I DIRITTI REALI E IL POSSESSO = I BENI - BENI E COSE

I beni immobili sono individuati attraverso un duplice criterio.

Sono immobili per natura il suolo, che comprende anche le sorgenti e i corsi d'acqua, e tutta una serie di entità, in quanto unite a quest'ultimo: gli alberi, gli edifici e le altre costruzioni, anche se unite al suolo a scopo transitorio e in genere tutto ciò che naturalmente o artificialmente è incorporato al suolo.

Il 2°comma dell'art.812 considera immobili reputati tali per determinazione di legge in base alla loro destinazione.  "i mulini, i bagni e gli altri edifici galleggianti quando sono saldamente assicurati alla riva o all'alveo e sono destinati ad esserlo in modo permanente per la loro utilizzazione". Si tratta di beni che non presentano il tratto della inamovibilità. " Sono mobili tutti gli altri beni", cioè tutti quelli non riconducibili in nessuna delle categorie di immobili elencate nei primi due commi dell'art. 812.

La distinzione tra beni immobili e beni mobili, rileva vari effetti.

Diverso è il regime di circolazione dei diritti sui beni stessi.

L a distinzione si riflette, altresì, sulla conformazione della garanzia reale che assume la forma dell'ipoteca, se oggetto ne è un immobile e quella del pegno, se, invece ne è un mobile.

Vi sono, d'altra parte, situazioni soggettive che non possono avere ad oggetto che beni immobili.

Infine, la natura mobiliare o immobiliare delle cose influisce diversamente sui modi di appropriazione delle une e delle altre e incide finanche sulla stessa attrazione di esse sul piano delle situazioni soggettive di appartenenza: mentre è ammissibile che un bene si trovi a non appartenere a nessun proprietario, lo stesso non è concepibile per gli immobili, i quali, se non risultano di proprietà di alcuno diventano automaticamente di proprietà dello Stato.

Esiste poi una categoria particolare di beni mobili. Si tratta di beni mobili iscritti in pubblici registri: sono gli autoveicoli, le navi e gli aeromobili. Ai beni mobili registrati si applica un regime di circolazione controllata.

LE UNIVESALITA' DI MOBILI

Il codice dedica una considerazione particolare all'universalità di mobili dove l'unione dei vari elementi che la compongono è di ordine ideale e si verifica in funzione della comune destinazione delle varie cose. Perché si configuri di mobili occorre che la pluralità di cose omogenee, aventi una loro propria compiutezza, (a) appartenga alla stessa persona e (b) che il proprietario abbia dato ad esse una destinazione unitaria.

Caratteristica dell'universalità è di poter essere considerata come un unico bene rispetto alle singole unità che concorrono a comporla. Ma i vari beni che costituiscono il complesso unitario non perdono la loro individualità giuridica: è infatti possibile anche disporre frazionatamente, con atti diversi, dei singoli beni che fanno parte dell'universalità.

LE PERTINENZE

Nel più vasto fenomeno della aggregazione di cose il codice disciplina le pertinenze, caratterizzate dalla contemporanea presenza dei seguenti elementi: l'esistenza di due o più cose, e la destinazione di una o più di esse al servizio o all'ornamento durevole di un'altra cosa. La pertinenza e, una cosa accessoria rispetto ad una principale, cui appare subordinata, in una relazione di complementarità funzionale, quale strumento tendente a conservarne o ad accrescerne le qualità intrinseche.

A dar vita al rapporto pertinenziale che può intercorrere fra mobile e mobile, fra mobile ed immobile, fra immobile ed immobile. Occorre che quella relazione sia attuale che duratura e sia conseguenza di una destinazione ad hoc da parte del soggetto a ciò legittimato. Il proprietario della cosa principale o chi ha un diritto reale su di essa.

Il regime delle pertinenze si articola in tre regole fondamentali:

a)  Accessorium sequitur principale

b)  La disponibilità separata

c)  La salvezza dei diritti dei terzi sulle cose destinate a pertinenze.

I FRUTTI

Una particolare categorie di beni è costituita dai frutti, che sono beni prodotti da altri beni. Essi si distinguono in naturali e civili e vanno considerati distintamente mentre i primi si presentano come possibile oggetto di diritti reali, i secondi sono, sempre punto di riferimento di diritti di credito.

I frutti naturali sono "quelli che provengono direttamente dalla cosa, vi concorra o no l'opera dell'uomo".

Fino a che non sono separati dalla cosa che li produce, i frutti si dicono pendenti.

Di regola, i frutti naturali appartengono al proprietario della cosa madre.

Quanto ai frutti civili, essi sono " quelli che si ritraggono dalla cosa madre come corrispettivo del godimento che altri ne abbia".

I frutti civili, si acquistano giorno per giorno.

ALTRE DISTINZIONI TRA I BENI

Altre distinzioni tra i beni sono :

Cose presenti e cose future. Presenti sono le cose già esistenti in natura, le cose future possono formare oggetto di rapporti obbligatori.

Cose fungibili e infungibili. Sono fungibili quelle che risultano identiche,per qualità, ad altre cose appartenenti allo stesso genere, si che, all'atto pratico.

Cose consumabili e inconsumabili. Le cose consumabili sono quelle cose delle quali non si può fare uso senza consumarle.

Cose divisibili e cose indivisibili. Le cose divisibili sono quelle suscettibili di essere ridotte, cose indivisibili sono quelle per cui tale suddivisione è materialmente impossibile.

I BENI PUBBLICI

I beni pubblici si articolano in due categorie: quella dei beni demaniali e quella dei beni patrimoniali, questi ultimi si articolano in indisponibili  e disponibili.

I beni demaniali possono essere di due tipi: beni del demanio necessario o naturale e beni del demanio accidentale o eventuale.

Nel primo gruppo rientrano i beni che possono appartenere esclusivamente alla Stato non essendo concepibile una proprietà privata degli stessi.

Nel secondo gruppo rientrano i beni che possono appartenere anche a privati e che fanno parte del demanio solo se appartengono allo Stato o gli enti territoriali.

L'art.823 detta il regime giuridico dei beni che fanno parte del demanio pubblico precisando che essi sono inalienabili e non possono formare oggetto di diritti a favore dei terzi.

Tutti i beni non demaniali appartenenti allo Stato o agli enti pubblici territoriali ne costruiscono il patrimonio. Però nell'ambito dei beni patrimoniali esistono profonde differenze, giacché ci sono i beni patrimoniali disponibili, di cui fanno parte beni aventi una particolare destinazione di pubblico interesse; ci sono beni patrimoniali disponibili, i quali pur appartenendo alla pubblica amministrazione, non sono assoggettati a un regime giur 616j94g idico speciale: per essi infatti valgono normalmente le regole di diritto comune.

I beni del patrimonio indisponibile comprendono: le foreste, le miniere, le cave e le torbiere ecc.

I beni del patrimonio disponibile sono tutti gli altri, tra essi rientrano gli immobili vacanti.

LA PROPRIETA'

IL DIRITTO DI PROPRIETA' IN GENERALE

La proprietà è il diritto reale che ha per contenuto la facoltà "di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo", entro i limiti e con l'osservanza degli obblighi stabili dall'ordinamento giuridico.

La facoltà di godimento comprende tutte le possibili forme di utilizzazione del bene praticamente prospettabili. Il proprietario è pertanto legittimato a far uso della cosa per i propri fini nel proprio interesse, traendo dalla cosa tutte le utilità volute, direttamente o anche indirettamente. Anche il non uso della cosa rientra tra i modi di godimento del proprietario e rappresenta una possibile manifestazione di esercizio del di lui diritto: la proprietà è un diritto imprescrittibile.

La facoltà di disposizione è invece quella con cui il proprietario provoca una modificazione della condizione giuridica della cosa: più specificazione, il mutamento della titolarità dei diritto, cioè di nuove situazioni soggettive inerenti alla stessa cosa.

La funzione della definizione dei diritto di proprietà si giustifica il relazione al fatto che tale istituto, rappresenta il paradigma di tutto il sistema dei diritti reali.

LA PROPRIETA' PRIVATA NELLA COSTITUZIONE: GARANZIA E DIRITTI

E' alla Costituzione che occorre in primo luogo guardare; e la Costituzione, all'interno della tavola dei valori da essa predisposta, assegna alla proprietà privata un significato nuovo, diverso sa quello consegnato dalla tradizione.

Nella Costituzione la proprietà privata è contemplata all'art.42, che si trova, non tra i "principi fondamentali", ma nel Titolo III della Parte I, dedicato ai " rapporti economici".

La garanzia costituzionale della proprietà privata si articola nei seguenti punti:

a)  Come istituto, la proprietà privata è inserita nell'ordine costituzionale: sarebbe pertanto incostituzionale una legge ordinaria che abolisse la proprietà privata;

b)  La determinazione dei modi di acquisto, di godimento, e dei limiti, non è rimessa alla discrezionalità amministrativa, ma può avvenire soltanto per via legislativa;

c)  Le limitazioni alla proprietà privata non possono spingersi sino al punto di svuotare sostanzialmente la proprietà privata di ogni contenuto e valore concreto e, cosi, di vanificare l'essenza intrinseca del diritto;

d)  L'espropriazione della proprietà privata è sottratta all'arbitrio dell'autorità amministrativa: può avvenire soltanto sulla base di precise norme di legge, per una causa di interesse generale e dietro un contributo di riparazione.

Accanto alla garanzie, elemento costitutivo e qualificante è la "funzione sociale".

In concreto, la funzione sociale può manifestarsi attraverso una variegata gamma di tecniche di intervento, riconducibili a due tendenze di fondo.

La prima si attua attraverso un'opera di diretta conformazione e definizione dei poteri del proprietario.

La seconda si realizza con norme che incidono indirettamente sui modi di godimento o sulla destinazione del bene attraverso la disciplina del contenuto degli atti di autonomia privata relativi al bene stesso.

La funzione sociale frantuma l'unità del concetto di proprietà: la proprietà al singolare, si dissolve nelle proprietà, al plurale.

IL DIVIETO DEGLI ATTI DI EMULAZIONE

Un posto di sicuro rilievo assume il divieto degli atti emulativi, e cioè degli atti "i quali non abbiano altro scopo che quello di nuocere o recare molestia ad altri".

LA PROPRIETA' FONDIARIA IN GENERALE

La disciplina della proprietà nel codice è prevalentemente dedicata alla proprietà fondiaria, cioè degli edifici e dei terreni, rustici o urbani. Il codice disciplina particolarmente due figure di proprietà fondiaria, contraddistinte rispettivamente dalla destinazione agricola ovvero edilizia del fondo: gli artt. 846-868 hanno per oggetto la "proprietà rurale"; gli artt. 869-908 concernono invece soprattutto la "proprietà edilizia".

L'ESTINZIONE DELLA PROPRIETA'

L'art. 840 disciplina i confini "verticali" della proprietà immobiliare. Tradizionalmente la proprietà del suolo si concepiva come proprietà di tutto ciò che sta sotto il suolo e sopra il suolo. Il codice vigente si colloca in una prospettiva diversa, meno legata all'idea della proprietà come sfera di illimitata sovranità sul bene. L a regola dell'estensione del diritto di proprietà al sottosuolo non si applica infatti a "quanto forma oggetto delle leggi sulle miniere, cave e torbiere"; sono inoltre fatte salve le limitazioni stabilite dalle leggi sulle antichità e belle arti, sulle acque e sulle opere idrauliche e da altre leggi speciali, le quali prevedono la sottrazione del sottosuolo alla disponibilità del proprietario.

Inoltre, la titolarità dei diritto di proprietà non rende legittima qualsiasi attività del dominus nel sottosuolo.

Diversamente dal sottosuolo, per lo spazio aereo non pone espressamente la regola della estensione della proprietà del suolo.

IL PROPRIETARIO E L'ESCLUSIONE DEI TERZI

"Il proprietario può chiudere in qualunque tempo il fondo": è quanto stabilisce, con una norma che esprime l'esclusività e l'imprescrittibilità della proprietà.

Il proprietario può vietare l'accesso al fondo da parte di estranei.

Al di fuori di queste deroghe espresse, il proprietario può impedire l'accesso di terzi, anche se meramente transitorio.

LE IMMISSIONI

Nell'ambito dei conflitti di vicinato, l'art.844 disciplina gli effetti di attività che, esercitate su un fondo, di ripercuotano, in qualche modo, sul fondo limitrofo, stabilendo che il proprietario di questo "non può impedire le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino,se non superano la normale tollerabilità".

La norma è applicabile ove siano compresenti le seguenti tre condizioni:

a)  La materialità dell'immissione

b)  Il carattere indiretto o mediato dell'immissione

c)  Il carattere continuato o periodico dell'immissione

Ove tali condizioni sussistano, il criterio legale per risolvere il conflitto tra i due interessi in gioco, è quello della "normale tollerabilità".

Il limite della normale tollerabilità deve infatti essere determinato dal giudice tenendo conto.

A)    dalla condizione dei luoghi

B)    del necessario contemperamento delle esigenze della produzione con le ragioni della proprietà

C)    della priorità di un determinato uso.

Quando un'immissione risulti, intollerabile, chi la subisce può ottenere l'adozione degli accorgimenti necessari per ridurre le immissioni entro la soglia della normale tollerabilità e se ciò non bastasse, l'ordine di proibizione radicale dell'attività che determina l'immissione.

LA PROPRIETA' AGRICOLA

LA PROPRIETA ' TERRIERA TRA CODICE E LEGGI SPECIALI

Le norme sulla proprietà terriera si raccolgono attorno a tre nuclei:

a)  il compendio unico

b)  la bonifica integrale

c)  i vincoli per scopi idrogeologici e per scopi di altra natura

La proprietà agraria rinviene oggi la sua disciplina più significativa al di fuori del codice civile, nelle leggi speciali emanate per dare attuazione agli obiettivi di riforma e di trasformazione dei modelli istituzionali del passato.

LA DISCIPLINA LEGISLATIVA DELLA FACOLTA' DI EDIFICARE

Secondo la normativa extracodicistica appena ricordata, i principale strumenti di conformazione della proprietà edilizia sono: a) l'attività di pianificazione urbanistica; (b) il permesso di costruire.

a)  L'attività di pianificazione urbanistica si svolge attraverso i piani regolatori, generale e particolareggiato.

Il piano regolatore generale è predisposto dal Comune al fine di fissare le linee dello sviluppo urbanistico.

Le direttive del piano regolatore generale sono destinate a trovare attuazione attraverso il piano particolareggiato.

Vi è poi il regolamento edilizio comunale , in cui trovano collocazione non solo norme organizzative e procedurali, ma anche disposizione che attengono alla pubblica incolumità o dirette ad assicurare l'igiene, la stabilità, l'estetica e il decoro degli edifici.

b)  Il proprietario di un'area edificabile o edificata, che intenda effettuare un intervento di nuova costruzione o di ristrutturazione, non può farlo se non ottiene dal Comune un permesso di costruire.

Per avere il permesso, il proprietario deve pagare un contributo.

LA DISTANZA TRA LE COSTRUZIONI

Ad evitare, per motivi di igiene e di sicurezza, che fra gli edifici costruiti su fondi confinanti ci siano intercapedini troppo strette, il codice fissa nella misura di tre metri il distacco minimo tra le costruzioni non unite o aderenti tra loro, prevedendo comunque la possibilità che negli strumenti urbanistici locali sia prevista una distanza maggiore.

In materia di costruzioni su fondi finitimi vale il criterio della prevenzione temporale. Si danno tre possibilità:

a)  Ove l'edificio costruito per primo sia innalzato a una distanza dal confine pari alla metà di quella legale;

b)  Ove il primo edificante abbia optato per la costruzione ad una distanza dal confine inferiore alla metà di quella legale;

c)  Ove il primo costruttore abbia posto il muro perimetrale sul confine

Il criterio della prevenzione e i corollari che da esso discendono presuppongono che sia consentito costruire in aderenza o in appoggio.

I RIMEDI CONTRO LE VIOLAZIONI DELLE NORME DI EDILIZIA

Chi ponga in essere un'attività edilizia senza rispettare le norme di edilizia e di ornato pubblico va incontro alle conseguenze, di carattere amministrativo. Ma contro l'abuso edilizio commesso dal vicino il codice attribuisce anche una tutela privatistica. Infatti, in presenza di una violazione delle norme sulle distanze tra edifici previste dal codice o da fonti richiamate dal codice, il proprietario del fondo confinante ha due rimedi: può chiedere la riduzione in pristino e il risarcimento del danno patito medio tempore. La violazione delle ulteriori prescrizioni conformative della proprietà edilizia stabilite dalla strumentazione urbanistica o da leggi speciali consente invece al danneggiato di chiedere soltanto la tutela risarcitoria.

ALTRI PROFILI DELLA DISCIPLINA DEI RAPPORTI DI VICINATO: IL MURO DI CINTA E LA DISTANZA TRA LE PIANTAGIONI E SCAVI, MUSSI, FOSSI E SIEPI INTERPOSTI TRA I FONDI

Nella stessa sezione dedicata alle distanze fra le costruzioni, il codice detta una serie di disposizioni particolari con riguardo al muro divisorio.

Il muro divisorio si presume di proprietà comune.

Norme particolari sono dettate per tutta una serie di opere di cui si presume la pericolosità nonché per alberi e piante in genere.

LUCI E VEDUTE

Per luci si intendono quelle aperture che non permettono di affacciarsi sul fondo del vicino, ma servono soltanto a dare passaggio alla luce e all'aria; per vedute si intendono quelle aperture che offrono invece la possibilità di prospicere et inspicere in alienum, consentendo di affacciarsi sul fondo del vicino e di guardare di fronte, obliquamente o lateralmente.

LO SCARICO DELLE ACQUE PIOVANE

Tra i limiti legali alla proprietà edilizia si inquadra la norma che disciplina lo scarico delle acque piovane, disponendo che i tetti siano costruiti in maniera tale da impedire alla acque piovane di cadere nel fondo del vicino, e imponendo al proprietario l'obbligo di adottare gli accorgimenti tecnici idonei a far defluire lo stillicidio sul proprio fondo o in pubblici colatoi.

LE ACQUA PIOVANE

Le norme del codice dedicate alle acque private hanno perduto la loro originaria centralità e sono divenute di applicazione residuale.

Oggi tutte le acque superficiali e sotterranee, ancorché non estratte dal sottosuolo, sono pubbliche.

La giustificazione di questa nuova regola, risiede nel fatto che l'acqua , costituisce una risorsa che è salvaguardata ed utilizzata secondo criteri di solidarietà: il suo uso deve essere effettuato, salvaguardando le aspettative ed i diritti delle generazioni future a fruire di un integro patrimonio ambentale.

I MODI DI ACQUISTO DELLA PROPRIETA'

La proprietà si acquista per occupazione, per invenzione, per accessione, per specificazione, per unione o commistione, per usucapione, per effetto di contratti, per successione a causa di morte.

Tra i modi di acquisto della proprietà elencati da codice, i contratti e la successione a causa di morte di pongono anche a fondamento dell'acquisto di altri diritti, e l'usucapione può avere ad oggetto anche i diritti reali su cosa altrui.

ACQUISTI A TITOLO DERIVATIVO E A TITOLO ORIGINARIO

Particolare importanza ha la distinzione tra modi di acquisto della proprietà a titolo derivativo e a titolo originario.

I modi di acquisto a titolo derivativo sono quelli nei quali il diritto di proprietà prende origine, deriva dall'altrui diritto. I modi di acquisto a titolo derivativo sono il contratto e la successione a causa di morte.

I modi di acquisto a titolo originario sono quelli che prescindono dal rapporto con un precedente titolare in veste di dante causa.

Alla categoria dei modi acquisto a titolo originario appartengono: l'occupazione, l'invenzione, l'accessione, la specificazione, l'unione o commistione, l'usucapione.

La distinzione rileva perché, se l'acquisto è a titolo derivativo, il diritto di proprietà spetta all'avente causa come e in quanto esso spettava al dante causa.

L'OCCUPAZIONE

L'occupazione è un modo di acquisto delle cose mobili che non sono in proprietà di alcuno. Può riguardare dolo le cose mobili. L'occupazione si realizza con l'impossessamento.

L'INVENZIONE

L'invenzione riguarda la cosa mobile smarrita: l'acquisto a titolo originario si realizza in favore del ritrovatore quando, adempiuto l'onere di consegna al sindaco del luogo in cui l'ha trovata, nell'anno non si presenta il proprietario.

L'ACCESSIONE

L'accessione si realizza quando una cosa accessoria si unisce o si incorpora ad una cosa principale: in tal caso il bene accessorio subisce, per il solo fatto della unione o incorporazione, una sorta di "attrazione reale" nella sfera della proprietà del bene principale.

La regola dell'acquisto della proprietà per accessione è variamente modulata ed è accompagnata da meccanismi riequilibrativi quando un proprietario costruisca o faccia piantagioni o opere con materiali altrui, o quando a compiere l'attività o l'opera sia un terzo, con materiali suoi o di un estraneo:

a)  Se le costruzioni, piantagioni o opere sono state fatte dal proprietario del suolo con materiali altrui

b)  Se le costruzioni, piantagioni o opere sono state eseguite dal proprietario dei materiali sul fondo altrui

c)  Se le piantagioni, costruzioni o altre opere sono state fatte da un terzo con materiali altrui

Il meccanismo dell'accessione incontra le eccezioni ricollegabili ad una diversa volontà delle parti

Altra eccezione alla regola dell'accessione è costituita dall'ipotesi, disciplinata dall'art. 938, dell'occupazione di porzione di fondo attiguo meglio nota come accessione invertita: in essa la proprietà dell'opera non va a vantaggio del proprietario del suolo, ma è la proprietà dell'edificio ad attrarre a sé la proprietà del suolo.

L'UNIONE E COMMISTIONE

Un modo di acquisto della proprietà, tradizionalmente descritto come un'ipotesi di accessione di mobile a mobile, è l'unione o commistione, che ricorre quando le cose mobili, diverse o omogenee tra loro, appartenenti a diversi proprietari, siano unite o mescolate in modo da formare un sol tutto e da risultare inseparabili.

LA SPECIFICAZIONE

Nel caso di elaborazione di una nuova cosa dalla materia di altri si ha la specificazione. Il conflitto tra il lavoro e la proprietà della materia è risolto attribuendo la proprietà della nuova cosa a chi ha compiuto l'opera; se però il valore del materiale sorpassa notevolmente quello della mano d'opera, la soluzione del conflitto è ribaltata e l'acquisto della proprietà della cosa specificata si realizza in favore del proprietario della materia.

GLI INCREMENTI FLUVIALI

Le figure di acquisto a titolo originario si chiudono con gli incrementi fluviali legati ad eventi naturali. Nel caso dell'alluvione, l'acquisto delle unioni di terra e degli incrementi fluviali formatisi successivamente, impercettibilmente e spontaneamente nei fondi posti lungo le rive dei fiumi o torrenti, si produce a favore dei proprietari dei fondi stessi, salvo quanto è disposto dalle leggi speciali. Nel caso dell'avulsione l'acquisto della proprietà si produce a vantaggio del proprietario del fondo rivierasco, al quale si è unita una porzione di terreno considerevole e riconoscibile trascinata da altro fondo per forza istantanea dell'acqua corrente.

LE AZIONI A DIFESA DELLA PROPRIETA'

Le azioni a difesa della proprietà (dette anche petitorie o reali) sono: l'azione di rivendicazione, l'azione negatoria, l'azione di regolamento di confini, l'azione per apposizione di termini.

L'AZIONE DI RIVENDICAZIONE

La principale azione posta a tutela del diritto di proprietà è l'azione di rivendicazione, con la quale il proprietario fa valere il suo diritto di proprietà per recuperare la cosa da altri illegittimamente posseduta o detenuta. L'azione di rivendicazione ha una finalità restitutoria.

L'azione ha natura reale: essa si rivolge non solo nei confronti della persona che per prima si è impossessata del bene, ma contro chiunque ne ha attualmente la disponibilità di fatto ed è quindi in grado di restituirlo.

Secondo il principio generale in materia di onere della prova, chi agisce in rivendicazione deve fornire la prova del suo diritto di proprietà anche se il convenuto,si astenga dal vantare un titolo che lo legittima a possedere o a detenere. Si suol dire che tale prova può presentare aspetti di particolare difficoltà, soprattutto quando si tratti di beni immobili.

L'azione di rivendicazione è imprescrittibile: il proprietario può pertanto iniziarla in ogni momento e non perde il diritto di esercitarla solo perché ha lasciato trascorrere molto tempo prima di reagire alla lesione arrecata alla sua proprietà.

L'AZIONE NEGATORIA

L'azione negatoria viene esercitata dal proprietario contro chi affermi l'esistenza di un diritto reale sulla cosa. Essa tende ad accertare che il diritto di proprietà non è gravato dai vincoli e dalle limitazioni da altri affermate.

L'azione negatoria è imprescrittibile, salvi gli effetti dell'acquisto dei diritto reale di godimento da parte di altri per usucapione.

L'AZIONE DI REGOLAMENTO DI CONFINI  E PER APPOSIZIONE DI TERMINI

L'azione di regolamento di confini è volta a identificare esattamente il confine tra due fondi quando la linea materiale di demarcazione sia incerta.

La situazione di incertezza può essere tanto oggettiva, se deriva dalla mancanza di un limite apparente, quanto soggettiva, se l'attore ritiene il confine apparente non corrispondente al confine esatto che intercorre tra i due fondi.

L'azione per apposizione di termini, presuppone che non vi sia alcuna incertezza sulla determinazione della linea di demarcazione tra i due fondi contigui: semplicemente, i segni materiali che lo individuano e lo rendono visibilmente percepibile mancano o sono divenuti irriconoscibili.

LA SUPERFICIE

Il primo dei diritti reali di godimento su cosa altrui è la superficie. Il diritto di superficie è il diritto di edificare e di mantenere sul suolo altrui, o nel sottosuolo altrui, una propria costruzione.

Dalla norma di apertura si deduce che il diritto di superficie si presenta in due varianti:

L'una consiste in una concessione ad edificandum, nel diritto cioè di fare, al di sopra o al di sotto del suolo altrui una nuova costruzione;

L'altra consiste nel diritto di mantenere la proprietà della costruzione una volta ultimata.

Il diritto di superficie può essere costituito in perpetuo o a tempo determinato.

Il diritto di superficie è configurabile solo per le costruzioni da farsi o da mantenersi al di sopra o al di sotto del suolo. Non è invece possibile, costituire un diritto di superficie relativo alle piantagioni.

LA COSTITUZIONE DEL DIRITTO DI SUPERFICIE

Il diritto di superficie può sorgere: (a) a titolo derivativo-costitutivo per effetto di un atto di disposizione negoziale del proprietario, o (b) per usucapione.

a)  Modi di acquisto negoziali sono il contratto e il testamento.

Il contratto con cui si costituisce il diritto di superficie:

È ricompreso nel genus dei negozi ad efficacia reale;

Può essere a titolo oneroso o a titolo gratuito;

Deve farsi per atto pubblico o per scrittura privata sotto pena di nullità

È soggetto all'onere della pubblicità col mezzo della trascrizione.

b)  Per usucapione, il diritto di superficie si acquista a titolo originario qualora venga in considerazione una situazione di possesso, la quale si modelli, per le caratteristiche esteriori dell'attività posta in essere dal soggetto e per l'atteggiamento psicologico dal medesimo assunto, sul contenuto tipico del diritto del superficiario.

VICENDE SUCCESSIVE AL SORGERE DEL DIRITTO DI SUPERFICIE

Tanto il diritto di superficie quanto la proprietà superficiaria possono essere oggetto di alienazione, anche a soggetti diversi. Il superficiario può inoltre disporre del proprio diritto costituendovi altri diritti reali minori.

L'ESTINZIONE DEL DIRITTO DI SUPERFICIE

Il codice prevede espressamente alcune cause di estinzione del diritto di superficie:

La scadenza del termine

Il perimento della costruzione

La prescrizione per non uso ventennale

L'estinzione del diritto di superficie può avvenire anche per altre cause:

Per rinuncia abdicativa del titolare

Per riunione in capo allo stesso soggetto della posizione di proprietario del suolo e di superficiario (consolidazione)

Per il verificarsi della condizione risolutiva, apposta nel titolo, con effetto ex tunc.

EFFETTI DELL'ESTINZIONE DEL DIRITTO DI SUPERFICIE

Con l'estinzione del diritto di superficie la proprietà del suolo si riespande  e non soffre più limiti all'attività edificatoria; inoltre, torna nuovamente ad operare il principio dell'accessione.

Il codice disciplina anche gli effetti dell'estinzione del diritto di superficie nei confronti dei terzi, aventi causa dal dominus soli o dal superficiario.

L'ENFITEUSI

L'enfiteusi è un diritto reale di godimento su fondo altrui caratterizzato dalla particolare ampiezza delle facoltà attribuite al titolare: l'enfiteuta "ha gli stessi diritti che avrebbe il proprietario sui frutti del fondo, sul tesoro e relativamente alle utilizzazioni del sottosuolo", e il suo diritto " si estende alle accessioni".

A  tali facoltà si accompagnano due obblighi fondamentali: l'obbligo di migliorare il fondo; l'obbligo di versare al concedente un canone periodico, che può consistere in una somma di danaro o in una quantità fissa di prodotti naturali.

L'enfiteusi può essere anche perpetua, può avere una durata temporanea, ma in tal caso il codice fissa, inderogabilmente, la durata minima di venti anni.

L'EVOLUZIONE DELL'ISTITUTO SUCCESSIVAMENTE AL CODICE DEL 1942

L'enfiteusi ha subito nel corso degli anni significative modifiche normative.

Infatti, il codice:

a)  Aveva rimesso alle scelte dei contraenti la misura del canone;

b)  Aveva rafforzato la posizione del concedente nel rapporto enfiteutico,

La revisione periodica del canone ogni dieci

La prelazione

La possibilità di affrancare

La prevalenza della devoluzione sull'affrancazione a fronte del grave inadempimento dell'obbligo dell'enfiteuta di migliorare il fondo.

Viceversa il legislatore successivo:

a)  Ha sottratto all'autonomia delle parti la determinazione del canone,

b)  Ha agevolato l'acquisto della proprietà da parte dell'enfiteuta,

c)  Ha abrogato tutte le disposizioni di favore per il concedente, contenute nel codice civile.

FONTI DEL DIRITTO

Fonti dell'enfiteusi sono l'atto di autonomia privata e l'usucapione.

Il contratto che costituisce il diritto del concedente e dell'enfiteuta è un contratto ad effetti reali che si presenta come a prestazioni corrispettive.

Il contratto e il testamento possono disciplinare l'enfiteusi, ma non possono derogare a talune norme, da considerare pertanto imperative e che concorrono ad assicurare una determinata caratterizzazione dell'istituto. Sono inderogabili dal titolo le norme del codice relative:

a)  Al divieto di dar vita a un rapporto enfiteutico di durata inferiore ai venti anni,

b)  Alla responsabilità proporzionale al valore della porzione separatamente goduta di ciascuno dei singoli enfiteuti nel caso che alla con titolarità del diritto di enfiteusi segua la divisione del fondo,

c)  Alla disponibilità del diritto dell'enfiteuta,

d)  Al divieto di subenfiteusi,

e)  All'affrancazione,

f)   Alla prevalenza del diritto di affrancazione dell'enfiteuta sulla dichiarazione del concedente di valersi della clausola risolutiva espressa.

DIRITTI ED OBBLIGHI DEL CONCEDENTE

Nell'enfiteusi, al concedente fanno capo talune situazioni soggettive di vantaggio. Esse sono:

a)  Il diritto al miglioramento del fondo

b)  Il diritto di credito relativo al versamento del canone periodico in danaro o in natura

c)  La facoltà di chiedere la devoluzione del fondo enfiteutico in funzione ancillare rispetto al diritto al miglioramento del fondo e al diritto al pagamento del canone

d)  La facoltà di chiedere la ricognizione del proprio diritto

e)  Il diritto, al cessare dell'enfiteusi, a ritenere le addizioni

Il concedente è obbligato a rimborsare all'enfiteuta i miglioramenti.

DIRITTI ED OBBLIGHI DELL'ENFITEUTA

L'enfiteuta  ha gli stessi diritti che avrebbe il proprietario. L'enfiteuta può liberamente disporre del proprio diritto, per atto tra vivi o per atto mortis causa.

La facoltà più caratterizzante attribuita all'enfiteuta è quella dell'affrancamento del fondo. Trattasi di un diritto potestativo. Il diritto di affrancazione può esercitarsi extragiudiziale allorché il concedente aderisca alla richiesta dell'enfiteuta, ovvero, in caso contrario, in via giudiziale. Il diritto di affrancazione prevale, in ogni caso, sulla facoltà del concedente di chiedere la devoluzione o sulla volontà di questo di avvalersi di un'eventuale clausola risolutiva espressa. L'affrancazione non è subordinata ad alcun presupposto.

Tra i diritti dell'enfiteuta collegati all'estinzione del rapporto v'è il diritto di credito al rimborso dei miglioramenti. Già si è detto che gli obblighi dell'enfiteuta, coessenziali alla stessa struttura del diritto di enfiteusi,sono quelli del miglioramento del fondo e del pagamento del canone.

ESTINZIONE DELL'ENFITEUSI

L'enfiteusi di estingue:

a)  Per scadenza del termine

b)  Per il perimento integrale del fondo

c)  Per prescrizione estintiva

d)  Per acquisto della proprietà da parte dell'enfiteuta in virtù dell'esercizio del diritto di affrancazione

e)  Per riacquisto della piena proprietà da parte del concedente conseguente all'esercizio del diritto alla devoluzione

USUFRUTTO, USO E ABITAZIONE

Il diritto di usufrutto attribuisce all'usufruttuario la facoltà di godere della cosa altrui e di trarne tutte le utilità che essa può fornire, ma con il limite di rispettare la destinazione economica della cosa stessa.

Quando su un bene è costituito un diritto di usufrutto, la posizione del proprietario è limitata: questi infatti non può esercitare, la facoltà di godimento. Si parla di nuda proprietà.

L'usufrutto è un diritto reale di godimento necessariamente temporaneo: esso non può eccedere la vita dell'usufruttuario o, se previsto in favore di una persona giuridica, i trenta anni.

FONTI DEL'USUFRUTTO

La costituzione dell'usufrutto può avvenire:

Per contratto

Per testamento

Per usucapione

Per disposizione di legge

I CONTENUTI DELL'USUFRUTTO

I "diritti nascenti dell'usufrutto" sono espressione della facoltà di godimento che spetta all'usufruttuario. La facoltà di godimento comprende sia l'uso che lo sfruttamento del bene, tanto diretto, quanto indiretto, in conseguenza dell'attribuzione ad altri dell'utilizzazione della cosa, a titolo gratuito o a titolo oneroso.

All'usufruttuario spetta il possesso della cosa.

Egli può agire a tutela del proprio diritto non solo per rivendicare il possesso della cosa, ma anche con l'azione confessoria dell'usufrutto nei confronti di chiunque contesti il suo diritto; l'usufruttuario può apportare alla cosa, miglioramenti e addizioni. Qualora il bene in usufrutto si ampli per accessione, il diritto dell'usufruttuario si estende in corrispondenza.

L'usufruttuario ha anche la facoltà di disporre del proprio diritto: l'usufruttuario può cedere il proprio diritto per un certo tempo o per tutta la sua durata; l'usufruttuario può inoltre costituire diritti reali minori.

Nell'esercizio della facoltà di godimento, l'usufruttario incontra limitazioni e oneri, di "obblighi nascenti dall'usufrutto", che contribuiscono a mettere in evidenza il contenuto ridotto dell'usufrutto rispetto a quello della piena proprietà.

Oltre a rispettare la destinazione economica della cosa, l'usufruttuario deve:

Usare la diligenza del buon padre di famiglia nel godimento della cosa;

Fare l'inventario e prestare garanzia;

Provvedere alla conservazione del bene, sopportando le relative spese e facendo tempestiva denuncia al proprietario delle attività di terzi.

L'obbligo principale dell'usufruttuario è quello di restituire la cosa al termine dell'usufrutto. Una deviazione rispetto al paradigma normale dell'usufrutto si ha quando l'usufrutto ha ad oggetto beni consumabili. Si parla, al riguardo, di quasi-usufrutto: ciò che l'usufruttuario acquista è, non un vero usufrutto, ma la proprietà dei beni, dei quali è legittimato a disporre come preferisca, accompagna dall'obbligo di restituire, alla scadenza, l'equivalente.

L'ESTINZIONE DELL'USUFRUTTO

L'usufrutto si estingue:

Per scadenza del termine

Per morte dell'usufruttuario

Per prescrizione per non uso ventennale

Per la riunione dell'usufrutto e della nuda proprietà nella stessa persona

Per il totale perimento della cosa su cui è costituito

Per rinuncia dell'usufruttuario

Per decadenza dovuta ad abusi dell'usufruttuario

LE CONSEGUENZE DELL'ESTINZIONE DELL'USUFRUTTO

L'effetto tipico dell'estinzione dell'usufrutto, è la riespansione della nuda proprietà in diritto di piena proprietà. Dall'estinzione dell'usufrutto sorge, a carico dell'usufruttuario, l'obbligo di restituire la cosa; ma sorgono anche, a suo favore, determinati diritti:

Il diritto ad un'indennità

Il diritto di togliere le addizioni

Il diritto di esercitare la ritenzione sulle cose da restituire

Per quanto attiene alle conseguenze dell'estinzione rispetto ai diritti costituiti dall'usufruttuario, il codice disciplina:

La locazione

La servitù

L'ipoteca

L'USO E L'ABITAZIONE

L'uso e l'abitazione sono diritti reali minori che si distinguono dall'usufrutto per il loro contenuto più limitato.

L'art. 1021 stabilisce che chi ha il diritto d'uso di una cosa può servirsene e, se fruttifera, raccoglierne i frutti, ma limitatamente ai bisogni propri e della propria famiglia.

L'art.1022 prevede che chi ha il diritto di abitazione ha la facoltà d'uso dell'immobile allo scopo di abitarvi per soddisfare i bisogni propri e della propria famiglia.

A differenza dell'usufrutto, i diritti d'uso e di abitazione non consentono un'utilizzazione indiretta della cosa: essa infatti non si possono cedere né dare in locazione.

LE SERVITU' PREDIALI

La servitù prediale è il diritto reale di godimento che consiste nel peso imposto sopra un fondo (fondo servente) per l'utilità di un altro fondo (fondo dominante), appartenente a diverso proprietario.

L'utilità che la servitù è in grado di arrecare al fondo dominante può essere varia. L'utilità può riguardare innanzitutto l'esercizio di un'attività economica. L'utilità può consistere anche "nella maggiore comodità o amenità del fondo dominante".

L'utilità può anche non essere attuale al momento della Costituzione della servitù: la quale ha efficacia immediata erga omnes pur se è diretta ad assicurare al fondo un vantaggio soltanto futuro. Quando, però, l'utilità è rivolta ad un edificio da costruire o ad un fondo da acquistare.

I PRINCIPI REGOLATORI DELLE SERVITU'

La servitù si uniforma ad alcuni principi fondamentali:

I due fondi (dominante e servente) debbono appartenere a proprietari diversi (nemini res sua servit)

Il proprietario del fondo servente che sopporta il peso non è tenuto ad alcuna attività positiva in favore del fondo dominante

TIPI DI SERVITU'

I tipi di servitù sono:

Servitù affermative e servitù negative

Servitù apparenti e servitù non apparenti

Servitù continue e servitù discontinue

LA COSTITUZIONE DELLE SERVITU'

A) LE SERVITU' COATTIVE

La più importante distinzione delle servitù è quella che riguarda i modi di costituzione.

Il codice distingue tra servitù coattive e servitù volontarie, a seconda che si impongano "in forza di legge" o di ricolleghino ad una libera scelta dei soggetti interessati.

Servitù coattiva significa che la legge è la fonte del diritto potestativo del proprietario del fondo ad ottenere la servitù, anche senza, o addirittura contro, la volontà del proprietario del fondo che diverrà servente.

Le servitù coattive sono tipiche: esse sorgono soltanto nei casi stabiliti dalla legge e con il contenuto per esse delineato dalla legge. Quelle previste dal codice civile sono:

La servitù di acquedotto e scarico coattivo

La servitù di appoggio e di infissione di chiusa

La servitù di somministrazione coattiva di acqua

La servitù di passaggio coattivo

La servitù di elettrodo coattivo e di passaggio coattivo di teleferiche

Le servitù volontarie sono atipiche: per esse vige il principio della libertà nella determinazione del relativo contenuto, nel senso che all'autonomia privata, nel rispetto dello schema formale delineato dal codice, è lasciato di valutare liberamente quali utilità perseguire e quali sacrifici affrontare.

Le servitù volontarie si costituiscono per contratto o per testamento.

Le servitù apparenti posso acquistarsi anche a titolo originario: per usucapione e per destinazione del padre di famiglia.

L'ESERCIZIO DELLE SERVITU'

L'esercizio delle servitù è regolato dal titolo di acquisto oppure, in caso di acquisto a titolo originario, in base al possesso protrattosi nel tempo necessario per l'usucapione e allo stato dei fondi conseguente alla destinazione del padre di famiglia.

LE CAUSE DI ESTINZIONE DELLE SERVITU'

Le servitù si estinguono:

a)  Per confusione, ossia "quando in una sola persona si riunisce la proprietà del fondo dominante con quella del fondo servente"

b)  Per prescrizione per uso non ventennale

c)  Per l'impossibilità sopravvenuta di usare della servitù o per il venir meno dell'utilità medesima, quando dal verificarsi di simili eventi siano trascorsi almeno venti anni

d)  Per estinzione dell'enfiteusi, ove la servitù sia stata costituita dall'enfiteuta a carico del fondo enfiteutico

Altre cause di estinzione della servitù sono:

la rinuncia alla servitù da parte del titolare; la scadenza del termine, quando il titolo costitutivo lo preveda; il perimento totale del fondo dominante o del fondo servente.

COMUNIONE, CONDOMINIO E MULTIPROPRIETA'

Si ha comunione " quando la proprietà o altro diritto reale spetta in comune a più persone ". Comunione equivale, quindi, a riferibilità a più soggetti (contitolari) di un unico diritto reale: si parla in questi casi, di comproprietà, di cousufrutto, di coenfiteusi, di con titolarità di servitù prediale.

I CARATTERI TIPICI DELLA COMUNIONE ORDINARIA

I caratteri tipici della comunione sono:

a)  La spettanza dello stesso diritto di proprietà o reale minore in capo a più soggetti

b)  L'esistenza della quota

c)  L'istituzionale transitorietà

d)  Il mero scopo di autonomia patrimoniale

e)  La mancanza di autonomia patrimoniale

L'ORIGINE DELLA COMUNIONE

La comunione può essere volontaria, incidentale o forzosa.

E' volontaria se deriva da un atto di autonomia dei soggetti che vi acquistano la qualità di comunisti.

La comunione è incidentale se viene a costituirsi senza o indipendentemente dalla volontà dei partecipanti.

La comunione è forzosa quando la legge attribuisce ad un soggetto il diritto potestativo di ottenere la comunione de in bene di proprietà di quest'ultimo.

FIGURE DIVERSE DALLA COMUNIONE ORDINARIA

Il codice conosce ipotesi di comunione che non corrispondono integralmente alla figura disegnata negli artt. 1100-1116

a)  La comunione legale tra coniugi

b)  La comunione ereditaria

c)  Il condominio negli edifici

L'ORGANIZZAZIONE DELLA COMUNIONE

Le norme dedicate alla organizzazione della comunione considerano distintamente le attività di uso della cosa comune, ricollegabili all'esercizio della facoltà di godimento, le attività di amministrazione o di gestione, i poteri di disposizione e gli obblighi relativi alle spese. Il codice contempera l'interesse individuale del singolo partecipante e l'interesse collettivo del gruppo dei comunisti.

A)    L'USO DELLA COSA COMUNE

L'attività di godimento consiste nel servirsi direttamente della cosa comune della sua interezza, nel senso di detenerla e di usarne materialmente, spetta singolarmente a ciascun partecipante. Il modo normale di uso della cosa comune è, quindi, il godimento promiscuo, caratterizzato dalla contemporanea partecipazione di tutti i comunisti al godimento di tutta la cosa.

B) LA GESTIONE DELLA COSA COMUNE

Al contrario di quanto è previsto per la società semplice, le attività di gestione della cosa comune sono, in linea di massima, attività collettive. Ma, accanto alla regola della spettanza collettiva del potere di gestione, ci sono le prerogative del singolo:

a)  In caso di trascuranza degli altri partecipanti (o dell'amministratore), ciascuno dei comproprietari può compiere atti per la conservazione della cosa comune, direttamente impegnativi per la collettività

b)  Il singolo condomino può ricorrere al giudice contro le disfunzioni o le inerzie amministrative

c)  Ciascuno dei componimenti la minoranza dissenziente può, ex art. 1109, impugnare, davanti all'autorità giudiziaria, le deliberazioni della maggioranza entro trenta giorni dalla loro assunzione, quando ricorrono i vizi indicati dalla legge

d)  La giurisprudenza ritiene che ciasciun partecipante sia legittimato a compiere da solo atti di gestione, salvo che si deduca e si dimostri il dissenso degli altri comunisti

C) GLI ATTI DI DISPOSIZIONE

La disposizione della cosa comune, così come la costituzione di diritti reali sul bene di proprietà comune possono compiersi soltanto con il consenso di tutti i partecipanti.

Ma il legame comunitario non preclude al singolo comunista di disporre liberamente, indipendentemente dal consenso degli altri comunisti , della sua posizione di contitolare del diritto comune.

LO SCIOGLIMENTO DELLA COMUNIONE

Le prerogative del singolo si completano con il potere di ciascun comproprietario di chiedere in ogni momento lo scioglimento della comunione.

IL CONDOMINIO NEGLI EDIFICI

Il condominio è una situazione  mista, in cui alle proprietà solitarie si affianca la comproprietà di talune parti dell'edificio. Negli edifici in condominio, ogni condominio ha la "proprietà esclusiva" di un piano o di una porzione di piano ed è, al contempo, comproprietario con gli altri condomini di alcune parti dell'edificio che per legge sono considerate comuni, se dl titolo non risulta il contrario.

I CARATTERI DISTINTIVI DEL CONDOMINIO

Il condominio negli edifici, a cui sono direttamente riferibili, in quanto non derogate, le norme sulla comunione ordinaria, si distingue da quest'ultima per alcune significative differenze di disciplina.

Esse riguardano particolarmente:

a)  La indivisibilità, in linea di principio, delle parti comuni dell'edificio

b)  La circolazione della quota dei beni comuni solo insieme alla proprietà esclusiva del piano o della porzione di piano

c)  L'impossibilità, per il condominio, di liberarsi dall'obbligo di contribuire nelle spese per la conservazione delle cose comuni, rinunziando al diritto su di esse

d)  L'accentuata preminenza dell'interesse collettivo sugli interessi individuali dei singoli condomini

LE TABELLE MILLESIMALI E LA RIPARTIZIONE DELLE SPESE TRA I CONDOMINI

La misura del diritto di comproprietà di ciascun condomino sulle cose comuni è proporzionata al valore della sua proprietà esclusiva, ragguagliato a quello dell'intero edificio. Il valore millesimale costituisce anche il criterio per determinare il concorso negli oneri gravanti sul singolo partecipante per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per le prestazioni dei servizi nell'interesse in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.

LE FACOLTA' DEL SINGOLO CONDOMINO NEL GODIMENTO DELLE COSE COMUNI E DELLA COSA PROPRIA

Modalità e limiti nell'uso e nel godimento delle cose comuni da parte dei singoli proprietari di piani o porzioni di piano non sono oggetto, nel condominio, di una regolamentazione specifica. Sicché ogni condominio può servirsi della cosa comune, della quale gli è consentito il massimo possibile godimento, purchè non ne alteri la destinazione e non ne impedisca il pari uso da parte degli altri condomini.

Il singolo condominio ha anche dei poteri oppositivi, a tutela di un uso delle parti comuni conforme al tipo di destinazione a cui le parti stesse sono vincolate.

Nel godimento delle parti di proprietà esclusiva dei singoli condomini, il codice vieta l'esecuzione di "opere che rechino danno alle parti comuni dell'edificio".

Una regola speciale è dettata per il proprietario dell'ultimo piano dell' edificio, al quale è attribuita la facoltà di sopraelevare soltanto quando le condizioni statiche dell'edificio consentano la sopraelevazione e purchè questa non pregiudichi l'aspetto architettonico dell'edificio né provochi una diminuzione notevole dell'aria o della luce nei piani sottostanti.

L'ORGANIZZAZIONE DEL CONDOMINIO: A) L'AMMINISTRATORE

Nei condomini con più di quattro partecipanti, il modo legale dell'organizzazione prevede la presenza necessaria dell'amministratore.

Il potere gestorio dell'amministratore si caratterizza per la brevità della durata dell' ufficio; e per la fiduciarietà dell'incarico, revocabile in qualsiasi momento dall'assemblea dei condomini, anche in assenza di una giusta causa.

Le attribuzioni dell'amministratore si muovono nell'ambito dell'ordinaria amministrazione.

Nei limiti di tali attribuzioni l'amministratore ha, nei rapporti esterni, senza bisogno di uno specifico mandato, la rappresentanza sostanziale dei condomini. L'amministratore ha anche la rappresentanza processuale dei partecipanti

B)L'ASSEMBLEA

L'assemblea è l'organo deliberativo del condominio. Adesso sono riservate, segnatamente: le attribuzioni concernenti attività di amministrazione straordinaria, con particolarità riferimento alle innovazioni e alla ricostruzione dell'edificio; le opere di manutenzione straordinaria; la gestione economico-finanziaria; la nomina, la conferma e la revoca dell'amministratore; le decisioni sui ricorsi contro i provvedimenti di quest'ultimo; l'approvazione del regolamento; la promozione o l'assunzioni di liti.

L'assemblea dei condomini deve essere convocata in via ordinaria una volta all'anno per deliberare sugli affari indicati nell'art. 1135. Può inoltre essere convocata in via straordinaria quando sia necessario o quando ne sia fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio.

L'assemblea si compone di tutti i partecipanti. Tutti devono essere invitati, altrimenti la riunione non è valida e non può essere adottata nessuna deliberazione, e devono essere preventivamente informati dell'affare del quale dovrà trattarsi.

Ai fini sia della Costituzione dell'assemblea sia nell'approvazione delle deliberazioni si segue un criterio misto, che tiene conto del numero dei condomini, pro capite, e del valore delle partecipazioni millesimali rispetto al valore dell'edificio che essi rappresentano.

Le deliberazione adottate dall'assemblea sono obbligatorie anche per i condomini assenti o dissenzienti: i quali, però, possono impugnarle entro trenta giorni quando esse risultino contrarie alla legge o al regolamento di condominio.

IL REGOLAMENTO DI CONDOMINIO

Il regolamento di condominio ha la funzione di stabilire una volta per tutte l'organizzazione e il funzionamento della vita e del condominio.

IL SUPERCONDOMINIO

Il codice disciplina il regime delle parti comuni all'interno di un unico edificio. Ma situazioni di proprietà comune in rapporto di accessorietà con i fabbricati possono realizzarsi, anche in forme diverse: si pensi alla pluralità di edifici, costituenti altrettanti condomini. Si parla, in questo caso, di condominio complesso o supercondominio. Fermo restando che nell'ambito di ciascun blocco si ha la situazione tipica del normale condominio.

LA MULTIPROPRIETA'

La multiproprietà non è un istituto disciplinato dal codice civile ma è una creazione della prassi contrattuale, che si rivolge essenzialmente al mercato delle seconde case nelle zone di villeggiatura. Essa rappresenta la risposta all'esigenza sociale , di godere di un'unità abitativa in una località turistica per un predeterminato e limitato periodo dell'anno.

Dal punto di vista della struttura, i tratti caratteristici di questa figura ruotano attorno ad un nucleo comune: l'avvicendamento in perpetuo, mediante un sistema turnario, da una parte di pluralità di soggetti titolari, nella fruizione dell'unità abitativa per periodi determinati e ripetuti ciclicamente in riferimento all'anno solare.

Si danno, nell'esperienza pratica, vari tipi di multiproprietà: la multiproprietà immobiliare, la multiproprietà azionaria, la multiproprietà alberghiera.

LA NATURA GIURIDICA DEL DIRITTO DEL MULTIPROPRIETARIO

La multiproprietà si verterebbe in un'ipotesi di concorrenza di diritti non diversi dalla proprietà individuale. Mentre però la proprietà ordinaria ha come punto di riferimento un bene individuato solo spazialmente, la multiproprietà avrebbe ad oggetto una frazione spazio-temporale del bene; inoltre la situazione pur essendo contrassegnata dalla continuità e dalla durata potenzialmente senza limiti si caratterizzerebbe per la mancanza dei caratteri della pienezza e della esclusività, data la necessità di coordinare, in una logica di "rapporto" e quindi limitazione del godimento, le utilizzazioni da parte dei diversi titolari.

LA TUTELA DEL CONSUMATORE NELL'ACQUISTO DELLA MULTIPROPRIETA'

Recentemente a tutela del consumatore che acquista una multiproprietà è intervenuto, il d.lgs. 9 novembre 1998, n.427. Il legislatore disciplina il contratto relativo all'acquisto di un "diritto di godimento a tempo parziale" concluso da un consumatore con un venditore o un promotore professionale.

L'intervento normativo si articola lungo due linee principali:

a)  La regolamentazione di obblighi di informazione a carico del venditore, al fine di garantire chiarezza e trasparenza

b)  La previsione della facoltà di recesso, senza alcuna penalità, da parte dell'acquirente.

IL POSSESSO

Il possesso è il potere sulla cos che si manifesta in un'attività corrispondente all'esercizio della proprietà o di altro diritto reale.

Si tratta di una situazione di fatto, alla quale può corrispondere o meno la situazione di diritto consistente nella titolarità del diritto reale. E' possessore, colui che eserciti il potere di fatto sulla cosa senza un pregresso acquisto del diritto reale sulla cosa stessa o, addirittura, in seguito all'illecita acquisizione di essa.

Due sono gli elementi costituitivi del possesso:

a)  Il corpus, che consiste nella relazione di fatto con la cosa,cui espressamente si riferisce l'art. 1140;

b)  L'animus rem sibi habendi, cioè l'intenzione di tenere la cosa ad immagine di un diritto reale.

A)    Il corpus cioè il potere di fatto sulla cosa può essere oggetto di una diretta apprensione materiale da parte del soggetto interessato, oppure può derivare dalla consegna che altri faccia della cosa e, in quest'ultimo caso, possono configurarsi forme del tutto simboliche di trasmissione del possesso. La relazione materiale, oltre che diretta, può essere anche indiretta, qualora sia attuata attraverso un altro soggetto il quale, pur avendo il contatto con la res, non eserciti il suo potere ad immagine di un diritto reale. Si parla, allora, di possesso mediato.

B) L'animus possidendi ( o animus rem sibi habendi) consiste nell'elemento psicologico, che caratterizza il potere di fatto sulla cosa.

Il potere può essere titolato e non titolato. Si ha possesso titolato quando alla situazione possessoria di fatto corrisponde una valida situazione di diritto. Il possesso non si fonda, invece, su alcun titolo, quando la situazione di fatto non trova legittimazione nella corrispondente situazione giuridica.

POSSESSO E DETENZIONE

Dal possesso deve essere distinta la detenzione, che consiste nella relazione materiale con la cosa sempre fondata su un titolo, che attribuisce o un diritto personale di godimento o una mera obbligazione.

La distinzione tra possesso e detenzione è agevole nei casi in cui la situazione di fatto si fondi su un titolo. Per titolo, intendiamo quell'atto da cui derivano situazioni giuridiche in capo a determinati soggetti.

Con riferimenti, ai titoli contrattuali, vi sono contratti che fondano situazioni di possesso e,viceversa, contratti che fondano situazioni di detenzione.

Analogo discorso può essere fatto per i titoli giudiziari.

Nell'ambito della detenzione, si distingue tra detenzione qualificata, detenzione non qualificata e detenzione senza interesse.

Il detentore si definisce qualificato quando è titolare di un interesse proprio al godimento della cosa;

la detenzione non è qualificata quando si detiene non già nell'interesse proprio bensì nell'interesse del possessore.

Dalla detenzione non qualificata, deve essere distinta la detenzione c.d. "senza interesse"  ossia quella per ragioni di servizio o di ospitalità, presa in considerazione dall'art.1168 per restringere l'area dei legittimati attivi all'azione di reintegrazione.

MUTAMENTO DELLA DETENZIONE IN POSSESSO IN DETENZIONE

Il mutamento della detenzione in possesso può derivare da un fatto proveniente da un terzo o in forza dell'opposizione fatta dal detentore nei confronti del possessore.

LE PRESUNZIONI RELATIVE AL POSSESSO

Quattro sono le presunzioni stabilite dalla legge in materia di possesso.

La prima è costituita da quella presunzione di possesso, sancita dall'art. 1141, 1°comma

L'art. 1142 pone una presunzione di possesso intermedio, di cui può beneficiare il possessore attuale che ha posseduto in tempo più remoto

L'art. 1143, a sua volta, stabilisce che il possessore attuale non fa presumere il possesso anteriore, salvo che il possessore abbia un titolo a fondamento del suo possesso, nel qual caso si presume che egli abbia posseduto a far tempo dalla data del titolo.

Altro requisito rilevante per far valere la situazione di possesso è quello della buona fede.

ATTI DI TOLLERANZA

Può accadere che un soggetto eserciti una forma di godimento della cosa soltanto per condiscendenza di colui che sulla cosa vanti una posizione giuridica o, semplicemente, di mero possesso. In tal caso, la legge stabilisce che gli atti compiuti con l'altrui tolleranza non possono servire di fondamento all'acquisto del possesso.

Gli atti di tolleranza si caratterizza per gli elementi della transitorietà e della saltuarietà, nonché della permissio domini, ossia la consapevolezza da parte del beneficiario che il godimento può essere fatto cessare dal dominus in un qualsiasi momento con un atto di proibizione.

L'OGGETTO DEL POSSESSO

Sono oggetto del possesso le cose e non i diritti; questi ultimi rappresentano unicamente l'immagine del possesso, ossia la situazione giuridica che corrisponde a quel determinato potere di fatto esercitato dal possessore.

GLI EFFETTI DEL POSSESSO

Il codice disciplina tre effetti giuridici del possesso:

I diritti e gli obblighi del possessore nella restituzione della cosa

L'acquisto del diritto reale su bene mobile mediante il possesso

L'usucapione

A)    Per quel che concerne i frutti della cosa posseduta, il possessore ha diritto a farli suoi fino al momento della domanda giudiziale con cui gli è stata richiesta la restituzione della cosa. L'obbligazione di restituzione dei frutti grava, sul possessore di buona fede con riferimento ai frutti naturali non separati al momento della domanda giudiziale e a quelli successivamente percepiti.

B) Il possessore, anche di mala fede, ha diritto al rimborso delle spese fatte per le riparazioni straordinarie a un'indennità per i miglioramenti recati alla cosa.

C) Nel caso di addizioni , l'attività posta in essere dal possessore è equiparata a quella del terzo che, con materiali propri, esegua opere su fondo altrui.

La diversità di tutela apprestata dal legislatore in favore del possessore di buona o di mala fede può essere rilevata anche sul piano delle cautele previste per l'ottenimento delle indennità dovute per riparazioni, miglioramenti o addizioni.

Le indennità costituiscono debiti di valore e l'autorità giudiziaria, avuto riguarda alle circostanze, può disporre che il loro pagamento sia fatto ratealmente, ordinando, in questo caso, le opportune garanzie.

LA COSIDDETTA REGOLA DEL POSSESSO VALE TITOLO

L'art. 1153 sancisce un particolare modo di acquisto a titolo originario del diritto reale sul bene mobile, che si perfeziona nel momento in cui si acquista da un soggetto non proprietario, sulla base di un titolo astrattamente idoneo, consegue in buona fede il possesso della cosa.

Gli elementi costituitivi dell'acquisto a titolo originario mediante il possesso vale titolo sono:

a)  L'alienazione a non dominio

b)  Il titolo astrattamente idoneo

c)  Il possesso conseguito dall'acquirente

d)  La buona fede dell'acquirente al momento della consegna

L'USUCAPIONE

L'usucapione è un modo di acquisto della proprietà e degli altri diritti reali, che si perfeziona mediante il possesso continuato per il tempo stabilito dalla legge.

Per condurre all'acquisto del diritto reale, il possesso deve avere determinati requisiti previsti dalla legge. Esso deve essere continuo, non interrotto, pacifico e pubblico.

a)  La continuità del possesso consiste nell'esercizio costante dei poteri sulla cosa. La continuità del possesso deve essere provata da colui che intende farne valere degli effetti.

b)  Il possesso dev'essere, altresì, ininterrotto, nel senso che l'esercizio del potere sulla cosa non deve cessare per cause oggettive o per un fatto proveniente da un terzo.

c)  L'art. 1163 stabilisce che "il possesso acquistato in modo violento o clandestino non giova per l'usucapione se non dal momento in cui la violenza o la clandestinità è cessata. Occorre,quindi, in primo luogo, che il possesso si presenti come pacifico.

d)  Il possesso deve essere stato acquistato, infine, in modo pubblico. Non giova il possesso clandestino, acquistato cioè con modalità che non possono essere percepite dal proprietario, il quale, quindi, non può manifestare la sua opposizione verso l'atto dell'impossessamento.

L'art. 1158 precisa il novero dei diritti reali che si possono acquistare per usucapione, includendo, oltre alla proprietà, i diritti reali minori di godimento. Conseguentemente, non si possono acquistare per usucapione i diritti reali di garanzia. Non si possono acquistare per usucapione le servitù non apparenti.

Si distingue l'usucapione ordinaria dalla c.d. usucapione abbreviata: la prima richiede unicamente il possesso e il decorso del tempo; la seconda, invece,presuppone che, a fondamento del possesso, sussista un acquisto compiuto dal possessore in buona fede e in base a un titolo astrattamente idoneo, da parte di chi non è proprietario del bene.

Una volta maturato il termine per l'usucapione, il possessore acquista automaticamente il diritto e non ha alcuna rilevanza la circostanza che egli agisca o no in giudizio per fare accertare il suo diritto. L'acquisto opera ex nunc dal compimento del tempo previsto dalla legge.

L'usucapione non ha,quindi, efficacia retroattiva e ciò comporta il diritto del precedente proprietario di pretendere i frutti percepiti dall'usucapione in mala fede prima dell'acquisto del diritto. Qualora, inoltre, il possessore, al compimento dell'usucapione, sia coniugato il regime di comunione legale, il bene usucapito farà parte del patrimonio coniugale.

L'automatismo dell'acquisto non implica la rilevabilità d'ufficio dell'usucapione, che deve essere pur sempre fatta valere dal possessore nei confronti di chi rivendichi la proprietà del bene.

Naturalmente il tempo dell'usucapione può spirare in un giorno festivo e ciò rende assai limitato il senso del rinvio che l'art. 1165 effettua nei riguardi delle norme sulla prescrizione relative al computo dei termini. Allo stesso modo, deve escludersi che per l'usucapione valga il termine a mesi, dal momento che la legge si riferisce sempre agli anni.

Il termine per l'usucapione può essere sospeso o interrotto.

Quanto alle cause di sospensione, deve essere esclusa, anzitutto, l'applicabilità di quelle relative a rapporti strettamente obbligatori o connesse a esigenze di liquidazione di eredità accettata con beneficio d'inventario.

E' applicabile all'usucapione anche il possesso esercitato da un terzo, su bene del minore non emancipato o dell'interdetto per infermità di mente, per il tempo in cui tali soggetti sono privi di rappresentante legale e per sei mesi successivi alla nomina del rappresentante o alla cessazione dell'incapacità, non potrà essere computato ai fini dell'usucapione.

Proprio con riferimento a tale ultima fattispecie, il legislatore si è prefigurata l'ipotesi in cui colui che si impossessi del bene dell'incapace consegni il bene stesso ad altro soggetto (terzo possessore). Si discute, infine, dall'ambito applicativo, in materia di usucapione, delle cause di interruzione della prescrizione. E' certamente idonea a interrompere il possesso ad usucapionem la domanda giudiziale, che il titolare del diritto proponga nei confronti del possessore.

LE AZIONI A DIFESA DEL POSSESSO

L'ordinamento consente al possessore di reagire nei confronti dei fatti lesivi del suo possesso, anche quando tali fatti siano posti in essere dal titolare del diritto reale sul bene oggetto di possesso. La privazione violenta o occulta del possesso costituiscono fatti illeciti, avverso i quali, in primo luogo, è ammissibile la legittima difesa.

Mancando i presupposti della legittima difesa, il possessore ha a sua disposizione due rimedi giudiziari: l'azione di reintegrazione (o di spoglio) e l'azione di manutenzione.

Per le azioni possessorie il codice di procedura civile prevede un procedimento speciale, che presenta il carattere della sommarietà, posto che il giudice, prima di procedere all'istruzione della causa e alla decisione con sentenza, compie un'istruzione sommaria ed emana una decisione provvisoria in forma di ordinanza (c.d. interdetto possessorio).

Il giudizio possessorio deve essere nettamente distinto dal c.d. giudizio petitorio, che è quello in cui si controverte in ordine all'esistenza di un diritto sul bene e nel quale colui che afferma il diritto ha l'onere di provare i fatti a fondamento del suo acquisto.

Per quel che concerne i rapporti tra giudizio petitorio e giudizio possessorio, occorre distinguere due diverse situazioni.

Se colui che ha instaurato il giudizio petitorio si trova nel possesso del bene.

Se invece, il giudizio già pendente è quello possessorio

L'AZIONE DI REINTEGRAZIONE

Se il possessore viene privato violentemente od occultamente del possesso, egli può proporre azione di reintegrazione nei confronti dell'autore dello spoglio, allo scopo di riottenere la disponibilità materiale del bene.

La legittimazione attiva spetta non soltanto al possessore, ma anche al detentore qualificato e al detentore non qualificato nei confronti delle sole privazioni compiute dai terzi. E' escluso, quindi, in modo assoluto, dalla legittimazione all'azione di spoglio il solo detentore per ragioni servizio o di ospitalità.

La legittimazione attiva sussiste anche in capo al possessore che sia titolare del diritto reale sul bene.

La legittimazione passiva spetta all'autore dello spoglio, ma, se costui, prima della proposizione dell'azione, ha perso la disponibilità materiale del bene per averlo consegnato a un terzo, legittimato passivo all'azione di spoglio è il terzo, purché egli abbia conseguito il possesso in virtù di un acquisto a titolo particolare fatto con la conoscenza dell'avvenuto spoglio.

Il presupposto oggettivo dell'azione è rappresentato dallo "spoglio", la cui nozione deve essere distinta da quella della mera molestia del possesso, che costituisce, a sua volta, il presupposto dell'azione di manutenzione.

Oltre al requisito strutturale della sottrazione della disponibilità del bene, lo spoglio richiede anche un elemento temporale: lo spoglio non può consistere in un impedimento di natura momentanea o transitoria, ma deve precludere il godimento in modo, se non definitivo, quanto meno duraturo.

Lo spoglio può consistere in un comportamento attivo od omissivo.

Lo spoglio deve presentare i requisiti della violenza o della clandestinità.

Affinché lo spoglio debba considerarsi violento è sufficiente che egli agisca contro la volontà, dichiarata o presunta, del possessore.

La "clandestinità" dello spoglio richiede che l'autore abbia agito senza la presenza dell'interessato, il quale ne sia venuto a conoscenza in un momento successivo.

E' discusso se sussista un presupposto soggettivo dello spoglio, consiste ne c.d. animus spoliandi. L'opinione tradizionale, nell'escludere la necessità di uno specifico intento doloso diretto alla consumazione dello spoglio, identifica tale presupposto nella consapevolezza di privare il possessore del godimento della cosa contro la sua volontà espressa o presunta.

La proposizione dell'azione di spoglio non richiede altri requisiti. In particolare, non occorre che il possesso duri da un certo tempo o che sia stato acquistato senza violenza o clandestinità. Soltanto nella fattispecie del c.d. spoglio semplice occorre che il possesso duri da oltre un anno, continuo e non interrotto e non sia stato acquistato violentemente o clandestinamente.

L'azione di reintegrazione è soggetta al termine di decadenza di un anno dal sofferto spoglio; termine che decorre dal giorno dello spoglio o, in caso di spoglio clandestino, dal giorno della scoperta dello spoglio.

L'AZIONE DI MANUTENZIONE

L'azione di manutenzione consente di reagire alle molestie, che siano commesse ai danni del possessore. Non si tratta di un'azione di tipo recuperatorio ma di un rimedio di carattere conservativo e preventivo, finalizzato a mantenere il godimento del bene senza mutamenti o maggiori difficoltà di esercizio.

L'azione di manutenzione tutela il solo possesso e non anche la detenzione. Inoltre, il possesso deve avere come oggetto beni immobili o universalità di mobili e deve durare, continuo e non interrotto, da più di un anno e non essere stato acquistato con violenza o clandestinità.

La legittimazione passiva spetta all'autore della molestia.

Il presupposto oggettivo dell'azione è costituito dalla molestia o turbativa del possesso.

Si distingue la molestia di fatto, che ricorre quando la turbativa incide sul concreto esercizio del potere di fatto esercitato dal possessore, dalla molestia di diritto, che consiste, invece, nella contestazione dell'altrui possesso mediante atti giudiziali o stragiudiziali, manifestamente privi di fondamento, con i quali si pretende la cessazione o la modificazione della situazione possessoria.

LE AZIONI DI NUNCIAZIONE

La denuncia di nuova opera è l'azione con cui si domanda al giudice di vietare la continuazione della nuova opera intrapresa da altri sul proprio fondo, alla quale sia per derivare danno alla cosa che forma l'oggetto del diritto reale o del possessore.

La denuncia di danno temuto è l'azione proponibile quando il proprietario, il titolare di altro diritto reale di godimento o il possessore abbia ragione di temere che da qualsiasi edificio, albero o altra cosa sovrasti un pericolo di danno grave e prossimo alla cosa oggetto del diritto o del possesso.