATTO DI OPZIONE

È quel patto in virtù del quale una parte si vincola all'altra la quale a sua volta si limita a prenderne atto, riservandosi la scelta (l'opzione) di accettare o meno.

Deve contenere l'intero regolamento contrattuale in modo che il titolare dell'opzione possa determinare la conclusione del contratto con la sola dichiarazione di accettazione, senza necessità di ulteriori dichiarazioni da parte del proponente.

Produce gli stessi effetti di una proposta irrevocabile con la differenza che è valido anche se non è fissato un termine per l'accettazione eventualmente stabilito dal giudice (art. 1331 2° co)

Il contratto risultante dal patto di opzione è un contratto definitivo destinato a perfezionarsi con l'accettazione dell'accettante.

PATTO DI PRELAZIONE

È quel patto in virtù del quale una parte del patto si obbliga nei cfr. dell'altra a preferirla, a parità di condizioni ad altri, nel caso in cui intenda alienare un bene. Essa può essere:

Volontaria per volontà delle parti

avrà efficacia obbligatoria per cui se si viola questo patto il titolare della prelazione avrà diritto al risarcimento dei danni.

Legale riconosciuta dalla legge

Ha natura reale ed è opponibile ai terzi; se si viola questo patto, il titolare dell'opzione potrà riscattare il bene presso il terzo acquirente.

CONTRATTO PRELIMINARE

È un contratto ad effetti obbligatori in cui le parti si obbligano l'una nei cfr. dell'altra alla conclusione di un futuro contratto del quale ne predeterminano il contenuto. Con la conclusione del definitivo il preliminare esaurisce la sua funzione; il definitivo è la fonte esclusiva dei diritti e delle obbligazioni inerente al tipo contrattuale voluto dalle parti.

Forma: a pena di nullità il preliminare deve rivestire la stessa forme del contratto definitivo (art. 1351)

Se il preliminare resta inadempiuto la parte non inadempiente può:

Chiedere il risarcimento dei danni subiti a causa dell'inadempienza della controparte ch incorrerà in responsabilità precontrattuale: il danno risarcibile sarà commisurato con il criterio dell'interex contrattuale negativo ossia il danno subito per non aver contrattato - danno emergente e lucro cessante -

Chiedere l'esecuzione in forma specifica del contratto: chiedere al giudice una sentenza che produca gli stessi effetti del contratto non più concluso

La sentenza produrrà effetti ex nunc dalla sua data

La sentenza traslativa di effetti sarà emessa sotto la condizione sospensiva della esecuzione della controprestazione

Tale azione sarà possibile qualora il non inadempiente lo voglia e non sia escluso dal titolo

Non opponibile al terzo avente causa del promittente alienante neppure se all'atto dell'acquisto fosse stato consapevole del precedente contratto preliminare; al terzo sarà data l'azione di danno nei cfr. del promittente acquirente per responsabilità extracontrattuale per concorso colposo nell'altrui inadempimento contrattuale.

TRASCRIVIBILITÀ DEL CONTRATTO PRELIMINARE

L. 28/02/97 N° 30:

" I contratti preliminari aventi ad oggetto al stipulazione di definitivi rientranti nei primi quattro elencati nell'art. 2643 (relativamente ai beni immobili, che trasferiscono la proprietà o costitiscono o trasferiscono diritti di usufrutto - superficie - enfiteusi - servitù prediali - uso e abitazione - diritti di comunione) sono assoggettabili a trascrizione".

È ammissibile:

se i preliminari risultino da atto pubblico o scrittura privata autenticata

se accertata giudizialmente