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Pubblicità immobiliare - Esistono va ri tipi di pubblicità

diritto


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Pubblicità immobiliare

La pubblicità è uno strumento previsto dal diritto affinché terzi possano venire a conoscenza di fatti giuridici,del contenuto dei negozi,dello stato delle persone fisiche e di varie vicende delle persone giuridiche. Si intende il complesso e di modalità con cui determinati fatti,atti,negozi giuridici o provvedimenti giudiziali vengono resi conoscibili a terzi,per quanto riguarda la loro esistenza,il loro contenuto.

Esistono va  ri tipi di pubblicità:

·       Pubblicità notizia: costituisce un onere per i soggetti,la sua inosservanza dà luogo a sanzioni pecuniarie  o penali. Il rapporto giuridico resta però valido e opponibile a terzi (pubblicazioni matrimoniali);

·       Pubblicità dichiarativa: costituisce un onere per i soggetti,in quanto serve a rendere l'atto opponibile a terzi. Tra le parti esso resta valido anche in mancanza di pubblicità (trascrizione immobiliare);



·       Pubblicità costitutiva: in tal caso la pubblicità è un elemento costitutivo della fattispecie negoziale. In mancanza,il negozio,inopponibile ai terzi,è inefficace anche tra le parti. Ne è esempio l'iscrizione nei registri immobiliari dell'ipoteca;

·       Pubblicità di fatto: è una forma di pubblicità che si aggiunge a quelle previste e organizzate dalla legge. Es. art. 1396: mezzi idonei con cui le modificazioni e la revoca della procura devono essere portate a conoscenza;

·       Pubblicità sanante: oltre ad avere funzioni informative e dichiarative,ha anche quella di eliminare,dopo un certo periodo di tempo dalla trascrizione,alcuni vizi dell'atto.

Mezzi pubblicitari

a)     Registri dello stato civile: rende conoscibile lo stato delle persone fisiche (nascita,morte,ecc.);

b)     Registri delle persone giuridiche: riguarda le vicende relative alle persone giuridiche;

c)      Registri delle imprese: vicende relative a imprese e società commerciali;

d)     Registri immobiliari: pubblicità di fatti costitutivi,traslativi,estintivi della proprietà o altri diritti reali;

e)     Registri che danno pubblicità ai fatti relativi a determinati beni mobili: come i pubblici registri automobilistici,il registro navale, i registri per gli aereomobili.

 

Trascrizione

La trascrizione è un mezzo di pubblicità immobiliare che si riferisce a immobili o mobili registrati. Serve a far conoscere a terzi le vicende giuridiche di un immobile o di un mobile registrato.

La trascrizione ha nell' ordinamento vigente varie funzioni,tra cui quella originaria come mezzo di pubblicità dei beni immobili e mobili.

Funzione originaria della trascrizione e principio del consenso traslativo

La funzione originaria della trascrizione è quella di strumento per la soluzione di conflitti tra più soggetti acquirenti di diritti reali su determinati beni. Il diritto acquistato su un bene immobile 111c22b diventa opponibile a terzi solo per effetto della trascrizione. Nel nostro ordinamento vige il principio del consenso traslativo, nel senso che il contratto ha efficacia traslativa della proprietà e di diritti reali per effetto del consenso delle parti legittimamente manifestato (art. 1376). Ma non sempre è così,infatti,un soggetto che decide di alienare un bene ad un altro soggetto,se disonesto,potrebbe alienare lo stesso bene ad un terzo o costituire diritti reali a favore dello stesso pregiudizievoli per chi ha effettivamente compiuto l'acquisto prima di chiunque altro. Per questo, un principio del genere pregiudicherebbe la circolazione dei beni,perché nessuno si fiderebbe nel compiere acquisti. Dato che la circolazione dei beni deve essere favorita, l'ordinamento provvede con apposite regole per la soluzione di questo tipo di conflitti che si ispirano a due diversi criteri,assumendo come elementi determinanti la materiale apprensione della res oggetto del diritto, o l'attuazione di un sistema di pubblicità dell'atto traslativo o costitutivo di un diritto reale. Per i beni mobili (non registrati), il conflitto tra più acquirenti dal medesimo titolare è risolto a favore di quello che in buona fede e per primo ha preso il possesso del bene oggetto del diritto.

Il conflitto tra più diritti reali personali relativi a beni immobili o mobili,viene risolto facendo prevalere colui che per primo ha materialmente conseguito il godimento della cosa (art.1380);solo nel caso in cui nessuno dei plurimi contraenti sia stato immesso nella disponibilità del bene,la legge fa prevalere colui che possa vantare il titolo di data certa anteriore.

Il conflitto tra più soggetti su un bene immobile o mobile registrato viene risolto in base alla trascrizione dell'atto acquisitivo: colui che per primo ha fatto trascrivere nei pubblici registri il titolo dal quale trae origine il suo diritto è preferito rispetto a colui che non ha trascritto affatto o ha trascritto successivamente il proprio titolo d'acquisto (art. 2644). La trascrizione è dunque presupposto dell'opponibilità a terzi dei diritti acquistati in forza di atti trascritti. In base alla regola enunciata dall'art. 2644 comma 1 gli atti di acquisto di diritti reali immobiliari "non hanno effetto riguardo a terzi che a qualunque titolo hanno acquistato diritti sugli immobili in base ad un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione degli atti medesimi". Ciò che è determinante non è la data in cui l'atto viene compiuto,ma quella in cui invece viene eseguita la trascrizione,regola espressamente affermata dall'art. 2644 comma 2. E' anche da aggiungere che è del tutto irrilevante in questo caso la buona fede del soggetto,la legge tutela l'acquirente che ha attuato le formalità pubblicitarie.

L'ordinamento giuridico non lascia senza difesa il contraente che ha acquistato e si vede sacrificato a vantaggio di un'altra persona per effetto dei principi della trascrizione. Costui può rivolgersi al venditore ,che avendo alienato per due volte lo stesso bene,è responsabile del pregiudizio subito dall'acquirente e può essere condannato al risarcimento dei danni. La giurisprudenza ammette che colui che  sia risultato soccombente rispetto a colui che ha acquistato successivamente ma ha trascritto per primo,possa agire con un'azione di risarcimento anche nei suoi confronti,però solo nel caso che quest'ultimo era in mala fede nel momento in cui ha compiuto il proprio acquisto,ossia era consapevole dell'altruità del bene dunque della lesione che stava arrecando al primo acquirente. La mala fede in questo caso è rilevante perché comporta una responsabilità obbligatoria di tipo aquiliano (art. 2043) nei confronti del primo acquirente.  

 Natura dichiarativa della trascrizione

Se un soggetto acquista un immobile,ne diventa proprietario indipendente dalla trascrizione del titolo d'acquisto:la trascrizione serve per evitare di essere pregiudicato nell'ipotesi che l'alienante venda lo stesso bene ad altri o nell'ipotesi che il creditore dell'alienante trascriva sul bene un pignoramento o iscrivi un' ipoteca giudiziale. Quindi la trascrizione non è un elemento integrante della fattispecie negoziale,essa attua una forma di pubblicità dichiarativa,dalla quale dipende l'opponibilità a terzi dell'acquisto compiuto.

Nel nostro ordinamento riveste carattere costitutivo l'iscrizione di ipoteca nei registri immobiliari (art. 2808 comma 2). La trascrizione non ha alcuna efficacia nel rimuovere o superare eventuali vizi da cui il negozio giuridico trascritto fosse affetto

Solo in alcuni specifici casi la trascrizione può concorrere a rendere inopponibile a terzi sub acquirenti l'invalidità o inefficacia dell'atto:si parla in tali ipotesi di efficacia sanante della trascrizione. I casi principali sono:



·         Nullità e annullamento per incapacità legale

·         Annullabilità per cause diverse dall'incapacità legale

·         Acquisti dall'erede o legatario apparente

·         Riduzione delle donazioni e delle disposizioni testamentarie lesive della legittima

Eccezionalmente in alcuni casi,la trascrizione concorre con altri elementi,ad un effetto costitutivo del diritto. Tra di essi vi è il caso della usucapione abbreviata,decennale per gli immobili (art.1159) triennale per i beni mobili iscritti in pubblici registri (art. 1162). Affinchè tale usucapione maturi,occorrono la buona fede dell'acquirente,un idoneo titolo d'acquisto e la sua trascrizione.

In alcuni casi la trascrizione ha funzione di mera pubblicità - notizia. La trascrizione rappresenta un onere per le parti ,nessuno è obbligato a effettuare la trascrizione,chi lo fa è,nel proprio interesse,per tutelarsi da pretese di terzi. La trascrizione è un obbligo per i notai. Infatti il notaio,o altro pubblico ufficiale che ha ricevuto o autenticato l'atto soggetto a trascrizione,ha l'obbligo (art. 2671) di curare che questa venga eseguita nel minor tempo possibile ed è tenuto al risarcimento dei danni in caso di ritardo,salva l'applicazione delle pene pecuniarie previste dalle leggi speciali se lascia trascorrere 30 gg. Dalla data dell'atto ricevuto o autenticato.

L'efficacia della trascrizione quale strumento di pubblicità è duplice:

·       Efficacia negativa: gli atti non trascritti si presumo ignoti ai terzi e quindi l'atto non trascritto non è efficace nei loro confronti;

·       Efficacia positiva: gli atti trascritti si presumono conosciuti e quindi l'atto trascritto è efficace ontro qualunque terzo.

La trascrizione opera indipendentemente dall'effettiva conoscenza che ne abbiano i soggetti: si presume juris et de jure la conoscenza della trascrizione. Il soggetto sappia o non sappia che la trascrizione è stata effettuata,per la legge è come se lo sapesse,l'ordinamento giuridico ritiene sufficiente che l'atto sia trascritto nei pubblici registri e quindi chi vi ha interesse è messo in grado di conoscerlo.

Nozione di terzo nel sistema della trascrizione

 E' terzo, ai sensi dell' art. 2644,colui che dallo stesso dante causa abbia acquistato sull'immobile il medesimo diritto da altri acquistato in precedenza o un diritto con esso incompatibile,e quindi, non anche l'acquirente che,pur essendo terzo in senso generico,non si trovi rispetto l'acquisto altrui  in una situazione di conflitto,avendo il suo titolo un oggetto diverso o una provenienza diversa.

Impostazione dei registri immobiliari nel codice civile

Il nostro ordinamento si basa su un sistema personale e non reale,con partite intestate nei registri al nome della singola persona interessata. Quindi,dall'esame dei registri immobiliari si può venire a conoscenza delle iscrizioni o trascrizioni effettuate a carico di un soggetto e a favore di un altro.

                                                   Chi vende = contro

                                                   Chi acquista = a favore

Carattere reale ha il sistema tavolare dei registri fondiari (vigente in Italia)  nelle province che prima appartenevano all' Austria - Ungheria e che furono annesse all'Italia dopo la prima guerra mondiale (Trento, Bolzano, Trieste e Gorizia). L' intavolazione ha anche funzione costitutiva,in quanto è necessaria,nei casi in cui è richiesta,affinché l'atto abbia efficacia tra le parti. Proprio per questo si impongono rigorosi controlli preventivi rispetto le singole registrazioni;invece rispetto all'attuazione della trascrizione prevista dal codice civile, il conservatore dei registri immobiliari non deve operare indagini sulla validità e sull'efficacia dell'atto,ma deve limitarsi a controllare che il titolo di cui si chiede la trascrizione,rientri negli atti dei quali la legge prevede la trascrizione.

Principio della continuità delle trascrizioni

Il principio della continuità delle trascrizioni è rubricato all' art. 2650. Il 1° comma afferma che le "successive trascrizioni o iscrizioni a carico dell'acquirente non producono effetto se non è stato trascritto l'atto anteriore d'acquisto". Il 2° comma invece afferma che "quando l'atto anteriore d'acquisto è stato trascritto,le successive trascrizioni o iscrizioni prendono effetto secondo il loro ordine rispettivo".

In conclusione,la trascrizione di un atto,in caso di lacuna a monte ,e quindi in difetto di continuità non è priva di qualsiasi valore giuridico,in quanto produce "un effetto prenotativo",poiché nel momento in cui verrà ripristinata la continuità con la trascrizione dell'atto anteriore del quale era stata omessa la pubblicità, l'atto a valle acquisterà a sua volta piena efficacia. Poiché però vale la regola enunciata all'art.2644,se prima che venga ripristinata la continuità delle trascrizioni un terzo trascrive il proprio titolo d'acquisto,sono fatte salve le sue ragioni.

Atti soggetti a trascrizione

Gli atti soggetti a trascrizione sono elencati dall' art. 2643:l'elencazione è di tipo tassativo. Ciò significa che devono essere trascritti tutti e solo gli atti espressamente previsti dalla legge come soggetti a trascrizione.

Gli atti soggetti a trascrizione si individuano in relazione ai beni che ne costituiscono oggetto. Questi beni sono gli immobili (art. 2643),i mobili registrati (artt. 2683,2684); sono soggetti a trascrizione gli atti che comportano trasferimento,costituzione,estinzione o modificazione di diritti reali. Solo in alcune ipotesi la legge ammette la trascrizione di atti produttivi di soli effetti obbligatori: è il caso della locazione ultranovennale (art. 2643 n. 8) o del contratto preliminare (art. 2645 - bis);ma di regola un contratto produttivo di meri effetti obbligatori non può costituire oggetto di trascrizione.

Gli atti soggetti a trascrizione si possono dividere nelle seguenti categorie:

·         Contratti traslativi della proprietà o costitutivi o modificativi o traslativi di diritti reali immobiliari (art. 2643 nn. 1,2,3,4,7); atti tra vivi di rinuncia alla proprietà e ai diritti reali (art. 2643 n. 5);

·         Contratti relativi a diritti personali su beni immobili, soltanto tuttavia se superano una certa durata (locazione  immobiliare ultranovennale); lo stesso vale per gli atti di conferimento del godimento di beni immobili in una società o in una associazione o consorzio per un periodo superiore ai nove anni;vanno inoltre trascritti gli atti di costituzione di anticresi;

·         Transazioni: quando abbiano per oggetto controversie sui diritti menzionati nei numeri precedenti (art. 2641 n. 13). Una transazione è assoggettabile a trascrizione in quanto dia luogo ad una vicenda (costituzione,estinzione o modificazione) incidente su diritti in relazione ai quali è prevista la trascrizione;




·         Sentenze che operano la costituzione,il trasferimento o la modificazione di uno dei diritti menzionati nei numeri precedenti (art. 2643 n. 14),ossia le sentenze costitutive.

Considerazione particolare merita la trascrizione relativa ad acquisti per usucapione,la trascrizione riguarda atti e dunque non si presta per vicende di acquisto a titolo originario. Sono invece suscettibili di trascrizione le sentenze che accertano gli effetti di determinate vicende incidenti su diritti reali. L'art. 2651 prevede la trascrizione delle sentenze da cui risulta acquistato un diritto per usucapione, o per uno degli altri modi di acquisto a titolo originario, e quelle da cui risulta estinto per prescrizione un diritto reale. La trascrizione delle sentenze di cui all'art. 2651 ha funzione di sola pubblicità notizia. Inoltre l'art.2643 n. 5 ammette la trascrizione degli atti interruttivi del corso dell'usucapione. L'efficacia dell'atto interruttivo si produce dalla data della trascrizione; quindi se a quella data un terzo avente causa dall'usucapente aveva già trascritto un proprio diritto, i casi sono due: se è già decorso il tempo occorrente per l'usucapione,l'acquisto è salvo,se non è ancora decorso,il terzo cederà di fronte al proprietario che abbia interrotto l'usucapione.

Trascrizione degli acquisti mortis causa

L'art. 2648 comma 1 stabilisce che devono essere trascritte le accettazioni di eredità che comportino acquisti di quei diritti elencati dall' art. 2643 e gli acquisti dei legati aventi il medesimo oggetto. In caso di accettazione espressa,sarà trascritto il relativo atto (in forma pubblica o di scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente ), in caso di accettazione tacita,sarà trascritto l'atto dal quale essa risulti,che potrà essere una sentenza,o una scrittura privata,sempre con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente.

L'acquisto del legato avviene senza necessità di accettazione (art. 649), pertanto si richiede la trascrizione di un estratto autentico del testamento contenente il legato stesso. La previsione normativa della trascrizione degli acquisti per causa di morte assolve la funzione di assicurare la continuità delle trascrizioni. Infatti nel caso di acquisti mortis causa non si applica la regola di cui all'art. 2644,perché gli eventuali conflitti tra più pretendenti non possono essere risolti in base a quella norma,essendo decisivo l'accertamento del titolo della delazione ereditaria o della disposizione del legato. Quindi si dovrà individuare un testamento,decidere della sua validità,e nel caso di plurimi testamenti,individuare quello più recente,oppure si dovrà accertare il presupposto di una delazione ex lege,ma in nessun caso verrà in considerazione un problema di pluralità di atti dispositivi parimenti efficaci e confliggenti, che è invece la situazione che l'art. 2644 disciplina.

La trascrizione di un acquisto mortis causa è funzionale alla tutela,attraverso la regola di continuità,degli interessi degli aventi causa del successore. La trascrizione degli acquisti mortis causa è stata introdotta dal codice vigente,non da quello del 1865.

Altre funzioni della trascrizione:

·         Trascrizione delle divisioni: sono soggette a trascrizione le divisioni,a norma del'art. 2646 quando hanno per oggetto beni immobili. L'art. 1113 individua i soggetti aventi diritto a intervenire alla divisione. Infatti alla divisione devono partecipare a pena di nullità tutti i comunisti,ma possono anche intervenire i creditori e gli aventi causa di questi. Tali soggetti,se hanno notificato e trascritto un atto di opposizione,possono anche impugnare la divisione. A tal fine è necessario che l'atto di opposizione sia stato trascritto prima dell'atto di divisione (se contrattuale) o prima della domanda giudiziale di divisione.  La trascrizione della divisione deve essere curata anche ai fini della continuità delle trascrizioni.

·         "Trascrizione dell'atto di opposizione" del coniuge e dei parenti del donante ai sensi dell'art. 563 ult. comma e del provvedimento di assegnazione della casa familiare al coniuge,ex coniuge o convivente che il giudice può pronunciare i presenza di figli e nell'interesse di questi (art. 155 - quater).

·         Trascrizione degli atti con i quali si costituisce il fondo patrimoniale tra i coniugi se hanno per oggetto beni immobili,le convenzioni matrimoniali che escludono i beni medesimi dalla comunione tra i coniugi,gli atti e i provvedimenti di scioglimento della comunione,gli atti di acquisto di beni personali a norma delle lettere c,d,f dell'art.179,così come afferma l'art. 2647 comma 1. Si tratta in questo caso di trascrizioni aventi effetti di pubblicità - notizia,dal momento che l'opponibilità ai terzi di quelle vicende giuridiche dipende dalla pubblicità (dichiarativa) attuata mediante i registri dello stato civile (art. 163).

Trascrizione degli atti di destinazione

L'art. 2645 ter. introdotto nel nostro codice civile con la L. 23 febbraio 2006 n. 51,disciplina la trascrizione di atti di destinazione per la realizzazione di interessi meritevoli di tutela riferibili a persone con disabilità, a pubbliche amministrazioni,o ad altri enti o persone fisiche. Tale disposizione permette di rendere opponibile a terzi atti di destinazione di taluni beni,ai quali viene impressa una specifica finalità.

La legge ammette che un soggetto,tramite un atto che deve necessariamente avere la forma di atto pubblico,possa destinare beni immobili o mobili registrati,alla realizzazione di interessi meritevoli di tutela riferibili a persone con disabilità,pubbliche amministrazioni,o ad altri enti o persone fisiche ai sensi dell'art. 1322 comma 2 (autonomia contrattuale). Questi beni e i loro frutti possono essere impiegati solo per la realizzazione del fine di destinazione e possono costituire oggetto di esecuzione solo per i debiti contratti a tale scopo (salvo quanto previsto dall'art. 2915 comma 1) (atti che limitano la disponibilità dei beni pignorati) [in questo caso gli atti di destinazione sono opponibili a terzi se la trascrizione di questi è avvenuta prima della trascrizione del pignoramento].

La particolarità del nuovo istituto sta nella rilevanza giuridica della finalità impressa ai beni suddetti. Infatti nulla vieta ad un soggetto di utilizzare proprio beni o i loro redditi per soddisfare le esigenze di un soggetto disabile o di un ente,ma questo non comporta né l'imposizione di un vincolo reale di destinazione,né la separazione del bene dal patrimonio del soggetto. Se il soggetto dovesse mancare,i suoi eredi acquisterebbero la titolarità dei suoi beni,decidendo anche di sottrarli alla destinazione loro impressa,così come anche i creditori del titolare del bene possono pignorarli per soddisfare le loro ragioni.

I casi in cui è possibile operare destinazioni di beni opponibili ai terzi,sottraendo tali beni ai normali principi di circolazione giuridica,sono tassativamente previsti dalla legge (fondo patrimoniale).

L'art. 2645 - ter., invece stabilisce che i beni destinati in forza di detta norma sono vincolati allo scopo e possono essere impiegati solo per realizzare il fine di destinazione,tali beni non possono essere sottoposti a esecuzione,se non per debiti contratti in funzione della realizzazione dello scopo di destinazione ( salvi i diritti dei creditori che hanno trascritto il pignoramento prima della trascrizione dell'atto di destinazione,in base a quanto disposto dall'art. 2915 comma 1). Si realizza così una separazione dei beni,che vengono,con efficacia erga omnes destinati ad uno specifico scopo e sottratti alla generale garanzia dei creditori; a costoro l'atto di destinazione risulta opponibile se regolarmente trascritto,così come risulta opponibile anche contro chi acquisti diritti reali su quei beni. La legge pone un'elencazione dei beneficiari dell'atto di destinazione,che però risulta scarsamente incomprensibile. La norma stabilisce che la destinazione dei beni può avvenire per la realizzazione di interessi riferibili a persone con disabilità,a pubbliche amministrazioni,o ad altri enti o persone fisiche,quindi ad ogni soggetto di diritto,e queste ultime categorie tolgono significato alle prime. La norma poi,non descrive una struttura negoziale,parla genericamente di atti di "destinazione" e ne descrive la forma (atto pubblico) e alcuni tratti di disciplina. Resta in dubbio quali concreti atti negoziali diano origine a tale vincolo di destinazione. Risulta difficile comprendere la strumentalità del vincolo che deve trovare la sua giustificazione  nella realizzazione di interessi meritevoli di tutela dei beneficiari,ai sensi dell'art. 1322 comma 2. Secondo alcuni interpreti,gli interessi meritevoli di tutela vanno a legittimare qualsiasi atto atipico di destinazione,purchè,appunto giustificato dalla sua strumentalità ad un fine meritevole di protezione giuridica;la norma quindi amplierebbe notevolmente l'autonomia privata perché consentirebbe di creare un vincolo reale sui beni e di limitare la responsabilità del debitore;secondo altri,la norma riguarderebbe solo il profilo della trascrizione di atti di destinazione tipici,e dunque per l'identificazione dei singoli atti capaci di produrre gli effetti descritti dalla norma si dovrebbe far riferimento a specifiche disposizioni dell'ordinamento. Le prime pronunce giurisprudenziali ritengono che la norma vada intesa nel senso che sia trascrivibile qualsiasi atto di destinazione,con il solo limite della non contrarietà del fine perseguito ad una norma imperativa.



Il vincolo non può durare per un periodo superiore ai novant'anni o alla durata della vita del beneficiario.

La legge ammette che per la realizzazione del fine di destinazione può agire sia il conferente che qualsiasi interessato,anche durante la vita del conferente.

La trascrizione delle domande giudiziali

Il legislatore ammette la trascrizione anche per numerose domande giudiziali. Qui la trascrizione serve per far si che i terzi sappiano che su un bene è stata proposta una domanda giudiziale il cui esito, a seguito della trascrizione,diventa opponibile anche a terzi aventi causa dal convenuto. In questi casi la trascrizione ha una funzione di prenotazione,nel senso che,se la domanda trascritta viene successivamente accolta,la stessa sentenza di accoglimento viene considerata opponibile ai terzi aventi causa dal convenuto.

L'attore deve trascrivere la domanda giudiziale proprio per non correre il rischio che,durante la pendenza del giudizio il convenuto compia atti di disposizione sul bene oggetto della lite,così da non poter essere pregiudicato da un'eventuale sentenza a suo sfavore. Quindi dopo la trascrizione dell'atto introduttivo del processo,la sentenza di accoglimento della domanda proposta dall'attore,pregiudica i diritti eventualmente acquistati da terzi sul bene oggetto della lite,in forza di atti provenienti dal convenuto in giudizio,se trascritti successivamente alla trascrizione della domanda giudiziale..

Qualora i terzi abbiano trascritto anteriormente il loro titolo d'acquisto,l'eventuale sentenza di accoglimento della domanda giudiziale non sarà più in grado di pregiudicarli.

Queste norme riguardano (art. 2652)

·         Domanda di risoluzione di contratti relativi ai diritti di cui all'art. 2643,se proposta dall'alienante (la trascrizione della domanda pregiudica tutti gli acquirenti del convenuto che abbiano trascritto i loro titoli d'acquisto successivamente,a condizione che intervenga la sentenza di accoglimento della domanda;

·         La domanda volta ad ottenere l'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di contrarre (ex art. 2932);

·         La domanda volta ad ottenere l'accertamento giudiziale della sottoscrizione di una scrittura privata relativa ad un atto soggetto a trascrizione;

·         La domanda volta ad accertare la simulazione di atti soggetti a trascrizione

·         Ecc...

L'art. 2643 prevede anche la trascrizione :

·         Della domanda di rivendicazione di un bene immobile

·         Della domanda o dichiarazione di riscatto nella vendita di un immobile

·         Degli atti e domande che interrompono il corso dell'usucapione.

L'annotazione

Non va confusa con la trascrizione di un atto la figura dell'annotazione. L'art. 2654 dispone che se una domanda giudiziale "si riferisce a un atto trascritto o iscritto" la trascrizione della domanda deve essere anche "annotata in margine alla trascrizione" dell'atto. Quindi nel caso di una vendita immobiliare regolarmente trascritta di cui si richiede la risoluzione,oltre alla trascrizione della domanda occorre provvedere alla annotazione di questa a margine della trascrizione della vendita. L'art. 2655 dispone che siano annotati in margina alla trascrizione di atti trascritti le sentenze o le convenzioni che dichiarino o provochino la nullità,l'annullamento,la risoluzione,la rescissione,la revoca dell'atto trascritto.

Anche in questo caso viene applicato il principio di continuità delle trascrizioni: se si deve provvedere alla annotazione di una sentenza o convenzione e non vi si provvede,la conseguenza è che non producono effetto le successive trascrizioni o iscrizioni a carico di colui che ha ottenuto la dichiarazione di nullità o di annullamento,la risoluzione,la rescissione,la revoca o la devoluzione (art. 2655 comma 3).

Modalità per eseguire la trascrizione

La trascrizione dei beni mobili registrati

La trascrizione deve essere richiesta presso l'ufficio dei registri immobiliari nella cui circoscrizione si trova il bene (art. 2663). La si può ottenere solo in forza di sentenza o di atto pubblico o scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente (art. 2657).

Per la trascrizione di una domanda giudiziale occorre presentare la copia autenticata del documento che la contiene,munita della relazione di notifica alla controparte (art. 2658).

Chi domanda la trascrizione di un atto tra vivi deve presentare al conservatore dei registri immobiliari le copie del titolo e una nota in doppio originale nel quale devono essere contenute le indicazioni stabilite nell' art. 2659.

Chi domanda la trascrizione di un atto d'acquisto mortis causa deve presentare l'atto di accettazione di eredità (o se si tratta di legato,l'estratto autentico del testamento),il certificato di morte dell'autore della successione e una copia o l'estratto autentico del testamento,e,infine, una nota in doppio originale con le indicazione elencate dall'art. 2660.

Se nelle note vi sono omissioni o inesattezze,queste determinano la nullità della trascrizione soltanto se esse sono tali da indurre incertezze sulle persone o sul rapporto giuridico cui l'atto si riferisce (art. 2665)

Alla trascrizione relativa ai beni mobili il codice civile dedica gli artt. 2683 ss. Gli art. 2684 - 2685 indicano gli atti soggetti a trascrizione:atti traslativi o costitutivi della proprietà o di usufrutto e rinuncia agli stessi,transazioni relative a diritti reali, provvedimenti di espropriazione,sentenze,acquisti mortis causa.

Anche per i mobili registrati è sancito il principio di continuità delle trascrizioni (art. 2688) ed è prevista la trascrizione delle domande giudiziali (artt. 2690 - 2691),oltre che gli atti di sequestro e di pignoramento (art. 2693).







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